﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7287/2015

22 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

/-31

Резолютивная часть постановления объявлена     11 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Тойвонена И.Ю.

судей  Морозовой Н.А., Юркова И.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Смирновой В.С.,

при участии:  

от АО «БКС Банк»: Алексеенко Е.В. по доверенности от 21.12.2020,

конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» Кузнецова Д.Е. лично, по паспорту, по определению от 22.01.2019,

Стрекалова А.В. лично, по паспорту,

от ООО «Западные окна»: Сальмонович А.С. по доверенности от 11.01.2021,

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-14305/2020) АО «БКС Банк» на определение Арбитражного суда  Калининградской области от 17.03.2020 по делу № А21-7287/2015-31 (судья  Ковалев Е.В.), принятое по заявлению АО «БКС Банк» и конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» Кузнецова Д.Е. о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017 заключенного с ООО «Западные окна» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестспецстрой»,

третье лицо – Стрекалов А.В.,

установил

определением Арбитражного суда Калининградской области (далее – арбитражный суд) от 18.02.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвестспецстрой» (ОГРН 1063906141375, ИНН 3906160295, далее – ООО «Инвестспецстрой», должник) введена процедура наблюдение, временным управляющим утвержден Стрекалов Александр Викторович (далее – управляющий, Стрекалов А.В.). 

Определением суда от 23.05.2017 в отношении ООО «Инвестспецстрой» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Стрекалов А.В. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 определение Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 отменено. 

В удовлетворении ходатайства о введении в отношении ООО «Инвестспецстрой» процедуры внешнего управления отказано. 

Решением суда от 29.01.2018 ООО «Инвестспецстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное  производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Стрекалов А.В. 

Сообщение о введении указанной процедуры в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» в печатной версии №30 от 17.02.2018. 

Определением суда от 22.01.2019 конкурсным управляющим ООО «Инвестспецстрой» утвержден Кузнецов Д.Е. – член Ассоциации МСРО «Содействие». 

05.12.2018 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в арбитражный суд обратился конкурсный кредитор АО «БКС Банк» (далее – Банк, конкурсный кредитор, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017, заключенного между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна» (далее – ответчик) и применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику земельных участков с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34, расположенных в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области, взыскания с ООО «Западные окна» суммы недополученной арендной платы в размере 28 254 685,36 руб. за период с 01.05.2017 по 28.02.2019.

Определением от 27.02.2019 к участию в рассмотрении заявления АО «БКС Банк» о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017, заключенного с ООО «Западные окна», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Стрекалов А.В. 

13.03.2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд Калининградской области обратился конкурсный управляющий ООО «Инвестспецстрой» Кузнецов Д.Е. (далее – конкурсный управляющий, заявитель) с заявлением о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017, заключенного между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна» и применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику земельных участков с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34 (обособленному спору присвоен № А21-7287-35/2015). 

Определением от 21.03.2019 объединены в одно производство обособленный спор № А21-7287-31/2015 по заявлению АО «БКС Банк» и обособленный спор № А21-7287-35/2015 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» Кузнецова Д.Е. об оспаривании сделки - договора аренды земельных участков от 01.05.2017, объединенному спору присвоен № А21-7287-31/2015.

Определением арбитражного суда от 17.03.2020 заявление конкурсного кредитора АО «БКС Банк», конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» Кузнецова Д.Е. - оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе АО «БКС Банк» просит определение от 17.03.2020 отменить, принять новый судебный акт о признании недействительным договора аренды земельных участков, заключенного 01.05.2017 между должником и ответчиком по основаниям статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и статей 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), применить последствия недействительности сделки. 

В отзыве на апелляционную жалобу Стрекалов А.В. просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Из дополнений к апелляционной жалобе АО «БКС Банк» следует, что, по мнению Банка, арбитражным судом некорректно определен объект аренды (не учтено использование арендатором производственного здания); судом некорректно поставлен перед экспертом вопрос; имеющееся в материалах дела экспертное заключение не отвечает на поставленный судом вопрос; имеются неустранимые противоречия между пояснениями эксперта и данным им заключением; судом не применена норма, подлежащая применению (ст. 174 ГК РФ), которая является самостоятельным основанием для признания недействительной сделки должника. 

Банк ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости арендной платы за земельные участки и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, указывая на согласие кредитора ее финансировать. 

Вопрос, который необходимо поставить перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями»? 

