АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8491/21 

Екатеринбург

23 октября 2024 г.

 

Дело № А50-38696/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Скромовой  Ю.В., Татариновой И.А.

при ведении протокола помощником судьи Луковниковым Д.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стайда» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 по делу № А50-38696/2018 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Стайда» – ФИО1 (доверенность от 01.02.2024 № 2/24);

товарищества собственников жилья «Чернышевского 15Б»  – ФИО2 (доверенность от 17.01.2023);

Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации – ФИО3 (доверенность от 01.08.2023 № 141/04/07-6222);

Министерства обороны Российской Федерации – ФИО4 (доверенность от 26.07.2023 № 207/4/36д).

 

Товарищество собственников жилья «Чернышевского 15Б» (истец, ТСЖ)   обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стайда» (ответчик, общество «Стайда») о взыскании стоимости  расходов на исправление (устранение) недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома № 15Б по ул.Чернышевского, г. Перми,  в размере 2 244 269 руб., обязании произвести работы на фасаде дома.

 Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, акционерное общество «Камская Долина», жилищно-строительный кооператив «Синица», акционерное общество «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» (республика Турция) в лице представительства в г. Москва.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 02.04.2019 ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений»   привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное казенное учреждение «Центральное региональное управление правового обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации.

Определением  от 17.12.2021 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены общество «Камская Долина», общество «Ант Япы Санайи Be Тиджарет Аноним Шикерти»;  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 10.02.2022 Министерство обороны Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Истец 12.09.2022  ходатайствовал об изменении исковых требований,   просил взыскать с общества «Стайда», ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений», Министерства обороны Российской Федерации, акционерного общества «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» в солидарном порядке  стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома № 15Б по ул. Чернышевского, г. Перми,  в размере 1 853 477 руб. 92 коп., стоимость необходимых расходов на исправление (устранение)  недостатков (дефектов) на фасаде многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в размере 579 675 руб. 60 коп.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 14.09.2022 ходатайство истца об изменении исковых требований  удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До принятия по делу решения истцом заявлен отказ от исковых требований к обществу «Камская Долина».  

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.02.2024 принят отказ от иска к обществу «Камская долина», производство по делу в соответствующей части прекращено. Исковые требования удовлетворены. С ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» в пользу ТСЖ «Чернышевского 15Б» взыскана стоимость необходимых расходов на исправление (устранение)  недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома №15Б по ул.Чернышевского г. Перми в размере 1 853 477 руб. 92 коп.,  стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» недостатков (дефектов) на фасаде многоквартирного дома №15Б по ул.Чернышевского г. Перми,  в размере 579 675 руб. 60 коп., а также 35 166 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины. При недостаточности средств ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» суд взыскал в субсидиарном порядке с Министерства обороны Российской Федерации в пользу ТСЖ «Чернышевского 15Б» стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в размере 1853477 руб. 92 коп.,  стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» недостатков (дефектов) на фасаде многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в размере 579675 руб. 60 коп., а также 35 166 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований к обществу «Стайда», обществу «Ант Япы Санайи Be Тиджарет Аноним Шикерти» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 решение суда первой инстанции изменено. Пункты 3-4  резолютивной части решения изложены в  редакции: «3. Исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стайда»   в пользу товарищества собственников жилья «Чернышевского 15Б»   стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в сумме 1853477 руб. 92 коп.,  стоимость необходимых расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» недостатков (дефектов) на фасаде многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в сумме 579 675 руб. 60 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 35 166 руб.   4. В удовлетворении исковых требований к федеральному государственному казенному учреждению «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Министерству обороны Российской Федерации, акционерному обществу «Ант Япы Санайи Be Тиджарет Аноним Шикерти» (Республика Турция) в лице представительства в г.Москва   отказать».

Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции  постановлением, общество «Стайда» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит  постановление отменить.

