ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11090/2024

г. Челябинск

10 сентября 2024 года

Дело № А07-15409/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Берлек» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 по делу № А07-15409/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Берлек» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.03.2024, срок действия три года, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Берлек» (далее - истец, ООО «Берлек») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к акционерному обществу «Милек» (далее - ответчик, АО «Милек») о расторжении договора аренды № 131-14 от 17.11.2014 с 01.07.2021 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Уфасинтез» (далее - третье лицо, ООО «Уфасинтез»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 (резолютивная часть от 21.06.2024) в удовлетворении исковых требований ООО «Берлек» отказано.

С вынесенным решением истец не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Берлек» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы её податель ссылается на то, что на момент освобождения обществом «Берлек» объекта аренды (в мае 2021 г.), арендуемое здание было не пригодно к эксплуатации по его прямому назначению, что подтверждается техническим заключением по результатам проведения технического обследования несущих и ограждающих строительных конструкций здания АБК с механической мастерской по адресу: 

<

...>. Названное техническое заключение подготовлено арендодателем в марте 2021 г. по собственной инициативе. Судебная экспертиза в рамках настоящего дела была произведена судебным экспертом на основании вышеуказанного технического заключения,  поскольку ответчик и третье лицо не предоставили возможности экспертам попасть в здание и непосредственно исследовать конструкции объекта.

Апеллянт полагает, что поскольку в рамках проведенной судебной экспертизы в апреле 2021 года установлена непригодность предмета аренды к его эксплуатации по прямому назначению, у арендатора  имелись основания требовать  расторжения договора. По мнению апеллянта, требование истца о ретроспективном расторжении договора основаны на действующей редакции пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 347-ФЗ, выводы суда первой инстанции в части применения данной нормы в ранее действующей редакции являются необоснованными.

Помимо прочего апеллянт указывает, что бывший предмет аренды не принадлежит ответчику, которым утрачен интерес к аренде. Между тем, у сторон имеется спор относительно даты расторжения договора. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. 

С учетом мнения представителя истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от общества «Милек» поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

От ООО «Берлек» поступили письменные пояснения по делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представил дополнительные пояснения, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Берлек» (арендатор) и обществом «Милек» (арендодатель) 17.11.2014 заключен договор аренды №131-14 (т.1, л.д. 16 - 19), по условиям которого, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи во временное возмездное пользование:

- здание гипсовых перегородок, назначение: нежилое, общая площадь 4074,90 кв. м. Н1, этаж подв., этаж 1, антр. 1, антр. 2, номера на поэтажном плане подв.:1; этаж 1: 1,2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21; антр.1: 1; антр. 2: 1, 2, 3, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2618,

- АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв. м, Н, этаж 1, 2, 3 номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а. поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, именуемые в дальнейшем «объект», а арендатор принять объект и оплачивать арендную плату в порядке, установленным настоящим договором.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать объект арендатору по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Согласно пп. «и» п. 2.2.1 договора в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор обязан за 30 (тридцать) дней до освобождения объекта письменно уведомить арендодателя об этом.

В соответствии с пп. «к» п. 2.2.1 по окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан по акту приема-передачи возвратить объект арендодателю в освобожденном, надлежащем и технически исправном состоянии.

Согласно п. 4.1. договора срок аренды установлен: с 01.11.2014 до 01.11. 2039.

По акту приема-передачи 17.11.2014 (т.1, л.д.20) арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование имущество, составляющее предмет аренды по условиям договора.

В указанном акте, подписанном ответчиком без возражений, стороны указали, что нежилые здания (помещения) пригодны для использования по назначению и находятся в удовлетворительном состоянии, претензий нет (т. 1, л.д. 20).

Как указывает истец, в процессе пользования спорным объектом недвижимости весной 2017 года им был выполнен ремонт в душевых комнатах здания административно-бытового корпуса (АБК) (стены и колонны обклеены кафельной плиткой). Через непродолжительное время использования душевых, часть плитки начала отпадать и разрушаться. При детальном изучении конструкций колонны, на стенах которой была уложена плитка, истцом замечено растрескивание самой несущей колонны здания АБК. При осмотре иных капитальных конструкций здания, также были обнаружены многочисленные трещины. Продолжая попытки выяснить причины такого растрескивания, истцом были изучены конструкции мансардного этажа АБК, по итогам которого сделан вывод, что основным неблагоприятным фактором, влияющим на растрескивание, является конструкция мансардного этажа АБК, элементы которой выполнены из тяжелых стальных балок, оказывающих избыточное давление на несущие колонны здания АБК.

12.07.2017 ООО «Берлек» письмом исх. № 24 запросило у АО «Милек» сведения о безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды или опасности такого нахождения. Тем же обращением ООО «Берлек» просило провести необходимый комплекс мероприятий по обследованию капитальных конструкций арендованного здания, также запрошена вся имеющаяся на здание АБК проектная документация, в том числе и на мансардный этаж (т.1, л.д. 31-32).

Письмом исх. № 25 от 25.07.2017 (т.1, л.д. 33) ООО «Берлек» попросило АО «Милек» ускорить свой ответ на поставленные вопросы, однако ответа не последовало. В связи с отсутствием ответа 05.08.2017 (т.1, л.д. 34) ООО «Берлек»  вновь направило письмо ответчику с просьбой о предоставлении информации о состоянии здания.