В отзыве на апелляционную жалобу и возражениях на ходатайство АО «БКС Банк» о проведении повторной судебной экспертизы ООО «Западные окна» просит отказать в проведении повторной экспертизы и обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу и ходатайство без удовлетворения. Отметило, что с момента получения земельных участков в аренду, ООО «Западные окна» добросовестно исполняет условия договора аренды земельных участков от 01.05.2017 года, задолженности по арендным платежам не имеет. Переданные в аренду земельные участки находятся в надлежащем состоянии и соответствуют условиям договора. Относительно проведенной в рамках рассмотрения заявления о признании сделки недействительной судебной экспертизы пояснило, что выводы эксперта конкурсным управляющим и кредитором в установленном порядке оспорены не были, доказательств нарушений при производстве экспертизы не представлено, в связи с чем, полагает, что оснований не доверять данным выводам у суда первой инстанции не имелось.

 Конкурсный управляющий в своем отзыве на апелляционную жалобу, поддерживая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и ходатайство о назначении повторной экспертизы, а также, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов, приложенных к его отзыву. 

Как следует из письменных пояснений ООО «Западные окна», по мнению ответчика, заявляя о назначении повторной экспертизы АО «БКС Банк», преследует цель включить в стоимость аренды земельных участков, стоимость аренды незавершенного строительством здания производственной базы и размещенного в ней оборудования, которые не входили в предмет договора аренды земельных участков от 01.05.2017 года и не использовались ООО «Западные окна»  По мнению ООО «Западные окна», доводов, ставящих под сомнение выводы эксперта, АО «БКС Банк» не привело и доказательств, подтверждающих необходимость включать в стоимость аренды земельных участков стоимость аренды незавершенного строительством здания производственной базы не представлено.

Определением апелляционного суда от 16.11.2020 по настоящему обособленному спору назначена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями. Производство по обособленному спору № А21-7287/2015/-31 приостановлено на срок проведения судебной экспертизы. 

В суд апелляционной инстанции 13.01.2021 поступило экспертное заключение.

Определением от 14.01.2021 суд апелляционной инстанции возобновил производство по обособленному спору №А21-7287/2015/-31.

От АО «БКС Банк» поступил расчет задолженности, которую заявитель просил  взыскать  с ООО «Западные окна» по заявлению о признании недействительным договора аренды от 01.05.2017 и применении соответствующих последствий.

От Стрекалова А.В. поступил отзыв на представленный Банком расчет задолженности с возражениями по доводам апелляционной жалобы.

В судебном заседании апелляционного суда 04.02.2021 представитель ООО «Западные окна» ходатайствовал о вызове в суд апелляционной инстанции эксперта-оценщика ООО «Стандарт АВИР» Волчкова Алексея Николаевича для дачи пояснений по проведенной экспертизе в связи с имеющимися возражениями по представленному экспертному заключению. В случае отказа в заявленном ходатайстве, просил назначить повторную экспертизу, поручив ее проведение иной экспертной организации.  

Определением от 04.02.2021 суд апелляционной инстанции отложил судебное заседание на 11.03.2021 с учетом предоставления возможности лицам, участвующим в деле, представить вопросы, которые надлежит задать эксперту. 

От ООО «Западные окна» поступили дополнительные письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ и ходатайство о постановке перед экспертом вопросов по проведенной экспертизе, которое было направлено в адрес эксперта Волчкова А.Н.

От конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» в опровержение позиции ООО «Западные окна» о том, что последнее не использовало производственное здание, находящееся на территории арендованного земельного участка поступили письменная позиция и ходатайство о приобщении к материалам настоящего спора требование налогового органа № 5017 от 01.06.2020, согласно которому уполномоченный орган сообщает, что в соответствии с Соглашением об утверждении суммы затрат на электроэнергию и обслуживание электроустановок от 15.01.2019, заключенным между должником и ООО «Западные окна», полученной электроэнергией пользуется в своей финансово-хозяйственной деятельности только    ООО «Западные окна».

От АО «БКС Банк» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов в обоснование позиции, того, что производственное здание, построенное на земельном участке с кад.№ 39:03:020033:33, входило в предмет договора и с момента его заключения использовалось/эксплуатировалось Арендатором.

Во исполнение определения апелляционного суда от 04.02.2021 ООО «Стандарт АВИР» в лице эксперта Волчкова А.Н. направило дополнение к заключению эксперта и ответы на вопросы к экспертизе.

