АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

тел. 460-903, Факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Южно-Сахалинск

«01» апреля 2021 года                                             Дело № А59-5604/2020

Резолютивная часть решения объявлена 25.03.2021. 

Полный текст решения изготовлен  01.04.2021.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Ким С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 Нечуновичу 

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области (Росреестр), администрация МО «Томаринский городской округ»,

о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и понуждении снести самовольную постройку,

         при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.03.2021,

от третьих лиц не явились,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области (далее – истец, Комитет, КУМС МО «Томаринский городской округ» Сахалинской области) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 Нечуновичу (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО4) о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:12:0000027:2955, расположенном на земельному участке с кадастровым номером 65:12:0000027:715 самовольной постройкой и понуждении снести самовольную постройку.

В обоснование исковых требований со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что 30.12.2011 между Комитетом и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка № 733, в отношении которого Арбитражным судом Сахалинской области принято решение о его расторжении. Вместе с тем, до настоящего времени на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства АЗС с кадастровым номером 65:12:0000027:2955, который зарегистрирован на праве собственности за ответчиком. При этом АЗС, в нарушение положений технических регламентов, противопожарных и санитарных норм, расположен вблизи жилых многоквартирных домов, детского сада и иных объектов. Проектная документация с положительным заключением государственной экспертизы и иных контролирующих и надзорных органов по данному объекту отсутствует. Действующего разрешения на строительство указанного объекта не имеется.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств не заявили.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, расторгнут и новый в настоящее время не заключен.

Представить ответчика против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Письменные пояснения с учетом результатов экспертизы, предложенные определением суда от 02.03.2021, стороны не представили.

В отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 58-59) ответчик указал, что предпринимателю администрацией Томаринского округа было выдано разрешение на строительство, спорный земельный участок, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, имеет место допустимого размещения объекта капитального строительства, относится к землям промышленности, энергетики и транспорта, при этом каких-либо сведений о наличии ограничений для размещения АЗС, а также о зонах с ограниченным режимом использования не имеется.

Третье лицо (Росреестр) в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 39-42) указало, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства были осуществлены управлением на основании представленных истцом необходимых документов, в соответствии с требованиями статей 18, 21 Закона о регистрации недвижимости, оснований для отказа в государственной регистрации у Управления не имелось. Полагает, что наличие разрешительной документации, полученной в установленном порядке, разрешенное использование земельного участка (для строительства АЗС), предоставленного на праве аренды ФИО4, допускающее возведение объекта незавершенного строительства, назначение: сооружения топливной промышленности, с кадастровым номером 65:12:0000027:29855, свидетельствует об отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований Комитета. 

Администрация в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д.86) указала, что требования истца обоснованы, поскольку разрешение на строительство выдано без установленных документов в нарушение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и, в связи с этим, является недействительным.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд    установил следующее. 

30.12.2011 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области  (арендодатель)  и  ФИО5 Сик (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №733 (далее – договор №733), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 65612:00000 027:715, площадью  2000+/-16 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов.

29.03.2012 договор №733 зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Соглашением от 12.04.2012 ФИО5 Сик  с согласия Комитета передал права и обязанности  по договору №733 ФИО6.    31.05.2012 в отношении данного соглашения осуществлена государственная регистрация.

Соглашением  №1 от 02.06.2012 ФИО6 с согласия Комитета  передала права и обязанности по договору №733 ФИО4 Нечуновичу. 09.09.2014 соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.12.2017 по делу А59-4997/2017, и в силу ст. 69 АПК РФ, не подлежат доказыванию вновь. 

На основании разрешения на строительство № 15 от 01.06.2012, выданного администрацией МО «Томаринский городской округ» (т. 1 л.д. 61), индивидуальный предприниматель ФИО4 Нечунович начал строительство АЗС на арендованном земельном участке, в результате чего зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:12:0000027:2955, расположенного на земельному участке с кадастровым номером 65:12:0000027:715 по адресу: 

<

...> что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 20-22).

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.12.2017 по делу № А59-4997/2017 договор аренды земельного участка № 733 от 30.12.2011, заключенный между КУМС МО «Томаринский городской округ» Сахалинской области и ИП ФИО4 (с учетом  соглашения № 1 от 02.06.2014) расторгнут.

Истец, полагая, что на земельном участке спорный объект незавершенного строительства находится незаконно, а также с нарушениями положений технических регламентов, противопожарных и санитарных норм, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для возложения обязанности снести незаконные строения, расположенные на земельном участке истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку, либо владеет и пользуется ей, а также наличие любого из перечисленных в пункте 1 статьи 222 Кодекса нарушений.

