Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-49353/23-191-403

г. Москва

27 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  ФИО1, единолично 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.08.2019)

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью "ЛТБ" (105318, 

<

...> ДОМ 31К1, КОМНАТА 18, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2010, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «ВЕГА», 2) Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», 3)Акционерное общество "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ"

о расторжении соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № 53/0508/1/11 от 20.08.2021г., о взыскании 288 233 руб. 15 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛТБ", в котором просил расторгнуть соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды № 53/0508/1/11 от 20.08.2021 в одностороннем порядке, взыскать обеспечительный платеж в размере 286 000 руб., проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 2 233,15 руб., расходы на услуги Роспотребнадзора в размере12 258 руб., компенсацию морального вреда 150 000 руб., расходы на представителя 50 000 руб., почтовые расходы 386,74 руб.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

01.08.2022 между ФИО3 и ООО «ЛТБ» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды № 53/0508/1/11 от 20.08.2021.

В соответствии с договором арендатор обязывался сдавать, а субарендатор принимать в субаренду часть нежилого помещения общей площадью 220 кв. м., расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград 1508.

16.01.2023 истцом было направлено уведомление о намерении расторгнуть договор субаренды № 53/0508/1/11 от 20.08.2021 и зачесть обеспечительный платеж в размере 286 000 рублей в счет оплаты арендной платы за февраль. Также истец вел переписку через мессенджер WhatsAp с менеджером ООО «ЛТБ», неоднократно упоминая жалобы на неприятный запах в помещении. Помимо этого, истец направлял обращения на электронную почту ответчика.

Ответчик отказался устранить причины запаха и ликвидировать подтеки для дальнейшего пользования помещением. На момент 31.01.2023 запахи не устранены, помещение находится в прежнем непригодным для нахождения виде. Перенос обеспечительного платежа за февраль является неактуальным в связи с невозможностью использования помещения по назначению.

Сферой деятельности истца является оказание образовательно - досуговых услуг в сфере танцев для детей и взрослых. Использование помещения по назначению не представляется возможным в силу нарушения санитарно-эпидемиологических правил, что подтверждается исследованием/испытанием/измерением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Федеральное Бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» и заключением Роспотребнадзора, на основании которых были получены следующие данные: Метилбензол (Толуол) – 0,9; Норма - не более 0,6, Бензол – 0,57; Норма - не более 0,3, Керосин- 1,43; Норма -не более 1,2, Деметилбензол -0,38; Норма - не более 0,3.

Территориальным отделом проведены мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом в отношении ООО «ЛТБ» (являющегося арендатором помещений, в том числе помещения с правом сдачи в субаренду площадей для целей розничной торговли и оказания услуг населению) и АО "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" (являвшегося собственником помещения расположенного по адресу: Москва, Зеленоград, корп. 1508). В результате контрольного (надзорного) мероприятия установлено, что отопление в корпусе 1508 осуществляется с использованием дизельного котла. Указанное обстоятельство может являться источником образования в воздушной среде продуктов сгорания дизельного топлива, в том числе толуола, бензола, керосина, демителбензола, а так же может свидетельствовать о недостаточной эффективности работы принудительной системы вентиляции, оборудованной в корп. 1508.

Данные показатели соответствуют второму типу опасности для здоровья человека. Следовательно, находиться в данном помещении и продолжать деятельность, ставя под угрозу жизнь и здоровье клиентов, истец права не имеет.

31.01.2023 ФИО3. освободила помещение, следовательно договор не исполнялся.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, в котором он указал, что договором не предусмотрен возврат каких-либо оплаченных платежей по договору.

Так, согласно п. 8.3. договора субарендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, путем предупреждения арендатора не позднее чем за 90 (девяносто) календарных дней.

Согласно пункту 6.12 договора «обеспечительный платеж» это - денежная сумма, перечисляемая субарендатором для целей обеспечения (гарантии) надлежащего исполнения обязательств по договору и подлежащая возврату при условии исполнения субарендатором в полном объеме своих обязательств по договору. Обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательств по договору, установленным сторонами в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ. Обеспечительный платеж не является разновидностью субарендной платы по договору, либо составной частью субарендной платы.

