﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1755/2021

27 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

 

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

 

при участии:

 

от участвующих в деле лиц представители не явились

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Биробиджанстрой»

 

на решение от 22.10.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021

 

по делу № А16-2343/2020 Арбитражного суда Еврейской автономной области

 

по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»

 

к публичному акционерному обществу «Биробиджанстрой»

 

о взыскании 7 395 438 руб. 11 коп.

 

 

 

Муниципальное казенное учреждение – Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, адрес: 679016, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 22; далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к публичному акционерному обществу «Биробиджанстрой» (ОГРН 1027900509295, ИНН 7900000341, адрес: 679000, г. Биробиджан,             ул. Комсомольская, 1; далее – ПАО «Биробиджанстрой», общество)                        о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка                      от 27.03.2006 № 60324 в общей сумме 3 770 384 руб. 64 коп. за период                    с 21.12.2017 по 31.07.2020 и начисленной на нее неустойки в размере                     3 625 053 руб. 47 коп. за период с 21.12.2017 по 31.07.2020.

 

Решением суда от 22.10.2020, оставленным постановлением          Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021 без изменения, иск удовлетворен частично: в пользу Комитета с общества взыскан основной долг в сумме 3 770 384 руб. 64 коп. и неустойка в размере 906 263 руб.               37 коп., с учетом ее снижения по правилам статьи 333 ГК РФ.

 

В кассационной жалобе ПАО «Биробиджанстрой» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

По мнению заявителя жалобы, истец в одностороннем порядке изменил и необоснованно применил в расчете арендной платы корректирующий коэффициент 0,05 (размещение  промышленной базы), тогда как ранее такой коэффициент составлял 0,02 (эксплуатация и содержание производственной базы) в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования арендуемого земельного участка. Кроме того, заявитель считает, что представленный Комитетом акт обследования от 20.06.2019               № 186 ошибочно признан судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку представитель общества в составлении данного акта участия                не принимал. 

 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу возражает против                      ее удовлетворения. 

 

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени           и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.   

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ПАО «Биробиджанстрой» (арендатор) заключен договор аренды от 27.03.2006 № 60324, по условиям которого обществу во временное пользование на срок до 26.02.2007 передан земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200002:0002 общей площадью 78 118 кв.м, по адресу:                     г. Биробиджан, ул. Индустриальная, 1А, для содержания и эксплуатации производственной базы.

 

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете (приложение № 1). 

 

Размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем               в одностороннем порядке на основании федерального законодательства                   и решений Городской Думы.

 

Размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, при этом внесения соответствующих изменений                        в договор не требуется (пункт 2.3 договора).

 

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора                 в виде неустойки 0,2% за каждый день просрочки в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором. 

 

В соответствии с пунктом 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока его действия, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным          на тех же условиях на неопределенный срок.

 

На момент заключения договора арендная плата установлена в размере 193 342 руб. 05 коп. в год (16 114 руб. 84 коп. в месяц). При этом арендная плата определена исходя из площади участка – 78 118 кв.м, базовой ставки –       1 руб. 65 коп. и поправочного коэффициента – 1,5.

 

Согласно расчету Комитата за 2017-2019 годы арендная плата составила 1 371 049 руб. 02 коп. в год (114 254 руб. 08 коп. в месяц)                         и определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка – 27 420 980 руб. 36 коп. и поправочного коэффициента – 0,05.

 

В претензии от 26.06.2020 № 842 Комитет сообщил обществу                        о наличии задолженности по арендной плате в общей сумме 3 541 876 руб.       48 коп. и начисленной неустойки в размере 3 353 585 руб. 78 коп. Обществу предложено в десятидневный срок погасить имеющуюся задолженность                 и в добровольном порядке расторгнуть договор аренды.

Поскольку общество на указанную претензию не ответило, изложенные в ней требования не исполнило, Комитет обратился в арбитражный суд                   с рассматриваемым иском. 

 

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании основного долга, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 606, 614 ГК РФ, статей 22, 65 Земельного кодекса РФ и исходили             из того, что общество использовало арендуемый земельный участок в спорный период, однако не исполнило свою обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере.  

 

Проверив представленный Комитетом расчет основного долга, суды обеих инстанций признали его обоснованным и соответствующим Решению Городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО            от 24.09.2015 № 174 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»                (далее – Решение Думы № 174).

 

Отклоняя доводы общества о необоснованном завышении арендной платы, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения коэффициента 0,02 согласно пункту 6.6 установленного Решением Думы            № 174 перечня видов деятельности для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции. 