В пунктах 22 - 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеющее признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

При осуществлении самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке на основании полученных необходимых разрешений правом на подачу иска о признании права собственности на такую постройку обладает только правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. Застройщик в этом случае имеет право требовать от правообладателя только возмещения расходов на постройку.

Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вывод о необходимости установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, согласуется с положениями земельного и градостроительного законодательства, содержащими указание на вину как на необходимое условие привлечения к ответственности. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При этом на суд, рассматривающий спор о сносе самовольного строения, возлагается обязанность по установлению и исследованию фактических обстоятельств дела, в том числе выявлению вины застройщика в возведении объектов капитального строительства на не принадлежащем ему земельном участке, в частности мог ли он при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности предвидеть обстоятельства, исключающие возникновение у него права собственности на земельный участок.

Как указано выше, спорный объект незавершенного строительства был возведен ответчиком на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды № 733 от 30.12.2011, который в последующем решением арбитражного суда был расторгнут в связи с неуплатой арендных платежей.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

 Как установлено судом, в производстве Арбитражного суда Сахалинской области находится дело А59-6451/2018 по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 Нечуновича к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области о признании незаконным бездействия в части непредставления муниципальной услуги по заключению с ним договора аренды земельного участка, общей площадью 2000 кв.м с кадастровым номером 65:12:0000027:715, расположенного по адресу: 

<

...>  на котором размещен незавершенный строительством объект, с целью завершения строительства объекта сроком три года, а также возложении обязанности  по предоставлению в аренду данного земельного участка с целью завершения строительства объекта сроком на три года.

Производство по делу А59-6451/2018 приостановлено, до вступления в законную силу соответствующего судебного акта по настоящему делу.

Таким образом, ответчиком предприняты действия для реализации своих прав, предусмотренных п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, а впоследствии и в определениях Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-эс17-2608 и от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 было отмечено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора и прекращение договора аренды не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу статьи 271 ГК РФ собственник здания, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а истечение срока действия договора не может препятствовать государственной регистрации на объект, созданный в период действия договора.

Администрация, поддерживая требования истца, в отзыве на исковое заявление указала, что разрешение на строительство, выданное ответчику, является недействительным, поскольку было выдано на основании  заявления без установленных документов, предусмотренных Градостроительным кодексом.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Доказательств оспаривания разрешения на строительство в установленном законом порядке и признания его недействительным в материалы дела не представлено. 

В то же время согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Таким образом, постройка не может быть признана самовольной только по признаку отсутствия разрешения на строительство. Удовлетворяя иск о сносе самовольной постройки, суд в числе прочего должен проверить наличие нарушений норм градостроительных и строительных норм и правил, а также выяснить создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В рамках настоящего дела с целью установления возможна ли безопасная эксплуатация АЗС (с кадастровым номером 65:12:000027:2955), находятся или нет в пределах санитарно-защитной зоны здания и сооружения, соблюдаются или нет допустимые для безопасной эксплуатации объекта АЗС минимальные противопожарные расстояния, определением суда от 18.09.2019 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» ФИО7.

Согласно экспертному заключению № 17/1102 от 23.12.2020 (т. 2 л.д. 80-97) текущее техническое состояние строительных конструкций АЗС работоспособное, имеющиеся повреждения, а также отсутствие отдельных строительных конструкций не влияют на безопасность объекта, угроза жизни и здоровью отсутствует; в пределах санитарно-защитной зоны АЗС объекты и сооружения жилой застройки, указанные в п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 отсутствуют; расстояния АЗС до указанных в таблице 15 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» объектов либо значительно превышают нормируемые противопожарные расстояния, либо объекты отсутствуют. 

В силу пункта 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами. 

Экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу. 

Экспертиза проведена специалистом, имеющим необходимое образование и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит мотивированные ответы на поставленные вопросы. 

Таким образом, вопреки доводам истца, судом установлено, что спорное здание соответствует положениям технических регламентов, требованиям пожарной безопасности, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не расположен вблизи жилых многоквартирных домов, детского сада и иных объектов, а также  не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключением судебной экспертизы. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из приведенных сторонами доводов и возражений, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и для её сноса, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь   ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области отказать.

  Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме  через Арбитражный суд Сахалинской области. 

Судья                                                                                            С.И. Ким