АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5964/22 

Екатеринбург

26 сентября 2022 г.

Дело № А76-22911/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н.Г., 

судей Тороповой М.В., Сулейменовой Т.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана (далее – Администрация, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу № А76-22911/2021 Арбитражного суда Челябинской области.

Судебное заседание проведено путем использования систем веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при содействии Арбитражного суда Курганской области. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – ФИО2 (доверенность от 25.05.2022);

индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3, ответчик) – ФИО4 (доверенность от 20.09.2021) - посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции;

индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – предприниматель ФИО5) – ФИО6 (доверенность от 02.09.2021). 

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО3 о взыскании 96 593 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.04.2010 № 293 за период с 03.09.2020 по 31.05.2021, пени в сумме 22 618 руб. 16 коп. за период с 03.04.2012 по 10.06.2021 (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

Определением от 27.04.2022 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, предпринимателя ФИО5

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводами суда в части отсутствия оснований применения при расчете исковых требований повышающего коэффициента 25. В обоснование данного довода Администрация ссылается на то, что в рамках проверки исполнения предпринимателем ФИО3 условий заключенного договора аренды было проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования от 04.02.2020, из содержания которого следует, что арендатором нарушены условия договора, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка, поскольку фактически ответчик предоставлял помещения в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, по договорам аренды иным лицам, которые осуществляли в них торговую деятельность, в то время как из буквального толкования предмета договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:040323:40, площадью 3386,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, был предоставлен для обслуживания здания кинотеатра «Мир». При этом Администрация настаивает на том, что проведение осмотра земельных участков является правомерным, и отмечает, что законом не предусмотрено право органов местного самоуправления на получение объяснений заинтересованных лиц в рамках составления актов обследования земельных участков. По мнению заявителя жалобы, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, Администрация имеет полномочия на изменение размера арендной платы по договору в одностороннем порядке. При этом Администрация указывает на то, что факт нецелевого использования земельного участка, в том числе и до составления акта осмотра от 04.02.2020, является доказанным. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО3 просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации от 29.03.2010 № 3157 «О предоставлении ФИО5, ФИО3 в аренду земельного участка для обслуживания здания кинотеатра «Мир» о ул. Гагарина, 1» между Администрацией (арендодатель) и указанными лицами (арендаторы) подписан договор аренды от 22.04.2010 № 293 (далее также – договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 386 кв. м с кадастровым номером 45:25:040323:40, местоположение: 

<

...> для обслуживания здания кинотеатра «Мир».

Срок аренды земельного участка установлен до 29.03.2059 (пункт 1.3 договора).

Указанные в договоре площадь земельного участка и адресные ориентиры соответствует сведениям, обозначенным в кадастровом паспорте участка с номером 45:25:040323:40.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды земельного участка.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Плата за участок между арендаторами составляет ½ от общей суммы.

Соглашением от 08.02.2021 стороны внесли изменения в договор, установив, что с 20.01.2021 арендная плата вносится ежемесячно в размере 1/12 величины годовой платы по ½ для каждого арендатора.

Вид разрешенного использования участка изменен на «объекты торговли (торгово-развлекательные центры (комплексы) для размещения объектов торговли».

При этом сторонами согласован подлежащий внесению размер арендной платы за период с 01.01.2021 по 19.01.2021.

Из содержания выписки из ЕГРН от 11.07.2021 следует, что на участке с кадастровым номером 45:25:040323:40 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 45:25:040323:70, принадлежащий с 27.11.2007 арендаторам участка на праве собственности в равных долях.

Специалистами отдела земельных отношений управления земельных ресурсов и строительства Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана 04.02.2020 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:040323:40, по результатам которого сделан вывод о том, что в здании осуществляется торговая деятельность.

В связи с изложенным в адрес арендаторов 19.02.2020 направлено уведомление о необходимости привести вид разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием, а 28.09.2020 направлено уведомление о перерасчете арендной платы исходя из фактического использования участка. 

14.01.2021 арендаторы обратились в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка. 

