﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-5554/2019

г. Калуга

02 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 02.07.2021

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи	

при участии в заседании

от истца: 

Заместителя прокурора Республики Крым 

от ответчика:

индивидуального предпринимателя Гулакова Алексея Михайловича

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты 

от третьего лица:

Администрации города Алушты Республики Крым

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 

Шульгиной А.Н.

Нарусова М.М.

Серокуровой У.В.

 

Давыдовым А.Д.

 

представитель Махиня В.В. (служебное удостоверение ТО №296501);

представитель Северненко Д.Л. (дов. от 11.06.2021, уд. адвоката);

не явились, извещены надлежащим образом;

 

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Заместителя прокурора Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А83-5554/2019,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета (далее- истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации города Алушты, индивидуальному предпринимателю Гулакову Алексею Михайловичу (далее- ИП Гулаков А.М., предприниматель), в котором просил суд (с учетом уточнения исковых требований и отказа от части исковых требований):

- признать недействительным договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым от 11.11.2015 года, заключенный между управлением имущественных отношений и ИП Гулаковым Алексеем Михайловичем;

- признать недействительным договор купли-продажи от 26.04.2018 года № 13, заключенный управлением имущественных отношений и ИП Гулаковым Алексеем Михайловичем;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Гулакова А.М. возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым нежилые помещения общей площадью 207,6 кв. м, а именно: нежилое здание магазина, лит. «А», общей площадью 156,5 кв. м (к. н. 90:15:060302:61); нежилое сооружение навеса лит. «Б», площадью 6,5 кв. м (к. н. 90:15:060302:59); нежилое сооружение навеса лит. «В», площадью 44,6 кв. м (к. н. 90:15:060302:60); земельный участок площадью 411 +/- 4,09 кв. м (к. н. 90:15:060302:206), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5б, а Управление имущественных и земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым возвратить ИП Гулакову А.М. оплаченную стоимость объектов купли-продажи в размере 4 695 803,60 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) привлечены Администрация города Алушты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.07.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу вышеуказанного постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.

	В обоснование жалобы заявитель указал на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, считает, что в материалах дела имеются доказательства отсутствия тождества предмета договоров аренды и купли- продажи, в связи с чем муниципальное имущество было отчуждено с нарушением положений пункта 1 части 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель предпринимателя возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения исполнительного комитета Малореченского сельского совета № 227 от 30.12.2004, между частным предпринимателем Гулаковым Алексеем Михайловичем и Малореченским сельским советом был заключен договор оперативной аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады Малореченского сельского совета, предметом которого являлась аренда отдельно стоящего здания магазина № 46 общей площадью 182,0 кв. м, (площадь по наружным обмерам здания), полезной площадью 156,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

Решением 41-й сессии 5-го созыва Малореченского сельского совета г. Алушты от 13.10.2009 года № 41/9, договор аренды здания магазина был продлен, в связи с чем, 30.12.2009 года был заключен новый договор оперативной аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады Малореченского сельского совета. Предметом данного договора также выступало право аренды отдельно стоящего здания магазина № 46 общей площадью 182,0 кв. м, (площадь по наружным обмерам здания), полезной площадью 156,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

После истечения срока действия договора оперативной аренды от 30.12.2009. 

На основании решения исполнительного комитета Малореченского сельского совета г. Алушта от 27.01.2012 № 12, в связи с истечением срока действия договора оперативной аренды от 30.12.2009, между ФЛП (физическое лицо предприниматель) Гулаковым А.М. и Малореченским сельским советом 27.01.2012 был заключен договор аренды нежилого помещения (здание магазина № 46), общей площадью 182 кв. м, расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

На основании распоряжения Администрации города Алушты Республики Крым от 26.10.2015 года № 368-р, между ИП Гулаковым А.М. и Управлением имущественных отношений Администрации г. Алушты Республики Крым 11.11.2015 без проведения торгов был заключен новый договор аренды недвижимого имущество, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым. Предметом договора являлось право аренды помещений магазина, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б, общей площадью 207,6 кв. м и состоящее из здания магазина литер «А», площадью 156,5 кв. м, навеса литер «Б», площадью 6,5 кв. м, навеса литер «В», площадью 44,6 кв. м.

26.04.2018 года между Управлением имущественных отношений администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М. был заключен договор купли-продажи № 13, а 18.05.2018 года осуществлена государственная регистрация права собственности за покупателем.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи, его предметом являются нежилые строения магазина, общей площадью 207,6 кв. м, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б, состоящие из: нежилого здания магазина, лит. «А», общей площадью 156,5 кв.м (к. н. 90:15:060302:61); нежилого сооружения навеса, лит. «Б», площадью 6,5 кв.м (к. н. 90:15:060302:59); нежилого сооружения навеса, лит. «В», площадью 44,6 кв.м (к. н. 90:15:060302:60); земельного участка площадью 411 +/- 4,09 кв.м (к. н. 90:15:060302:206).

Проведенной прокуратурой Республики Крым проверкой установлено, что указанный договор купли-продажи от 26.04.2018, был заключен с нарушением норм действующего законодательства, а именно оценка предмета договора купли-продажи была проведена не в установленные законом сроки, а также покупателем не соблюдено обязательное условие о непрерывности использования спорного имущества в течение двух и более лет.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием, для обращения заместителя прокурора Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями

Апелляционный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствовался следующим.

Исходя статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее- субъект МСП), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 159-ФЗ).

Так, согласно с части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, субъектам МСП предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором, установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ перечислена совокупность критериев, которым должен отвечать субъект МСП для реализации преимущественного права на приобретение имущества.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением 12.12.2017, следовательно одним из критериев является то, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года должно было находиться в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

По мнению прокурора, доказательств непрерывного владения и пользования нежилым строением магазина, общей площадью 207,6 кв. м непрерывно в течение двух и более лет, по состоянию на 01.07.2015, не имеется ввиду различия между предметами договоров аренды от 27.01.2012 и 11.11.2015.

В целях разрешения вопроса о тождестве переданного имущества по договорам аренды и купли-продажи, определением суда апелляционной инстанции от 03.11.2020, по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Автономной некоммерческой организация «Институт учета и судебной экспертизы».

Так, согласно заключению экспертизы № 162 от 15.01.2021, имущество, являющееся предметом договора аренды от 27.01.2012 является тождественным (одним и тем же объектом) имуществу, являющемуся предметом договора аренды от 11.11.2015 года.

Установлено, что над нежилым зданием магазина литер «А» общей площадью 156,5 кв. м с кадастровым номером 90:15:060302:61 возведены конструкции, заинвентаризированные БТИ как мансардный этаж, но фактически данное пространство в хозяйственной деятельности не используется и фактически эксплуатируется как холодный чердак - для обслуживания стропильных конструкций крыши и покрытия кровли. Прямой доступ в данное пространство отсутствует, и осуществляется он по приставной нестационарной лестнице с улицы.

Текущие технические характеристики нежилого здания магазина литер «А» общей площадью 156,5 кв. м с кадастровым номером 90:15:060302:61, нежилого сооружения навеса литер «Б» площадью 6,5 кв. м, с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилого сооружения навеса, литер «В» площадью 44,6 кв. м с кадастровым номером 90:15:060302:60, соответствуют данным технической инвентаризации БТИ и данным правоустанавливающих документов.

	При этом, включенные в договор аренды от 11.11.2015, навес литер «Б» площадью 6,5 кв. м и навес литер «В» площадью 44,6 кв. м, являются служебными сооружениями, предназначенными для обслуживания основного здания литер «А», под конструкциями которых происходит разгрузка товара, хранится оборудование и товар.

	Площадь всех исследуемых объектов не увеличивалась и не изменялась. Технические характеристики данных объектов неизменны с момента их первой инвентаризации БТИ, осуществленной 30.08.1995.

Оценка экспертного заключения произведена судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не установили факт нарушения экспертом стандартов оценки, и правомерно пришел к выводу об отсутствии сомнений в выводах экспертизы, поскольку представленное заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Таким образом, поскольку ИП Гулаков А.М. открыто и непрерывно фактически владел спорным имуществом с 2004 года, на основании соответствующих договоров аренды от 30.12.2004, 27.01.2012 и 26.10.2015, то оснований для проведения конкурса либо аукциона при продаже ему спорного имущества, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» у Управления имущественных отношений Администрации города Ялты, не имелось.

Кроме того судом апелляционной инстанции было установлено, что в связи с протеканием крыши арендуемого ответчиком магазина, решением Исполнительного комитета Малореченского сельского совета № 339 от 03.10.2008 года, Гулакову А.М. было предоставлено разрешение на производство проектно-изыскательских работ для реконструкции крыши, арендуемого магазина, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б. Работы были приняты собственником имущества - Малореченским сельским советом, что подтверждается актом приема-передачи от 27.11.2009 года.

Изложенное указывает, что мансарда и арендатором не были самовольно надстроены, следовательно предпринимателем обязанности по соответствующему договору аренды от 27.01.2012 исполнялись надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (часть 2 статьи 12 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Доказательства недостоверности оценки стоимости спорного имущества, проведенной оценщиком, отсутствуют. Иных отчетов, свидетельствующих об изменении его стоимости, материалы дела не содержат.

Апелляционный суд, установив вышеизложенные обстоятельства, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, сделал верный вывод о том, что предприниматель непрерывно в течение двух и более лет, по состоянию на 01.07.2015, владел непрерывно в соответствии с договором аренды спорным имуществом, нарушений исполнения обязанностей по договору не установлено, с заявлением о реализации своего права на выкуп арендуемого имущества обратился в период действия актуальной рыночной стоимости объекта оценки, связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований и признания недействительным договора аренды недвижимого имущества от 11.11.2015, заключенного между Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М., признании недействительным договора купли-продажи от 26.04.2018 № 13, заключенного Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М., не имелось.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А83-5554/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

А.Н. Шульгина

 

М.М. Нарусов

 

У.В. Серокурова