В соответствии с п. 6.17. договора, в случае нарушения субарендатором условий договора или действующего законодательства и, как следствие, расторжения договора арендатором или отказа арендатора от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, как это предусмотрено пунктом 8.1. договора, сумма обеспечительного платежа, уплаченная субарендатором, за последний месяц субаренды не засчитывается и остается в собственности арендатора в качестве штрафа за нарушение условий договора.

Согласно п. 6.19 договора, в случае досрочного расторжения субарендатором договора, субарендная плата и любые иные платежи, уплаченные субарендатором по договору, возврату не подлежат.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора субаренды со стороны субарендатора предусмотрен исключительно при отсутствии нарушений договора со стороны субарендатора, между тем, у субарендатора имелись систематические просрочки по внесения субарендной платы на срок более 10 дней.

В части проведения исследований/испытаний на территории помещения ответчик указал, что не присутствовал при его проведении, информация был ли фактический выезд на объект, проводились ли фактические замеры, тем более как утверждает истец покинула помещение, у него отсутствует.

Кроме того, лицо, подписавшее протокол исследований (ФИО4, ведущий инженер) не было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В Протоколе (№42.23.00041 от 31.01.2023) указаны некие превышения значений определённых веществ. Однако не содержится информация о том, что превышения в такой части способны причинить вред жизни и здоровью человека.

В договоре субаренды №53/0508/1/11 от 20.08.2021 не указано, что передаваемое помещение должно полностью соответствовать всем возможным СанПинам. 

Соответственно, вопрос о невозможности использования помещения по назначению по смыслу статьи 620 ГК РФ, не решен в протоколе, и истцом не обоснован и ничем не подтвержден.

Кроме того, ответчик отметил, что договор заключен в августе 2021 года, однако никаких жалоб за весь период с августа 2021г. по январь 2023 г. от истца не поступало.

Также ответчик указал, что в материалы дела не представлены доказательства того, что истец не мог пользоваться помещением, как и не представлено доказательств возврата помещения ответчику в надлежащем состоянии. Акт возврата ответчиком не подписан, доказательства того, что ответчик приглашался на приемку помещения, в материалах дела отсутствуют.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 18 по 20.12.2023.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Третье лицо - Акционерное общество "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" возражало по заявленным требованиям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие их отсутствие.

Протокольным определением отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы по определению химического состава воздуха, учитывая, что с момента проведенной истцом проверки до рассмотрения спора в суде прошел почти год и состав воздуха мог измениться.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения лиц, явившихся в заседание, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.08.2021 между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (субарендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЕГА» (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №53/0508/1/11.

По условиям названного договора арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилое помещение общей площадью 220 квадратных метров. Помещение расположено в здании по адресу: г.Москва, г. Зеленоград 1508. Помещение передается субарендатору для осуществления следующей деятельности: Спортивный клуб.

Согласно п.п. 2.1, 2.2. договора срок действия настоящего договора составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения настоящего договора. Договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации представителями обеих сторон. По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в срок не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока действия договора, договор считается продленным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев на тех же условиях, с учетом раздела 6 настоящего договора.

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от пролонгации или переоформления договора на новый срок, а также при расторжении договора в связи с окончанием срока субаренды или при досрочном расторжении договора субарендатор обязан  возвратить арендатору соответствующее помещение по акту приема-передачи, освободить его от принадлежащего ему имущества и демонтировать размещенные Информационно-рекламные конструкции в помещении, а также на территории здания и его фасаде к окончанию срока субаренды (расторжения договора).

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что при расторжении договора, в связи с окончанием срока субаренды или при досрочном расторжении договора, субарендатор обязан по акту приема-передачи передать арендатору помещение в том состоянии, в котором оно было принято субарендатором с учетом нормального износа. Если субарендатор не возвратил переданное в субаренду помещение, либо возвратил его несвоевременно арендатор вправе потребовать внесения платы за субаренду за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендатору убытков, он может потребовать их возмещения.

В п. 4.1.9 договора стороны согласовали, что арендатор не отвечает за недостатки сданного в субаренду помещения, которые были оговорены при заключении договора субаренды или были заранее известны субарендатору, либо должны были быть обнаружены субарендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в субаренду.