Считая, что за период с 01.01.2012 по 31.05.2021 предприниматель ФИО3, пользуясь земельным участком, свою обязанность по внесению арендных платежей исполнил не в полном объеме, Администрация направила в его адрес претензию от 21.04.2021 № 54-02327/21 с требованием погасить задолженность и начисленные пени. Данная претензия осталась без удовлетворения ответчиком. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, предпринимателя ФИО5 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего. 

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 № 595, а впоследствии постановлением Правительства Курганской области от 30.12.2016 № 450 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. 

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждено, что расчет задолженности ответчика по арендной плате за период с 03.09.2020 по 31.05.2021 произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Курганской области от 30.12.2016 № 450 следующим образом: до 19.01.2021 - исходя из процентной ставки кадастровой стоимости в размере 50%, с 20.01.2021 - исходя из процентной ставки кадастровой стоимости в размере 9%.

При этом в обоснование применения повышающей ставки кадастровой стоимости истец сослался на положения пункта 9-1 постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016 № 450 в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020 № 263, согласно которому в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанный в договоре аренды годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 порядка с применением повышающего коэффициента 25.

С учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего спора суд кассационной инстанции соглашается с доводом Администрации о том, что арендная плата по спорному договору относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при определении ее размера подлежит применению порядок, установленный уполномоченным органом.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для применения при расчете арендной платы за спорный период повышающего коэффициента, предусмотренного положениями вышеуказанного Порядка. 

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в частности предусмотрено, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Из материалов дела следует, что вывод Администрации об использовании спорного земельного участка арендатором не по целевому назначению – эксплуатация кинотеатра, а в качестве объекта торговли, основан на акте обследования от 04.02.2020 № 94.

Вместе с тем указанный акт правомерно не принят судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства факта нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка, поскольку составлен при неустановленных обстоятельствах сотрудником Администрации без участия представителя арендатора участка, то есть с нарушением принципов объективности и равноправия сторон и прав арендатора как заинтересованной стороны; при его составлении внутрь здания сотрудник Администрации не заходил, объяснения заинтересованных лиц не были получены; приложенные фотоматериалы не позволяют с точностью идентифицировать дату их создания.

Доводы заявителя кассационной жалобы о правомерности проведения осмотра земельного участка и составления по его результатам акта осмотра от 04.02.2020 № 94, отклоняются судом кассационной инстанции, так как не опровергают вывод суда апелляционной инстанции о том, что данный акт не содержит объективных и подтвержденных сведений о нарушении ответчиком условий договора, связанных с разрешенным видом использования земельного участка.

Иных объективных доказательств, обосновывающих действия Администрации по изменению величины арендной платы по договору аренды, материалы дела также не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы Администрации о том, что ответчик в спорный период предоставлял помещения в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, по договорам аренды иным лицам, которые осуществляли в них торговую деятельность, не нашли своего подтверждения в материалах дела. 

Как верно указал суд апелляционной инстанции,  доказательств того, что в спорный период арендаторы истца осуществляли торговлю в здании кинотеатра «Мир», в материалы дела не представлено, более того, из материалов дела следует, что все арендаторы помещений находились в здании на законных основаниях в силу действующих договоров аренды, заключенных после 01.03.2021 и позднее, то есть после изменения постановлением Главы города Кургана от 13.01.2021 № 36 вида разрешенного использования земельного участка на вид «объекты торговли (ТЦ, ТРЦ)».

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии в материалах дела объективных доказательств того, что ответчик осуществлял в спорный период на земельном участке какие-либо виды деятельности не соответствующие его разрешенному использованию, в связи с чем оснований для применения повышающего коэффициента при расчете регулируемой арендной платы за спорный земельный участок у истца не имелось. 

Принимая во внимание, что с учетом фактически поступивших от ответчика платежей, с учетом применения ставки 2%, задолженность по арендной плате за период с 03.09.2020 по 31.05.2021 у ответчика отсутствует, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и неустойки. 

Оснований для переоценки изложенных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы суда, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу № А76-22911/2021 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийН.Г. Беляева 

СудьиМ.В. Торопова 

                                              Т.В. Сулейменова