ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-29060/2016

город Ростов-на-Дону

03 октября 2017 года

15АП-7562/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, 

дело № А53-29060/2016

по иску Администрации Багаевского района 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Гранд»,

при участии в качестве третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Кристал», администрации Багаевского сельского поселения Багаевского района,

о взыскании задолженности, пени,

встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Фирма Гранд»

к Администрации Багаевского района

о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

администрация Багаевского района Ростовской области (с учетом процессуальной замены истца) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Гранд» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.10.2002 № 1090 в размере 110 905,39 руб., пени в размере 8 495,56 руб.

Определением суда от 27.02.2017 к производству принято встречное требование общества с ограниченной ответственностью «Фирма Гранд» о признании договора аренды земельного участка №1090 расторгнутым с 25.03.2016 (просительная часть встречного искового заявления).

Решением суда от 18.04.2017 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

ООО «Фирма «Гранд» обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило решение отменить, принять новый судебный акт. 

Определением от 25.08.2017 суд перешел к рассмотрению дела № А53?29060/2016 по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

Также суд произвел замену истца администрации Багаевского сельского поселения Багаевского района на администрацию муниципального образования Багаевский район в качестве истца по делу, привлек администрацию Багаевского сельского поселения Багаевского района к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец по встречному иску уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Явка представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечена, о месте и времени судебного разбирательства лица извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.10.2002 между Администрацией Багаевского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Гранд» (арендатор) заключен договор аренды № 1090. 

Из положений пункта 1.1 договора следует, что объектом аренды явился земельный участок площадью 283 кв. м., предоставленный для размещения газовой автозаправочной станции, расположенный: 30-ый км автодороги «Ольгинская - Волгодонск». 

04.01.2003 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о его государственной регистрации. 

В соответствии пунктом 2.2 договора, размер годовой арендной платы составляет 34 158,10 руб.

Согласно пункту 2.5 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 10-го числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. 

Пунктом 2.4 договора установлено, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании решения Багаевского районного Собрания депутатов об изменении базовых ставок арендной платы. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы образовалась задолженность в размере 110 905,39 руб. за период с 20.12.2015 по 20.06.2016.

Заявляя требования по встречному иску ООО «Фирма Гранд» указало, что по заключенному между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка от 15.10.2002 № 1090, в соответствии с п.1.1. арендодатель передает арендатору земельный участок общей площадью 283 кв. м для расположения на нем газовой автозаправочной станции, расположенный на 30-м км автодороги «Ольгинская - Волгодонск», с кадастровым номером земельного участка 61:03:60: 00:09:0002,  указанным в Приложении 1 к договору. В Приложении № 1 Договора аренды № 1090 также представлен план земельного участка, с указанием крайних точек «А» и «Б», в Приложении № 2 «Характеристика земельного участка и иных объектов недвижимости» в пункте 6, указанные крайние точки описываются следующим образом: «от А до Б земли АЗС Алмаз», «от Б до А земли БУОС». 

Характеристики, указанные в Приложениях на момент заключения Договора аренды, предоставляли арендатору возможность точно определить местонахождение земельного участка.

10.06.2016 ООО «Кристал» получило заключение кадастрового инженера, в котором, было указано, что в результате выполнения кадастровых работ по установлению на местности границ земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64, принадлежащего на праве собственности ООО «Кристал» и строений, расположенных по адресу Ростовская область, Багаевский район, 30 км. Автодороги Ольгинская - Волгодонск было выявлено, что на земельном участке расположено три капитальных строения: операторская, бочка и колонка с навесом. Все объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:64, что показано на схеме расположения (приложение №2).

Указанные объекты, находящиеся на земельном участке ООО «Кристал» принадлежат ООО «Фирма «Гранд». Их расположение полностью соответствует границам земельного участка указанного в договоре. Кадастровый номер, указанный в договоре, не соответствует месторасположению земельного участка, который был предоставлен ответчику. 

Земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2, также не соответствует указанной в договоре цели аренды (для расположения АГЗС). В связи с чем, ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 22.03.2016 № 56 с требованием о расторжении договора.

