Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

  

РЕШЕНИЕ

 

г. Краснодар                                                                                             дело № А32-16171/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 27.03.2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению

заявитель: ООО СЗ "Ромекс Девелопмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

заинтересованные лица: 

1. Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. ООО «Горница» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: 

1. УК «Домовладелец»,

2. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 от 25.07.2017 № 0000005140,

о признании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 утратившим силу с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства на квартиру (с 19.11.2019),

об указании, что решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права аренды  на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062,

 

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – по доверенности,

от ООО «Горница»: не явились, извещены,

от департамента имущественных отношений Краснодарского края: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ "Ромекс Девелопмент" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с требованиями о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 от 25.07.2017 № 0000005140, признании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 утратившим силу с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства на квартиру (с 19.11.2019), об указании, что решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права аренды  на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062.

Определением суда от 16.10.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Горница».

Представитель заявителя настаивал на заявленных требованиях, представил дополнительные пояснения.

Департамент направил ходатайство об отложении судебного заседания.

В представленном ранее отзыве департамент возражал против требований, сослался на пропуск обществом срока на обжалование оспариваемого отказа, избрал ненадлежащий способ защиты, на участке расположено офисное здание, находящееся в собственности ООО «Горница». Необходимо сформировать участок под это здание, после чего уже обратиться в департамент имущественных отношений Краснодарского края о расторжении договора в отношении части участка, оставшейся после формирования участка под здание.

В судебном заседании 22.01.2024 ООО «Горница» поддержало требования заявителя, полагало себя арендатором спорного земельного участка, на котором расположено здание ООО «Горница».

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в отзыве просило принять решение на усмотрение суда.

Поскольку имеющийся в материалах дела объем доказательств достаточен для его рассмотрения по существу, суд считает возможным рассмотреть дело.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив приведенные ими в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.

Судом установлено, что общество на основании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 (далее - договор аренды) и соглашения № 4062 от 17.01.2018 о передаче (уступке) прав и обязанностей, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 площадью 6 451 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многоэтажных жилых домов (далее – спорный земельный участок).

В соответствии с разрешением на строительство от 20.12.2017 № 23-43-5056-р-2017, выданного департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар, на земельном участке велось строительство многоквартирного жилого дома и офисного здания. Деятельность по строительству объектов недвижимости заявитель осуществлял согласно требованиям, установленным Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.10.2019 № 23-435074-В-2019 на земельном участке введены в эксплуатацию объекты капитального строительства «Жилой квартал «Красная Площадь», состоящий из многоквартирного жилого дома Литер 6 и офисного здания Литер 6/1.

Правообладателем офисного здания Литер 6/1 на основании договора купли-продажи от 20.12.2019 № 7362 является ООО «Горница», о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права от 10.01.2020 № 23:43:0118001:7362-23/001/2020-3.

Как указано в исковом заявлении, ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» неоднократно обращалось с заявлением в департамент о расторжении договора аренды.

В результате рассмотренного заявления № РД-250/11 департамент попросил общество предоставить подтверждение предназначения и отношения офисного здания Литер 6/1 к общему имуществу жилого дома Литер 6.

В результате рассмотренного заявления № СЗК-118/09 департамент потребовал от общества устранения нарушения в землепользовании земельного участка, зафиксированного актом обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» № 553 от 20.12.2021.

Департамент письмом от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22 отказал в расторжении договора аренды и предложил обществу осуществить раздел земельного участка, а после обратиться с заявлением в департамент об отказе от преимущественного права на образованный земельный участок, на котором расположено офисное здание Литер 6/1, находящегося в собственности ООО «Горница», и заявлением о расторжении договора аренды.

Считая, что отказ департамента в расторжении договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает права общества, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

При рассмотрении настоящего дела, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

В судебном заседании 05.07.2023 представитель заявителя пояснил, что обжалуется отказ департамента, изложенный в письме от 21.02.2023 № 52-38-05-6379/23, участком не владеет с момента, когда дома были введены в эксплуатацию и регистрации права собственности первого собственника (11.11.2019 на квартиру, за ООО «Горница» зарегистрировано 20.12.2019)

В силу положений главы 24 АПК РФ под актом ненормативного характера, который может быть оспорен в арбитражном суде путем предъявления требования о признании его недействительным, понимается документ, принятый компетентным органом в результате реализации им своих властных полномочий и содержащий обязательные для исполнения предписания, распоряжения, влекущий юридические последствия и нарушающий права и охраняемые законом интересы заявителя.