 

Напротив, суды указали, что стороны в приложении № 1 к договору согласовали применение коэффициента 0,05, установленного пунктом 6.9 перечня видов деятельности, установленного Решением Думы № 174 для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы             и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища                 и обслуживающие их газоконденсатные и 5 газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

 

При  этом судом первой инстанции дополнительно отмечено, что в акте обследования земельного участка от 20.06.2019 № 186 указано на наличие            на спорном земельном участке административного здания, гаражей, складов-ангаров, однако признаков производственной деятельности не обнаружено.

 

С учетом установленного суды признали требования Комитета законными и обоснованными, в результате чего взыскали с общества основной долг за период с 21.12.2017 по 31.07.2020 в общей сумме                            3 770 384 руб. 64 коп. 

 

Начисленная Комитетом неустойка снижена судами с учетом заявленного обществом ходатайства о применении статьи 333 ГК РФ,                    в связи с чем иск в этой части удовлетворен на сумму 906 263 руб. 37 коп. 

 

Между тем суд округа считает, что при рассмотрении настоящего спора судами нарушены нормы процессуального права и не выяснены все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

 

Так в отзыве на иск ПАО «Биробиджанстрой» приводило доводы о том, что с 01.01.2012 арендная плата составляла 548 419 руб. 61 коп. в год        (45 701 руб. 63 коп. в месяц) и рассчитывалась Комитетом с применением коэффициента вида деятельности, равного 0,02.

 

В подтверждение данного довода обществом к отзыву был приложен расчет арендной платы (приложение № 1 к договору), в котором указанный коэффициент применен на основании решения Городской Думы                             от 26.04.2012 № 744.

 

Кроме того, общество ссылалось на результаты ранее рассмотренного спора по делу № А16-112/2018, в рамках которого с общества в пользу Комитета взыскана задолженность по тому же договору аренды за период         с 01.06.2016 по 30.11.2017 в общем размере 822 629 руб. 34 коп.

 

Как усматривается из размещенных в системе «Картотека арбитражных дел» в электронном виде материалов указанного дела, расчет Комитета                за предыдущий период арендной платы по договору от 27.03.2006 № 60324 осуществлен с применением коэффициента вида деятельности, равного 0,02.

 

Вместе с тем в нарушение статей 71, 181, 271 АПК РФ арбитражные суды не дали надлежащей оценки представленным обществом доказательствам, в частности приложению № 1 к договору, и не привели              в обжалуемых судебных актах мотивов их отклонения.

 

Суды не выяснили у Комитета, по каким причинам произошло изменение спорного коэффициента, повлекшее увеличение  арендной платы, притом, что установленный договором вид разрешенного использования арендуемого участка остался прежним – для содержания и эксплуатации производственной базы.

 

Кроме того, признавая правомерным применение коэффициента 0,05, предусмотренного для размещения сооружений, имеющих назначение                по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и 5 газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов, суды не указали, каким образом с данным видом деятельности соотносятся расположенные на спорном земельном участке            и принадлежащие обществу объекты недвижимости – административное здание, гаражи, склады-ангары, указанные в акте обследования от 20.06.2019 № 186.

 

При этом общество утверждало, что на спорном участке расположен комплекс объектов по производству железобетонных изделий, в связи с чем арендная плата ранее рассчитывалась с правильным применением коэффициента 0,02, установленного для промышленного производства.

 

В этой связи суд округа считает необходимым отметить, что отсутствие на спорном участке признаков производственной деятельности, о чем указано Комитетом в акте обследования от 20.06.2019 № 186, само по себе  не изменяет целевое назначение расположенных на этом участке объектов             и вид его разрешенного использования, установленный договором аренды.

 

Ссылки судов на то, что применение коэффициента 0,05 согласовано сторонами в приложении № 1 к договору опровергаются материалами дела              и противоречат пункту 2.1 данного договора, согласно которому арендная плата устанавливается арендодателем в одностороннем порядке. Представленный Комитетом расчет не содержит согласования со стороны общества (подписи директора, печати).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые без выяснения всех существенных обстоятельств спора и с нарушением норм процессуального права, подлежат отмене на основании части 3 статьи 287               и частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение.

 

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки; исследовать все представленные сторонами доказательства                (включая различные редакции приложения № 1 к договору аренды); установить, какие объекты расположены на спорном земельном участке, определить их целевое назначение и проверить, на сколько оно соответствует указанному в договоре виду разрешенного использования участка;         выяснить, в связи с чем произошло изменение коэффициента вида деятельности и дать оценку правомерности такого одностороннего изменения; по итогам установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и с учетом заявленного обществом ходатайства о применении статьи 333 ГК РФ.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.10.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021 по делу № А16-2343/2020 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                    М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

С.Н. Новикова