АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-44273/2015

г. Краснодар«17» июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 июля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-44273/2015

по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 307231126300053), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 307230808000048), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК Мегаполис» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),  обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Гарантия» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), индивидуальным предпринимателям ФИО4 (ОГРНИП 312236414900012 ИНН 

<

***>), ФИО5 (ОГРНИП 315236400006851 ИНН 

<

***>), ФИО6 (ОГРНИП 315236900012201 ИНН 

<

***>), ФИО7 (ОГРНИП 315231200004990 ИНН 

<

***>), ФИО8 (ОГРНИП 304231230900220 ИНН 

<

***>), администрации муниципального образования город Краснодар,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, -Акционерного банка «Юг-Инвестбанк», ФИО9, ОАО «Краснодарнефтегеофизика», ООО «Яшма», ООО «Изумруд», ООО «Рубин», 

при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО1 - ФИО10 (по доверенности от 26.02.2018), представителя ИП ФИО2, ИП ФИО3 – ФИО11 (по доверенностям от 10.12.2018, 10.11.2017), представителя ООО СК «Мегаполис» - ФИО12 (по доверенности от 18.01.2019), представителя ИП ФИО8 – ФИО13 (по доверенности от 25.01.2019), представителя ООО Специализированный застройщик «Гарантия» - ФИО14 (по доверенности от 30.04.2019), 

УСТАНОВИЛ:

изначально общество с ограниченной ответственностью «Промгаз» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – ООО СК «Мегаполис») об установлении постоянного права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 23:43:0404005:562 (далее – участок КН:562), для обеспечения беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные, праздничные дни) прохода и проезда транспортных средств заказчиков и поставщиков ООО «Промгаз», собственного грузового транспорта ООО «Промгаз», прохода работников и клиентов ООО «Промгаз» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:0018 (далее – участок КН:18).

В связи с приобретением одной второй в праве собственности на участок КН:18 от ООО «Промгаз» по договору купли-продажи от 08.02.2016 №84-1603/1235/1И индивидуальным предпринимателем ФИО1 и регистрацией её права собственности на этот участок 17.02.2016 в Едином  государственном реестре недвижимости определением от 16.03.2016 произведено по делу процессуальное правопреемство, с заменой ООО «Промгаз» на индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ФИО1).

В дело в качестве соистцов вступили индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО2 (определение от 18.10.2017), которые первоначально просили установить в их пользу постоянное право ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) частью земельного участка КН:562 без ограничения срока его действия для обеспечения права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:16 (далее – участок КН:16), принадлежащий ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности.

После проведения повторной землеустроительной судебной экспертизы ФИО3 и ФИО2, уточнили исковые требования, просили:

- привлечь к участию в деле в качестве ответчиков индивидуальных предпринимателей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8;

- установить в пользу ФИО3 и ФИО2 постоянное право ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) на часть земельного участка КН:562 и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:69 (далее – участок КН:69), без ограничения срока его действия для обеспечения права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств на земельный участок КН:16, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3;

- установить на период строительства объекта – многоквартирных жилых домов с автопарковкой – проход на территорию земельного участка КН:16 через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:606 (далее – участок КН:606).

Определением от 20.03.2019 ходатайство ФИО2 и ФИО3 об уточнении исковых требований от 20.03.2019 удовлетворено. Тем же определением привлечены к участию в деле в качестве ответчиков индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

ФИО1 также обратилась с ходатайством от 10.04.2019 об уточнении исковых требований, в котором просила:

- установить в пользу ФИО1 бессрочный сервитут (право ограниченного пользования земельным участком) общей площадью 520 кв. м с условием внесения платы на земельный участок КН:69 для круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств на земельный участок КН:18 согласно каталогу координат характерных точек (в соответствии с экспертным заключением от 27.12.2018 №50/16.1, выполненным ООО НПП «ЮрИнСтрой», координаты приведены в таблице №5 экспертного заключения);

- установить в пользу ФИО1 бессрочный сервитут (право ограниченного пользования земельным участком), общей площадью 422 кв. м с условием внесения платы на земельный участок КН:562 для круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств на земельный участок КН:18 согласно каталогу координат характерных точек (в соответствии с экспертным заключением от 27.12.2018 №50/16.1, выполненным ООО НПП «ЮрИнСтрой», координаты приведены в таблице №6 экспертного заключения);

- установить в пользу ФИО1 срочный сервитут (право ограниченного пользования земельным участком) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:606, а именно до сдачи объекта «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральная, 11 в г. Краснодаре» в эксплуатацию, для круглосуточного беспрепятственного прохода на земельный участок КН:18 согласно приложению №3 к заключению судебного эксперта от 27.12.2018 №50/16.1.