27.01.2021 письмом исх. № 02 истец сообщил ответчику, что ситуация с разрушением капитальных конструкций арендуемого здания не решена, в связи с чем он самостоятельно и за свой счет готов провести экспертное исследование, на предмет установления безопасности конструкций предмета аренды, для нахождения в нем людей (т.1, л.д. 37).

Предварительное общение с экспертом выявило необходимость согласования с собственником здания (АО «Милек») устройства исследовательских шурфов в стенах АБК для определения глубины растрескивания, а также демонтаж штукатурных поверхностей в местах исследования.

Ссылаясь на недостатки в переданном в аренду помещении АБК, истец направил в адрес ответчика претензию исх. № 77 от 26.04.2021 (т.1, л.д. 13-14), с заявлением о расторжении договора аренды, с предложением в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписания соглашения о расторжении договора, а впоследствии обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды                 № 131-14 от 17.11.2014 с 01.07.2021 (с учетом уточнений).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что придание решению суда ретроспективного действия и признание договора расторгнутым с определенного момента в прошлом                      (с 01.07.2021) в данном случае недопустимо. При этом, судом учтено, что истцом не представлено безусловных доказательств освобождения арендуемого имущества в мае 2021 года.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о регулировании отношений сторон правилами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Определением суда первой инстанции от 01.12.2022, в связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно наличия недостатков в спорном помещении, судом по ходатайству ООО «Берлек» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительных экспертиз» ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Имеют ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв. м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, недостатки и каков их характер при их наличии (скрытые, явные)?

2) Соответствуют ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв. м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане

этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, действующим строительным, градостроительным нормам, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям?

3) Являются ли нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв. м, н, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 № 131-14?

В материалы дела 28.12.2023 поступило заключение эксперта, согласно которому в ходе проведения обследования выявлены ряд дефектов конструкций, включая наличие отслоения, трещин, деструкции перемычки оконных проемов, раскрытие швов между несущими конструкциями. Наиболее вероятной причиной проявления дефектов названа неравномерная осадка здания.

По второму вопросу экспертом установлено, что требование к механической безопасности обследуемого здания расположенного по адресу: 

<

...> не обеспечено. Требование к пожарной безопасности обследуемого здания также не обеспечено. Проверка соответствия здания санитарным (обеспечение инсоляции, вентиляции, водоснабжения, водоотведения) и иным обязательным требованиям не проводилась из-за не предоставления доступа к объекту. 

Отвечая на вопрос № 3 эксперт указал, что нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв. м этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1:1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, расположенные по адресу: 

<

...> пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 № 131-14, в состоянии на момент производства экспертизы не являются.

Нежилые помещения здания АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общей площадью 1103,40 кв. м этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане этаж 1:1-24; этаж 2: 1-25; этаж 3: 1-25, 5а,7а, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...> пригодными для их использования по назначению, предусмотренному договором аренды от 17.11.2014 № 131-14, будут являться после выполнения комплекса мероприятий указанных в заключении.

Совокупность предоставленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о выявлении обстоятельств, препятствующих использованию истцом принятого в аренду имущества в полном объеме. Спор о фактическом прекращении арендных отношений в настоящий момент отсутствует. 

При этом, исходя из существа заявленных истцом требований, направленных на установление факта прекращения договора аренды с 01.07.2021, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно неправильности избранного истцом способа защиты своих прав.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Поскольку названной нормой прямо указано на возможность ретроспективного определения судом даты изменения договора, выводы суда первой инстанции о возможности расторжения договора лишь с даты вступления в законную силу соответствующего судебного акта, не соответствуют действующей редакции  пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, оценивая правомерность заявления истца о признании договора расторгнутым в связи с обнаружением в ходе использования помещений арендатором скрытых недостатков, угрожающих безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды, судом первой инстанции верно учтено, что в претензии от 26.04.2021 истец заявил о расторжении договора аренды, предложив в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписать соглашение о расторжении договора. В ответ на указанные письма ответчик предложил истцу расторгнуть договор с момента фактического освобождения помещений.

Представленным в материалы дела актом осмотра помещений от 03.12.2021 (т.1, л.д. 91) в составе комиссии представителя арендодателя и арендатора установлено, что нежилые помещения используются ООО «Берлек» под административно-производственную деятельность; во время осмотра проводилась фотосъемка на телефон, фотографии осмотра приложены к материалам дела. Данный акт подписан истцом без замечаний и возражений.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора с 01.07.2021 и указывая на фактическое освобождение помещений в мае 2021 года, истец не представил в материалы настоящего дела объективных доказательств в подтверждение названного обстоятельства. 

Из пояснений представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции следует, что необходимость установления фактического прекращения  договора аренды с 01.07.2021 связана с рассмотрением в самостоятельном производстве спора о взыскании задолженности по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Следовательно, предъявление требования о ретроспективном расторжении договора аренды должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд истца принятием соответствующего решения.

С учетом невозможности отнесения к непосредственному восстановлению прав создание доказательств для иного процесса, такого обоснования истцом суду не представлено. 

Учитывая изложенное, правовых оснований для ретроспективного расторжения договора у суда первой инстанции не имелось. Возможность предоставления доказательств периода прекращения фактического использования арендованного имущества, при заявлении соответствующих требований об оплате, у истца не утрачена.

Основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 по делу № А07-15409/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Берлек»  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                    И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                        А.Х. Камаев

 

Ю.С. Колясникова