ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-30506/2024

Дело № А40-265854/23

город Москва

27 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "СЕЛЬЭЛЕКТРОСЕТЬСТРОЙ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.2024 по делу № А40-265854/23

по иску Администрации городского округа ФИО3 (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, ИНН: 

<

***>)

к АО "СЕЛЬЭЛЕКТРОСЕТЬСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2003, ИНН: 

<

***>)

Третьи лица: 1) ООО "ДЕТАКС" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.2007, ИНН: 

<

***>), 2) ООО "ЧИСТЫЙ ГОРОД" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2019, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2000г. № 532/1А, об обязании за счет ответчика освободить земельный участок площадью 17 934 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании представителей: 

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 24.04.2024, ФИО2 по доверенности от 18.06.2024;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа ФИО3 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "СЕЛЬЭЛЕКТРОСЕТЬСТРОЙ" о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2000г. № 532/1А, об обязании за счет ответчика освободить земельный участок площадью 17 934 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2024 исковые требования удовлетворены, суд расторг договор аренды земельного участка от 29.12.2000г. № 532/1A, обязал АО "СЕЛЬЭЛЕКТРОСЕТЬСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) за свой счет освободить земельный участок площадью 17 934 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>..  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Истец и третьи лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени  рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.

Судом первой инстанции установлено, что Постановлением Администрации Чеховского района от 20.10.1999 №1308 «Об утверждении границ отвода и передачи в аренду земельного участка ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» под территорию базы, в 

<

...>» ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет под территорию базы земельный участок площадью 17934,0 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с указанным постановлением ОAO «Чеховская механизированная колонна №68» было обязано заключить договор земельного участка с Комитетом по Управлению имуществом.

В постановление Администрации Чеховского района от 20.10.1999 № 1308 «Об утверждении границ отвода и передачи в аренду земельного участка ОAO «Чеховская механизированная колонна №68» были внесены изменения, а именно п. 3 изложен в следующей редакции: «Обязать ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» заключить договор аренды земельного участка с отделом по управлению и распоряжению имуществом Администрации Чеховского района».

29.12.2000 года между Администрацией Чеховского муниципального района и ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» был заключен договор аренды земельного участка №532/1А, в соответствии с которым ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет, под территорию базы, земельный участок площадью 17934,0 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.10.2023 №ЮЭ9965-23-146191840, содержащей сведения о юридическом лице ОАО «Чеховская механизированная колонна №68», 22.08.2007 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ОАО «Чеховская механизированная колонна №68». Способ прекращения: деятельность юридического лица прекращена путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником прекратившего свою деятельность юридического лица ОАО «Чеховская механизированная колонна №68» является Открытое акционерное общество энергетики и электрификации «Сельэлектросетьстрой».

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что вышеуказанный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению. Ответчик не использует земельный участок, предоставленный ему в аренду под базу, по целевому назначению, и без надлежащего уведомления истца, предоставляет данный земельный участок в субаренду юридическим лицам: ООО «Детакс», ИНН 

<

***>, Основной вид деятельности - производство бетона; ООО «Чистый город», ИНН 

<

***>, Основной вид деятельности - производство прочих изделий из пластмасс; ООО «Европолимер продукт» ИНН 

<

***>, Основной вид деятельности - производство пластмассовых изделий для упаковывания товаров.

29.08.2023 года ответчику была направлена претензия содержащая требование предоставить в адрес истца документы, подтверждающие использование земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, по целевому назначению, либо расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2000 №532/1А в добровольном порядке, заключив соглашение о расторжении договора.

Требования истца, изложенные в претензии ответчиком не исполнены, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым требованием.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1.2. договора аренды земельного участка от 29.12.2000 №532/1А определено, что земельный участок площадью 17934 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> предоставлен истцу на правах аренды под территорию базы. Указано, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка от 29.12.2000 №532/1А определено, что арендатор (ответчик) не должен допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановке на арендуемой территории, а также загрязнению прилегающих земель.