Также ФИО1 обратилась с ходатайством от 10.04.2019 о назначении дополнительной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости сервитута, обременяющего часть земельного участка КН:69 согласно варианту №1 установления сервитута заключения судебного эксперта от 27.12.2018 №50/16.1, выполненного ООО НПП «ЮрИнСтрой», и определить общую рыночную стоимость сервитута с учетом обременения сервитутом земельных участков КН:69 и КН:562.

Определением от 10.04.2019 ходатайство ФИО1 об уточнении исковых требований от 10.04.2019 удовлетворено. Тем же определением к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город Краснодар, к участию в деле в качестве ответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО7. Также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Акционерный банк «Юг-Инвестбанк».

Определением от 22.05.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Гарантия», в связи с регистрацией права собственности на один из спорных земельных участков, КН:69, за указанной организацией.

 В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 19 по 24 июня 2019 года, представители истцов просили исковые требования удовлетворить в полном объёме. Представители ответчиков – ООО «СК «Мегаполис», ООО СЗ «Гарантия», ИП ФИО8 просили в  иске отказать полностью. Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Принадлежащие истцам на праве долевой собственности участки КН:18 и КН:16 являются блокированными со всех сторон смежными участками и не имеют самостоятельного выхода к землям общего пользования города. 

Участок КН:16, принадлежащий истцам Панченко и ФИО2, может получить выход к дороге только через участок истца ФИО1 КН:18, а участок ФИО1 КН:18 примыкает к участку застройщика ООО СК «Мегаполис» КН:562 и к участку ответчика ФИО8 с кадастровым номером 23:43:0404005:606; через участок КН:562 возможен проезд на улицу Магистральная, а через участок КН:606 возможен проход на улицу Дежнева. Варианты прохода и проезда к участкам истцов через смежные участки с кадастровыми номерами 23:43:0404005:62, 23:43:0404005:92 определены экспертами как технические невозможные. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:69, на который также просят установить сервитут для выезда на улицу Дежнева, принадлежит в настоящее время застройщику ООО Специализированный застройщик «Гарантия», примыкает с одной стороны к участку застройщика ООО СК «Мегаполис» с кадастровым номером 23:43:0404005:562, с другой стороны выходит на улицу Дежнева, смежным с участками истцов КН:18 и КН:16 не является.

Сервитут представляет право пользования (но не владения) определенным образом чужой вещью, это право невладельческого характера, оно не даёт непосредственного владения чужой вещью и относится к категории так называемых «бестелесных вещей» или «incorporeal hereditaments», для установления которых необходимо обязательное наличие господствующего участка («dominant tenement») и служащего участка («servient tenement»), сервитут должен обслуживать господствующий участок, господствующий и служащий участки должны принадлежать разным лицам, и содержание сервитута должно быть таково, чтобы он мог выступать предметом самостоятельного имущественного предоставления (предмета сделки). 