В кассационной жалобе обществом «Стайда» приведены доводы о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) не подлежал применению в рассматриваемом деле, суду   следовало применить Федеральный закон от 30.12.204 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», поскольку в период строительства многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми предусматривалось приобретение кооперативом «Синица» жилых помещений на средства и в интересах граждан, на возникающие в таких случаях правоотношения действия Закона № 214-ФЗ не распространялось. Выражает несогласие с выводами апелляционного суда о том, что общество «Стайда» осуществляло функции заказника-застройщика,  так как общество  не обладало признаками застройщика в соответствии с Законом № 214-ФЗ, не имело в собственности или на праве аренды (субаренды) земельного участка, не привлекало денежные средства участников долевого строительства, не получало разрешение на строительство, а также не строило и не поручало иным лицам строительство многоквартирного дома. Обращает внимание на то, что помещения в многоквартирном доме  приобретались  по договорам паенакопления, заключенным с кооперативом «Синица»,   общество «Стайда» заключало договоры купли-продажи помещений с кооперативом «Синица», в отношениях с собственниками помещений в многоквартирном доме общество   продавцом не являлось. Кроме того, считает, что в силу пункта 3 статьи 18 Закона о защите прав потребителей требования о возмещении расходов на исправления недостатков многоквартирного дома   могли быть  удовлетворены к обществу «Ант Япы Санайи Be Тиджарет Аноним Шикерти»,   осуществлявшему проектирование и строительство многоквартирного дома,  ответственному  за строительные недостатки.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство обороны Российской Федерации просит оставить обжалуемое постановление без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Законность обжалуемого постановления проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом «Стайда» (инвестор) и Пермской Квартирно-эксплуатационной частью района (далее – Пермская КЭЧ района) (заказчик) заключен инвестиционный контракт от 18.07.2006 № 01-8/69, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 7,59 га, являющегося частью земельного участка площадью 22,47 га, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 59:01:44 1 0269:0002), являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации, со сносом 29 зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту.

В соответствии с пунктом 1.7 инвестиционного контракта от 18.07.2006 инвестором является общество «Стайда», которое от своего имени направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование проектирования и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта (включая снос зданий и сооружений).

Под инвестиционным объектом (далее объект) понимаются здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта (пункт 1.2 инвестиционного контракта от 18.07.2006).

В силу пункта 6.3.8 инвестиционного контракта от 18.07.2006 инвестор обязан обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных подрядных организаций строительство объекта в соответствии с действующими строительными нормами, стандартами, техническими условиями и спецификациями, указанными в проектной документации в установленные графиками финансирования и производства работ сроки.

Далее, 17.10.2006 Пермской КЭЧ района (заказчик), обществом «Камская долина» (исполнитель) и обществом «Стайда» (инвестор) заключен договор на выполнение функций заказчика № 222-5-24/06 (далее – договор от 17.10.2006), в соответствии с условиями которого заказчик поручает исполнителю осуществление функций технического заказчика по застройке земельного участка по адресу: 

<

...> (далее – объект) и обязуется принять от исполнителя построенную на объекте недвижимость, а инвестор обязуется перечислить исполнителю необходимые для исполнения договорных обязательств инвестиции. В соответствии с указанным договором исполнитель осуществляет контроль за соответствием выполняемых строительно-монтажных работ утвержденной проектно-сметной документацией, за соблюдением требований нормативных документов, технологии выполнения общестроительных монтажных и специальных работ, качеством используемых строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования.

Обществом «Камская долина» (заказчик) и обществом «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» (подрядчик) 04.05.2007 заключен контракт № 75-1-24/07, в соответствии с которым предметом контракта является выполнение подрядчиком собственными и привлеченными силами и средствами работ по проектированию и строительства объекта, своевременное устранение недоделок и дефектов выявленных в процессе работ и гарантийной эксплуатации в гарантийный период (пункт 2.1).

В соответствии с распоряжением правительства Российской Федерации от 25.07.2007 № 982-р на базе имущества, используемого Пермской КЭЧ района для обеспечения расквартирования и обустройства Вооруженных Сил Российской Федерации, создано федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Пермская КЭЧ района».  

Департаментом планирования и развития территории города Перми Администрации города Перми 17.08.2010 выдано разрешение на строительство № RU90303000- 338/2008 ФГКЭУ «Пермская КЭЧ района» со сроком действия (с учетом продления) до 25.07.2012.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ФГКЭУ «Пермская КЭЧ района» 25.08.2011 прекратило  деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений». Следовательно, к ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное Управление имущественных отношений» перешли все права и обязанности присоединенного юридического лица - ФГКЭУ «Пермская КЭЧ района» (пункт 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми 18.12.2013 выдано разрешение № 338/2008 ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Жилой комплекс в микрорайоне «Красные казармы». Первая очередь строительства. Блок 2», расположенный по адресу: 

<

...>,   многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Между тем, до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (до 18.12.2013) кооператив «Синица» (одним из учредителей которого является общество «Камская долина» - технический заказчик) заключал договоры паенакопления с лицами, приобретающими помещения в многоквартирном доме.

