СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                 Дело № А45-30585/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 июля 2018 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд 

в составе:

председательствующего Захарчук Е. И.

судей:                                Киреева О. Ю.

                                           ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Стуловой 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Корунд» (№ 07АП-4041/2018) на решение от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30585/2017 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (633216, Новосибирская область, Искитимский район, рабочий 

<

...>, ОГРНИП 314547608600107, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Корунд" (633216, Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект коммунистический, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО3. По доверенности, паспорт, после перерыва  - не явился.;

от ответчика: ФИО4 по доверенности, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Корунд» (далее – ООО «Корунд») об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ним договор купли-продажи 64/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье по адресу: 

<

...>, на условиях предварительного договора от 23.08.2017 по цене 9 000 000 рублей.

Требование истца обосновано статьями 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано уклонением ответчика от заключения договора на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости от 23.08.2017.

Решением от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик   обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт -  об отказе в иске, ссылаясь, в том числе на то, что судом при вынесении решения суда не учтено  что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, согласно п.2 ст. 429 ГК РФ с учетом части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). 

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от 23.08.2017 г. стороны не соблюли нотариальную форму договора, то указанный договор является ничтожным, в связи с чем, суд первой инстанции не мог понудить ООО «Корунд» заключить основной договор купли-продажи

Суд не применил ст. 10 ГК РФ, так как не учел того, что  в случае удовлетворения исковых требований, ООО «Корунд» лишиться своего единственного актива и не сможет осуществлять хозяйственную деятельность. 

В предварительном договоре указано, что спорное здание расположено на земельном участке площадью 1300 кв.м. (кадастровый номер 54:07:020104:43). Истец представил копию свидетельства о праве собственности ООО «Корунд» на 64/100 доли в указанном земельном участке (Том 1., л.д.9).  При этом суд первой инстанции делает вывод, что стороны согласовали продажу земельного участка именно площадью 1300 кв.м. (стр. 7абз.4,5 решения).

Таким образом, считает, что предмет предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости четко определен сторонами в полном соответствии с объектами права, поименованными в указанных свидетельствах о государственной регистрации права.

Следовательно, сведения об объектах, находящихся в собственности ООО «Корунд» и сведения об объектах, указанных в предварительном договоре, не совпадают, что исключает возможность перехода права собственности на объект недвижимости.

Истец представил отзыв в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным а доводы жалобы не подлежащим удовлетворению исходя из следующего. Предварительный договор не подлежит нотариальному соглашению. Считает, что со стороны ответчика есть злоупотребление правом.  Утверждение ответчика о несогласованности предмета сделки является надуманным.

В судебном заседании стороны подержали свои требования и возражения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Корунд» зарегистрировано в качестве юридического лица 08.07.1999 с внесением сведений о данном юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц 14.11.2002 за ОГРН 

<

***>.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 27.03.2014 за ОГРНИП 314547608600107.

23.08.2017 между ООО «Корунд» (продавцом) в лице директора ФИО5 и ФИО2 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Считая, что ООО «Корунд» необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском. качестве юридического лица 08.07.1999 с внесением сведений о данном юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц 14.11.2002 за ОГРН 

<

***>.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального

предпринимателя  27.03.2014 за ОГРНИП 314547608600107.

23.08.2017 между ООО «Корунд» (продавцом) в лице директора ФИО5 и ФИО2 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Считая, что ООО «Корунд» необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворении исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованном уклонении ООО «Корунд» от заключения основного договора купли- продажи объекта недвижимости на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, что подтверждает наличие правовых оснований к принятию судом решения об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре.

 

Суд апелляционной инстанции считает выводу суда ошибочными  и не основаны на фактических обстоятельствах дела исходя из следующего.

Из текста предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 23.08.2017следует, что стороны согласовали возможность заключения основного договора  в срок до 25 сентября 2017 года.

Порядок заключения договоров регулируется главой 28 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (часть 1 статьи 435 ГК РФ).

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Однако пунктами 5 и 6 статьи 429 ГК РФ установлена необходимость одной из сторон (заинтересованной стороны) обратиться к другой с требованием о заключении основного договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Пункты 1, 4 и 6 статьи 429 ГК РФ направлены на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.03.2018 N 658-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ни заявитель, ни должник не обращались друг к другу с требованием о заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Срок для заключения основного договора был установлен до 25.09.2017.

Протолковав условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 23.08.2017, по правилам, предусмотренными в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанций с учетом сформулированных сторонами предмета этого договора, содержания прав и обязанностей сторон, распределения рисков, считает, что данный договор носит организационный характер, ибо содержит предварительные договоренности сторон об условиях последующего отчуждения имущества.