Представляется весьма спорным возможность установления сервитута вопреки воле или помимо воли собственника служащего земельного участка. Как правило, сервитут есть следствие определенной сделки с исходным земельным участком, выражающейся в его разделе и последующем отчуждении обособленной части, в результате которой часть исходного участка оказывается в собственности другого лица, а на другой части исходного участка остаются те сложившиеся пути прохода, проезда (отвода воды, коммуникации и т.п.), которые изначально были необходимы для пользования обособленной частью и необходимость в которых существовала на момент раздела (широко известный в общем праве «easement of necessity» – сервитут вследствие необходимости, для которого обязательным условием по общему праву является первоначальное нахождение служащего и господствующего участков в собственности одного лица, затем раздел этого общего участка, в результате которого на одном из них остаются пути прохода, провода воды, коммуникации, и т.п., абсолютно необходимые для пользования другим образованным в результате разделения земельным участком, впоследствии отчужденным собственником исходного участка другому лицу; считается, что в таком случае собственник участка, на котором остались пути прохода, провода воды, и т.д., подразумеваемо при разделе участка и его отчуждении по сделке согласился на обременение оставшегося участка правом прохода, что обосновывается доктриной «non-derogation from grant», доктриной недопустимости отказа от сделанного предоставления, из которой следует, что в случае отказа в проходе по оставшемуся после раздела участку его собственник исключит для приобретателя другой части разделенного участка возможность пользоваться этим выделенным участком, что будет недопустимым отказом от своего собственного предоставления). Известно также приобретение сервитута по давности («prescriptive easement»), однако для этого необходимо доказать, что пользование чужим участком осуществлялось «nec vi, nec clam, nec precario», то есть не силой, не тайно и не с позволения собственника, и что такое пользование было «as of right» (то есть как если бы у пользователя было право на чужую вещь), однако и при таком варианте сервитута применяется фикция «lost modern grant», фикция воли собственника служащего земельного участка, который некогда предоставил право пользования им, но документ об установлении этого прав был утрачен. Можно сделать вывод, что право требовать установления сервитута не является абсолютным и безусловным, оно не может осуществляться вопреки или помимо воли собственника служащего земельного участка, его признанию предшествует исследование фактической истории возникновения изолированного земельного участка, обособленного со всех сторон землями других владельцев и не имеющего выхода к публичным дорогам. Сама по себе и только обособленность земельного участка, сколь бы абсолютной она ни была, не является единственным основанием для обременения смежных участков правом прохода.

 В данном случае видно, что принадлежащий ФИО1 земельный участок КН:18, также как и принадлежащий двум другим истцам смежный участок КН:16, были образованы в результате раздела первоначального земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 04 005:0006, который принадлежал гражданину ФИО15, в 2006 году, с формированием четырех участков, часть первоначального участка, площадью 249 кв.м, была сформирована собственником исходного земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 04 005:0006 в качестве земель общего пользования, для обслуживания прилегающих оставшихся трех участков, и из проекта территориального землеустройства 2006 года видно, что исходный участок уже был окружен со всех сторон смежными землепользователями, перекрывавшими по периметру доступ с этого участка к землям общего пользования города (ОАО «Краснодарглавснаб», ТОО ССП «Стройзащита», АО «Юговостокэлектросетьстрой», АООТ «Краснодарнефтегеофизик»). А ещё ранее границы первоначального земельного участка площадью 5012 кв. м были установлены при межевании в 2003 году землепользователем ООО ТПП «Кубаньэнерго», и в то время граница первоначального участка площадью 5026 кв. м проходила по капитальному забору, участок был по всему периметру окружен участками тех же землепользователей. На чертеже границ 2003 года видно, что та территория, которая впоследствии стала земельный участком КН:18, являлась территорией общего пользования для проезда к двум складам и административному зданию, расположенным на исходном земельном участке площадью 5012 кв. м (обособленный том дела №А32-44273/2015, «материалы дела», л.д. 4 – 23, 189 - 203).   При разделе общего земельного участка правообладателем ФИО15 в 2006 году часть исходного земельного участка площадью 249 кв.м была предназначена для организации внутреннего проезда (том «Материалы дела», л.д. 21 – 23).

Таким образом, участок КН:18, принадлежащий в настоящее время на праве собственности ФИО1 и ФИО9, был изначально спланирован как территория внутреннего проезда для прилегающих участков с кадастровыми номерами 23:43:0404005:16 (принадлежит в настоящее время ФИО2 и ФИО3), 23:43:0404005:15 (принадлежит ФИО1) и с кадастровым номером 23:43:0404005:17 (принадлежит ФИО1).

Земельный участок, изначально выделенный и спланированный его собственником в качестве обслуживающего земельного участка, по определению не может стать впоследствии господствующим земельным участком, то есть таким, в интересах которого и для пользования которым должны быть обременены сервитутом смежные участки других собственников, которые не имеют отношения к тому исходному участку, из которого и в результате раздела которого возник такой «господствующий» участок. На момент формирования участок, впоследствии ставший собственностью ФИО1, был обособлен от смежных территорий, на которых располагались другие предприятия, капитальным забором, что можно видеть в настоящее время из фотоматериалов в экспертном заключении (участок КН:18 отделен капитальным бетонным забором от участков КН:562 и КН:30, на которые истцы добиваются установления сервитута и которые не входили в состав первоначального земельного участка, в результате раздела которого возникли участки истцов КН:16 и КН:18 – страницы 34, 35 экспертного заключения от 27.12.2018 ООО НПП «ЮрИнСтрой», далее – заключение от 27.12.2018, представлено в томе 10 настоящего дела). 