Вышеупомянутое письмо от 21.02.2023 № 52-38-05-6379/23 носит информативный  характер и не является по своей сути отказом в расторжении договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140.

В данном письме департамент разъяснил заявителю, что ранее в его адрес было направлено письмо от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22, содержащее в себе позицию департамента о необходимости раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 для формирования земельного участка под 2х этажным офисным зданием литер 6/1 ООО «Горница».

Письмо от 21.02.2023 № 52-38-05-6379/23 не выражает каких-либо властных полномочий, а по сути является информативным документом и не является документом, принятым компетентным органом в результате реализации им своих властных полномочий, которое подлежит обжалованию в порядке 24 главы АПК РФ в судебном порядке.

Следовательно, обжалование разъяснительного письма от 21.02.2023 № 52-38-05-6379/23 не восстановит права заявителя.

В судебном заседании 22.01.2024 представитель общества уточнил, что оспаривает отказ от 10.03.2023.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства дачи департаментом отказа от 10.03.2023, следовательно, заявитель по сути обжалует отказ от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22, так как именно он содержит в себе конкретный отказ в расторжении договора аренды и является властным волеизъявлением департамента.

Обращением в суд с настоящим заявлением об оспаривании вышеуказанного письма заявитель по сути пытается преодолеть трехмесячный срок, установленный ст. 198 АПК РФ, поскольку заявитель оспаривает отказ департамента в расторжении договора аренды.

Заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд 30.03.2023, что подтверждается отметкой канцелярии суда на заявлении. 

Таким образом, срок на обжалование отказа от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22 истек не позднее 10.06.2022, соответственно заявителем пропущен.

Часть 2 статьи 117 АПК РФ предусматривает, что арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.04.2006 № 16228/05 пропуск предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока для обращения в суд является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Общество не заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока на оспаривание отказа от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22 в расторжении договора аренды.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Согласно договору аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 предоставлялся заявителю для строительства многоэтажных жилых домов.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.10.2019 № 23-435074-В-2019 на земельном участке введены в эксплуатацию объекты капитального строительства «Жилой квартал «Красная Площадь», в том числе состоящий из многоквартирного жилого дома Литер 6 и офисного здания Литер 6/1.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя  разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов). 

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента первой государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Право собственности за первым участником долевого строительства на квартиру, расположенную в сданном жилом доме Литер 6 зарегистрировано 19.11.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2019.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (19.11.2019) арендодатель утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор - возможность пользоваться данной частью для целей строительства.

Также необходимо отметить следующее.

Как указано выше, по договору купли-продажи от 20.12.2019 № 7362 правообладателем офисного здания Литер 6/1 является ООО «Горница», о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права от 10.01.2020 № 23:43:0118001:7362-23/001/2020-3.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не   принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность его прежним собственником расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09.

Из вышеизложенного следует, что право аренды по спорному договору в части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, прекращено, а в части участка, необходимого для эксплуатации офисного здания, перешло в силу закона ООО «Горница».

Следовательно, требования ООО СЗ "Ромекс Девелопмент" о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды и признании договора аренды утратившим силу не подлежат удовлетворению, ввиду того, что оно является ненадлежащим истцом.

Квалифицируя требования о внесении в ЕГРН сведений о прекращении права аренды  общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 как признание отсутствующим права аренды на спорный земельный участок, суд отмечает следующее.

В отсутствие доказательств нахождения спорного земельного участка в фактическом владении истца, права последнего не могут быть восстановлены посредством удовлетворения требования о признании отсутствующим права аренды на спорный земельный участок.

В связи с чем, суд делает вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ судебной защиты. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования истца в данной части также не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176, 197-201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Ходатайство департамента имущественных отношений Краснодарского края об отложении судебного заседания отклонить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

 

 

Судья                                                                                                                           Р.Ю. Савин