Пунктом 5.1. договора аренды земельного участка от 29.12.2000 №532/1А определено, что арендодатель в праве требовать досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством при использовании арендатором земельного участка не по назначению, указанному в п. 1.2. договора.

Вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №11/0412, судом первой инстанции отнесен к виду разрешенного использования земельного участка «склад».

Данный вид разрешенного использования земельного участка, подразумевает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. То есть на земельном участке, предоставленном территорию базы, должны размещаться сооружения для хранения и базирования, не являющимися частями производственных комплексов.

Согласно акту осмотра от 25.08.2023 года земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды земельного участка от 29.12.2000 №532/1А, площадью 17934 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, находится за закрытой территорией, огорожен забором, на земельном участке расположены строения по внешнему виду и содержанию внутри соответствуют производственным цехам, также на территории предоставленной ответчику под базу расположен цементный завод. Со слов представителя арендатора, арендаторами помещений (заключившими договор аренды с ответчиком, по сути являющимися субарендаторами), расположенных на указанной территории, являются ООО «Чистый город», ООО «Европолимир продукт», ООО «Детакс». 

Таким образом, установлено, что ответчик использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению. Также на земельном участке расположены объекты капитального строительства, которые не зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством, незаконно возведенные без наличия разрешительной документации. 

Из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что материалами дела подтверждается использование участка не по целевому назначению,  передача части участка в субаренду без уведомления истца.

Таким образом, указанные истцом нарушения являются существенными нарушениями договора аренды земельного участка со стороны арендатора, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда, поскольку считает, что они сделаны без учета всех фактических обстоятельств по делу.

В соответствии с п. 5.1. договора аренды № 532/1А досрочное расторжение договора в одностороннем порядке может иметь место в двух случаях: - при использовании Арендатором участка не по назначению и при невнесении Арендатором платы за участок по истечении 3-х месяцев после срока уплаты, установленного договором.

В соответствии с п. 1.2. договора аренды земельный участок предоставляется под территорию базы. Цель использования участка является окончательной.

Ответчик вместе с отзывом на иск представлял пакет письменных доказательств, в соответствии с которым изначально земельный участок площадью 2,0 га решением Исполкома Чеховского горсовета от 17.12.1959 г., решением Исполкома Серпуховского райсовета № 1 от 13 января 1960 года, решением Исполкома Мособлсовета № 315/8 14 марта 1960 года, был выделен тресту «Сельэлектрострой», правопреемником которого является АО «Сельэлектросетьстрой», под строительство производственной базы.

Далее, в 1973 г. земельный участок площадью 2,36 га был передан на праве постоянного бессрочного пользования Московской механизированной колонне № 8 Главсельэлектросетьстроя, правопреемником которого является АО «Сельэлектросетьстрой»

В 1994 году в процессе приватизации ГП «Сельэлектросетьстрой» земельный участок площадью 23625 кв.м. по адресу: МО. 

<

...> перешел к АООТ «Сельэлектросетьстрой» на праве постоянного бессрочного пользования, а расположенные на нем строения, в том числе административное здание общей площадью 495,5 кв.м., механическая мастерская общей площадью 1074,1 кв.м., гараж на 15 автомобилей общей площадью 552,1 кв.м., гараж общей площадью 526,4 кв.м., здание склада общей площадью 476,8 кв.м. - на праве собственности.

В соответствии с пунктом 7 распоряжения Комитета по управлению имуществом города Москвы № 960-р от 08.11.1993 г, о приватизации ГП «Сельэлектросетьстрой», АО «Сельэлектросетьстрой» в течение 15 лет было обязано сохранить специализацию основной деятельности. Специализация сохранена по настоящее время.

Постановлением № 522 от 22.03.1994 г. Администрация Чеховского района выдала Чеховской механизированной колонне № 68 - филиалу АООТ «Сельэлектросетьстрой» свидетельство № 513 о государственной регистрации предприятия, в котором указаны основные виды деятельности - производство работ по строительству ЛЭП-0,4 кВ и ЛЭП-10 кВ и монтажу трансформаторных подстанций, оказание услуг производственного характера, производство товаров народного потребления.