Изначально сформированный в качестве служебного, для обслуживания трех других участков первоначального собственника, земельный участок КН:18, огражденный от внешних земель капитальным бетонным забором, не может быть признан «господствующим» участком, для обслуживания которого может быть судом установлен сервитут на участки сторонних собственников, которые не имеют отношения к тому исходному участку с кадастровым номером 23:43:04 04 005:0006, в результате раздела которого в 2006 году и возник участок площадью 249 кв. м (в настоящее время участок КН:18).

Сервитут не может устанавливаться на будущее время, на момент наступления какого-то будущего неопределенного события или наступление которого является вероятным, такие «отсроченные» сервитуты или сервитуты «под условием» праву неизвестны. Это правило было выражено ещё в ФИО16: «Servitutes ipso quidem iure neque ex tempore neque ad tempus neque sub condicione neque ad certam condicionem (verbi gratia «quamdiu volam») constitui possunt … Intervalla dierum et horarum non ad temporis causam, sed ad modum pertinent iure constitutae servitutis» (D. VIII. I. 4) («Сервитуты в силу самого права не могут быть устанавливаемы ни начиная с определенного времени и до определенного времени, ни под условием, ни до наступления известного условия … Промежутки дней и часов относятся не к обстоятельствам времени, а по праву к способу установления сервитута» (ФИО16. Книга VIII. Титул I. Фрагмент 4. Приводится по изданию: ФИО16 / Перевод с латинского. Т. II. – 2-е изд. М.: Статут, 2008. С.300 – 301).

Истцы требуют установления постоянного сервитута для беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда по земельным участкам застройщиков КН:562 и КН:69, однако, как следует из заключения экспертов от 27.12.2018, такое непрерывное использование проходов и проездов на территорию участка КН:18, и через него на участок КН:16, принадлежащий двум другим истцам и не имеющий иного выхода кроме как через участок КН:18, - технически возможно только после завершения строительства объекта «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральная, 11», по автодорогам, имеющим асфальтобетонное покрытие и предусмотренным проектными решениями. 

А до завершения строительства указанного комплекса многоквартирных домов возможность непрерывного и беспрепятственного прохода и проезда к участку КН:18 и через него к участку КН:16 по территории участка застройщика КН:562 – отсутствует, в связи с требованиями СНиП «Безопасность труда в строительстве» и Раздела 6 «Проект организации строительства» проекта «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральная, 11». Проектными решениями организация и техническая эксплуатация проезда и прохода к участку КН:18 и к участку КН:16 на время строительства комплекса многоквартирных домов не предусмотрены. 

Эксперты прямо указывают, что «обеспечить возможность непрерывного и беспрепятственного использования разработанных на усмотрение суда проездов на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:562 с целью доступа к территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:18 и к территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:16 технически не представляется возможным» (лист 102 экспертного заключения от 27.12.2018).

Экспертами предлагается на период строительства объекта организовать проезд на территорию участка КН:18 и далее к участку КН:16 по участку КН:562; проход на период строительства по участку КН:562 возможен только после корректировки существующего проекта «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральной, 11», то есть в настоящее время проход через участок КН:562 в виде сервитута практически невозможен без изменения проектной документации. 

На период строительства эксперты предлагают организовать проезд на территорию участка КН:18 и далее через его территорию к участку КН:16 по временному пожарному проезду, с организацией въезда на участок застройщика КН:562 со стороны улицы Магистральная, либо со стороны улицы Дежнева с организацией проезда также по территории временного пожарного проезда из железобетонных дорожных плит. 

Однако пожарный проезд является пожарным проездом, и не предназначен для постоянного проезда автотранспорта собственников смежных земельных участков. И временный характер пожарного проезда исключает возможность его отнесения к сервитуту, поскольку для сервитута чужда временность, его существование может быть ограничено только существованием господствующей и служащей вещей, но никак не периодом функционирования организованного застройщиком на период строительства пожарного проезда по участку застройки. Кроме того, целевое назначение пожарного проезда несовместимо с использованием этого проезда под постоянный по природе своей сервитут проезда. Временно устроенный застройщиком на период строительства пожарный проезд по участку стройки не может выполнять функцию сервитута, поскольку тотчас утратится с завершением строительства и сдачей домов их новым собственникам.