В связи с невозможностью участия судьи Герасимовой Е.А. в судебном заседании 11.03.2021 по причине нахождения в ежегодном очередном отпуске, в составе суда, рассматривающего настоящее дело, произведена замена в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, судья Герасимова Е.А. заменена на судью Морозову Н.А.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании 11.03.2021 представитель АО «БКС Банк» и конкурсный управляющий ООО «Инвестспецстрой» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель  ООО «Западные окна» и Стрекалов А.В. возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Оснований для проведения иной (дополнительной, повторной) судебной экспертизы апелляционный суд не усмотрел. 

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из заявлений, материалов обособленного спора  и содержания обжалуемого судебного акта, 05.03.2019 состоялась частичная передача документации должника от арбитражного управляющего  Стрекалова А.В.  утвержденному конкурсному управляющему Кузнецову Д.Е., в том числе передана копия договора аренды земельных участков от 01.05.2017 (п. 21 Акта приема-передачи). 

Согласно договору аренды земельных участков от 01.05.2017 (далее - договор аренды) должник передал ООО «Западные окна» в аренду три земельных участка, расположенных в Калининградской области, Гурьевском районе, пос. Большое Исаково с кадастровыми номерами 39:03:020033:32; 39:03:020033:33; 39:03:020033:34. 

На земельных участках, переданных в аренду, находится незавершенная строительством (не сданная в эксплуатацию) производственно-складская база с административно-торговым зданием. 

Банк, будучи кредитором,  полагает, что ООО «Западные окна» используют производственно-складскую базу и находящейся на ней оборудование (которое находится в залоге у АО КБ «Энерготрансбанк») для производства пластиковых окон и изделий из ПВХ.

 Согласно п. 4.1 договора аренды стоимость арендных платежей составляет 100 000 рублей в месяц. 

Также Банк указывает на то, что оспариваемый договор заключен без согласия залогодержателя в нарушение п. 3.2.3-3.2.4 договоров залога № И3/13-4 от 28.02.2014, № ПИ-1/13-6 и ПИ-2/13-6 от 25.03.2014. 

Заявители, полагая, что указанная сделка от 01.05.2017 является недействительной в силу положений п.4 ст. 18.1, п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном Законе. 

Как следует из материалов дела 06.11.2016 года между Банком и ООО «Алюпласт Плюс» (далее - заемщик) был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-1/13 (далее - кредитный договор № 1) по условиям которого Банк обязался предоставлять заемщику денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 60 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства, и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора № 1. 

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств, вытекающих из кредитного договора № 1, между Банком и ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор о последующей ипотеке (залоге) - недвижимого имущества № ПИ-1/13-6 от 25.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.04.2015), согласно которому последний передал в залог Банку земельный участок для строительства производственно-складской базы с административно-торговым зданием; категория земель: земли поселений; площадь: 39 000 кв. м., адрес (местоположение): Россия, Калининградская обл., Гурьевский район, п. Большое Исаково, кадастровый (или условный) номер: 39:03:02 00 33:0002 (далее - земельный участок). 

06.11.2013 между Банком и ООО «Маричи-К» (далее - заемщик № 2), был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-2/13 (далее - кредитный договор № 2), по условиям которого Банк обязался предоставлять заемщику № 2 денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 50 000 000 руб., а заемщик № 2 обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора № 2. 

В обеспечение исполнения заемщиком № 2 обязательств, вытекающих из кредитного договора № 2, между Банком и ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № ПИ-2/13-6 от 25.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.04.2015), согласно которому должник передал в залог заявителю земельный участок. 

28.02.2014 Банком и ООО «Алюпласт Плюс», был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-3/13 (далее - кредитный договор № 3) по условиям которого Банк обязался предоставлять заемщику денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 70 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора № 3. 

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств, вытекающих из кредитного договора №3, с ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № И-3/13-4 от 28.02.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.01.2015 и дополнительного соглашения № 2 от 03.04.2015). 

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А21-7287/2015 от 11.04.2017 признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требования Банка в размере в размере 7 020 000 руб. по договору залога № ПИ-1/13-6 от 25.03.2014, 7 020 000 руб. по договору залога от 25.03.2014 № ПИ-2/13-6, 7 020 000 руб. по договору залога № ПИ-3/13-4 от 28.02.2014, обоснованным, как обеспеченным залогом имущества должника и подлежащим удовлетворению из выручки от продажи заложенного имущества. 

Имущество, в отношении которого Банк является залогодержателем, выступает предметом оспариваемого договора аренды, по условиям которого ООО «Инвестспецстрой» (арендодатель) предоставило ООО «Западные окна» (арендатору) во временное владение и пользование недвижимое имущество (земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020022:32, 39:03:020022:33, 39:03:020022:34, площадью 68 кв.м., 16 614 кв.м. и 22 318 кв.м. соответственно, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства производственно-складской базы с административно-торговым зданием, расположенных по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Большое Исаково). 

Как следует из условий оспариваемого договора, размер арендной платы установлен сторонами в пункте 4.1. договора аренды и привязан к моменту ввода в эксплуатацию возводимых на земельных участках зданий, строений и сооружений. Так до момента ввода в эксплуатацию возводимых на земельных участках зданий, строений и сооружений размер арендной платы указан в размере 100 000 руб. в месяц, а после ввода в эксплуатацию объектов строительства - 500 000 руб. в месяц. 

В соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве, с момента включения требования кредитора в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом, на него распространяются особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, с указанными в статье 18.1, 138 Закона о банкротстве преимуществами и изъятиями. 

В силу пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве, должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога. 

В пункте 4 статьи 134 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 данного закона. 

По правилам пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80 процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

 Материалами дела установлено, что спорный договор аренды от 01.05.2017 был заключен сторонами без согласия залогодержателя. 

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, действующее законодательство о залоге предусматривает иные, чем указаны в статье 168 ГК РФ, последствия нарушения порядка распоряжения предметом залога. 

Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. 

Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним  (пункты 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). 

Нормы Закона о банкротстве являются специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства, регулирующим общие положения о залоге. Если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). 

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что в счет погашения долга Банка должником ежемесячно перечисляются денежные средства, поступающие в его конкурсную массу в виде арендной платы от передачи ООО «Западные окна» в аренду имущества по договору от 01.05.2017. 

Указанные платежи распределяются в соответствии с положениями пункта 2 статьи 334 ГК РФ и статьи 138 Закона о банкротстве, и данное обстоятельство само по себе не нарушает прав кредитора, а наоборот уменьшает его кредиторскую задолженность. 

Судом первой инстанции в обжалуемом определении отмечено, что в судебном заседании на вопрос суда, чем нарушены права конкурсного кредитора, представитель Банка пояснила, что если бы арендная плата была более высокая, например, составляла 1 000 000 руб., то Банк не оспаривал бы договор аренды. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по сути оспариваемая сделка в части неполучения согласия Банка как залогодержателя, не нарушает права последнего, в связи с чем, факт заключения договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорного имущества не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, а также не влечет недействительность договора аренды.

С вышеуказанным выводом суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться, отмечая при этом, что и Банком, и конкурсным управляющим должника в рамках настоящего обособленного спора не ставился вопрос относительно необходимости расторжения договора аренды в связи с отсутствием согласия залогодержателя на его заключение, притом, что вопрос прекращения арендных отношений  мог быть поставлен со стороны залогового кредитора и конкурсного управляющего посредством одновременного осуществления мероприятий  по оценке активов должника (земельных участков и объектов, на нем расположенных), вне зависимости от факта сдачи того или иного объекта в эксплуатацию, с последующим проведением торгов по установленной Законом о банкротстве процедуре, что предопределяет фактическое обращение взыскания на заложенное имущество в процедуре банкротства залогодателя.

Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, интерес Банка и конкурсного управляющего в настоящем обособленном споре сводился к тому, что установить пороки недействительности договора аренды с точки зрения формирования арендной платы, применительно к неравноценному характеру встречного предоставления.

Согласно п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). 

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. 

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. 

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (Постановление Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010). 

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.09.2015 принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Инвестспецстрой», определением суда от 18.02.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, тогда как  оспариваемая сделка совершена 01.05.2017, то есть в ходе процедуры наблюдения. 

В качестве недействительности сделки по данному основанию заявители ссылаются на неравноценность встречного исполнения, а именно на заниженный размер арендной платы. 

В подтверждение указанного довода Банком представлен отчет № 19/041- РС от 14.02.2019, в соответствии с которым стоимость права пользования земельными участками с улучшениями по состоянию на 01.05.2017 составляет 1 384 303,88 руб. в месяц. 

С целью проверки доводов о неравноценном встречном исполнении по оспариваемой сделке определением от 18.07.2019 в рамках настоящего спора судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной величины арендной платы (с указанием месячной арендной платы) по оспариваемому договору аренды от 01.05.2017, заключённому между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна», за объекты аренды - земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34, расположенные по адресу: Россия, Калининградская область, Гурьевский район, п. Большое Исаково, с учётом проводимых затрат на их неотделимые улучшения. 

В соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы (заключение эксперта № ЗЭ-1512-2019 от 03.12.2019): - рыночная величина арендной платы по оспариваемому договору аренды от 01.05.2017 года, заключённому между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна», за объекты аренды - земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34, расположенные по адресу: Россия, Калининградская область, Гурьевский район, п. Большое Исаково, по состоянию на 01.05.2017 составляет 134 800 руб.; - рыночная величина арендной платы по оспариваемому договору аренды от 01.05.2017 года, заключённому между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна», за объекты аренды - земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34, расположенные по адресу: Россия, Калининградская область, Гурьевский район, п. Большое Исаково, с учетом проводимых затрат на их неотделимые улучшения по состоянию на 01.11.2019 составляет 604 400 руб. 

Как обоснованно указал суд первой инстанции, в силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. 

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. 

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ). 

В ходе разбирательства по данному обособленному спору в суде первой инстанции  экспертом в судебном заседании 12.02.2020 были даны пояснения по вопросам, возникшим у Стрекалова А.В., ООО «Элит-Торг» и ООО «Западные окна», из которых следует, что ответ на поставленный вопрос пришлось разграничить на две части, в связи с тем, что при проведении экспертизы он руководствовался условиями оспариваемого договора, предметом которого являются земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 (п.1.1 договоры аренды). 

Рыночная величина арендной плата по состоянию на 01.05.2017 в размере 134 800 руб. определена только за объекты аренды - земельные участки, потому что по условиям договора аренды (п.4.1.) стоимость арендной платы состоит из двух составляющих: до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию - 100 000 руб. и меняется только после ввода в эксплуатацию - 500 000 руб. К тому же, по состоянию на 01.05.2017 объекты строительства в эксплуатацию введены не были. 

Относительно стоимости арендной платы определенной в размере 604 400 руб. по состоянию на 01.11.2019 (день проведения экспертизы), эксперт пояснил, что указанный выше размер рассчитан при условии того, что строительные объекты были бы введены в эксплуатацию. 

Также эксперт указал, что из документов, представленных в его распоряжение, не следует, что строительные объекты, находящиеся на земельных участках введены в эксплуатацию. 

С учетом пояснений эксперта Сергиенко Г.А., суд первой инстанции не усмотрел неясности и неполноты в заключении эксперта, обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы и наличие противоречий в заключении от 03.12.2019, приняв соответствующее заключение в качестве одного из доказательств по делу. 

В проведении повторной экспертизы, заявленной финансовым управляющим Кузнецовым Д.Е., представителем Банка по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, судом было отказано. 

В соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Определением апелляционного суда от 16.11.2020 по настоящему обособленному спору назначена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями.

 Производство по обособленному спору № А21-7287/2015/-31 было приостановлено на срок проведения судебной экспертизы. 

В материалы дела представлено заключение эксперта Волчкова А.Н. №02-12-20 от 11.01.2021, согласно выводам которой рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос.Большое Исаково Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями, составляет 835 031 руб.

После возобновления производства по обособленному спору в адрес апелляционного суда от Банка поступил дополнительный расчет требований в части применения последствий недействительной сделки, содержащий требование о взыскании с ООО «Западные окна» 33 076 395 руб. за период с 01.05.2017 по 31.01.2021, с представлением акта проверки залогового имущества от 14.01.2021, с указанием на ведение со стороны ООО «Западные окна» производственной деятельности на территории объектов, переданных в аренду.

От Стрекалова А.В. представлен дополнительный отзыв на вышеназванный расчет задолженности Банка, содержащий возражения по существу доводов апелляционной жалобы и проведенной повторной экспертизы.

От ООО «Западные окна» поступили дополнительные возражения, а также ряд вопросов, связанных с проведенной повторной экспертизой.

От ООО «Стандарт АВИР» в лице эксперта Волчкова А.Н. поступили дополнения к заключению по повторной экспертизе и ответы на вопросы, ранее направленные апелляционным судом, поступившие от участвующих в деле лиц. В дополнительном заключении эксперт Волчков А.Н. указал на то, что рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос.Большое Исаково Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями, составляет  838 4040 руб.  При этом эксперт в ответах на вопросы представил пояснения по примененным аналогам сравнения, с указанием на то, им не проверялся вопрос о возможности либо невозможности эксплуатации здания склада логистики с административными помещениями, что не было предметом экспертизы, тогда как совокупность сведений об объектах по мнению эксперта, свидетельствовала о наличии на земельных участках построенного (возведенного) объекта недвижимости в виде производственного здания.

Судом первой инстанции в обжалуемом определении сделана ссылка на то, что в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 года № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, рыночная стоимость за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (п. 1 и 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 6 п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости - представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Поскольку, рыночная стоимость носит вероятный характер, она имеет как минимальный, так и максимальный размеры. 

Между тем, как указал суд первой инстанции,  ни Законом о банкротстве, ни постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 года № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не установлены критерии существенности отличия цены оспариваемой по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделки от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. 

Оспаривание сделки по основаниям пункта 1 названной статьи 61.2 Закона о банкротстве направлено на защиту имущественного положения должника с целью наиболее полного удовлетворения требований кредиторов в процедуре банкротства, в связи с этим сделка может быть признана недействительной при наличии доказательств того, что она причинила явный ущерб ввиду совершения её на заведомо и значительно невыгодных условиях. 

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. 

При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки. 

Аналогичные критерии неравноценности встречного исполнения содержатся также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

В пункте 93 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 определено, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. 

При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

Об определении явного ущерба при совершении сделки упоминается также и в постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 года № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», согласно пункту 2 которого под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). 

Таким образом, как посчитал суд первой инстанции, под неравноценным встречным исполнением обязательств, являющимся одним из оснований для признания сделки недействительной в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве, с учётом приведенных разъяснений понимается предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. 

Оценивая доводы участвующих в обособленном споре лиц, исходя из специфики и условий оспариваемого договора, апелляционный суд в рамках настоящего обособленного спора, несмотря на проведение по делу повторной экспертизы и представленные пояснения и возражения, не усмотрел достаточной совокупности оснований для удовлетворения заявлений кредитора и конкурсного управляющего  о признании договора аренды недействительным по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, отмечая следующее.

Как уже ранее указывалось, п. 4.1 оспариваемого договора содержит две величины арендной ставки за арендуемые  земельные участки: - 100 000 руб. до момента ввода в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений; - 500 000 руб. после ввода в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений.

Как указал суд первой инстанции и дополнительно установлено судом апелляционной инстанции,  документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений в материалах дела отсутствуют и в судебных заседаниях представлены не были. 

Как полагает апелляционный суд, исходя из сформированных сторонами условий соответствующего обязательства, передача в аренду вышеназванных земельных участков на данных условиях действительно предопределяло волю сторон относительно формирования цены (стоимости) арендной платы, в зависимости от факта ввода в эксплуатацию соответствующего объекта (объектов), возведенных либо возводимых на вышеназванных земельных участках. В свою очередь, условия пункта 4.1 договора аренды сами по себе не были предметом оспаривания как со стороны конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой», так и со стороны иных заинтересованных лиц, включая и Банка, как залогового кредитора. 

Таким образом, следует признать, что формирование вышеназванного условия относительно параметров арендной платы определяло на добровольной основе волю сторон (участников спорной сделки). При этом стороны (ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна») при заключении договора аренды земельных участков исходили из того, что  размер арендной платы будет существенной повышен после ввода соответствующих объектов в эксплуатацию. Документально подтвержденных сведений о том, что на момент совершения оспариваемой  сделки имели иные, более привлекательные предложения от потенциальных арендаторов по аренде земельных участков, принадлежащих должнику, материалы обособленного спора не содержат.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым дополнительно отметить, что в соответствии с действующим градостроительным законодательством Российской Федерации (в частности. в соответствии с положениями статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ использование не введенного в эксплуатацию объекта недвижимости производственного назначения, применительно к фактическому ведению производственно-хозяйственной деятельности, сама по себе и по общему правилу не предполагается, за исключением возможного поддержания объекта в надлежащем состоянии, несении бремени его содержания, завершения строительства и проведения необходимых мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию. В случае использования такого рода объекта по функциональному назначению, вплоть до размещения и использования  производственного оборудования, изготовлении продукции, выполнении работ, оказании услуг,  лица. допустившие данные нарушения, могут быть привлечены к имущественной, административной либо уголовной ответственности. В частности, Кодекс РФ об административных правонарушениях  предусматривает меры административного воздействия, которые могут быть применены при нарушениях, связанных с порядком ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, по иным основаниям.

