АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело№А08-4556/2019

г. Белгород

09 декабря 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Пономаревой О. И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области 

к ООО ОЗДМ "ДЕСКО"

о взыскании 283 833 руб. 20 коп. задолженности и пени по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № ВБ02-000077 от 12.12.2019 (сроком на 1 год), паспорт, диплом, удостоверение № 298 от 18.03.2020;

от ответчика: ФИО3, адвокат, доверенность от 08.07.2020, удостоверение № 241 от 15.12.2003, рег. № 31/248;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа обратился в арбитражный суд с иском о взыскании  с ООО ОЗДМ "ДЕСКО" 283 833 руб. 20 коп., в том числе 274 196 руб. 44 коп. основного долга и 9 636 руб. пени по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.08.2017 № 68-1/17.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что задолженность по кадастровой стоимости ответчиком оплачена в полном объеме.

В судебном заседании ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований, просил в иске отказать, поскольку обязанность по оплате арендных платежей обществом исполнена в полном объеме в соответствии с действующем законодательством.

Исследовав материалы дела, проверив доводы сторон, арбитражный суд находит уточненные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области  подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.08.2017 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и ООО ОЗДМ "ДЕСКО" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка  № 68-1/17 (далее – договор), согласно которому во исполнение постановления администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 14.08.2017 № 3368 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок (далее – участок) с кадастровым номером 31:06:0329003:559, площадью13 641,0 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, юго-западный промрайон, для обслуживания производственной базы. Сдача участка в аренду не влечет за собой передачу прав собственности на него и не является основанием для дальнейшего выкупа участка арендатором (п. 1.1. договора).

Срок действия договора: с 14.08.2017 по 14.08.2066 (п. 2.1. договора).

Размер арендной платы за пользование участками определяется согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору (п.3.1. договора).

В соответствии с п. 1.1. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчётного месяца равными платежами путём перечисления на счёт Управления Федерального казначейства РФ по Белгородской области (Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области) ИНН 

<

***> КПП 312801001путем перечисления арендной платы на счет № 40101810300000010002 в Отделение Белгород БИК041403001 код 860 1 1105012 04 0000 120, ОКТМО 14740000.

В силу п. 3.4. договора Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случаях принятия нормативных актов Российской Федерации, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Уведомление об изменении арендной платы направляется Арендодателем Арендатору по почте или вручается под роспись о получении и (или) публикуется в средствах массовой информации в течение 30 дней с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, при этом неполучение Арендатором уведомления об изменении арендной платы не является основанием для неуплаты арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.). В случае неуплаты Арендатором арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) в течение двух календарных месяцев с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, Арендодатель имеет право расторгнуть Договор без обращения в суд в одностороннем порядке на основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) начисляется со дня вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Белгородской области и Старооскольского городского округа, если иное не предусмотрено данными нормативными актами и подлежит обязательной уплате Арендатором.

Согласно п. 5.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В Приложении к договору аренды земельного участка от 14.08.2014 года № 68-1/17  определена методика расчета арендной платы, размер арендной платы составляет 46 440,44 руб. в месяц.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 14.08.2017.

10.08.2018 истец направил в адрес ответчика уведомление от 10.08.2018 № 9-05/5808 об изменении арендной платы, начиная с 01.01.2019в размере 68 319,02руб. в месяц (819 732, 24 руб. в год).

13.11.2018 ответчик направил истцу возражения о несогласии с увеличением арендной платы, начиная с 01.01.2018. 

В ответ истец направил ответчику письмо от 13.11.2018 № 9-05/8517, в котором дополнительно разъяснил ответчику основания увеличения ставки арендной платы за 2018 год.

27.11.2018 истцу поступило письмо ответчика с его повторным возражением (исх. № 45) и просьбой подписать акт сверки расчетов без увеличения арендной платы.

28.12.2018 истец направил ответчику письмо № 9-05/10039, в котором повторно просил осуществлять платежи с учетом увеличения размера арендной платы, начиная с 01.01.2018, погасить образовавшийся долг.

14.02.2019 ответчик направил истцу повторное возражение, просил подписать акт сверки без увеличения арендной платы.

