АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-7408/2021

г. Новосибирск

21 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2021 года.

              Решение в полном объёме изготовлено 21 мая 2021 года.   

     Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Диалог Строй", г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – доверенность от 10.11.2-2-, диплом, паспорт

от ответчика: не явился, уведомлен;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Диалог Строй" обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание – «Административное здание с предприятием общественного питания», общей площадью 4087,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул.Широкая, д.139.

     Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объёме.

     Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по заявленным требованиям не представил.

  В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1799 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063185:30 и нежилое здание, общей площадью 3697,6 кв.м., находящиеся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Широкая, д. 139. 

Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования: магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, общественное питание (4.6) -рестораны; кафе; столовые; закусочные; бары; деловое управление(4.1) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; объекты для совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Истцом была проведена реконструкция вышеуказанного здания. В результате реконструкции чердак был реконструирован в мансардный этаж. Целью реконструкции являлось перепрофилирование объекта с изменением его функционального назначения и объемно-планировочных решений. Новое функциональное назначение здания после реконструкции - «Административное здание с предприятием общественного питания». 

Реконструкция привела к изменению общей площади помещений без изменения высоты, этажности, строительного объема и площади застройки здания. Внешние габариты наружных строительных конструкций здания в результате реконструкции не изменились.

Общая площадь здания увеличилась и составила 4087, 9 кв.м. Изменение общей площади объекта связано с изменением внутренней планировки помещений (устройство внутренних перегородок, расширение отапливаемой площади технического этажа), здание находится в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается схемой расположения здания на земельном участке.

09.03.2021 истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

15.03.2021 от Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска было получено уведомление №11/1/11.1-04-00912 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

   В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

            Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

          Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

         В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав. 

         Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

         Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

 Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

  Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

 Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

  Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

   В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

   Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

          По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом. 

          Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

        Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

         В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. 

         Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

         Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание  для осуществления строительства либо реконструкции.

          Истец за выдачей разрешения на строительство в установленном законом порядке не обращался.

    Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что реконструированное истцом административное здание создано без  нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, спорное здание расположено на земельном участке без нарушения по соответствию назначения здания разрешенному использованию земельного участка. Каких - либо нарушений расположения спорного здания относительно отступов от смежных земельных участков и охранных зон не выявлено. 

В качестве доказательств соответствия спорного объекта действующим нормам и правилам истцом в материалы дела представлены в том числе:

1) экспертное заключение №5-245/11-11-93 от 08.12.2020, составленное ФГБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области»;

2) заключение кадастрового инженера от 23.12.2020, составленное ООО «Гео плюс» и дополнение к нему;

3) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 54303000-133 от 01.08.2013.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к убеждению, что указанные доказательства не могут быть приняты судом в качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта действующим нормам и правилам по следующим основаниям.

Из экспертного заключения №5-245/11-11-93 от 08.12.2020, составленного ФГБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» невозможно установить площадь объекта, в отношении которого оно выполнено, учитывая, что за истцом было зарегистрировано право собственности на здание, общей площадью 3697,6 кв.м., впоследствии указанное здание было истцом реконструировано, в результате чего площадь объекта увеличилась до 4087,9 кв.м., в связи с чем суд считает, что представленное истцом заключение не подтверждает соответствие спорного объекта, площадью 4087,9 кв.м., санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам.

Из представленного в материалы дела дополнительного заключения кадастрового инженера к заключению от 23.12.2020 следует, что через земельный участок с кадастровым номером 54:35:063185:30 проходят две зоны с особыми условиями использования территории:

- реестровый номер: 54:35-6.4369, наименование: Охранная зона Воздушная линия 0,4 кВ от КЛ-0,4 кВ от ТП-511;

- реестровый номер: 54:35-6.3580, наименование: Охранная зона Кабельная линия 0,4 кВ от ТП-511 до ВЛ-0,4 кВ.

При этом кадастровый инженер в выводах указал, что реконструированное нежилое здание не попадает в вышеуказанные охранные зоны, следовательно, ограничения, действующие в таких зонах с особыми условиями использования территории, не распространяются на территорию, занятую реконструированным нежилым зданием.

Между тем, из представленной в материалы дела схемы расположения спорного объекта следует, что часть спорного здания расположена в непосредственной близости от границы зоны с особыми условиями использования территории, а с одной стороны примыкает к ней.

- Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063185:30 усматривается, что в отношении указанного земельного участка установлены ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации на основании постановления «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от 24.02.2009 №160 и п.8-15 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»: Охранная зона Воздушная линия 0,4 кВ от КЛ-0,4 кВ от ТП-511 и Охранная зона Кабельная линия 0,4 кВ от ТП-511 до ВЛ-0,4 кВ.