29.12.2000 года на основании постановления Главы Администрации Чеховского района Московской области между ОАО «Чеховская механизированная колонна № 68», правопреемником которого является АО «Сельэлектросетьстрой», и Администрацией Чеховского района Московской области был заключен договор аренды № 532/1А земельного участка площадью 17934 кв.м. с одновременным изъятием акта на право постоянного бессрочного пользования землей. 

Таким образом, при заключении договора аренды Администрация Чеховского района Московской области, изъяла часть земельного участка площадью 5691 кв.м., принадлежащего ранее АООТ «Сельэлектросетьстрой» на праве постоянного бессрочного пользования.

На момент заключения договора аренды земельного участка по адресу: МО. 

<

...> на данном земельном участке располагались принадлежащие АО «Сельэлектросетьстрой» на праве собственности здания, в том числе производственные (механические мастерские), деятельность общества не менялась и иного истцом доказано не было, передача земельного участка «под территорию базы» означала, как и ранее, передачу его под производственную базу.

Цель использования участка - под территорию базы устанавливалась на момент заключения договора аренды в 2000 г. и является окончательной в течение всего срока действия договора. 

Таким образом, вывод суда первой инстанции в части соответствия вида разрешенного использования земельного участка по классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № 11/0412, и отнесение производственной базы к виду разрешенного использования «склад» необоснованно,  противоречит п. 1.2. договора аренды, поскольку фактически меняет цель использования земельного участка, установленную договором аренды.

Пункт 3.2. договора аренды № 532/1А, на нарушение которого ссылается Администрация городского округа ФИО3, содержит четко прописанную обязанность Арендатора земельного участка «в случае передачи, продажи строения или его части другому юридическому или физическому лицу в срок не позднее, чем за 30 календарных дней до совершения сделок уведомить Арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на земельный участок». 

Апеллянт указывает на то, что  не передавал другим лицам ни полностью строения, ни их части с одновременной передачей земельного участка, в связи с чем ходатайствовать перед Арендодателем - Администрацией городского округа ФИО3 оснований не было.

Вместе с тем, АО «Сельэлектросетьстрой» не отрицает наличие арендаторов, указывая, что по договорам аренды во временное пользование были предоставлены часть помещений в принадлежащих ему на праве собственности зданиях и специально оборудованная технологическая площадка . При этом ни земельный участок, ни его части в субаренду не предоставлялись.

В соответствии с п. 3 статьи 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Деятельность арендаторов ООО «Детакс» и ООО «Чистый город» не противоречит условиям договора аренды земельного участка, в том числе разрешенному использованию - под территорию базы.

Исходя из вышеизложенного, оба основания расторжения договора аренды земельного участка, положенные в основу оспариваемого судебного акта,  противоречат материалам дела.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора доказано не было.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что при принятии решения о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка не было учтено, что на земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности АО «Сельэлектросетьстрой» здания - административное здание общей площадью 495,5 кв.м., механическая мастерская общей площадью 1074,1 кв.м., гараж на 15 автомобилей общей площадью 552,1 кв.м., гараж общей площадью 526,4 кв.м., здание склада общей площадью 476,8 кв.м. (выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности представлены ответчиком в дело), а сам земельный участок ранее находился у АО «Сельэлектросетьстрой» в постоянном бессрочном пользовании и перешел к АО «Сельэлектросетьстрой» вместе со зданиями в порядке приватизации.

Пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом».

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, Арбитражным судом города Москвы не учтено, что расторжение договора аренды земельного участка препятствует реализации АО «Сельэлектросетьстрой» права выкупа земельного участка, освобождение земельного участка невозможно ввиду расположенных на нем капитальных строений, находящихся в собственности АО «Сельэлектросетьстрой».

При изложенных обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2024 по делу № А40-265854/23 подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2024 по делу № А40-265854/23 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации городского округа ФИО3 (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2002, ИНН: 

<

***>) в пользу АО "СЕЛЬЭЛЕКТРОСЕТЬСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2003, ИНН: 

<

***>) госпошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                            Головкина О.Г.

                                          Алексеева Е.Б.