ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-42760/2018

г. Саратов

06 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2019 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,   

рассмотрев в открытом судебном заседании общества с ограниченной ответственностью «Альбит» 

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 07 марта 2019 года по делу № А12-42760/2018 (судья Муравьев А.А.)

по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды № 10019 от 20.07.2016 в размере 1.252.677 рублей 56 копеек, из которых арендная плата за период с 01.02.18 по 31.10.18 в размере 1.127.534 рублей 56 копеек, неустойка за период с 11.02.18 по 31.10.18 в размере 125.143 рублей,

при участии в судебном заседании: представителя ООО «Альбит» ФИО2, действующей на основании доверенности от 18.03.2019 года 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ДМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (далее – ООО «Альбит», ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №10019 от 20.07.2016 за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 127 534,56 руб., неустойки за период с 11.02.2018 по 31.10.2018 в размере 125 143 руб., а всего 1 252 677,56 руб. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.03.2019 исковые требования удовлетворены в части. С ООО «Альбит» в пользу ДМИ взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №10019 от 20.07.2016 за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 011 652,80 руб., неустойку за период с 11.02.2018 по 31.10.2018 в размере 125 143 руб., а всего 1 136 795,80 руб.  В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

С ООО «Альбит» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 23 165 руб.

С ООО «Альбит», не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.  В обоснование доводов жалобы указывает на то, что решение суда первой инстанции принято без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу. 

В судебном заседании представитель ООО «Альбит» поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на отмене судебного акта.

Представители Департамента в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 06.04.2019.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. 

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение

земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии со статьей 1 Закона Волгоградской области № 136-ОД от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа - город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, 20.07.2016 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и союз организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (арендатор) заключен договор аренды №10019 земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 7411,8 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040018:13, с разрешенным использованием: эксплуатация гребной базы, расположенного по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора установлен до 01.01.2022.

С 23.06.2017 ООО «Альбит» является собственником объекта недвижимости – гребной базы, находящего на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно условиям договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Условиями договора согласовано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в случаях, указанных в п.2.11 договора.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.02.2018 по 31.10.2018.

Истец исполнил свои обязательства по названному договору аренды, предоставив земельный участок в пользование.

В адрес ответчика была направлена претензия № 13555-ок от 17.07.2018 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а при отсутствии доказательств погашения задолженности, документы будут направлены в суд для принудительного взыскания задолженности по арендной плате (т.1, л.д.18). 

Ответ на претензию не получен.

Не исполнение ответчиком в добровольном порядке обязанности по оплате арендных платежей и суммы пени послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеназванным исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, арендодателем исполнена обязанность по предоставлению арендатору во временное владение и пользование земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 7411,8 кв.м., с кадастровым номером 34:34:040018:13, с разрешенным использованием: эксплуатация гребной базы, расположенного по адресу: 

<

...>, что влечет у последнего возникновение встречной обязанности по внесению арендной платы в установленный договором срок.

Наличие задолженности по арендной плате в заявленный период по существу не опровергнуто, доказательств оплаты долга в полном объеме не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчик несвоевременно  исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленный договором срок за период с 01.02.2018 по 31.10.2018. По расчёту истца за исковой период у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 127 534,56 руб. 

Вместе с тем, расчёт суммы долга, произведённый и истцом, проверен и правомерно признан судом первой инстанции неверным на основании следующего.

Размер годовой арендной платы в 2017 году произведен в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области», Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 №46-Н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан.

Указанный расчет применялся до 01.04.2017.

С 01.04.2017 расчет арендной платы производился по следующей формуле: А = С х Р, где С – рыночная стоимость земельного участка, Р – ключевая ставка ЦБ РФ.

По расчету истца задолженность за спорный период составила - 1 127 534,56 руб., с учетом изменившейся площади земельного участка.

Согласно разъяснениям Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области», изложенным в письме №НБ-5845/2018 от 12.10.2018, земельный участок с кадастровым номером 34:34:040018:182, 34:34:040018:193, образованы в Едином государственном реестре недвижимости по заявлениям о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости № 34-0-1-88/3101/2017-603 от 03.08.2017.

Уменьшение площади преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 произошло в результате регистрации права на образованные из него путем выдела земельных участков (пункт 4 статьи 41 № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистраций недвижимости»).

23.10.2017 внесены изменения в Государственный реестр недвижимости, в части площади данного земельного участка.

По состоянию на 12.10.2018 площадь спорного земельного участка составляет 5430 кв.м., что подтверждается также выпиской из ЕГРН.

