АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10088/2023

г. Ярославль

24 ноября 2023 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С., 

рассмотрев в судебном заседании заявление  Публичного акционерного общества "Сбербанк России"  в лице филиала - Среднерусский банк ПАО Сбербанк Ярославское отделение № 0017 (ИНН  

<

***>, ОГРН   

<

***>)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 26.06.2023 №КУВД-001/2023-9980107/5, обязании провести государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу банка

3-и лица: ООО ПСК "СтройСпецСервис", конкурсный управляющий ФИО2

при участии:

от заявителя – ФИО3 - по дов. от 13.01.2023

от ответчика – ФИО4 - по дов. от 21.12.2022

от 3-х лиц - не явились

установил:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России"  в лице филиала - Среднерусский банк ПАО Сбербанк Ярославское отделение № 0017 обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о   признании незаконным приостановления государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 31.03.2023 № КУВД-001/2023-9980107/1, об обязании провести государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Банка.

После уточнения требований, принятых судом, заявитель просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав от 26.06.2023 № КУВД-001/2023-9980107/5, обязать провести государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Банка.

Заявитель уточненные требования поддержал.

Ответчик поддержал основания отказа, представил письменную позицию и  материалы по заявлению, просит отказать в удовлетворении требования.

От конкурсного управляющего ПСК "СтройСпецСервис" ФИО2 поступило письменное мнение, поддерживает доводы заявления.

ППК «Роскадастр» по запрос суда представила в электронном виде копии материалов из дела правоустанавливающих документов 

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

 1. 12.09.2014 от года между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк) в лице Ярославского отделения №17 (далее - Банк), и ООО ПСК «СтройСпецСервис» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/14390 для финансирования строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями для оказания услуг населению по адресу: г.Ярославль, ул.8 Марта, у дома 20 (далее - Кредитный договор).

Исполнение обязательств по указанному кредитному договору обеспечено Договором залога имущественных прав № 0017/8/14390/01 от 12.09.2014 г. (далее - Договор залога имущественных прав), заключенным с ООО ПСК «СтройСпецСервис» (далее - Должник), согласно которому предметом залога выступают имущественные права на 91 квартиру в жилом доме по адресу: г.Ярославль, ул.8 Марта, у дома 20.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2018 г. по делу А82-16820/2017 в реестр требований кредиторов ООО ПСК «СтройСпецСервис» в составе третьей очереди включено требование ПАО Сбербанк в сумме 67 013 641,43 руб. по Кредитному договору.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 13.11.2018 г. по делу А82-16820/2017 в отношении ООО ПСК «СтройСпецСервис» введена процедура конкурсного производства, должник признан банкротом. В настоящее время конкурсная процедура продлена 13.11.2023 года, конкурсным управляющим назначен ФИО2

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2022 по делу А82-16820/2017 признан недействительным договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015 № 8МАР-119/27 между ООО ПСК «СтройСпецСервис» и ФИО5, договор купли-продажи от 22.02.2018 между ФИО5 и ФИО6. Применены последствия недействительности сделки: ФИО6 определено возвратить в конкурсную ООО ПСК «СтройСпецСервис» квартиру с кадастровым номером 76:23:041702:323 по адресу: 

<

...> (далее - Квартира №27).

2.Предметом данных договоров являлась квартира № 27, расположенная по адресу г.Ярославль, ул. 8 Марта, у дома 20. При этом имущественные права на получение в собственностьданной квартиры были заложены Должником Банку на основании Договора залогаимущественных прав в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору (п. 1.1Договора залога имущественных прав с учетом Приложения к договору).

Пунктом 5.5 договора установлено условие, что в случае, если на дату возникновения у залогодателя права собственности на квартиры в этом доме обязательства по кредитному договору не будут исполнены, то соответствующие квартиры будут считаться находящимися в залоге (ипотеке) у Банка в силу статей 69.1 и 77 ФЗ «Об ипотеке». Таким образом, данным пунктом была письменно закреплена воля сторон на возникновение ипотеки квартир в построенном доме, которые будут находиться в собственности у залогодателя (заемщика).

