АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

факс 460-945, адрес сайта - http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации  

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5485/2017

г. Южно-Сахалинск

04 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсюковой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации Корсаковского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 182 887 рублей 11 копеек, неустойки в размере 49 540 рублей 76 копеек,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2018 № 5.02-6/18, 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 30.12.2016 № 05/16/УКС, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Корсаковского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате  по договору аренды от 12.02.2015 № 3066 за 1-4 кварталы 2016 года, 1-2 кварталы 2017 года в размере 111 143 рублей 18 копеек, неустойки в размере 30 106 рублей 63 копеек. 

В последующем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил сумму требований, увеличив её до 182 887 рублей 11 копеек основного долга, 49 540 рублей 76 копеек пеней. В обоснование требования Администрация ссылается на статьи 309, 393, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Определением суда от 13.11.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ). Определением суда от 15.01.2018 суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства, в связи с чем назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 08.02.2018. Определением от 08.02.2018 дело назначено к судебному разбирательству на 06.03.2018, затем судебное разбирательство по делу было отложено на 21.03.2018. В судебном заседании 21.03.2018 был объявлен перерыв до 28.03.2018.

В представленном отзыве ответчик исковые требования признал частично, полагал правильным размер основного долга 96 687 рублей 91 копейка и 26 231 рубль неустойки вместо первоначально заявленных 111 143 рублей 18 копеек и 30 106 рублей 63 копеек соответственно.

В обоснование возражений Общество сослалось на необоснованное применение Администрацией при расчёте суммы требований коэффициента дифференциации в размере 0,0835 (пункт 2.9.1), применяемого при расчёте арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы, домики туриста), установленного постановлением Администрации Корсаковского городского округа от 15.08.2016 № 1272 «Об установлении коэффициентов для определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Корсаковского городского округа Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в собственности Корсаковского городского округа» (далее – Постановление № 1272).

Как указано ответчиком, в рассматриваемом случае, принимая во внимание, что согласно договору аренды земельного участка от 12.02.2016 г. №3066 и свидетельству о государственной регистрации права от 06.11.2007 г. на арендуемом земельном участке расположен жилой дом, который предполагалось реконструировать, однако реконструкция так и не началась, применению подлежит пункт 2.2.2 Постановления № 1272, которым предусмотрен коэффициент дифференциации в размере 0,07264 (земельные участки для индивидуального жилищного строительства в с. Охотском площадью свыше 1201 кв.м).

 

Кроме того, Обществом заявлено о несоразмерности неустойки, фактически составляющей 36,5% годовых, о необходимости её уменьшения в порядке статьи 333 ГК РФ.

 

В судебном заседании до и после перерыва представитель истца заявленные требования поддержал с учётом уточнения. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в части.

 

Заслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.  

 

12.02.2015 между Администрацией (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3066, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает во временное пользование земельный участок (кадастровый номер 65:03:0000003:164), относящийся к категории земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 3 094 (три тысячи девяносто четыре) кв.м. для выполнения предпроектных и проектных работ по реконструкции жилого дома под базу отдыха. Земельный участок считается переданным со дня подписания передаточного акта, если в передаточном акте не указано иное (приложение 1).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Срок действия настоящего договора определяется с 1 февраля 2015 года до 1 февраля 2016 года на 1 год.

В силу пункта 1.4 настоящим стороны договорились о том, что по истечении срока, указанного в пункте 1.3, договор считается расторгнутым (прекращенным). При этом Арендатор обязуется погасить всю имеющуюся.задолженность по платежам за земельный участок. Арендатор также обязуется в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, если по каким-либо причинам продолжал его использовать со дня расторжения (прекращения) договора. В этом случае арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца за текущий месяц равными долями от размера арендной платы, определенной в порядке, предусмотренном пунктами 2.1 - 2.2 настоящего договора. При неуплате Арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные настоящим абзацем, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за просрочку оплаты в размере 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.1, подпунктам 2.1.1,  пункту 2.4 договора  размер арендной платы по настоящему договору составляет в год 63 542, 36 рублей (шестьдесят три тысячи пятьсот сорок два рубля 36 копеек) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 2).

Размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Корсаковского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель и считается измененным с 1 января каждого последующего года в следующем порядке (по следующей формуле):

А = Кс х Кд х Кз, где:

А - размер годовой арендной платы за использование земельного участка (руб.);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (руб.); утверждается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ);

Кс = УПКСЗ х S, где:

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель (руб./кв.м); определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности Арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается постановлением мэра Корсаковского городского округа.

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается постановлением мэра Корсаковского городского округа.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года, если иные сроки уплаты арендной платы не предусмотрены в приложении № 2 к настоящему договору, в размере, установленном в пунктах 2.1, 2.2, суммы.

При неуплате Арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за просрочку оплаты в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

 В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 12.02.2015 (Приложение 1 к договору) Арендодатель передал Арендатору земельный участок. 

Претензией от 08.08.2017 № 5.02-9182/17 Администрация предложила истцу уплатить задолженность по арендным платежам в размере 76 428 рублей 49 копеек и неустойку в размере 27 036 рублей 84 копейки.

 

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» судам следует учитывать, что последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм. Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

 Как указано ранее, срок действия договора от 12.02.2015 установлен с 01.02.2015 до 01.02.2016, по истечении данного срока договор считается расторгнутым (прекращенным),  при этом Общество обязуется погасить всю имеющуюся задолженность по платежам за земельный участок, а также оплачивать в соответствии со статьей 622 ГК РФ арендную плату за пользование земельным участком и неустойку за просрочку оплаты в размере 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.  

Согласно уточнению исковых требований от 02.03.2018, при расчёте суммы задолженности по арендной плате за 1-4 кварталы 2016 года, 1-2 кварталы 2017 года в размере 182 887 рублей 11 копеек Администрацией применён коэффициент дифференциации в размере 0,1374 (пункт 2.9.2 Постановления № 1272) - земельные участки площадью от 3001 кв. метра до 19999 кв. метров включительно, предназначенные для размещения пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов и баз отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Пунктом 5 Постановления № 1272 предусмотрено, что данное постановление распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года.

Как указано Обществом в отзыве, в рассматриваемом случае подлежит применению пункт 2.2.2 Постановления № 1272, которым предусмотрен коэффициент дифференциации в размере 0,07264 (земельные участки для индивидуального жилищного строительства в с. Охотском площадью свыше 1201 кв.м). Вместе с тем, поскольку под индивидуальным жилищным строительством понимается форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет, суд не находит оснований для признания обоснованным данного довода ответчика, являющегося юридическим лицом, в том числе принимая во внимание изначально установленную цель использования участка (то есть для выполнения предпроектных и проектных работ по реконструкции жилого дома под базу отдыха), являющуюся окончательной.  

 

Кроме того, Обществом заявлено о несоразмерности неустойки, фактически составляющей 36,5% годовых и о необходимости её уменьшения в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.  

Из положений статьи 333 ГК РФ следует, что снижение неустойки судом возможно только в одном случае - случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

В пункте 1 Постановления № 81 разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктом 1 Постановления № 81 ответчик, заявляющий о снижении размера неустойки, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

 Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Тот факт, что установленный размер неустойки (0,1% в день) превышает ключевую ставку ЦБ РФ, не свидетельствует о явной несоразмерности данной неустойки. Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 Постановления № 81, не следует, что размер установленной сторонами и взыскиваемой судом неустойки не может быть в любом случае больше учетной ставки (ставок) Банка России.

Согласно указанному пункту Постановления № 81,  разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Следовательно, двукратная ставка Банка России является ориентиром для суда при расчете неустойки, но не критерием определения ее чрезмерности. В рассматриваемом случае сумма неустойки соотносима с размером задолженности, составляя менее 1/3 от суммы основного долга. При таких обстоятельствах основания для снижения  неустойки отсутствуют. 

Проверив представленный Администрацией расчёт суммы основного долга и неустойки, суд признаёт его обоснованным, арифметически верным, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объёме. Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании  взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета  7 649 рублей государственной пошлины.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Корсаковского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 182 887 рублей 11 копеек основного долга, 49 540 рублей 76 копеек неустойки.  

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сахалинуголь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 7 649 рублей.  

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                 Ю.С. Учанин