По условиям п.5.2.31 договора истец обязался по окончанию срока действия договора либо при его досрочном прекращении (в том числе в случае досрочного расторжения договора аренды, заключенного между арендатором и собственником помещения) возвратить помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, в котором помещение было получено Субарендатором от Арендатора с учетом нормального износа и условий п. 9.6. договора, если иное не будет согласовано сторонами.

В п.п. 6.12, 6.13 договора стороны установили, для целей договора «Обеспечительный платеж» это - денежная сумма, перечисляемая субарендатором для целей обеспечения (гарантии) надлежащего исполнения обязательств по договору и подлежащая возврату при условии исполнения субарендатором в полном объеме своих обязательств по договору. Обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательств по договору, установленным сторонами в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ. Обеспечительный платеж не является разновидностью Субарендной платы по договору, либо составной частью субарендной платы. Размер обеспечительного платежа равен 286 000 руб.. Обеспечительный платеж не облагается НДС. В случае изменения размера основной субарендной платы в сторону увеличения и превышения размера, уплаченного субарендатором обеспечительного платежа, субарендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты такого увеличения доплатить недостающую сумму для увеличения размера обеспечительного платежа до размера основной субарендной платы.

В порядке п. 6.17 договора обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц субаренды за вычетом удержаний, произведенных арендатором согласно условиям договора. В случае нарушения субарендатором условий договора или действующего законодательства и, как следствие, расторжения договора арендатором или отказа арендатора от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, как это предусмотрено пунктом 8.1. договора, сумма обеспечительного платежа, уплаченная субарендатором, за последний месяц субаренды не засчитывается и остается в собственности арендатора в качестве штрафа за нарушение условий договора.

Положениями п. 6.19 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения субарендатором договора, субарендная плата и любые иные платежи, уплаченные субарендатором по договору, возврату не подлежат.

В п. 8.3. договора стороны предусмотрели, что субарендатор имеет право, в соответствие с действующим законодательством РФ, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив арендатора за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора, в случае отсутствия задолженности по основной и/или переменной субарендной плате на момент такого уведомления.

В п. 12.3 договора стороны предусмотрели, что все сообщения и уведомления в рамках договора будут считаться сделанными надлежащим образом в случае отправки их по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в договоре, либо вручения под расписку уполномоченным представителям сторон. Сообщение, направленное почтой, будет считаться полученным также в случаях, если его вручение оказалось невозможным в связи с отсутствием получателя по указанному адресу, либо адрес оказался неверным, вымышленным либо несуществующим. При этом стороны договорились, что сообщения направляемы арендатором субарендатору по электронной почте на адрес: vs_liga@bk.ru приравниваются к сообщениям, отправленным по почте ценным письмом. Датой передачи соответствующего сообщения считается день отправления арендатором сообщения по электронной почте.

Соглашением от 01.08.2022 об уступке прав и обязанностей (замена стороны) по договору субаренды №53/0508/1/11 от 20.08.2021 произведена замена арендатора с ООО «ВЕГА» на ООО «ЛТБ».

При этом, в отношении обеспечительного платежа в размере 286 000 руб., уплаченного истцом ООО «ВЕГА» по договору субаренды №53/0508/1/11 от 20.08.2021, настоящим стороны подтверждают, что после подписания настоящего соглашения вышеуказанные платежи подлежат перечислению ООО «ВЕГА» на расчетный счет ООО «ЛТБ», и считаются надлежаще уплаченными истцом в пользу ООО «ЛТБ».

19.08.2021 истец во и исполнение договора субаренды оплатил обеспечительный платеж в размере 286 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 23.

20.08.2021 арендатор передал истцу помещение в целях проведения ремонтных/подготовительных работ. В п.2 акта отражено, что принятое субарендатором помещение соответствует условиям договора. У субарендатора отсутствуют какие-либо возражения или замечания, связанные с передачей помещения. Субарендатор не имеет каких-либо претензий к арендатору и к переданному в субаренду помещению.

01.02.2023 истец обратился в Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в Зеленоградском АО г. Москвы с жалобой, в которой просила провести проверку помещения на предмет посторонних запахов, ссылаясь на результаты исследования, проведенного ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве».

Письмом от 03.03.2023 №77-32/112/Ж-2023 Территориальный отдел управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в Зеленоградском АО г. Москвы сообщил истцу о том, что отопление в корпусе 1508 осуществляется с использованием дизельного котла. Указанное обстоятельство может являться источником образования в воздушной среде продуктов сгорания дизельного топлива, в том числе толуола, бензола, керосина, демителбензола, а также может свидетельствовать о недостаточной эффективности работы принудительной системы вентиляции, обрадованной в корп. 1508.

18.01.2023 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено ответчиком 20.01.2023.

С учетом положений п.8.3 договора истец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив арендатора за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Таким образом, договор субаренды мог быть расторгнут истцом в одностороннем порядке не ранее 18.04.2023.

При этом доказательства того, что до 18.04.2023 истец производил оплату арендной платы материалы дела не содержат, равно как и не содержат факта исполнения истцом обязательств по передаче освобожденных помещений ответчику по акту приема-передачи, в том числе в одностороннем порядке.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В п.2 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что помещение было передано истцу в аренду 20.08.2021 без наличия каких-либо замечаний со стороны истца. При этом, отказ от договора был направлен в адрес ответчика только 18.01.2023, т.е. спустя 1,5 года использования помещения.

Доказательства того, что появившийся в помещении посторонний запах связан с использованием дизельного котла, в материалы дела не представлено.

Исследование воздуха, проведенное 31.01.2023 (протокол №П42.23.00041) не свидетельствует о невозможности использования помещения по целевому назначению, а также не определяют причину появившегося запаха.

Ответ Территориального отдела управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в Зеленоградском АО г. Москвы о причинах возможности появления запаха в результате использования дизельного котла, носит вероятностный характер.

Более того, третьим лицом - Акционерным обществом "ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ" в материалы дела представлен договор на сервисное обслуживание дизельного оборудования от 01.01.2023 №91467433. Во исполнение обязательств по казанному договору подготовлен акт обследования экологии котла от 28.09.2023, согласно которому котел полностью исправен, давление тяги дымохода – исправно.

Таким образом доказательств того, что появление неприятного запаха связано с использованием для отопления здания дизельного котла, в результате чего в воздухе могли появится продукты сгорания дизельного топлива, так и доказательства невозможности использования помещения по целевому назначению (запрет на использование помещения в результате возможного причинения вреда здоровью окружающих лиц) истцом не подтвержден.

Учитывая положения договора, в том числе о возможности одностороннего отказа истца от договора по истечении 90 дней, отсутствие доказательств того, что ответчиком было сдано в субаренду помещение, содержащее недостатки, исключающие возможность его использования по целевому назначению, отсутствие доказательств возврата помещений ответчику по акту приема-передачи после отказа от договора, суд не находит оснований для удовлетворения требований в части возврата обеспечительного платежа равного размеру месячной арендной платы.

Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 233,15 руб. также удовлетворению не подлежат, поскольку являются акцессорными по отношению к требованию о возврате обеспечительного платежа, в удовлетворении которого судом отказано.

В части взыскания компенсации морального вреда 150 000 руб. суд также отказывает, поскольку исходя из разъяснений, данных в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" правила о компенсации морального вреда не применяются к защите деловой репутации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (статья 151, пункт 11 статьи 152 ГК РФ).

Физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, в том числе без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не лишено возможности требовать компенсации морального вреда в случае, если в связи с осуществлением указанной деятельности было допущено посягательство на принадлежащие ему иные нематериальные блага или нарушение его личных неимущественных прав.

В настоящем случае истец является индивидуальным предпринимателем, осуществляющим коммерческую деятельность на свой страх и риск, в связи с чем положения ст. 151 ГК РФ к нему не применимы.

В части требования расторгнуть соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды № 53/0508/1/11 от 20.08.2021 в одностороннем порядке, суд также отказывает, в связи с ненадлежащим способом защиты права. Более того, суд учитывает, что указанное требование не приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине, расходы на услуги Роспотребнадзора в размере12 258 руб., расходы на представителя 50 000 руб., почтовые расходы 386,74 руб. в порядке ст.ст. 101, 106, 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 450, 606, 611, 612 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

ФИО1