Вопреки позиции истца, возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на недвижимость, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Тем самым предварительный договор не может рассматриваться в качестве сделки, порождающей возникновение права собственности на недвижимое имущество.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

До окончания срока подписания основного договора стороны не направили друг другу предложений о заключении основного договора. Потенциальные партнеры не оформили основной договор с учетом требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (как форма существования соответствующего правоотношения) в срок, установленный в пункте 2.1.1 предварительного договора. 

Заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о выраженном ответчиком намерении заключить основной договор, соответственно не доказано уклонение должника от заключения основного договора.

Таким образом, учитывая отсутствие документальных доказательств обращения сторон за заключением договора купли-продажи объекта недвижимости, коллегия судей считает, что стороны фактически утратили заинтересованность в заключении указанного  договора и отказались от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Следовательно, в виду отсутствие между спорящими сторонами договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества, коллегия судей приходит к выводу о прекращении обязательств, возникших из предварительных договоренностей, в силу пункта 6 статьи 429 названного кодекса.

В связи с вышеизложенным и истечением предельного срока для заключения основного договора, суд апелляционной инстанции считает, что обязательства по предварительному договору в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились, и вследствие этого оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении к заключению договора не имеется.

Ссылка подателя апелляционной жалобы о том, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, согласно п.2 ст. 429 ГК РФ с учетом части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), коллегия судей так же не может согласиться исходя из следующего.

Норма статьи 42 Закона о регистрации об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, направлена на защиту прав долевых собственников  в отношении  жилого или нежилое помещение в многоквартирных домах

Вместе с тем в рассматриваемом случае предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 23.08.2017  заключен  в отношении 36/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье по адресу: 

<

...>, то есть   не в отношении нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме, поэтому дополнительного контроля со стороны нотариата не требовалось.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Установленное части 1 статьи 42 Закон N 218-ФЗ условие об обязательной нотариальной удостоверению договора продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его обязательной нотариальному удостоверению.

Указанные выводу основаны на положениях пункта 2 статьи 163 и пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

 Довод истца, что указанный предварительный договор это не предварительный договор, а иной договор, так как покупатель передал продавцу аванс в размере 500000 рублей, так же не может быть принят судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Исходя из условий  предварительного договора, с учетом положений статьи 431 ГК РФ, апелляционной суд считает, что по своей правовой природе, заключенный между сторонами договор является предварительным, поскольку явно и однозначно предусматривает обязательство сторон заключить в будущем основной договор.

Включение в текст договора условия о внесении частичной оплаты противоречит правовой природе предварительного договора (определение ВАС РФ от 04.03.2014 N ВАС-704/10), однако, не является достаточным основанием для его квалификации в качестве основного договора купли-продажи.

По смыслу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", на который ссылается заявитель апелляционной жалобы, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, из содержания указанного пункта постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации четко усматривается, что его регулирование ограничено договорами, связанными с приобретением недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, а в настоящем деле здание и земельный участок имелись у продавца в натуре к моменту заключения договора, в связи с чем данное разъяснение не применимо к рассматриваемой ситуации.

Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Оценив предварительный договор применительно к положениям Постановления N 54, исходя из буквального толкования, смысла его условий в системе и взаимосвязи (статья 431 ГК РФ), коллегия судей пришла к выводу  указанный предварительный договор не является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, как установлено в ходе судебного заседания, истцом не произведена оплата 64/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенное на нем здание телеателье, либо существенная часть их стоимости, согласно п.1.3. указанного договора.

Вопреки мнению истца иные сделки, заключенные истцом, предметом настоящего дела не являются, в связи с чем не подлежат оценке на предмет их действительности.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с чем, на лице, заявившем о наличии в действиях другой стороны признаков злоупотребления правом, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность представить соответствующие доказательства.

Вместе с тем, какие-либо доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика истцом не приведены. Само по себе наличие каких-либо отношений по купле продажи долей в уставном капитале указанного общества с учетом приведенных правовых норм не свидетельствует о правомерности позиции истца.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием по настоящему делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

решение от 21.03.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30585/2017  отменить. Принять  по делу новый судебный акт. 

В  удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (633216, Новосибирская область, Искитимский район, рабочий 

<

...>, ОГРНИП 314547608600107, ИНН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Корунд" (633216, Новосибирская область, Искитимский район, рабочий поселок Линево, проспект коммунистический, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

.

Председательствующий                                                                         Захарчук Е. И.

 

Судьи                                                                                                        Киреева О. Ю.

 

ФИО1