3.Конкурсным управляющим Должника в процедуре конкурсного производства былаинициирована государственная регистрации за Должником права собственности на Квартиру№27, которая была осуществлена 20.01.2023 за №76:23:041702:323-76/097/2023-4, чтоподтверждается выпиской из ЕГРН от 15.06.2023. На тот момент одновременно заявление отБанка о регистрации ипотеки в силу закона было не принято, однако впоследствии 15.03.2023Банк обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о регистрацииипотеки в силу закона №MFC-0371/2023-36542-l в отношении Квартиры №27, кадастровыйномер 76:23:041702:323.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 31.03.2023 г. № КУВД-001/2023-9980107/1 Банку сообщено о приостановлении государственной регистрации ипотеки до 26.06.2023 г. в связи с тем, что «не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав».

В настоящее время после подачи Банком заявления в суд о признании незаконным приостановления государственной регистрации, регистрирующим органом вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации от 26.6.2023.

ПАО Сбербанк считает уведомление об отказе в государственной регистрациинезаконным, нарушающим свои права. Общество указало, что имущественные обязательства по договору залога имущественных прав прекращены в силу закона в связи с вводом построенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и трансформации имущественных прав в построенные квартиры (по аналогии ч. 8.1. ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). При этом кредитные обязательства должника не прекратили свое действие согласно условиям кредитного договора до полного исполнения обязательств по договору. Отказ государственной регистрации права препятствует ПАО Сбербанк как конкурсному кредитору реализовать свои права залогодержателя в деле о банкротстве должника ООО «СпецСтройСервис», в том числе право кредитора на получение денежных средств, вырученных от продажи имущества должника.

Считая указанное уведомление незаконным, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Ответчик в отзыве привел правовую позицию,  доводы заявителя отклонил.

Основные доводы регистрирующего органа сводятся к следующему.

15.03.2023 представлено заявление № MFC-0371/2023-36542 ПАО Сбербанк в лице представителя, о государственной регистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 76:23:041702:323, расположенный по адресу: 

<

...>.

К указанному заявлению приложена информация ПАО Сбербанк от 15.03.2023, согласно которой заявитель просит зарегистрировать в пользу ПАО Сбербанк ипотеку в силу закона на квартиры 27 и 65, расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.8 Марта, д.18 на основании статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ).

Дополнительно, представлены:

Договор залога имущественных прав от 12.09.2014 № 0017/8/14390/01;

Дополнительное соглашение от 20.01.2015 № 1 к Договору залога имущественных прав от 12.09.2014 № 0017/8/14390/01;

Дополнительное соглашение от 21.07.2015 №2 к Договору залога имущественных прав от 12.09.2014 № 0017/8/14390/01.

Государственный кадастровый учет объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 76:23:041702:323, площадью 69,3 кв.м., назначением -Жилое, наименованием - Квартира, расположенного по адресу: 

<

...> осуществлен 16.12.2015.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, (далее -ЕГРН) в настоящее время указанный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 76:23:041702:323, принадлежит на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис» на основании определения Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2022 по делу №А82-16820/2022, о чем в ЕГРН внесена запись от 20.01.2023 №76:23:041702:323-76/097/2023-4.

В настоящее время данная запись ЕГРН является актуальной.

При осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управление руководствуется действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ или Закон о регистрации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 9 Закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН.

Заявителем представлено заявление о государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры с кадастровым номером 76:23:041702:323, площадью 69,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>.

Однако из представленного на государственную регистрацию Договора залога имущественных прав от 12.09.2014 №0017/8/14390/01 с учетом всех дополнительных соглашений следует, что предметом залога является передача залогодателем (ООО «СпецСтройСервис») в залог залогодержателю (ПАР «Сбербанк России») право (требование) на получение в собственность квартир в жилом доме общей площадью 2 995,40 кв.м., расположенных по адресу: установленной площадью по адресу: г. Ярославль, ул.8 марта, у дома 20, согласно Приложению № 1, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 21.07.2015 в количестве 52-х квартир.

Каких-либо дополнительных соглашений к Договорам залога, в соответствии с которыми предметом залога являются указанные выше объекты незавершенного строительства не представлено.

В соответствии с пунктом 7 статьи 20 Закона № 102-ЗФ, для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, третьи лица (все установленные кредиторы) в рамках проведения конкурсного производства полагаются на сведения ЕГРН об объекте недвижимого имущества, в том числе о наличии (отсутствии) записи о государственной регистрации ограничений (обременении).

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. В период конкурного производства наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

По мнению ответчика, исходя из анализа указанных выше норм 31.03.2023 государственным регистратором было принято законное и обоснованное решение о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанный выше объект недвижимого имущества в виду противоречия пунктам 1 и 2 статьи 9, пункта 7 статьи 20 Закона № 102-ФЗ, пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ, части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ.

Поскольку в период приостановления причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, устранены не были, в том числе с учетом всех дополнительно представленных документов, 26.06.2023 в связи с истечением установленного законом срока приостановления на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером 76:23:041702:323, площадью 69,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, залогодержателем согласно которой является ПАО «Сбербанк России», отказано.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае суд основывается на следующем.

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Так, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В силу пункта 1 ст.5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Действующее гражданское законодательство устанавливает два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст. 1 Закона об ипотеке).

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), в частности, при приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом деле в качестве основания для регистрации ипотеки в силу закона Банком в заявлении был указан п.1 ст. 77 Закона об ипотеке, согласно которому жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно содержанию оспариваемого уведомления об отказе в его основу положен п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Наложение новых ограничений распоряжений  имуществом должника не допускается.

Правовая позиция регистрирующего органа сводится к тому, что осуществление государственной регистрации ипотеки в силу закона противоречит п.1 ст. 126 Закона о банкротстве.

По мнению суда, данная правовая позиция ошибочна и основана на неверном применении регистрирующим органом положений Закона о банкротстве.

Суд основывается на следующем. 

В соответствии с п.14. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" по смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, согласно которому наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается, данная норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве.

В соответствии с п.10 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Таким образом, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, суд усматривает основания согласиться с Банком, что в данном случае должна применяться и обратная ситуация, связанная с прямо предусмотренной Законом об ипотеке возможностью регистрации ипотеки в силу закона, поскольку ипотека по своей правовой природе и по буквальному толкованию закона не является наложенным ограничением в распоряжении имущества. Напротив, реализация предмета ипотеки в рамках дела о банкротстве направлена исключительно на соблюдение прав залоговых кредиторов в целях: погашения требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, скорейшего расчета с кредиторами, закрытия реестра требований кредиторов и возможного восстановления платежеспособности должника.

В соответствии с п.1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Отказ в испрашиваемых регистрационных действиях препятствует Банку, выдавшему должнику целевой кредит для строительства, возможности установления за Банком статуса залогового кредитора в деле о банкротстве должника.

Отказ Управления Росреестра выдан после истечения срока приостановления. При этом, приостанавливая государственную регистрацию, Управление не указало, на основании каких правовых норм и какие конкретные действия должно совершить общество в целях устранения причин приостановления и государственной регистрации прав.

Имущественные обязательства по договору залога имущественных прав прекращаются в силу закона в связи с вводом построенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и трансформации имущественных прав в построенные квартиры (по аналогии ч. 8.1. ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). При этом кредитные обязательства должника не прекратили свое действие согласно условиям кредитного договора до полного исполнения обязательств по договору.

Уведомления Управления Росреестра по Ярославской области о приостановлении  и последующем отказе Банку в государственной регистрации ипотеки в силу закона препятствует конкурсному кредитору (ПАО Сбербанк) реализовать свои права залогодержателя в деле о банкротстве должника ООО «СпецСтройСервис», в том числе право кредитора на получение денежных средств, вырученных от продажи имущества должника. Конкурсный управляющий должника в сложившейся ситуации не имеет возможности приступить к реализации имущества должника, что влечет затягивание процедуры банкротства с ежемесячным увеличением текущих расходов.

В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований по приведенным выше основаниям.

Суд признает недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав от 26.06.2023 № КУВД-001/2023-9980107/5.

В целях восстановления нарушенного права заявителя суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" по его заявлению от 15.03.2023.

В порядке ст. 110 АПК РФ 3000 руб. – расходов по оплате госпошлины относятся на ответчика в возмещение расходов заявителя.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требований удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав от 26.06.2023 № КУВД-001/2023-9980107/5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" по его заявлению от 15.03.2023.

Взыскать с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Публичного акционерного общества "Сбербанк России"  (ИНН  

<

***>, ОГРН   

<

***>) 3000 руб.  – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

С.Е. Секерина