﻿

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-11561/2020

город Брянск

02 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Пулькис Т.М.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем з\с Скоробогатько Т.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» 

к Управлению Росреестра по Брянской области 

о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации от 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21255065/1 и решения об отказе в государственной регистрации от 09.02.2021 №КУВД-001/2020-21255065/2

третье лицо: Мартыненко С.Ф.

при участии в заседании:

от заявителя: не явились;

от ответчика: 22.11.2021 – Корчигина О.В. – представитель (дов. № 2.1-37/4394 от 30.07.2021, после перерыва 25.11.2021 – Ланцева Ю.В. – представитель (дов. № 2.1-48/8236 от 31.12.2020),

от третьего лица: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (далее – ООО «Альфа Рязань», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган, ответчик) о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации от 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21255065/1 и решения об отказе в государственной регистрации от 09.02.2021 № КУВД-001/2020-21255065/2 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Мартыненко Сергея Федоровича. 

Представитель ответчика возражала относительно удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Дело рассмотрено после перерыва в судебном заседании в порядке статей 156, 163 АПК РФ, в отсутствие заявителя и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав доводы ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора аренды нежилого помещения № АР-551-10/2017 от 04.10.2017 ООО «Альфа Рязань» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 101 А, принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю Мартыненко Сергею Федоровичу (Арендодатель). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.11.2017 за номером государственной регистрации 32:28:0032301:383-32/001/2017-5. 

Данное помещение используется ООО «Альфа Рязань» для осуществления коммерческой деятельности по розничной продаже продовольственных товаров. 

08.05.2020 между ООО «Альфа Рязань» и ИП Мартыненко С.Ф. заключено дополнительное соглашение к договору аренды № АР-551-10/2017 от 04.10.2017. Предметом такого соглашения явилось право Арендатора на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения, за счет Арендатора (п. 1-3 Дополнительного соглашения) с ресурсоснабжающими организациями, а также исключение из договора переменной части арендной платы.

26.10.2020 ООО «Альфа Рязань» обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о произведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.05.2020 об изменении следующих условий договора аренды нежилого помещения № АР-551-10/2017 от 04.10.2017: в соответствии пунктами 1-3 установлено право Арендатора на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения, за счет Арендатора с ресурсоснабжающими организациями, а также в случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, исключается из переменной части арендной платы услуги, на которые заключены прямые договоры и оплате не подлежат. 

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию ООО «Альфа Рязань» предоставило: заявление о регистрации дополнительного соглашения к договору от 26.10.2020; дополнительное соглашение от 08.05.2020; нотариальную доверенность от 17.03.2017 на представителя; нотариальную доверенность от 16.10.2020 на представителя; электронный документ от 27.05.20, подтверждающий оплату государственной пошлины в размере 1 000 руб.

09.11.2020 ООО «Альфа Рязань» выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-21255065/1 до 09.02.2021. Основанием для приостановлении государственной регистрации послужила уплата заявителем государственной пошлины за регистрацию прав не в полном объеме. 

Кроме того, в оспариваемом уведомлении Управление Росреестра по Брянской области дополнительно сообщено, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения об изменениях условий договора аренды государственная пошлина уплачивается в том же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды, то есть в размере 22 000 руб., в связи с чем, необходимо дополнительно представить документ, подтверждающий оплату государственной пошлины на недостающую сумму в размере 21 000 руб. 

В связи с тем, что причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не были устранены заявителем в срок до 09.02.2021, Управлением Росреестра по Брянской области принято решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 09.02.2021 № КУВД-001/2020-21255065/2.

Полагая, что уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21255065/1 и уведомление об отказе государственной регистрации прав от 09.02.2021 № КУВД-001/2020-21255065/2 являются незаконными и необоснованными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает заявленные требования  неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. Из смысла указанных положений следует, что если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав Единого государственного реестра недвижимости) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, в том числе в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные вышеназванным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе, в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5). Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, 26.10.2020 ООО «Альфа Рязань» обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о произведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.05.2020 об изменении условий договора аренды нежилого помещения № АР-551-10/2017 от 04.10.2017, зарегистрированного в установленном законом порядке 13.11.2017 за номером государственной регистрации 32:28:0032301:383-32/001/2017-5.

Пунктами 1-3 дополнительного соглашения установлено право Арендатора на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения, за счет Арендатора с ресурсоснабжающими организациями, а также в случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, исключается из переменной части арендной платы услуги, на которые заключены прямые договоры и оплате не подлежат. 

По результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Альфа Рязань» 09.11.2020 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-21255065/1 до 09.02.2021, в связи с оплатой заявителем государственной пошлины за регистрацию прав не в полном объеме (платежное поручение №180676 от 27.05.2020). Заявителю разъяснено, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения об изменениях условий договора аренды государственная пошлина уплачивается в том же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды, то есть в размере 22 000 руб., в связи с чем, необходимо дополнительно представить документ, подтверждающий оплату государственной пошлины на недостающую сумму в размере 21 000 руб. 

Положениями статьи 17 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ), которая, в силу положений пункта 1 статьи 333.16 названного Кодекса, представляет собой сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 данного Кодекса, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены статьей 333.33 НК РФ.

В силу подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, организацией – 22 000 рублей.

Согласно подпункту 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ государственная пошлина за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 28.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, уплачивается физическими лицами в размере 350 рублей, организациями – 1000 рублей.

Из названных положений НК РФ следует, что указанные размеры государственной пошлины установлены за осуществление самостоятельных юридически значимых действий – за регистрацию прав (ограничений прав и обременений, сделок) в отношении объектов недвижимости и за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости. При этом в силу прямого указания, содержащегося в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в установленных данной нормой размерах подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Исходя из положений статей 164, 609 ГК РФ при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Законом № 218-ФЗ, за государственную регистрацию такого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, то есть для организаций – 22 000 рублей.

Данная правовая позиция выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2021 № АКПИ20-932, оставленном в силе апелляционным определением от 02.02.2021 № АПЛ20-487, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021 № 307-ЭС21-6664 и от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546.

Как указал Верховный Суд в названных определениях, то обстоятельство, что при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимости в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, по общему правилу не может служить основанием для вывода об уплате в рассматриваемой ситуации государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 1000 рублей.

Как следует из материалов дела, ООО «Альфа-Рязань» представило на государственную регистрацию дополнительное соглашение, которое, в том числе, изменяет размер арендной платы, а именно содержит условие об исключении из переменной части арендной платы оплаты услуг, на которые заключены прямые договоры по коммунальным услугам.

Такого рода соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, что согласуется с правовой позицией, выраженной в пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Таким образом, суд находит обоснованным утверждение регистрирующего орган о необходимости уплаты государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 22 000 рублей.

Государственная пошлина в размере 21 000 рублей в установленный в уведомлении 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21255065/1 о приостановлении государственной регистрации срок до 09.02.2020, не была уплачена заявителем, что послужило в последующем основанием для принятия Управлением Росреестра по Брянской области решения об отказе в государственной регистрации в отношении объекта недвижимости, расположенного в пределах кадастрового квартала 32:28:0032301:383, оформленное уведомлением от 09.02.2021 № КУВД-001/2020-21255065/2. Иных оснований в решений об отказе в государственной регистрации, помимо неустранение причин, препятствующих регистрации в виде отсутствие документа, подтверждающего уплату государственной пошлины, не приведено. 

С учетом изложенного, принимая во внимание правовую позицию, выраженную в решении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2021 № АКПИ20-932, оставленном в силе апелляционным определением от 02.02.2021 № АПЛ20-487, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021 № 307-ЭС21-6664 и от 21.10.2021 № 307-ЭС21-8546, подтверждающую обоснованность применения регистрирующим органом в данном случае требования об уплате государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ в размере 22 000 рублей, суд пришел к выводу о том, что уведомление 09.11.2020 № КУВД-001/2020-21255065/1 о приостановлении государственной регистрации и решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением от 09.02.2021 № КУВД-001/2020-21255065/2 соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания указанных решений незаконными, в связи с чем, требования ООО «Альфа-Рязань» удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В силу положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При подаче заявления в суд заявителем уплачена государственная пошлина в доход федерального бюджета по платежному поручению № 222715 от 24.11.2020 в размере 3000 руб.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче юридическим лицом заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 3000 рублей.

Исходя из того, что ООО «Альфа-Рязань» заявило требования о признании двух уведомлений регистрирующего органа незаконными (с учетом уточнения), государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб. 

При таких обстоятельствах государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» к Управлению Росреестра по Брянской области о признании незаконными  уведомления о приостановлении государственной регистрации от 09.11.2020 №КУВД-001/2020-21255065/1 и решения об отказе в государственной регистрации от 09.02.2021 №КУВД-001/2020-21255065/2, оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья	                                                                                                Т.М. Пулькис