Таким образом, предложенные экспертами в качестве возможных вариантов сервитута проезд с улицы Дежнева через земельные участки застройщиков - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:69 и далее через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:562 по пожарному проезду, организованному в соответствии с проектным решением строительства комплекса многоэтажных жилых домов, до земельного участка истца ФИО1 с кадастровым номером 23:43:0404005:18, также как и второй вариант – с заездом с улицы Магистральная через земельный участок застройщика с кадастровым номером 23:43:0404005:562 по пожарному проезду, предусмотренному проектным решением, до границы земельного участка истца с кадастровым номером 23:43:0404005:18, не могут быть приняты для установления сервитута, как временные проезды, устроенные застройщиком на период строительства для проезда пожарных машин, что предполагает их использование в исключительных ситуациях, для проезда специальной техники пожаротушения, и существование этих проездов, а вместе с ним и сервитута, прекратится с передачей построенных домов их новым собственникам.

Использование под организацию сервитута проезда части кольцевой автодороги на территории участка застройщика КН:562 в целях проезда на участок КН:18 суд считает несоответствующим назначению этой кольцевой автодороги, которая согласно разделу 2 проектной документации «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральной, 11, в г. Краснодаре» предназначена для заезда на территорию многосекционной застройки комплекса многоквартирных жилых домов с улицы Магистральная, дальнейшему проезду по участку этого комплекса многоквартирных домов с подъездом к каждому дому, проезду между домами и выезду с этого участка также на улицу Магистральная. Организация дорожного движения на участке КН:562 представляет собой закольцованную схему с двусторонним движением транспорта, поворотами в промежутках между домами, и разворотами с выездом на улицу Магистральная в том же месте, что и заезд с улицы Магистральная. Никаких выездов, поворотов с этой закольцованной схемы на смежные земельные участки проектная документация не предусматривает. Не предусматривает эта схема организации транспортного движения по участку КН:562 и каких-либо врезок сторонних землепользователей под сервитуты со сквозным движением транспорта через участок КН:562 на участок КН:18 и обратно, на улицу Магистральная или на улицу Дежнева (приложение к материалам дела в виде оригинала проектной документации в сшиве Раздел 2 «Планировочная организация земельного участка» Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральная, 11).

Истцы не принимают во внимание или сознательно обходят тот факт, что обременение сервитутом земельного участка КН:562 приведет к тому, что инвесторы строительства многоквартирных домов на этом участке – многочисленные участники долевого строительства, договоры которых зарегистрированы в отношении участка КН:562, не получат этот участок в том виде, в каком он был им предложен в проектной декларации, каким его гарантировал предоставить застройщик, и за который участники долевого строительства заплатили денежные средства, чтобы теперь получить этот общий земельный участок занятый трассой под круглосуточный проезд техники коммерсантов, скупивших смежные заблокированные участки, причем во втором варианте установления сервитута проезда эта фактически трасса проходит напрямую через весь участок КН:562, по всей его длине и вдоль всех многоквартирных домов. 

Однако истцы предлагают до передачи участка инвесторам в лице участников долевого строительства установить сервитут проезда по этому участку, тем самым сделав невозможным исполнение застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства по предоставлению им участка в том виде, как он указан в проектной документации, без всяких «врезок» и сквозных проездов под сервитуты.

Относительно возможности проезда через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:69 (участок КН:69), который в настоящее время приобретен в собственность ООО Специализированный застройщик «Гарантия», суд отмечает, что в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство на этом участке, предложенный экспертами под сервитут проезд по участку КН:69 будет проходить прямо по планируемой секции многоквартирного жилого дома и через планируемую многоуровневую парковку, на которые выдано разрешение на строительство от 23.01.2019 сроком действия до 23.10.2023. 

Таким образом, обременение сервитутом участка КН:69 под проезд с улицы Дежнева невозможно, поскольку исключает строительство на этом участке в соответствии с выданным разрешением на строительство и разработанной проектной документацией, либо потребует существенной и дорогостоящей корректировки всей проектной документации и внесения радикальных изменений в разрешение на строительство либо получение нового, не говоря уже о нарушении прав инвесторов строительства на получение ими того строительного объекта, который указывается в проектной документации и за который и участок под которым инвесторы уплатили застройщику соответствующие средства.

При таких обстоятельствах суд не видит возможным обременение сервитутом участков застройщиков КН:562 и КН:69.