В соответствии со статьями 104, 105 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях безопасной эксплуатации объектов энергетики, защиты жизни и здоровья граждан предусмотрено установление охранных зон объектов электросетевого хозяйства с особыми условиями использования земельных участков в границах таких зон.

В соответствии с п. 1 Правил № 160 настоящие Правила определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

В соответствии с п. 5 Правил № 160 охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон.

Согласно указанным требованиям охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи.

Согласно п. 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Согласно пп. «а», «б» п. 9 Правил № 160 в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов, размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

Согласно пп. «а» п. 10 Правил № 160 в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что спорная самовольная постройка является нежилым административным зданием, построенным в 2013 году.

До 17.03.2009 правоотношения в сфере использования земельных участков, расположенных в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, регулировались Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 В, утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 26.03.1984 № 255 (далее - Правила № 255).

Из п. 2 Правил № 255 следует, что для обеспечения сохранности, создания нормальных условий эксплуатации электрических сетей и предотвращения несчастных случаев отводятся земельные участки, устанавливаются охранные зоны, минимально допустимые расстояния от электрических сетей до зданий, сооружений, земной и водной поверхностей, прокладываются просеки в лесных массивах и зеленых насаждениях.

В силу пп. «а» п. 4 Правил № 255 охранные зоны электрических сетей устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченных вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии для линий напряжением до 110 кВ - 20 метров.

В соответствии с пп. «а» п. 11 Правил № 255 в охранных зонах электрических сетей без письменного согласия предприятий (организаций), в ведении которых находятся эти сети, запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.

Таким образом, как на момент строительства (реконструкции) спорной самовольной постройки, так и по настоящее время действовали и действуют положения закона, содержащие запрет на строительство (реконструкцию) в охранных зонах без разрешения сетевой организации.

За согласованием строительства (реконструкции) спорной самовольной постройки, ни истец, ни иные лица в уполномоченные органы не обращались.

Самовольное размещение построек в охранной зоне линии электропередачи без получения соответствующего согласования сетевой организации, а также построек размещение которых в охранной зоне прямо запрещено действующим законодательством, не только является нарушением установленных требований, но и представляет угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, возникновения пожаров, чрезвычайных и аварийных ситуаций и т.п.

О наличии нарушений прав и законных, а так же угрозы жизни и здоровью неопределенному кругу лиц свидетельствует сам факт нахождения спорных самовольных построек в охранной зоне линии электропередачи.

Указанная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой, в том числе Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 08.08.2017 № 39-КГ17-6.

Суд также отмечает, что Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого  размещения   зданий,   строений,  сооружений,   за  пределами  которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное (минимальное и (или) максимальное) количество надземных этажей зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена ко всей площади земельного участка, и (или) минимальный процент застройки в границax земельного участка,  определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В заключении кадастрового инженера указано, что согласно действующей редакции Правил землепользования и застройки г. Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:063185:30 относится к Зоне делового,   общественного   и   коммерческого   назначения   (ОД-1). Площадь земельного участка 54:35:063185:30 равная 1799 кв.м., соответствует установленным Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска предельным параметрам, установлены минимальный и максимальный проценты застройки в границах земельного участка, равные 25% и 70% соответственно (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов), а также установлен минимальный  отступ  от  границ земельного участка для  объектов  капитального строительства - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков - 1 м).

Из представленной в материалы дела схемы расположения спорного объекта следует, что отступы от границ смежных земельных участков составляют от 0,3 м до 18,4.

Между тем, каких – либо доказательств, подтверждающих, что истцом или иным лицом было согласовано уменьшение минимальных отступов от границ смежных земельных участков, истцом в материалы дела не представлено.

 Ссылки истца на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 54303000-133 от 01.08.2013, судом отклоняются, поскольку указанное разрешение было выдано в отношении объекта – торгового центра с подземной автостоянкой, общей площадью 3697,6 кв.м., расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:063185:0010 и 54:35:063185:17.

По смыслу п. 3 ст. 222 ГК РФ сохранение самовольной постройки возможно при условии, что на момент рассмотрения дела судом нарушения, допущенные при их строительстве, устранены, а сама постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу безопасности для граждан.

В рассматриваемом случае материалами дела опровергается соответствие существующего спорного объекта установленным требованиям, а равно отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, отсутствие угрозы безопасности людей при размещении объектов в охранных зонах.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил соответствие спорного объекта санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки г.Новосибирска, что не позволяет сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

             Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

              Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

   Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

            Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                    Ю.Н.Голубева