С таким расчетом истца (подробный расчет приведен в исковом заявлении) и его обоснованием суд первой инстанции обосновано не согласился.

Так, постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, вступившим в силу 01.04.2017, внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов». В частности, добавлен пункт 1.5.7, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 2 Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п перерасчет размера арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), по договорам, заключенным до 01.04.2017, осуществляется в соответствии с пунктом 2.5 Порядка (в редакции настоящего постановления) с 01.04.2017 с применением ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 01.04.2017.

На основании указанных норм ДМИ произвел расчет арендной платы за период с 01.04.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

Суд первой инстанции обосновано указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений.

Таким образом, арендная плата за период должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменения Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

Пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ № 309-ЭС15-16627 от 14.04.2016, согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных пунктом 2.5 в редакции Постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

В период с 01.02.2018 по 16.03.2018 размер годовой арендной платы определен в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 27.10.2015 № 46-н «Обутверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», Распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» по формуле: А - (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка), где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (приказ комитета по управлению государственным имуществом №46-н) = 47 610 683,13 руб.;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка = 0,015 (постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п.);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов = 1 (п. 18.2 решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 № 56/1622 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград» - «Предназначенные для размещения детско-юношеских спортивных школ, школ олимпийского резерва, клубов физической подготовки, спортивно-технических»); Кка - коэффициент категории арендатора = 1(не установлен, потому равен 1); Коэффициент инфляции - 1,0816 (ст. 1 Федерального закона № 415-ФЗ). Размер годовой арендной платы составлял 772.435,73 руб. = (47 610 683,13*0,015*1*1*1,0816).

В период с 17.03.2018 по 31.10.2018 размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на2018 год»); Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Размер годовой арендной платы с 17.03.2018 составляет 1 460 724,30 руб. (16 561 500*0,0882*1).

Расчет арендной платы по указанной методике, свидетельствует о том, что у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.02.2018 по 31.10.2018 в размере 1 011 652,80 руб. 

Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у апелляционной коллегии не имеется.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. При указанных обстоятельствах заявленное истцом требование о взыскании задолженности, является правомерным и подлежит удовлетворению в части.

В нарушение требований процессуального закона ответчиком не представлено доказательств погашения имеющейся задолженности, а равно наличия долга в ином (меньшем) размере. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по оплате арендных платежей в установленный договором срок.

Контррасчёт суммы долга ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба доводов о несогласии с расчётом истца, наличии в нём каких-либо арифметических ошибок либо иных неточностей не содержит.

Учитывая непредставление ответчиком доказательств оплаты суммы основного долга по арендной плате за исковой период на дату принятия обжалуемого судебного акта, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за исковой период в сумме 1 011 652,80 руб.

Согласно доводам  апеллянта, заявленные требования о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению, поскольку объект недвижимости уничтожен третьими лицами, путем использования спецтехники и поджога, в связи с чем, нет оснований оплачивать арендные платежи за земельный участок. 

Кроме того в ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель ответчика пояснил, что ООО «Альбит» не считает себя арендатором, вместе с тем об отказе от арендных правоотношений с их стороны не заявлялось.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы  апеллянта.

Так, согласно выписке из ЕГРН, за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – сооружение, площадью 503,5 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>.

Данный объект недвижимости ответчик приобрел по договору купли-продажи №9ОС от 15.06.2017 у предыдущего арендатора земельного участка - союз организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (т.1, л.д.46-47).

Акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи от 15.06.2017 №9ОС подписан обеими сторонам без возражений и разногласий.

Согласно п.1.2 вышеуказанного акта приема передачи от 15.06.2017 недвижимое имущество осмотрено покупателем. Недостатки или дефекты препятствующие использованию объектов указанных в п.1.1 Договора по назначению, на момент осмотра покупателем – не обнаружены. Стороны взаимных претензий не имеют (т.1, л.д. 47 оборотная сторона).

23.06.2017 земельный участок с кадастровым номером 34:34:040003:28 (номер кадастрового квартала 34:34:040003) наименование (гребная база) зарегистрирован на праве собственности за ООО «Альбит» (т.1, л.д.49).

07.07.2017 ответчик обратился в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, площадью 7411,8 кв.м., для использования под объектом общественно-делового значения (гребной базы).

