АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-24925/2019 

 

29.01.2020 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  22.01.2020   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   29.01.2020   года.

 

  Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.Н. Антоновой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Синюгиной С.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; место нахождения: 664025 

<

...>)  

             к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВИРАНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664053 ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ 

<

...>)

             третье лицо: Министерство имущественных отношений Иркутской области (адрес: 

<

...>)

             о взыскании 1 208 970 руб.  24 коп.,       

             при участии в судебном  заседании:

от истца:  ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности.

От  третьего лица -  не присутствовал,

установил:

Иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.05.2016 по 30.09.2019 по договору аренды земельного участка от 15.06.2015 № 301/15 в размере 828 629 руб. 16 коп., неустойки за период с 11.11.2017 по 19.09.2019 по договору аренды земельного участка от 15.06.2015 № 301/15 в размере 380 341 руб. 08 коп.

             Истец в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 16.05.2016г. по 31.12.2019г. по договору аренды  земельного участка от 15.06.2015г. № 301/15  в размере 893651 руб. 97 коп.; неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 11.11.2017г. по 10.12.2019г. по договору аренды земельного участка от 15.06.2015г. № 301/15 в размере 389 456 руб. 

             Заявленные уточнения приняты судом к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ). 

 Ответчик в судебном заседании иск не признал. Ходатайствовал о применении положений ст. 333 ГК РФ.  Заявил о пропуске срока исковой давности.

 Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Министерством имущественных отношений Иркутской области  (арендодатель) и ООО «Склад Логистик» (арендатор) 15.06.2015г.г. заключен договор аренды земельного участка № 301/15, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, ул. Розы Люксембург, 220, кадастровый номер 38:36:0000006:1484, площадью 2505 кв.м.  ( п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.6 договора на участке имеется объект недвижимости- сооружение- внутриплощадочные железнодорожные пути, протяженность 1768,3 м.

В соответствии с п. 3.4.4 договора арендатор обязан своевременно и полностью  уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В силу пункта 4.4 договора размер арендной платы за участок на дату заключения договора определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно п. 4.5  договора сумма арендной платы вносится равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

Пунктом 4.6 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области. Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора. Об изменении расчета арендной платы арендодатель вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вернуть расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (арендатору или его представителю).

Согласно п. 5.3 договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей установленных п.п. 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку  в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Земельный участок по акту приема-передачи от 15.06.2015г. передан ООО «Склад Логистик».

В настоящее время, как указывает истец, обязанности по договору аренды земельного участка перешли в связи с переходом права собственности к ООО «ВИРАНТ» на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке ( выписка из ЕГРИП от 20.09.2019г.). 

Статьей 4 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования города Иркутска перешли к администрации.            

Таким образом, с 01.01.2019 изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков перешли к органам местного самоуправления муниципального образования город Иркутск в лице администрации города Иркутска. 

  Как указывает истец в иске, ООО «ВИРАНТ» свои обязательства по внесению арендной платы за земельный участок надлежащим образом не исполняет, в связи с чем,  у него образовалась задолженность по внесению арендных платежей и неустойке. 

Истец направил в адрес ответчика претензию исх. №505-71-15790/19 от 02.08.2019г. с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.    

 В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца с рассматриваемыми требованиями послужило неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за земельный участок.

 Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, в нарушение условий договора аренды земельного участка от 15.06.2015 № 301/15 ответчиком арендная плата за период с 16.05.2016г. по 31.12.2019г. не внесена, в связи с чем, задолженность по арендной плате составила 893651 руб. 97 коп.

Расчет задолженности судом проверен, является верным.  

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указал, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке к ООО «Вирант» перешли в связи с приобретением указанного объекта недвижимости у ООО «Новый Элемент) по договору купли-продажи недвижимого имущества  от 24.04.2016г., право собственности зарегистрировано – 16.05.2016г. Полагает, что поскольку ООО «Новый Элемент» не являлось арендатором по договору аренды земельного участка № 301/15 от 15.06.2015г., соответственно к ООО «Вирант» не перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Суд не может согласиться с правомерностью указанного довода ответчика в связи со следующим. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Согласно приведенным нормам законодательствам и разъяснениям Высшей судебной инстанции, переход права аренды на земельный участок закон связывает с моментом регистрации перехода права и, соответственно, прекращения права собственности на объект недвижимого имущества.

С учетом приведенных выше положений норм права к ООО «Новый Элемент» права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – с 25.02.2016 (выписка из ЕГРН от 20.09.2019г. № КУВИ-001/2019-2300376).  Которые в дальнейшем с 16.05.2016г. перешли к ООО «Вирант».

Довод ООО «Вирант» о не направлении в нарушение обязанности, предусмотренной п. 4.6 договора в адрес ООО «Вирант» извещения об изменении размера арендной платы, по мнению суда, также является необоснованным, поскольку пунктом 4.6 договора такая обязанность арендодателя не предусмотрена, указано лишь о наличии права уведомить арендатора путем направления расчета.    

Также судом проверен довод ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

 Истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 16.05.2016г. по 31.12.2019г. Обязанность ответчика по оплате за 2016 года возникла согласно расчету арендной платы на 2016 год , л.д. 56) 10.11.2017г. (п.4.4 договора).  Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 09.10.2019г., о чем свидетельствует оттиск штампа канцелярии Арбитражного суда Иркутской области, то есть срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие полное и своевременное возмещение арендной платы за требуемый период, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика за период с 16.05.2016г. по 31.12.2019г. составила 893651руб. 97 коп.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности, в силу положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условий договора исковые требования о взыскании основного долга в размере 893651 руб. 97 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.   

В соответствии с пунктом  5.3 договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей установленных п.п. 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку  в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.   

             Таким образом, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 5.3 аренды земельного участка от 15.06.2015 № 301/15, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за период  11.11.2017г. по 10.12.2019г.  составила 389456 руб.

            Расчет пени судом проверен, является верным.

Рассмотрев ходатайство ответчика о несоразмерности истребуемой неустойки, последствиям нарушения обязательства, мотивированное явной несоразмерностью последствиям нарушения, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года   N17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016  N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая ходатайство ответчика, суд считает, что подлежит применению ст. 333 ГК РФ, в силу которой суд вправе уменьшить неустойку по ходатайству стороны, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Учитывая, что размер начисленных истцом пени в составляет 36,5% годовых, суд полагает размер пени подлежащим снижению. На основании статьи 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки до суммы 200000 руб.

Данный размер неустойки, по мнению суда, является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери. Доказательств иного не имеется.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования  о взыскании пени правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в размере 200000 руб. на основании ст.ст. 309, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части иска отказать.

             На основании ч.3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден, госпошлина за рассмотрение данного дела подлежит взысканию в ответчика в доход федерального бюджета РФ в сумме 22017 руб.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВИРАНТ»  в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА  сумму 893651 руб. 97 коп. – арендную плату, и сумму 200000 руб. – неустойку;

             В удовлетворении остальной части иска отказать;

              Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВИРАНТ»  в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме  22017 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

                    Судья                                                                               С.Н. Антонова