   	Как указано в разъяснениях, ранее изложенных в пункте 11  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации. Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Документально подтвержденных сведений о том, что в отношении ООО «Инвестспецстрой», как арендодателя, и ООО «Западные окна», как арендатора, применялись соответствующие меры административной, имущественной, уголовной ответственности в связи с заключением оспариваемого договора аренды земельных участков, на которых возводился либо возведен объект недвижимости в качестве объекта капитального строительства, не представлено. Между тем, из содержания условий договора аренды также не следует, что объекты аренды передаются арендатору для целей осуществления отделочных либо ремонтных работ, исходя из необходимости их завершения до ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из полученных апелляционным судом  от ООО «Западные окна» дополнительных пояснений и возражений, апелляционным судом установлено,  что ранее и в настоящее время имеют место споры различного правового характера относительно не только качества и объема проведенных строительных работ на объекте, в отношении строительства которого в 2013 году получалось разрешение на строительство – здания производственно-складского назначения, состоящего из трех корпусов общей площадью 12 877, 77 кв.м. (по факту на земельных участках должника, исходя из данных экспертных заключений имеется возведенное, но не сданное в эксплуатацию здание склада логистики с административными помещениями общей площадью 4 954 кв.м.), но и по факту возможности признания за должником права собственности на вышеназванный объект, со ссылкой на положения статьи 222 ГК РФ, что предопределяет наличие вопросов в части возможности отнесения возведенного объекта капитального строительства к категории самовольной постройки.

В этой связи, как полагает апелляционный суд, в рассматриваемой ситуации определять рыночным способом величину арендной платы по совокупности использования арендуемых земельных участков с имеющимися на них улучшениями, с точки зрения сравнительного анализа стоимости арендной платы с уже возведенными и сданными в эксплуатацию  в установленном законом порядке объектами капитального строительства, в полной мере не представляется корректным и правильным, вне зависимости от того, что остается открытым вопрос фактической эксплуатации подобного объекта со стороны арендатора, исходя из представленных пояснений, актов осмотра и фотографий от заявителя и конкурсного управляющего.    

	Апелляционный суд полагает, что предметом настоящего обособленного спора не являлся вопрос фактического использования ответчиком (ООО «Западные окна») объекта капитального строительства, не введенного в эксплуатацию,  на арендуемых земельных участках, как и вопросы ответственности и должника (в лице его органов управления), и ответчика относительно возможности заключения самого договора аренды, имеющего в качестве предмета земельные участки, принадлежащие должнику, на которых возводился (возведен) проблемный  объект недвижимости, к строительству и возведению которого имеются претензии, обусловленные установлением соответствия данного объекта требованиям разрешительной и иной градостроительной документации.

В свою очередь, неравноценность встречного предоставления по оспариваемому договору, исходя из сформированных сторонами условий, в части установления существенности расхождений по определению арендной платы, суд первой инстанции не установил, с чем полагает необходимым согласиться и суд апелляционной инстанции.    

Сопоставив величину арендной платы оспариваемого договора аренды от 01.05.2017 (100 000 рублей в месяц) и величину арендной платы, указанную в заключении эксперта по первоначальной проведенной экспертизе  (134 800 рублей в месяц), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при совершении оспариваемой сделки не имело места неравноценное встречное исполнение, поскольку величина арендной платы, определенная экспертом, несущественно (не в разы) превышает величину арендной платы, указанную в оспариваемом договоре. 

Судом первой инстанции также указано на то, что доказательств наличия у Банка и конкурсного управляющего коммерческого предложения о заключении договора на аренду спорных земельных участков по более выгодной цене или по цене, указанной в отчете № 19/041-РС от 14.02.2019 (1 384 303,88 руб. в месяц) суду не представлено. Не представлено таких сведений и суду апелляционной инстанции.

Более того, судом первой инстанции было принято во внимание, что оспариваемый договор аренды носит возмездный характер, совершение сделки имело для должника экономическую выгоду в виде получения арендных платежей, которые стабильно поступают в конкурсную массу. 

Представленные конкурсным управляющим и Банком в материалы дела акты проверки предмета залога от 01.07.2015, 20.11.2016, 27.10.2017, как указал суд первой инстанции,  лишь зафиксировали наличие строительных объектов на земельных участках, но не подтверждают, того факта, что указанные объекты введены в эксплуатацию. 

