Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-192422/18-79-2080

18 декабря 2018 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен  18 декабря 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Дранко Л.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению ООО «Бизнес-центр «Салют»

к заинтересованному лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: ООО «Территория вкуса»

об оспаривании решения № 77/005/235/2018-5728 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 06.06.2018 г. № 67-СЛ/2018

при участии:от заявителя: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 06.10.2018 г. № б/н),от заинтересованного лица: ФИО3 (паспорт, доверенность от 21.12.2017 г. № 42406/2017)

от третьего лица: не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнес-центр «Салют» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный судг.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление) об оспаривании решения № 77/005/235/2018-5728 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 06.06.2018 г. № 67-СЛ/2018, об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, сославшись на то, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, представителей  в суд не направило. Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156,ч.2 ст.200 АПК РФ в отсутствие указанного лица.

Расследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд оставляет заявленные требования без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.5 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как усматривается из материалов дела, 25.07.2018 в регистрирующий орган обратился представитель по доверенности ООО «Бизнес-центр «Салют» ФИО4 с заявлением от № 77/005/235/2018-5728 о государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущёвская, д. 27, строен. 1 с кадастровым номером 77:01:0004006:1009.

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации представлен Договор аренды нежилых помещений от 06.06.2018 № 67-СЛ/2018 (далее - Договор аренды), заключенный между ООО «Бизнес-центр «Салют» (Арендодатель) и ООО «Территория вкуса» (Арендатор).

В соответствии с п. 2.2. Договора аренды предметом аренды является часть нежилого  помещения  площадью  270,2  кв.м.  (этаж   1,  пом.  II,  комн.  2-9), расположенного по вышеуказанному адресу. Согласно абз.4 п.З ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Положениями Закона о регистрации недвижимости предусмотрены следующие правила кадастрового учета части объекта недвижимости в целях государственной регистрации договора аренды. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Согласно ч. 4 ст. 21 Закона межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

02.08.2018 Управление уведомило Заявителя о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости, причиной которого, в том числе, являлось отсутствие технического плана на часть, передаваемого в аренду объекта недвижимого имущества.

В связи с тем, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, решением от 02.11.2018 в осуществлении государственной регистрации договора аренды было отказано на основании ст. 27 Закона о недвижимости.

Посчитав оспариваемое решение необоснованным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд г.Москвы.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

В силу ст. 18 Закона о недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о недвижимости.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктами 4 ч. 3 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости прямо предусмотрена необходимость государственного кадастрового учета части помещения, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, то есть одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

При проведении правовой экспертизы выявлено, что передаваемая по договору часть здания, вопреки требованию закона (ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости), не поставлена на кадастровый учет, при этом в нарушение ч. 4 ст. 18, ч. 4 ст. 21 Закона о недвижимости технический план, являющийся основанием для постановки на государственный кадастровый учет части арендуемого объекта в соответствии с п. 7 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 14, п. 1 ст. 24 Закона о недвижимости, в Управление не представлен при подаче заявления.

В соответствии с ч. 12 ст. 24 Закона о недвижимости технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма указанной в части 11 настоящей статьи декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13 ст. 24 Закона о недвижимости).

Таким образом, Законом о недвижимости предусмотрена единственно возможная форма технического плана в виде электронного документа в виде файлов в формате XML-документов, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных (п. 21 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953).

В силу части 1 статьи 51 Закона о недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости , пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.

Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, здания, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

При этом в Определении Верховного Суда РФ от 16.01.2017 N 306-КГ16-18329 (далее - Определение) установлено, «что с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация ограничения, обременения на часть здания, сооружения, помещения будет производиться при внесении в кадастр недвижимости сведений о части здания, сооружения, помещения (п. 5 ст. 44). Таким образом, перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в государственный кадастр недвижимого имущества».

Указанная позиция также отражена в Письме Минэкономразвития России от 04.04.2017 N Д23и-1881 «О рассмотрении обращения».

Перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости ЕГРН.

Вместе с тем в письме Минэкономразвития от 05.04.2017 №ОГ-Д23-3847, указано: в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, сооружения, помещения в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» технического плана (п. 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 . При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости).

В соответствии с частью 7 статьи 7 Закона о недвижимости Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Из существа определения государственного кадастрового учета, введенного Законом о недвижимости, следует, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Структура и правила внесения в ЕГРН записей о помещении установлены подразделом 3.5 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее -Порядок), о частях объекта — подразделом 3.8 Порядка, в которые включены Описание местоположения границы части объекта недвижимости в объеме сведений, предусмотренных в данном случае техническим планом, наименование основной характеристики части объекта недвижимости (площадь в квадратных метрах), номера регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости и дата его государственной регистрации (п. 43).

Каждый раздел ЕГРН, запись об объекте недвижимости и данные в кадастре недвижимости идентифицируются кадастровым номером объекта недвижимости.

Сведениям о каждой части объекта недвижимости при внесении в кадастр недвижимости присваивается учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта недвижимости и через знак «/» порядкового номера такой части (пункт 8 Порядка).

При регистрации аренды без одновременного кадастрового учета с предоставлением технического плана передаваемой в аренду части объекта, обремененным арендой оказывается весь объект целиком, что нарушает законные права правообладателя объекта и арендатора соответственно.

Таким образом, оспариваемое решение № 77/005/235/2018-5728 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 06.06.2018 г. № 67-СЛ/2018 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> соответствует законодательству, в связи с чем не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст.4,65,71, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО «Бизнес-центр «Салют» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Дранко