Истцом, был предоставлен ответ на указанное письмо (исх. №365 от 21.04.2016), в котором указывается, что не соответствие месторасположения участка и кадастрового номера, указанного в договоре, является кадастровой ошибкой. В расторжении договора отказано.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Апелляционный суд исходит из следующего.

15.10.2002 между Администрацией Багаевского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Гранд» (арендатор) заключен договор аренды № 1090. 

Из положений пункта 1.1 договора следует, что объектом аренды явился земельный участок площадью 283 кв. м., предоставленный для размещения газовой автозаправочной станции, расположенный: 30-ый км. автодороги «Ольгинская - Волгодонск», с кадастровым номером земельного участка 61:03:60:00:09:0002,  указанным в Приложении 1 к договору. В Приложении № 1 Договора аренды № 1090 также представлен план земельного участка.

Вместе с тем, что сторонами признано, что фактическое местоположение земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2 не соответствует отраженному в договоре и предполагаемому при его заключении местоположению.

Фактически, на месте, где стороны предполагали нахождение земельного участка с кадастровым номером  61:03:0600009:2, расположен земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:64, принадлежащий на праве собственности ООО «Кристал». Данные земельные участки не являются смежными. Указанное стало возможным ввиду кадастровой ошибки.

Следовательно, земельный участок по спорному договору в его географическом расположении, согласованном сторонами в договоре, арендодатель арендатору не предоставил.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).

Передача имущества арендатору, отвечающего условиям договора, является обязанностью арендодателя.

То обстоятельство, что стороны заблуждались относительно географического расположения земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2, не может быть основанием для возложения на арендатора обязанности оплатить пользование земельным участком, который, в его фактическом географическом расположении, арендатору не передавался и не мог быть передан, поскольку на момент заключения договора у сторон в принципе отсутствовала информация о действительных координатах земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2.

Приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи.

Поскольку фактически земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2 арендодателем арендатору не передан и не мог быть передан, ответчик использовал иной земельный участок, принадлежащий иному лицу, полагая, что использует земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:2, основание для взыскания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:03:0600009:2 не имеется.

В удовлетворении требований по первоначальному иску надлежит отказать.

Требования по встречному иску, при изложенных обстоятельствах, подлежат удовлетворению, поскольку спорный договор арендодателем не исполнен в части обязательства по передаче надлежащего предмета аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Земельный участок по спорному договору в его географическом расположении, согласованном сторонами в договоре, арендодатель арендатору не предоставил и не мог предоставить, ввиду того, что на территории на которой предполагалось сторонами расположение земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600009:2, расположен принадлежащий третьему лицу земельный участок с кадастровым номером 61:03:0600009:64.

По существу, договор аренды земельного участка не был исполнен в части передачи самого спорного земельного участка не по вине арендатора, следовательно, и его требования о расторжении договора аренды земельного участка, который ему не нужен, поскольку в аренду он просил земельный участок под существующей АЗС, подлежат удовлетворению, и требования первоначального истца не подлежат удовлетворению по вышеуказанному основанию. Арендодатель не исполнил договор аренды земельного участка, поскольку не озаботился передачей того участка, который намеревался использовать арендатор, платил за пользование таковым, однако, выяснил, что арендодатель не имеет вещных прав на этот участок в силу кадастровой ошибки.

С учетом изложенного уточненные встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

Истец от оплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2017 по делу № А53-29060/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

По первоначальному иску.

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску.

Расторгнуть договор аренды № 1090 от 15.10.2002, заключенный между Администрацией Багаевского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Гранд» (арендатор) в отношении земельного участка общей площадью 283 кв.м. для расположения на нем газовой автозаправочной станции, расположенный на 30-м км автодороги «Ольгинская - Волгодонск», с кадастровым номером земельного участка 61:03:60: 00:09:0002,  указанным в Приложении 1 к договору аренды № 1090 от 15.10.2002.

Взыскать с Администрации Багаевского района в пользу «Фирма «Гранд» 9000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

Н.Н. Мисник