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 15Б по ул. Чернышевского в г. Перми 20.05.2016 принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, создании ТСЖ «Чернышевского 15Б», что подтверждено протоколом общего собрания   от 22.05.2016 № 1.

ТСЖ «Чернышевского 15Б» зарегистрировано в качестве юридического лица 31.05.2016, приступило к управлению многоквартирным домом с 01.07.2016.

 Товариществом проведена работа по выявлению недостатков выполненных работ в отношении конструктивных элементов многоквартирного дома (отмостки, кровли, балконов лестничных переходов, подземной автомобильной автостоянки).

ТСЖ «Чернышевского 15Б» 25.08.2017 организован осмотр многоквартирного дома (вызов на осмотр от 15.08.2017 № 177-08/17-п направлен 16.08.2017 в адрес ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений», кооператива «Синица», общества «Стайда», общества «Камская долина», общества «Ант Япы Санайи не Тиджарет Ширкети») с последующей документальной фиксацией выявленных недостатков многоквартирного дома в части его конструктивных элементов.  

Комиссией в составе: председателя правления ТСЖ «Чернышевского 15Б», управляющего многоквартирным домом, директора ООО «УК ПЕРМЬРЕМСТРОЙ», представителя  ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений», инженера общества «Камская долина», представителя общества «Стайда»   произведен осмотр многоквартирного дома, по результатам которого составлен акт фиксации недостатков от 25.08.2017 в части отмостки, ливневой канализации, основания вентиляционного канала секции В. Представитель  ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений» от подписания акта от 25.08.2017 отказался, о чем в акте от 25.08.2017 сделана соответствующая запись.

ТСЖ «Чернышевского 15Б» 03.10.2017 организован повторный осмотр многоквартирного дома (вызов на осмотр от 27.09.2017 № 234-09/17-п направлен 27.09.2017 в адрес всех заинтересованных лиц) в рамках проведения строительно-технической экспертизы с привлечением экспертов общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» ФИО5, ФИО6 Заинтересованные стороны явку представителей не обеспечили, за исключением общества «Стайда».

По результатам осмотра многоквартирного дома  специалистами общества   «Бизнес Эксперт» составлено заключение от 13.11.2017, шифр 129-Э/17, в котором указаны допущенные при строительстве многоквартирного дома недостатки, а также то, что выявленные недостатки (дефекты) конструктивных элементов многоквартирного дома возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных работ в период возведения объекта. Также указан перечень необходимых строительно-монтажных работ и материалов для приведения конструктивных элементов в соответствие требованиям нормативной документации, а также стоимость ремонтно-восстановительных работ.

ТСЖ «Чернышевского 15Б» направило обществу «Стайда» претензию от 24.10.2018 № 137-10/18-н с требованием незамедлительно  произвести оплату расходов на исправление (устранение) ТСЖ «Чернышевского 15Б» или третьим лицом недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома в размере 2 244 269 руб.,  произвести работы по устранению недостатков. Претензия от 24.10.2018 получена обществом «Стайда» 26.10.2018. Общество «Стайда» ответ на претензию не направило, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Первоначально истцом требования о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков конструктивных элементов многоквартирного дома, обязании произвести работы предъявлены к обществу «Стайда».

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчиков: общества «Стайда», ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений», Министерства обороны Российской Федерации, общества «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» солидарно стоимость необходимых расходов на исправление (устранение)   недостатков (дефектов) конструктивных элементов многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в размере 1853477 руб. 92 коп.,  стоимость необходимых расходов на исправление (устранение)   недостатков (дефектов) на фасаде многоквартирного дома №15Б по ул. Чернышевского г. Перми в размере 579 675 руб. 60 коп.

В отношении требований к акционерному обществу «Камская долина» истец заявил отказ от иска.

По результатам рассмотрения материалов дела, суд первой инстанции прекратил производство по делу в части требований к акционерному обществу «Камская долина»  в связи с принятием отказа истца от иска.  Удовлетворяя иск,   суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности  наличия дефектов отмостки, кровли, балконов, лестничных переходов, подземной автомобильной стоянки, возникших по вине застройщика, обнаружении истцом недостатков в пределах гарантийного срока. При этом суд исходил из того, что  заказчиком - застройщиком многоквартирного дома являлась ФГКЭУ «Пермская КЭЧ района»,   реорганизованное в форме присоединения в ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений», заказчик-застройщик не передал  функции заказчика-застройщика обществу «Камская долина», общество «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» выполняло только функции подрядчика,  общество «Стайда»  не принимало на себя обязательства по созданию многоквартирного дома, не выполняло функции заказчика, застройщика, заказчика-застройщика, не заключало соответствующие договоры купли-продажи с собственниками помещений в многоквартирном доме, не заключало  договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома с третьими лицами.  Суд пришел к выводу о том, что истец   имел право обратиться в арбитражный суд с настоящим иском  к застройщику. Требования истца  удовлетворены в отношении ответчика ФГКУ «Приволжско-уральское территориальное управление имущественных отношений», а также к Министерству обороны Российской Федерации в субсидиарном порядке.    

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суд первой инстанции в части. Стоимость устранения недостатков, допущенных при строительстве много квартирного дома, взыскана с общества «Стайда». При этом суд признал общество застройщиком с учетом того, что помещения в многоквартирном доме реализованы обществом «Стайда» лицам, в интересах которых действовал кооператив «Синица». 

Суд округа считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.   

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 124-ФЗ  по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из части 4 данной статьи следует, что договор долевого участия в строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 

Таким образом, договор участия в долевом строительстве, по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи, правоотношения в рамках которого регулируются нормами глав 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о долевом строительстве

В силу пункта 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

На основании части 1 и части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

На основании пункта 5 и пункта 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. 

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве прямо предусматривает лицо, ответственное за качество строительства – застройщика.

При этом, в силу статьи 2 Закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ определено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Из буквального толкования приведенных норм следует, что в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, следовательно, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих его от ответственности, лежит на застройщике.

Поименованным нормам Закона № 214-ФЗ соответствуют статьи 721 - 724 и 755 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору подряда. 

Так, по спору о ненадлежащем исполнении подрядчиком гарантийных обязательств бремя предоставления доказательств отсутствия вины подрядчика в возникновении недостатков, в том числе посредством доказывания причин образования спорных дефектов (отсутствия причинно-следственной связи), относится на подрядчика как лицо, принявшее на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества (статьи 721, 722, 724, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если договором подряда предусмотрен гарантийный срок, то результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 722 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под гарантийным сроком в договорах подряда понимается период времени, в течение которого подрядчик гарантирует стабильность показателей качества результата произведенных работ в процессе его использования по назначению при условии соблюдения заказчиком установленных правил использования. Содержание гарантийного обязательства включает право заказчика требовать от подрядчика обеспечения надлежащего качества результата выполненных работ и корреспондирующую ему обязанность подрядчика обеспечивать его с момента приемки и до окончания действия гарантийного срока. Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. 

Подразумевается, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает ввиду ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по выполнению работ. Следовательно, при разрешении исковых требований, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, заказчик обязан доказать факт возникновения недостатка в работе подрядчика. Подрядчик должен подтвердить, что причина возникновения недостатка не связана с его работой. 

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ. 

Материалами дела подтверждено, что обществом «Стайда» (инвестор) и   Пермской КЭЧ района (заказчик) заключен инвестиционный контракт от 18.07.2006 № 01-8/69, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 7,59 га, являющегося частью земельного участка площадью 22,47 га, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 59:01:44 1 0269:0002), являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации, со сносом 29 зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту.

В соответствии с пунктом 1.7 инвестиционного контракта от 18.07.2006 инвестором является общество «Стайда», которое от своего имени направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта, выполняет финансирование проектирования и силами привлеченных специализированных организаций осуществляет весь комплекс работ по строительству объекта (включая снос зданий и сооружений). 

В силу пункта 6.3.8 инвестиционного контракта от 18.07.2006 инвестор обязан обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных подрядных организаций строительство объекта в соответствии с действующими строительными нормами, стандартами, техническими условиями и спецификациями, указанными в проектной документации в установленные графиками финансирования и производства работ сроки.

Также  17.10.2006 Пермской КЭЧ района (заказчик), обществом «Камская долина» (исполнитель) и обществом «Стайда» (инвестор) заключен договор на выполнение функций заказчика № 222-5-24/06, в соответствии с условиями которого заказчик поручает исполнителю осуществление функций технического заказчика по застройке земельного участка по адресу: 

<

...> (далее – объект) и обязуется принять от исполнителя построенную на объекте недвижимость, а инвестор обязуется перечислить исполнителю необходимые для исполнения договорных обязательств инвестиции. В соответствии с указанным договором исполнитель осуществляет контроль за соответствием выполняемых строительно-монтажных работ утвержденной проектно-сметной документацией, за соблюдением требований нормативных документов, технологии выполнения общестроительных монтажных и специальных работ, качеством используемых строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования.

Суд  апелляционной инстанции, исследовав  условия заключенных  с участием общества «Стайда» сделок  - инвестиционного контракта от 18.07.2006  (пункты 1.5 - 1.7, 2.3, 6.3.7, 6.3.8, 6.4, 7.2) и договора на выполнение функций заказчика  от 10.10.2006  пришел к обоснованным  выводам о том, что общество «Стайда»   при реализации инвестиционного проекта по существу осуществляло функции заказчика-застройщика на земельном участке иного правообладателя  по строительству  многоквартирных домов, сносу объектов капитального строительства, принадлежащих заказчику, а также выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации для  строительства.

 Апелляционный суд принял во внимание, что распоряжением Федерального агентства по управлению  государственным  имуществом № 2929-р от 05.07.2006 на общество «Стайда» возложена обязанность по осуществлению строительства объекта, сноса зданий и сооружений, благоустройство прилегающей территории (п.2.а.), то есть  функции заказчика-застройщика,   при заключении обществом «Стайда» и Пермской  КЭЧ договора с обществом «Камская долина»   обязательства перед Пермской КЭЧ в рамках правоотношений заказчик – заказчик-застройщик остались у общества «Стайда» (пункты 1.7, 2.3, 6.3.7, 6.3.8, 7.2),    Пермская КЭЧ не являлась лицом, которое осуществляло финансирование строительства объекта путем привлечения денежных средств иных инвесторов, не получало от них денежные средства в счет оплаты жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал в постановлении на то, что   из содержания договоров паенакопления, заключенных физическими лицами (пайщиками) с кооперативом «Синица»,  следует, что  в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей членов кооператива кооператив принимает участие в финансировании строительства многоквартирного дома, и имеет право на приобретение в собственность помещений в многоквартирном доме; пайщик в целях получения в собственность помещения осуществляет оплату паевого взноса, соответствующего стоимости помещения, путем паенакопления;  после полного внесения пайщиком суммы паевого взноса   пайщик   приобретает право собственности на помещение. В то же время кооператив «Синица» приобретал право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: 

<

...>,  на основании договоров купли-продажи, заключенных с обществом «Стайда», каждому договору паенакопления, заключенному кооперативом «Синица» и пайщиком,  соответствовал договор купли-продажи, заключенный кооперативом «Синица» и обществом «Стайда»; кооператив не имел самостоятельных правомочий по распоряжению средствами, полученными от граждан (пайщиков),  не заключал договоров участия в долевом строительстве, не привлекал граждан для внесения денежных средств, не выпускал жилищных сертификатов.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерным выводам о том, что кооператив «Синица» приобретал помещения в многоквартирном доме по договорам купли-продажи у общества «Стайда» за счет средств пайщиков, выражая волю последних; реализация помещений осуществлена обществом «Стайда».  

 При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  верно указал на то, что общество «Стайда» по отношению к собственникам помещений в многоквартирном доме (приобретающих помещения для личных целей) являлось продавцом, ответственным перед собственниками помещений в многоквартирном доме за продажу товара ненадлежащего качества,  и лицом, ответственным за качество передаваемого собственникам помещений   общего имущества многоквартирного дома.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемом случае недостатки обнаружены истцом в пределах гарантийного срока, поэтому обязанность доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность застройщика, возлагается на последнего.