Распоряжением №1384 р от 04.08.2017 ответчику отказано в предоставлении земельного участка в аренду, без поведения торгов, в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером №34:34:040018:13 пересекают границы земельного участка, с кадастровым номером 34634:040018:182 и подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в связи с тем, что имеется утвержденный постановлением администрации Волгоградской области от 22.05.2017 №235-п проект планировки территории и проект межевания территории для размещения объекта «Строительство 0-й продольной магистрали (рокадной дороги), с примыканием автомобильных дорог по ул.им. ФИО3 в Ворошиловском районе и ул.Химической в Центральном районе Волгограда», в соответствии с которым земельный участок, с кадастровым номером 34:34:040018:13 расположен, площадью 5040 кв.м. к границах объекта общественно-делового назначения (гребная база), площадью 748 кв.м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок под временное занятие на период строительства и ввода в эксплуатацию с последующим аннулированием; площадью 1624 кв.м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок подлежащий изъятию для строительств и ввода в эксплуатацию, и с заявлением обратилось не уполномоченное на строительство лицо.

Распоряжение не обжаловано и не отменено в установленном законом порядке.

Согласно статье 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Согласно акту осмотра земельного участка от 03.08.2017 №4/502-17-ДЗР, земельный участок по адресу: 

<

...>, частично имеющий по периметру ограждение, используется для размещения гребной базы, гаража, вагончика, навеса, сооружения (георешетка). К акту приложены схема и фотоматериалы, подтверждающие расположение на спорном земельном участке указанных объектов.

Из представленного в материалы дела письма администрации Волгограда №05-и/4472 от 01.09.2017, однозначно не следует, что объекты расположенные на спорном земельном участке разрушены и не существуют. Данный факт опроверг и представитель ответчика, который пояснил в судебном заседании, что на момент получения указанного письма, объект – гребная база не был разрушен или уничтожен.

В материалы дела ответчиком представлены CD-диски с фото и видео-материалами, в подтверждение уничтожения объекта недвижимости. Однако, из данных материалов однозначно не следует, и ответчиком не предоставлено доказательств, что состояние объекта классифицируется как аварийное; либо износ сооружения составляет 100%, либо срок эксплуатации закончен, остаточный срок эксплуатации отсутствует; использование объекта по прямому назначению невозможно и т.п.

Представленный ответчиком акт осмотра земельного участка от 14.02.2019 №4/23-19-МЗК с выводом, что на момент осмотра земельный участок по адресу: 

<

...> не имеет ограждения, свободен от строений, также не может быть принят судебной коллегией в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества. Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Достаточных доказательств утраты спорного объекта, либо подтверждающие факт его разрушения до степени, не совместимой с возможностью реконструкции и восстановления, ответчиком не представлены. 

С заявлением о погашении записи в Росреестре ответчик также не обращался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Доказательств того, что земельный участок не использовался по назначению, а также что он не использовался именно в связи с противоправными действиями Арендодателя в материалы дела не представлено.

Условиями договора предусмотрено, что неиспользование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендной платы в порядке и сроки, установленные договором (п.2.12 договора).

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что ответчик обратился в правоохранительные органы по факту поджога и уничтожения своего имущества третьими лицами. По результатам проведения необходимых мероприятий, и установления лиц, виновных в уничтожении, повреждении имущества, или ином причинении вреда собственнику имущества, ООО «Альбит» вправе обратиться к установленному лицу за возмещением убытков.

Также истцом заявлены исковые требования о взыскании неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы.

Удовлетворяя заявленные требования в данной части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьёй 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с условиями договора (п. 2.13) в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1%, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, ему начислена неустойка, размер которой по расчету истца в исковой период составил 125 143 руб. 

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

Из положений статей 330-333 ГК РФ следует, что взыскание неустойки в качестве способа защиты нарушенного права применяется тогда, когда такая возможность установлена законом (законная неустойка) или договором (договорная неустойка).

Критериями для установления несоразмерности размера неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другое.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Уменьшение неустойки возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу - не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

При рассмотрении настоящего дела ответчик доказательства несоответствия неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем, арбитражный суд первой инстанции не нашел оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения неустойки.

Расчет суммы пени проверен судом первой инстанции и признан верным. Контррасчёт ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с расчётом, произведенным судом, о наличии в нём каких-либо неточностей и (или) арифметических ошибок. 

В совокупности представленных доказательств по делу, с учетом перерасчета основной задолженности, судом первой инстанции обосновано взысканы пени в сумме 125 143 руб. 

Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 марта 2019 года по делу № А12-42760/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                                                          А.Ф. Котлярова

 

Судьи                                                                                                              О.А. Дубровина

 

 

                                                                                                                  С.В. Никольский