Апелляционный суд дополнительно отмечает, что согласно заключению эксперта по повторной экспертизе от 11.01.2021, рыночная величина арендной платы по оспариваемому договору по объектам аренды в виде непосредственно земельных участков определена в размере 126 326 руб. (без учета НДС), либо 149 065 руб. (с НДС). Соответственно, определяя итоговую величину рыночной арендной платы за объекты недвижимости применительно к наличию, помимо земельных участков,  здания склада логистики с административными помещениями общей площадью 4 954 кв.м., эксперт в заключении от 11.01.2021 исходил из установления не только фактического наличия вышеназванного объекта, но и возможности его непосредственной эксплуатации по целевому назначению, в условиях фактического ввода его в эксплуатацию, исходя из представленного исследования и примененного сравнительного анализа ряда аналогов, указанных в заключении. Между тем, совокупность имеющихся технических и разрешительных документов, в том числе и представленных эксперту, не свидетельствовала о возможности постановки вывода о наличии полноценного объекта капитального строительства, построенного на законных основаниях и соблюдением всех градостроительных норм и правил, которое могло быть предметом аренды и могло в полной мере учитываться в качестве объективного улучшения земельного участка с установлением по совокупности рыночной стоимости арендной платы, предполагающей законную эксплуатацию всех без исключения объектов. В свою очередь, определять рыночную стоимость аренды земельных участков без соотнесения с доказательствами фактического ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и при отсутствии разрешенного его использования, апелляционный суд полагает не вполне корректным, как не отвечающим условиям оспариваемого договора аренды.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что выводы двух экспертиз относительно определения сравнительным путем стоимости арендной платы земельных участков существенно не расходятся, и данные выводы сами по себе не свидетельствуют о существенном занижении арендной платы за арендуемые земельные участки в рамках заключенного между должником и ответчиком договора аренды. 

В свою очередь, вопросы формирования условий договора в части возможного повышения арендной платы с учетом получения разрешения на ввод объекта капитального строительства,  возведенного на арендуемых  земельных участках и, как следствие, формирование арендной платы в случае дальнейшего продолжения арендных отношений между сторонами, как полагает апелляционный суд, имеют самостоятельный характер, тогда как сами по себе указанные условия оспариваемого договора существенным образом прав и интересов должника и его кредиторов в настоящее время не нарушают.

Как полагает апелляционный суд, в случае незаконной эксплуатации соответствующего объекта арендатором либо иными лицами, при установлении оснований для отнесения возведенного объекта к категории самовольно построенных, как несоответствующего имеющейся разрешенной градостроительной документации,  конкурсный управляющий должника, наряду с компетентными надзорными органами  вправе поставить вопрос о расторжении договора аренды по иным предусмотренным действующим законодательством основаниям, с прекращением права использования данного объекта.

Вопросы ведения со стороны ООО «Западные окна» производственно-хозяйственной деятельности» с использованием объектов, находящихся на территории арендуемых земельных участков, включая возможное незаконное использование помещений здания, не введенного в эксплуатацию, как полагает апелляционный суд, не относимы непосредственно к предмету настоящего обособленного спора. Споры о возмещении убытков, причинении вреда действиями арендатора, а также споры относительно формирования отдельных условий договора аренды,  также имеют самостоятельный характер. Соответственно, направленности действий ответчика на причинение вреда должнику и его кредиторам при заключении оспариваемого договора аренды апелляционным судом не установлено. при отсутствии сведений относительно наличия между должником, контролирующими лицами должника и ответчиком признаков фактической либо косвенной  аффилированности (заинтересованности). В рамках действующего договора аренды за оспариваемый период ответчик выполнял свои обязательства в части своевременной выплаты арендных платежей, значительная часть которых направлена на погашение требований Банка как залогового кредитора.

Учитывая изложенное. суд апелляционной инстанции не установил наличия достаточной совокупности оснований для отмены определения суда первой инстанции. что влечет отказ в удовлетворении апелляционной жалобы.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе  и за проведение повторной  судебной экспертизы возлагаются на заявителя (АО «БКС-Банк»).      

Денежные средства, ранее перечисленные Банком на депозитный счет апелляционного суда в связи с проведением экспертизы, подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ,  с осуществлением частичного возврата Банку и направлением части денежных средств на оплату экспертизы.  

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда  Калининградской области  от 17.03.2020 по делу №  А21-7287/2015-31 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ООО «Стандарт АВИР» 75 000 руб. на основании поступившего счета № 01 от 11.12.2021 за проведение экспертизы.

Возвратить АО «БКС Банк» с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 85 000 руб. в связи с излишней оплатой за проведение экспертизы.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

Н.А. Морозова

 И.В. Юрков