В связи с наличием между сторонами спора по поводу наличия недостатков при строительстве многоквартирного дома,  причинах  возникновения недостатков судом первой инстанции   назначена строительно-техническая судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Научно-проектное предприятие «НеоПроект» ФИО7 , ФИО8

Согласно экспертному заключению   имеются дефекты конструктивных элементов многоквартирного дома (отмостка, кровля, балконы лестничных переходов, подземная автомобильная стоянка),  расположенного по адресу: 

<

...>, указанные в заключении по строительно-технической экспертизе многоквартирного жилого дома,   выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-эксперт»,   эксперты в виде таблицы привели причины возникновения дефектов,   определили объем ремонтных работ по устранению выявленных дефектов и повреждений (таблица № 8), а также указали, что стоимость ремонтных работ по устранению выявленных дефектов и повреждений составит 867 170 руб. 21 коп., в т.ч. НДС, в ценах по состоянию на 1 квартал 2021 года. В заключении также указано на то, что   имеются дефекты фасада многоквартирного жилого дома,  указанные в отчете по результатам осмотра здания,  выполненном обществом с ограниченной ответственностью «УК ПермьРемСтрой»,  эксперты в виде таблицы привели причины возникновения дефектов,  после осуществления повторного осмотра отмостки здания с ее вскрытием, в письме № 67 от 02.06.2021 эксперты указали на брак в работе и низкое качество выполненных подрядной организацией работ, отсутствие щебеночной подготовки в основании под отмостку, наличие строительного мусора в основании под отмостку,   пришли к выводу о том, что причиной ее разрушения является некачественное выполнение строительных работ.

Установив, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключение составлено лицами, чья квалификация подтверждена,  содержит подробное описание проведенного исследования, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, оформлено  надлежащим образом,   в  заключении имеются выводы по поставленным судом вопросам, выводы надлежащим образом мотивированы, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали указанное заключение надлежащим доказательством по делу.  Достоверных доказательств того, что экспертами при проведении  исследования допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на результат экспертизы,  судами не выявлено. 

Таким образом проведенной по делу судебной экспертизой  подтверждено, что причинами  дефектов конструктивных элементов многоквартирного дома (отмостка, кровля, балконы лестничных переходов, подземная автомобильная стоянка), в том числе дефектов фасада многоквартирного дома являются недостатки строительных работ, брак в работе и низкое качество выполненных подрядной организацией работ.

Апелляционным судом  признано надлежащим доказательством по делу  заключение общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт» № 211-Э/22 от 07.09.2022, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков фасада многоквартирного дома, отраженных в заключении экспертов   общества   «Научно-проектное предприятие «НеоПроект»,  составляет 579 675 руб. 60 коп.  Доказательств обратного ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что  общество «Стайда» не доказало ненадлежащую эксплуатацию объекта,   доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии оснований для освобождения застройщика от ответственности за недостатки выполненных работ, выявленных в течение гарантийного срока,  не представило,  а также  не представило доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования к обществу «Стайда».

 Суд округа полагает  правильными выводы, приведенные в обжалуемом постановлении, о том, что    ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений», Министерство обороны Российской Федерации, общество «Ант Япы Санайи Ве Тиджарет Аноним Шикерти» не являются лицами, несущими ответственность за качество объекта перед собственниками жилых помещений,  то есть являются ненадлежащими ответчиками по делу.   

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства судом установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, заявителем кассационной жалобы не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы общества «Стайда» о том,  что Федеральный закон № 214-ФЗ  не подлежал применению в рассматриваемом деле, суду   следовало применить Федеральный закон   № 215-ФЗ, судом округа рассмотрены и отклонены с учетом установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств, в том числе с учетом того, что жилые помещения реализованы физическим лицам именно обществом «Стайда» путем заключения договоров с кооперативом «Синица», действующим в интересах физических лиц.    

Возражения заявителя жалобы о том, что общество «Стайда» застройщиком не являлось, так как  не имело в собственности или на праве аренды (субаренды) земельного участка,   не получало разрешение на строительство,  не строило и не поручало иным лицам строительство многоквартирного дома, также рассмотрены и признаны несостоятельными  с учетом изложенного выше. 

 Мнение общества «Стайда» о том, что    в силу пункта 3 статьи 18 Закона о защите прав потребителей требования ТСЖ о возмещении расходов на исправление недостатков многоквартирного дома подлежали удовлетворению  за счет общества «Ант Япы Санайи Be Тиджарет Аноним Шикерти»,   осуществлявшего проектирование и строительство многоквартирного дома,   являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонены с учетом того, что лица, оплатившие  жилые помещения в многоквартирном доме, в договорных отношениях с указанным ответчиком не состояли.   

Иные доводы заявителя жалобы также не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, основаны на неверном толковании указанных норм и подлежат отклонению судом округа, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления, как направленные исключительно на переоценку представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных апелляционным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебного акта (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 по делу № А50-38696/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стайда»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Е.И. Гуляева 

 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

 

                                                                                     И.А. Татаринова