ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-16469/2018

28 июня 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  28 июня 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности города Кирова, общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.03.2019  по делу № А43-16469/2018, принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю., 

по иску Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Киров к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»   (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Киров, о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения, а также по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»  (ИНН 

<

***>;  ОГРН 

<

***>), г. Киров, 

к Департаменту муниципальной собственности города Кирова (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Киров, о признании права собственности,

при участии от истца (заявителя) – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика (заявителя) – ФИО2 (по доверенности от 14.06.2019 сроком на 1 год);

от третьих лиц – полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил.

Департамент муниципальной собственности города Кирова (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (далее – ООО ТД «Европейский»)  с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2003 №31,  об обязании ответчика освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема передачи.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.12.2018 к производству принято встречное исковое заявление ООО ТД «Европейский»  к Департаменту о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером  43:40:000345:124, являющееся предметом договора аренды от 01.08.2003 № 31.

Решением от 12.03.2019 Арбитражный суд Нижегородской  области отказал  в удовлетворении первоначального и встречного исков.

Не согласившись с принятым по делу решением, Департамент и ООО ТД «Европейский» обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых  просят принять новый судебный акт.

          Департамент  не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом указал, что погашение  задолженности по арендной плате более чем через год не может являться разумным сроком по смыслу статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того заявитель сослался на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды», статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока , арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Также заявитель указал, что в соответствии с пунктом 2.2.10  договора арендатор обязан соблюдать технические, санитарно-эпидемиологические, противопожарные нормы, предъявляемые к спорному помещению в соответствии с его назначением и видом деятельности, что ООО ТД «Европейский» сделано не было.

ООО ТД «Европейский» в апелляционной жалобе не согласилось с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания права собственности ответчика на арендуемое помещение.

          Заявитель полагает, что ООО ТД «Европейский» совершило необходимые действия для выкупа имущества, предусмотренные статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В судебном заседании представитель ООО ТД «Европейский» поддержал доводы апелляционной жалобы, в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы Департамента.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены  судебного акта. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2003 № 31 (далее по тексту - договор аренды) в редакции дополнительных соглашений  от 20.05.2005, от 01.10.2004, от 22.07.2005,     от 21.11.2005, от 28.09.2012, согласно которому в аренду арендатору преданы нежилые помещения площадью 6419,9 кв.м, расположенные на 1,2 и 3 этажах здания по адресу: 

<

...>. 

Договор  зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В силу пункта 2.2.4. договора  арендатор взял на себя обязанность по внесению арендной платы за арендуемое помещение не позднее 5 числа каждого месяца. Размер арендной платы согласован  сторонами в Приложении №3 к договору и составляет 1 298 560 руб. в месяц.

Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский»  (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" (новый арендатор) заключено соглашение о перенайме от 17.02.2015, согласно которому арендатор передал  новому арендатору права и обязанности по договору аренды. 

Определением  Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2018 по делу А43-18800/2015   соглашение о перенайме от 17.02.2015  признано недействительным.

Письмом от 26.02.2017 №991-01-05дмс истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и пени  и потребовал в течение 10 дней погасить имеющуюся задолженность. Также ответчик предупрежден о досрочном расторжении договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей  послужило основанием для обращения истца в  суд с настоящим иском.

Встречный иск о признании права собственности на помещение основан на статьях 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован следующим.

25.01.2013 в рамках дела №А28-10231/2012 между ООО ТД «Европейский», администрацией города Кирова и  Департаментом муниципальной собственности города Кирова заключено мировое соглашение, согласно условиям которого Департамент  обязался направить ООО ТД "Европейский" проект договора купли-продажи арендуемого имущества, с учетом условий, указанных в пункте 2.2.  мирового соглашения, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 2.1.3. мирового соглашения); администрация города Кирова обязалась принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты государственной регистрации права собственности на помещение, указанное  п.2.1.1. настоящего соглашения, на основании заключения об оценке помещений №4300/200812Ц-1684/-01м/3254 от 24.08.2012, принятого по акту 4300/1208/000094 от 21.08.2012, цена имущества 177 010 000 руб. с учетом НДС (пункт 2.2. мирового соглашения).

18.11.2013 администрацией города Кирова издано постановление №4510-П об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000345:124, по адресу: 

<

...>. Данным постановление предусмотрена продажа названного муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства  - ООО ТД "Европейский", арендующего указанное имущество на основании договора аренды от 01.08.2003 № 31.

20.11.2013 Департамент направил заявителю письмо, содержащее предложение заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения с  кадастровым номером 43:40:000345:124 по адресу: 

<

...>, в месячный срок с даты получения  предложения. К письму приложены проект договора купли-продажи, копия постановления от 18.11.2013 №4510-П, копия заключения об оценке. Письмо получено 19.12.2013 и, по мнению Общества,  является офертой.

06.01.2014 Общество подготовило письмо №333 о согласии на заключение договора купли-продажи муниципального имущества, направлении подписанного экземпляра договора, предоставлении рассрочки платежа. Письмо получено департаментом 11.02.2014 и, по мнению Общества,  является акцептом направленной 20.11.2013 оферты.

Посчитав, что сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом договора аренды от 01.08.2003 № 31, ООО ТД «Европейский» обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходил из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В обоснование требования о расторжении договора истец сослался на нарушение арендатором условий договора о сроках внесения арендой платы за период с 01.04.2017 по 28.02.2018.

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения спора указанная задолженность погашена. Также судом установлено, что в дальнейшем ответчик производил оплату арендных платежей согласно  условиям договора аренды. 

Судом также приняты во внимание доводы ответчика о том, что с момента заключения соглашения о перенайме до даты признания его недействительным (08.05.2018  вступило в законную силу определение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2018 по делу А43-18800/2015) ответчик не имел возможности осуществлять исполнения обязательств по договору в силу юридического предположения о действительности заключенного соглашения. При этом, сам истец рассматривал  ООО "Эксперт" в качестве надлежащего  ответчика по договору аренды с учетом заключенного соглашения о перенайме от 17.02.2015, что подтверждается обращением истца в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" с иском о расторжении договора аренды, об обязании освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи, а также взыскании задолженности за период с 01.04.2017 по 30.11.2017.

Суд также  учел  то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016  в отношении ООО  ТД «Европейский» введена процедура конкурсного производства, определением от 08.02.2017 введена  процедура внешнего управления, определением от 15.10.2018 производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. Заявленная задолженность возникла в  процедуре  банкротства, в которой установлен особый порядок исполнения обязательств, в том числе по текущим платежам. 

В связи с этим суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска,  суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь и условиями его предъявления являются наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности; неопределенность статуса вещи, относительно которой идет спор; наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью. Истцом по иску о признании права собственности должен быть собственник индивидуально-определенной вещи как владеющий, так и не владеющий ею. Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности, а необходимым условием удовлетворения иска - подтверждение истцом своих прав на имущество.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Поскольку договор купли-продажи спорного недвижимого имущества путем составления одного документа не подписан, факт заключения такого договора  ответчиком по встречному иску не признается, государственная регистрация перехода прав на имущество не осуществлена суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО ТД «Европейский».

           Суд апелляционной инстанции согласен с позицией арбитражного суда первой инстанции.

Доводы апелляционных жалоб являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.03.2019  по делу № А43-16469/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности города Кирова, общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

            О.Ю. Александрова

Судьи

            Д.Г. Малькова

            Н.В. Устинова