19.02.2019 истец направил ответчику новое уведомление № 42-09-01-10/210 об изменении ставки арендной платы, начиная с 01.01.2019 в размере 71 248,39 руб. в месяц.

Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, произведя расчет арендной платы с 01.01.2018 на основании рыночной стоимости земельного участка,28.03.2019 направил обществу  претензию, в которой предлагал ответчику оплатить долг по договору аренды от 14.08.2017 № 68-1/17.

Претензия оставлена ООО ОЗДМ "ДЕСКО"без ответа и удовлетворения. 

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Договор аренды спорного земельного участка с ответчиком был заключен после введения в действие ЗК РФ, без проведения торгов, поэтому  к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При расчете арендной платы истец руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 N 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка", а также постановлением правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 года «Обутверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление 501-пп от 28.12.2017 года).

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Вместе с тем, проверив расчет арендной платы, представленный истцом, суд признает его частично не верным на основании следующего.

Истцом расчет арендной платы с 01.01.2018 произведен на основании постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно п. 6 постановления 501-ПП размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Во исполнение п. 6 Постановления 501-пп департамент заключил с ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг»   муниципальный контракт от 13.06.2018 года № Ф.2018.254675 с целью определения рыночной арендной платы земельных участков для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных в Старооскольском городском округе.

Согласно отчету ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н(1.9.2.) от 13.07.2018,  итоговая величина рыночной арендной платы  земельного участка  с кадастровым номером 31:06:0329003:559, площадью 13 641,0 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, юго-западный промрайон, для обслуживания производственной базы, по состоянию на 01.01.2018 составляет 819 732,24 руб.

На основании данного отчета истцом был пересмотрен  размер арендной платы с 01.01.2018, который составил 819 732,24 руб. в год и 68 311,02  в месяц.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которыепредусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По условиям договора аренды от 14.08.2017 № 68-1/17 размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Постановления 501-ПП от 28.12.2017 администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 01.12.2018 обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Как указано выше согласно п. 6 Постановления 501-ПП от 28.12.2017  размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Таким образом, в предусмотренная договором аренды от 14.08.2017 № 68-1/17 методика расчета арендной платы  подлежит изменению с кадастрового размера арендной платы на рыночный размер арендной платы.

Изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы предусмотрено п. 3.4 договора, не противоречит его условиям,  в связи с чем подлежит применению.

В соответствии с п. 11 Постановления 501-ПП от 28.12.2017 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения в одностороннем порядке арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 настоящего Порядка, не проводится. При этом арендная плата подлежит перерасчету:

- при изменении кадастровой стоимости в связи утверждением результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- при изменении кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик земельных участков, которые привели к изменению кадастровой стоимости, - с 1 числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу п. 12 Постановления 501-ПП от 28.12.2017  при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата определена по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции, указанный в пункте 10 настоящего Порядка, не применяется.

Таким образом,  из условий пунктов 11,12 Постановления 501-ПП от 28.12.2017  следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, вкотором осуществлена новая оценка.

Расчет арендной платы  на основании  отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен Постановлением 501-ПП от 28.12.2017.

Из изложенного следует, что отчет № 20-18-Н(1.9.2.) от 13.07.2018  «Об определении рыночной арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области (Юго-Западный район)» подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2019 года.

Таким образом, с 01.01.2018 года расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 37 152 354,78 руб., размер арендной платы за земельный участок составляет 46 440,44 руб.

Вместе с тем, произведенный истцом и проверенный судом расчет свидетельствует об отсутствии  задолженности ответчика перед истцом по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка  № 68-1/17 за период с 14.08.2018 по 31.12.2018, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Поскольку требование о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежит, суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскании неустойки, начисленной на данную сумму.

Статьей 105 Арбитражного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации установлены льготы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражные суды. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются от уплаты государственной пошлины прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Поскольку Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области освобожден от уплаты государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказано, а потому государственная пошлина в бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о взыскании с ООО ОЗДМ "ДЕСКО" 100 181,36 руб. основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка № 68-1/17 от 14.08.2017 за период с 14.08.2018 по 31.12.2018 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Пономарева О. И.