ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-30825/2021

город Ростов-на-Дону

23 мая 2022 года

15АП-7179/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2022 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 09.08.2021,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 18.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу № А53-30825/2021 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312616424200016) 

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным решения, обязании принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 6144:0073012:91 с «административное здание» на «бытовое обслуживание, магазины», изложенное в письме от 15.07.2021 № 59-30-16279/14, обязать Департамент принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, осуществить действия по обращению в установленном порядке в Управление Росреестра по Ростовской области за проведением государственного кадастрового учета указанного изменения вида разрешенного использования земельного участка, подготовить и направить в адрес заявителя 3 подписанных проекта соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.07.2018), предусматривающего изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 6144:0073012:91 с «административное здание» на «бытовое обслуживание, магазины». 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу № А53-30825/2021 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации решение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, выраженное в письме № 59.30-16279/14 от 14.07.2021. Обязали Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 6144:0073012:91 площадью 1046 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, «Жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6 с «административное здание» на «бытовое обслуживание, магазины». 

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что спорный земельный участок расположен в границах территории, для которой постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 31.12.2013 № 1501 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) VI микрорайона жилого района Левенцовский, согласно которой на рассматриваемом земельном участке предполагается размещение блока обслуживания (предприятия бытового обслуживания: приемные пункты прачечной и химчистки, салон красоты, сервисный центр). В настоящее время данный нормативный акт не отменен и не изменен в части правового режима спорного земельного участка, в связи с чем у департамента отсутствуют основания для не применения вышеуказанного нормативно-правового акта, и, как следствие, для произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН 61:44:0073012:91. В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:91 и видом разрешенного использования «Административное здание» расположен в границах территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3). Также Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону были выданы разрешение на строительство от 25.11.2019 № 61-310-964701-2019, а также разрешение на ввод в эксплуатацию от 06.11.2020 № 61-310-964709-2020 объекта «Административное здание (блок обслуживания), предприятий бытового обслуживания: приемные пункты прачечной и химчистки, салон красоты, сервисный центр». Размещение магазина указанными документами не предусмотрено. Проект планировки и межевания размещение магазина на земельном участке с КН 61:44:0073012:91 не предусматривает, а требовать смены вида разрешенного использования земельного участка может только лицо, объект которого отвечает требованиям градостроительной документации. Во взаимосвязи с утвержденной документацией по планировке территории, предусматривающей размещение объекта капитального строительства, а именно: Блок обслуживания (предприятия бытового обслуживания): приемные пункты прачечной и химчистки, салон красоты, сервисный центр, установление в отношении земельного участка с КН 61:44:0073012:91 вида разрешенного использования магазины противоречит утвержденной градостроительной документации в отношении жилого района «Левенцовский», микрорайон № 6. 

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО4 указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО4 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0073012:11079, общей площадью 744 м2, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание). 

Право собственности на здание зарегистрировано за предпринимателем в Едином государственном реестре недвижимости 18.12.2020, номер регистрационной записи 61:44:0073012:11079-61/183/2020-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.05.2021. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, разрешенный вид использования здания - «бытовое обслуживание, магазины» (л.д. 79-80). 

Здание с кадастровым номером 61:44:0073012:11079 расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:91 площадью 1046 м2, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6. 

Земельный участок используется предпринимателем на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340, заключенного между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» сроком до 13.09.2022, договора уступки прав и обязанностей арендатора от 26.09.2017, заключенного между предпринимателем и ООО «ККПД-Инвест», дополнительного соглашения № 1 от 11.07.2018 к договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35340, заключенного между предпринимателем и департаментом (л.д. 81). 

Право аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН 04.10.2017 номер государственной регистрации 61:44:0073012:91-61/039/2017-3 (л.д. 82-83). 

В соответствии с договором аренды от 12.05.2014 земельный участок предоставлен для использования в целях строительства административного здания. Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка - «административное здание». 

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:91 предоставленном заявителю на праве аренды, расположен объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0073012:11079, принадлежащее ему на праве собственности. Иные объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605, земельный участок и нежилое здание расположены в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3/8/6). 

Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3 (ст. 30 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону) в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены: «бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг)» (Р.3.09.00) и «магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 м2)» (Р.4.24.00). 

Таким образом, разрешенное использование объекта недвижимости соответствует установленному для данной территориальной зоны градостроительному регламенту. 

С целью приведения назначения земельного участка в соответствие с действующими правилами землепользования и застройки города и установления единого вида разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, предприниматель обратился в Департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:91 с «административное здание» на «бытовое обслуживание, магазины». 

Письмом от 15.07.2021 № 59-30-16279/14 департамент отказал предпринимателю в испрашиваемом изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на следующие обстоятельства: 

- земельный участок расположен в границах территории, для которой постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2013 № 1501 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и межевания) VI микрорайона жилого района Левенцовский, согласно которой на земельном участке предполагается размещение блока обслуживания. 

- предпринимателю были выданы разрешения на строительство от 25.11.2019 № 61-310-964701-2019, а также разрешение на ввод в эксплуатацию от 06.11.2020 № 61-310-964709-2020 в отношении объекта капитального строительства «Административное здание (блок обслуживания) предприятий бытового обслуживания: приемные пункты прачечной и химчистки, салон красоты, сервисный центр». Размещение магазина эти документы не предусматривали. 

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:91 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, который был предоставлен по результатам торгов в форме аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает использование земельного участка в иных целях, изменение вида его разрешенного использования, включая его дополнение иными видами, недопустимо, поскольку нарушает существующий порядок предоставления земельного участка для строительства. 

Оспаривая указанное решение, предприниматель обратился с настоящим заявлением в суд. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах деле документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа Департамента законодательству и нарушении этим отказом прав и законных интересов предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно принципу единства судьбы земельного участка и тесно связанного с ним объекта недвижимости предполагает, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, установленное его собственником (публичным органом), определяет назначение объекта капитального строительства (недвижимости), который будет размещен на данном земельном участке. В процессе проектирования и строительства объекта недвижимости лицо, которому земельный участок предоставлен, при определении назначения будущего объекта руководствуется заданным земельному участку назначением. Однако после того, как цель предоставления земельного участка достигнута, объект недвижимости возведен и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке, собственник вправе самостоятельно определять назначение принадлежащей ему недвижимости в пределах, установленных градостроительным регламентом. Данное обстоятельство прямо вытекает из положений, закрепленных в статьях 552, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При наличии легально возведенного и прошедшего государственную регистрацию объекта недвижимости, земельный участок следует судьбе такой недвижимости. Границы, площадь иные характеристики земельного участка, занятого объектом недвижимости, определяются исходя из необходимости использования (эксплуатации) такого объекта, о чем неоднократно указывается в правоприменительной практике по делам о предоставлении земельного участка собственнику расположенной на нем недвижимости. 

Суд первой инстанции не усмотрел признаков злоупотребления правом в требовании предпринимателя об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 6144:0073012:91. Заявляя об изменении разрешенного использования земельного участка, заявитель не преследует цель обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды. Договор аренды на торгах не заключался. Предприниматель как собственник здания, расположенного на земельном участке, обладает исключительным правом на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов, приобретение земельного участка в собственность. Изменение вида разрешенного использования земельного участка соответствует назначению принадлежащего предпринимателю здания, правилам землепользования и застройки, утвержденному классификатору видов разрешенного использования, градостроительному регламенту. Целью обращения предпринимателя за внесением изменений в разрешенное использование земельного участка является приведение его в соответствие с целевым назначением расположенного в его границах объекта недвижимости для реализации права на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка, выкуп земельного участка. 

Возражения относительно довода о несоответствии принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости утверждённой документации по планировке территории отклоняются по следующим причинам.

Установленные законом и правоприменительной практикой ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешённого использования, на которые ссылается департамент в апелляционной жалобе, относятся к земельным участкам, предоставленным в аренду для строительства, и цель предоставления которых к моменту обращения за изменением разрешённого использования не была достигнута, а именно: объекты недвижимости, предусмотренные договором аренды, не построены и не введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Однако данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, находящиеся в аренде лица, в собственности которого находятся объекты недвижимости, размещённые на земельном участке, поскольку это противоречит положениям, закреплённым в статьях 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ограничение на изменение вида разрешённого использования при комплексном развитии установлено только на период до утверждения документации по планировке территории.

В остальных случаях собственник объекта капитального строительства вправе самостоятельно определять назначение принадлежащей ему недвижимости в пределах, установленных градостроительным регламентом.

Если в процессе эксплуатации недвижимого имущества собственник, руководствуясь положениями, закреплёнными в статьях 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, примет решение об изменении разрешённого использования принадлежащего ему недвижимого имущества (например, примет решение использовать здание магазина в качестве объекта общественного питания), указанные изменения после их фактической реализации путём перепланировки, переоборудования, реконструкции и т.п. повлекут за собой необходимость изменения разрешённого использования земельного участка с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости и соблюдения закона в части целевого использования земли.

Указание департамента на неправомерность понуждения его, как арендодателя, вносить изменение в договор аренды в части вида разрешённого использования земельного участка, не может быть принято в качестве основания для отмены вынесенного по делу решения.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время в отношении территории VI микрорайона жилого района «Левенцовский» документация по планировке территории в составе проекта планировки и межевания утверждена постановлением Администрации города от 01.02.2018 № 103. Такого вида разрешённого использования как «административные здания» ни в проекте планировки и межевания, утверждённом в 2013 году, ни в действующей редакции планировочной документации вообще не предусмотрено. 

Фактически, департамент настаивает на сохранении в отношении земельного участка вида разрешённого использования, не предусмотренного ни градостроительным регламентом, утверждённым в составе ПЗЗ, ни проектом планировки, а также не соответствующего назначению расположенного на нём объекта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку доводам сторон относительно правомерности использования предпринимателем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного регламента.

Вывод суда первой инстанции о правомерности требования предпринимателя полностью соответствует действующему градостроительному законодательству и соответствует правоприменительной практике Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой при определении вида разрешённого использования земельного участка собственники расположенных на нём объектов недвижимости, руководствуясь положениями статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбрать один или несколько видов использования, предусмотренных в качестве основного или вспомогательного градостроительным регламентом, утверждённым в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утверждённой документации по планировке территории, если выбранный собственником вид использования соответствует градостроительному регламенту, но не предусмотрен проектом планировки и межевания, внесения изменений в планировочную документацию не требуется. Требование о внесении изменений в документацию по планировке территории при выборе собственником земельного участка или объекта капитального строительства вида разрешённого использования, предусмотренного ПЗЗ в качестве основного или дополнительного противоречит закреплённому в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу № А53-30825/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийЕ.А. Маштакова

СудьиВ.Л. Новик

С.И. Яицкая