Не находит суд возможным и установление сервитута прохода к участкам истцов через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:606 до сдачи объекта «Комплекс многоэтажных жилых домов по ул. Магистральная, 11 в г. Краснодаре» в эксплуатацию.

Физический доступ к участку КН:18 через участок КН:606, который принадлежит на праве собственности ответчику ФИО8, имеется, как установили эксперты, в виде проёма шириной 70 см в железобетонном заборе высотой 2,5 м на границе участков КН:18 и КН:606 (ранее – участок КН:30). Проезд по участку КН:606 со стороны улицы Дежнева на участок КН:18 технически невозможен, поскольку в границах участка КН:606 возведен склад, литер Г10, с кадастровым номером 23:43:0404005:608. Техническая эксплуатация существующего прохода через имеющийся шириной 70 см в ограждении земельных участков КН:18 и КН:606 проём (в железобетонном заборе по границе между ними) – технически невозможна, так как минимально допустимая ширина прохода должна быть не менее 1,20 м.

Для организации прохода через участок КН:606 эксперты предлагают технически расширить существующий проём шириной 0,7 м до 1,2 м, установив в организованном вновь проеме калитку при необходимости с организацией контрольно-пропускного пункта.

Однако классический сервитут прохода не предполагает обязание собственника служащего земельного участка к совершению каких-либо позитивных действий по организации или обустройству такого прохода, созданию технической возможности для беспрепятственного прохода сквозь установленное им ограждение на его участке. 

Ограждение участка является его ограждением, а не пунктом проникновения на соседний участок. Капитальное железобетонное ограждение предназначено для исключения доступа на соседний участок, и любой случайный проем в таком ограждении рассматривается как чисто технический дефект, который может быть в любой момент законно перекрыт собственником участка, просто поправившим свой забор. Тем более собственник участка не может быть понужден в целях установления на его участок сервитута к разбору ограждения своего участка и организации там пункта пропуска или устройству ворот. 

Установлено экспертами, что ранее проход и проезд на территорию участка КН:18 был организован и технически эксплуатировался с улицы Дежнева, по имеющемуся проезду между строениями ГСК вдоль территории земельного участка КН 23:43:0404005:31 (на этот участок в настоящее время чьи-либо права не зарегистрированы), затем по территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:28 и по территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404005:30 (эти два последних участка в настоящее время объединены в принадлежащий ответчику ФИО8 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404005:606, в проёме забора которого на границе с участком истца КН:18 и имеется фактический проход на участок истца КН:18 шириной 70 см). 

Однако требования истцов не сводятся к установлению сервитута на участок КН:606 по давности (так называемый «prescriptive easement»), для которого необходимо длительное фактическое осуществление сервитутного права в виде прохода по участку, причем не насильственно, не тайно и не с позволения собственника, то есть как если бы действительно был установлен сервитут (формула «nec vi, nec clam, nec precario» - «не силой, не тайно и не с позволения собственника»). 

В данном случае такие обстоятельства не наблюдаются, истцами не доказывались и не обосновывались, и из всех материалов дела такое длительное пользование «как бы сервитутом» на участке КН:606 не прослеживается. В противном случае истцы теоретически могли бы требовать признания давностного сервитута и от собственника смежного участка демонтажа возведенных им строений и забора для восстановления фактически сложившегося на протяжении длительного времени проезда и прохода по его участку.

Неосмотрительность коммерсантов, скупивших очевидно блокированные участки, выходящие на городские улицы только через землю застройщика с активно ведущимся строительством многоквартирных домов, не должна приводить к переложению рисков, связанных с приобретением таких участков, на смежных собственников, которые не имеют никакого отношения к причинам возникновения изоляции земельных участков истцов и которые не обязаны претерпевать обременения в виде сервитута. Такой сервитут в случае с застройщиками предполагает внесение изменений в проектную документацию, разрешение на строительство, нарушение обязательств перед участниками долевого строительства, проблемы с вводом в эксплуатацию, допуск на участок стройки посторонних лиц, использующих эту территорию для постоянного проезда. 

Таким образом, суд не находит оснований для обременения участков ответчиков КН:562, КН:69, КН:606 сервитутом проезда и прохода в пользу участков истцов КН:18 и КН:16. Соответственно, отсутствует и целесообразность в проведении дополнительной оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута на земельные участки КН:69 и КН:562.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы от 10.04.2019 отклонить.

В удовлетворении исковых требований индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО3, ФИО1 отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края, в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков