Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-18031/2018

г. Владивосток

24 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-4106/2020,

на решение от 25.05.2020 судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-18031/2018 Арбитражного суда Приморского края,

по иску администрации Кавалеровского муниципального района 

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, администрации Устиновского сельского поселения,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО3,

о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, признании недействительным договора аренды, обязании освободить земельный участок,

встречное исковое заявление ФИО2 

к Администрации Кавалеровского муниципального района,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

в отсутствие представителей извещенных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кавалеровского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Приморского края к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ ФИО2); администрации Устиновского сельского поселения с иском о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:04:070001:377, признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16 (далее также - договор  аренды), обязании освободить указанный земельный участок.

 Определением от 22.11.2018 к производству суда принято встречное исковое заявление главы КФХ ФИО2 к администрации Устиновского сельского поселения, к администрации Кавалеровского муниципального района о внесении изменений в договор аренды, исключив земельный участок, находящийся под объектом недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащий на праве собственности ФИО3, и изменении кадастрового номера земельного участка с 25:04:070001:377 на номер 25:04:070001:377.ЗУ1 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО3

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, глава КФХ ФИО2 обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что администрация Кавалеровского муниципального района является ненадлежащим истцом, поскольку договор аренды был заключен между главой КФХ ФИО2 и администрацией Устиновского сельского поселения. Отмечает, что на момент заключения договора аренды от 05.08.2016 право собственности на объект недвижимости, находящий на земельном участке, арендатором которого является глава КФХ ФИО2, не было зарегистрировано. Обращает внимание суда на пропущенный истцом срок исковой давности. Полагает возможным внесение изменений в договор аренды путем исключения земельного участка, находящегося под объектом недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащего на праве собственности ФИО3, и изменения кадастрового номера земельного участка с 25:04:070001:377 на номер 25:04:070001:377.ЗУ1

Неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного разбирательства, не препятствовала коллегии в рассмотрении апелляционной жалобы по существу применительно к частям 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что на основании заявления главы КФХ ФИО2 о предварительном согласовании предоставления земельного участка постановлением администрации Устиновского сельского поселения Кавалеровского района Приморского края от 15.07.2016 № 22 ФИО2 согласовано предоставление земельного участка по адресу: 

<

...>/1.

 05.08.2016 администрацией Устиновского сельского поселения как арендодателем и ФИО2 как арендатором заключен договор аренды земельного участка № 12/16 на 49 лет с 05.08.2016 по 05.08.2065, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:04:070001:377,         с разрешенным использованием – производственные предприятия сельского хозяйства. Местоположение участка установлено относительно ориентира. Ориентир – здание. Ориентир находится в пределах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>/1, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 30 147 кв.м. 

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2016.

Обращаясь с рассматриваемым иском, администрация Кавалеровского муниципального района указала, что на земельном участке с кадастровым номером 25:04:070001:377, предоставленном ответчику в аренду в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), находится объект недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащий на праве собственности ФИО3, что не согласуется с положениями пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ. 

Возражая против доводов иска, глава КФХ ФИО2 обратился со встречным иском, полагая возможным внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16, исключив земельный участок, находящийся под объектом недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащий на праве собственности ФИО3, и изменить кадастровый номер спорного земельного участка с номера 25:04:070001:377 на номер 25:04:070001:377.ЗУ1.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьями 166 - 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступившим в законную силу с 01.01.2017) в абзацы третий и четвертый пункта 2 статьи 3.3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

С учетом указанных норм суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация Кавалеровского муниципального района является функциональным правопреемником администрации Устиновского городского поселения и обладает правомочиями арендодателя в спорном договоре аренды в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а, следовательно, правомочна реализовать права, предусмотренные пунктом 2 статьи 166 ГК РФ. Доводы апеллянта об обратном противоречат действующему законодательству, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с данным принципом положениями пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нахождение на спорном земельном участке объекта, не принадлежащего ответчику, свидетельствует о том, что упомянутый участок не может являться предметом договора аренды, а потому сделка по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:04:070001:377 в пределах координат расположения имущества третьего лица на основании статей 166, 168 ГК РФ, является недействительной в силу ее ничтожности в данной части как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 ЗК РФ.

По правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть возможность назначения по делу судебной экспертизы на предмет определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3, и земельного участка, арендуемого ФИО2, исключив из него земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3, предоставить кандидатуры экспертных учреждений и экспертов, внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства, достаточные для проведения такой экспертизы (определения от 08.04.2019, 23.04.2019, 20.06.2019, 18.07.2019, 12.09.2019, 03.12.2019, 23.01.20020). Данные определения оставлены без исполнения, своих позиций относительно данного вопроса стороны суду не выразили. 

Кроме того, определением от 25.02.2020 сторонам предложено предоставить сведения обо всём имуществе, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:04:070001:377. Данное определение суда также не исполнено.

Учитывая несовершение сторонами действий, направленных на определение границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3, и земельного участка, арендуемого главой КФХ ФИО2, суд был лишен возможности признать оспариваемый договор недействительным в части, поскольку не располагал сведениями об уникальных характеристиках земельных участков, подлежащих внесению в кадастр недвижимости, а, следовательно, пришел к верному выводу о недействительности оспариваемого договора аренды в полном объеме применительно к статье 168 ГК РФ. Оснований для переоценки выводов суда в указанной части у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы заявителя жалобы о том, что право собственности ФИО3 на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, возникло после заключения спорного договора аренды (зарегистрировано 19.01.2017), не имеют правового значения и не свидетельствует об отсутствии оснований для признания ничтожной сделки недействительной в рассматриваемом случае, поскольку на дату заключения договора аренды объект недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276 существовал, и ответчик его собственником не являлся.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО3 на объект недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276 было признано заочным решением Кавалеровского районного суда Приморского края от 28.11.2016 по делу 2-1197/2016 на основании статьи 234 ГК РФ (в силу приобретательной давности).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ         № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Довод апеллянта о пропуске срока исковой давности отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.

Положениями статьи 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Установлено, что спорная сделка совершена 05.08.2016. Стороны сделки приступили к ее исполнению незамедлительно, что подтверждается пунктом 8.2 оспариваемого договора, который одновременно является актом приема-передачи спорного участка.

Таким образом, течение срока исковой давности по рассматриваемому иску началось с 05.08.2016 – момента подписания договора.

Поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд 30.08.2018, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

Проверив обоснованность отказа в удовлетворении встречных требований, судебная коллегия признает выводы суда первой инстанции правомерными, а доводы апеллянта противоречащими следующим положениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 8 этой же статьи следует, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. 

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. 

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ). 

Как подтверждается материалами дела, в отношении спорного земельного участка вышеприведенные положения закона не соблюдены. 

Кроме того, между лицами, участвующими в деле, имеется спор о праве на землю, включающий в себя вопрос и о границах землепользования. Соответственно, такой спор должен быть рассмотрен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 ГК РФ). Между тем, соответствующие требования истцом по встречному иску не заявлялись.

Из содержания статей 11 и 12 ГК РФ, а также статьи 4 АПК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в требованиях. 

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2020  по делу №А51-18031/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына