АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-12864/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

5 декабря 2023 г.                                                                                                   г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 г.

Решение  в  полном объеме изготовлено 5 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи          Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем              ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

ответчика по доверенности от 25.04.2023                                 ФИО2,

Управления капитального строительства администрации города Новокузнецка по доверенности № 421 от 24.01.2023                                                 ФИО3,

дело по иску администрации города Новокузнецк, город Новокузнецк, Кемеровская область – Кузбасс (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4, город Новокузнецк, Кемеровская область – Кузбасс (ОГРНИП 320420500010531, ИНН 

<

***>)

об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: ФИО5, г. Новокузнецк, Кемеровская область – Кузбасс; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область - Кузбасс (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управление капитального строительства администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

Администрация города Новокузнецка (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее – Предприниматель, ответчик) двух незавершенных строительством объектов (с кадастровым номером 42:30:0210054:168, площадью застройки 792 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 54; с кадастровым номером 42:30:0000000:2511, площадью застройки 917,6 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 52) путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле судом привлечены: ФИО5, Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Управление Росреестра), Управление капитального строительства администрации города Новокузнецка (Управление капитального строительства), Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации города Новокузнецка (Комитет ЖКХ).

Определением от 17.07.2023 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчику совершать сделки по отчуждению и обременению недвижимого имущества в виде незавершенных строительством объектов  с кадастровыми номерами:

42:30:0210054:168, площадью застройки 792 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 54;

42:30:0000000:2511, площадью застройки 917,6 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 52;

запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, отдел по г. Новокузнецку осуществлять государственную регистрацию перехода прав и обременений в отношении недвижимого имущества в виде незавершенных строительством объектов с кадастровыми номерами:

42:30:0210054:168, площадью застройки 792 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 54;

42:30:0000000:2511, площадью застройки 917,6 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 52.

Ответчик оспорил заявленные истцом требования, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку имеют место обстоятельства, свидетельствующие о создании лицами, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей, препятствий к осуществлению и завершению в установленный срок строительства обоих объектов. В обоснование возражений ответчиком представлены документы: письмо ООО «Сибэнерго» от 20.05.2020 №4-3852-1; письмо ООО «КузнецкТеплоСбыт» от 18.05.2020 №586; письмо ФИО4 №12 от 30.11.2021 о подключении к сетям газоснабжения; письмо ООО «Сибгаз-эксплуатация» от 21.12.2021; проект шифр 036-01/083.

Комитет ЖКХ представил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д. 78-79), полагает, то из представленных ответчиком документов следует вывод о наличии объективных препятствий для завершения ответчиком строительства многоквартирных домов. Такая возможность может появиться лишь после ввода в эксплуатацию газовой котельной в квартале 7 Новоильинского района и перераспределения тепловых мощностей ЗС ТЭЦ в 2024-2025 гг.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 28.11.2023.

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, получивший копию определения о принятии сикового азявления к производству (№ 6509783…26, т. 1л.д. 6), пояснений не направил, явку представителя ни в одно из заседаний не обеспечил.

Истец, Управление Росреестра и Управление капитального строительства просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заседание проведено судом 28.11.2023 в отсутствие истца и неявившихся 3-их лиц (ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

Представитель Управления капитального строительства поддержал доводы, ранее изложенные в письменных пояснениях.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил в удовлетворении иска отказать.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

01.04.2020 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (Комитет) и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №517-06 с кадастровым номером 42:30:0604057:104, площадью 5934 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенных строительством объектов - жилых домов, расположенных по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, пр. Мира, 52, 54 (далее – Договор).

В пункте 2.1. Договора стороны согласовали, что земельный участок передается в аренду сроком до 28.01.2023. Пункт 7.5. Договора устанавливает, что право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

В период действия Договора ФИО5 произвела отчуждение объектов незавершенного строительства, расположенных на указанном земельном участке с кадастровым номером 42:30:0604057:104, путем заключения договора купли-продажи с ФИО4.

Право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 42:30:0210054:168, 42:30:0000000:2511 зарегистрировано за ответчиком 14.08.2020, что подтверждено сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.07.2023 (т.1 л.д. 18-25).

В связи с приобретением ответчиком указанных объектов к договору аренды земельного участка №517-06 от 01.04.20220 заключено Комитетом и ФИО4 Соглашение о внесении изменений и дополнений № 1/484 от 29.12.2021.

При этом, как следует из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости от 10.07.2023 № КУВИ-001/2023-158153134, в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0604057:104, площадью 5934 кв.м., на указанную дату в ЕГРН имеются сведения о нахождении участка в аренде у ответчика по делу.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ссылаясь на то, что поскольку срок действия Договора истек, разрешение на строительство объектов, расположенных на арендуемом земельном участке ответчиком получено не было, а также, поскольку строительство объектов на земельном участке не было завершено, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Иск не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. При этом возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать свои доводы, приводимые в обоснование позиции в споре.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на факты, свидетельствующие о существовании препятствий при выполнении мероприятий, направленных на строительство объекта в период действия Договора.

Как следует из представленных в материалы дела пояснений и документов, ФИО4, действуя добросовестно и последовательно, предпринимала меры, направленные на технологическое присоединение объектов строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0604057:104, к инженерным коммуникациям, в связи с чем, обращалась в компетентные организации.

Так, своим письмом ООО «Сибэнерго» от 20.05.2020 №4-3852-1 сообщило, что в настоящий момент на ЗС ТЭЦ – филиал АО «ЕВРАЗ ЗСМК» отсутствует резерв тепловой мощности для выделения тепловой нагрузки на подключение к сетям теплоснабжения объектов в Новоильинском районе многоквартирных жилых домов по пр. Мира 52,54,56  (Qсумм=0,96 Гкал/час). По этой причине ООО «СибЭнерго» отказано в выдаче технических условий на подключение многоквартирных жилых домов по пр. Мира 52,54,56 в Новоильинском районе к системе теплоснабжения.

К вышеуказанному письму ООО «СибЭнерго» было приложено письмо ООО «КузнецкТеплоСбыт» от 18.05.2020 №586, из которого следует, что ЗС ТЭЦ – филиал АО «ЕВРАЗ ЗСМК» отсутствует резерв тепловой мощности для выделения тепловой нагрузки на подключение к сетям теплоснабжения проектируемых многоквартирных жилых домов по пр. Мира 52,54,56 в Новоильинском районе с тепловой нагрузкой Qсумм=0,96 Гкал/час. Подключение данных объектов не предусмотрено схемой теплоснабжения г. Новокузнецка.

В целях включения объектов в схему теплоснабжения г. Новокузнецка ответчик обратился также с письмом от 24.09.2021 в Комитет ЖКХ.

Письмом от 19.10.2021 №4824 Комитет ЖКХ информировал ответчика о том, что включение в схему теплоснабжения города, объектов расположенных в г. Новокузнецк, Новоильинский район ул. Мира №№52, 54, 56 в объеме 0,96 Гкал/час возможно после ввода в эксплуатацию газовой котельной в квартале 7 Новоильинского района и перераспределения тепловых мощностей ЗС ТЭЦ в 2024-2025 гг., о чем Ответчику будет сообщено дополнительно. Для получения технических условий на подключение после включения в схему теплоснабжения г. Новокузнецка ответчику необходимо будет повторно подать заявку в ООО «СибЭнерго».

В связи с невозможностью подключения многоквартирных жилых домов к сетям теплоснабжения, ответчик готов был к корректировке проектных решений в части подключения к сетям газоснабжения и размещения газовой котельной для обеспечения теплом многоквартирных жилых домов.

Письмом №12 от 30.11.2021 ответчик обратился в ООО «Сибгаз-эксплуатация» о подключении к сетям газоснабжения.

Письмом №1-97/21 от 21.12.2021 ООО «Сибгаз-эксплуатация» сообщило, что для разрешенного максимума теплопотребления 0,963 Гкал/час для строительства газовой водогрейной котельной в целях обеспечения теплом жилых домов по адресу г. Новокузнецк, Новоильинский район, пр.Мира квартал 14, необходимо часовое потребление природного газа в объеме 125 м3/час.  ООО «Сибгаз-эксплуатация» не может выделить запрашиваемый объем газа в связи с отсутствием свободного объема (лимитов)  газа на ГРС-1 «Митино».

Проанализировав переписку ответчика с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, суд пришел к выводу, что невозможность технологического присоединения объектов ответчика с кадастровыми номерами42:30:0210054:168, 42:30:0000000:2511 послужила объективным препятствием к своевременному завершению строительства объектов ответчиком (застройщиком).

Доводы истца о том, что Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в связи со сменой с собственника подписано только спустя 16 месяцев после внесения изменений о смене собственника в ЕГРН, что ответчиком своевременно не предпринимались меры по продлению срока действия договора, что у ответчика отсутствовало разрешение на строительство, не могут, по мнению суда, служить безусловным и достаточным основанием для удовлетворения иска о принудительном изъятии незавершённых строительством объектов у Предпринимателя.

Учитывая правовую позицию по делу Комитета ЖКХ, который указал на обоснованность позиции ответчика по делу об объективной невозможности завершения им строительства объектов, представляется нелогичным требование истца об изъятии спорного объекта, противоречащее доводам органа, также входящего в структуру органов муниципальной власти (администрации) города Новокузнецка.

Как уже отмечалось, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о возможности признания поведения ответчика в целом как добросовестного и применения при разрешении спора положения п. 3 ст. 239.1 ГК РФ.

Доказательств обратного истцом в нарушение ч.1 ст.65 АПК РФ не представлено.

Иск не подлежит удовлетворению.

В связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании последней в доход федерального бюджета судом не рассматривается.

В силу ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Руководствуясь статьями 96, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.07.2023, отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко