Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-216135/18-127-1543

г. Москва

19 марта 2020 г.

Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседаний 

ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

Департамент городского имущества города Москвы

к ООО «УК МДМ»

третьи лица – ООО «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимость «Шоколад»

о взыскании задолженности по договору аренды от 11.10.2001 № М-01-019589 в размере 328 460 руб. 28 коп.

при участии: 

от истца –  ФИО2 по дов. от 31.12.2019 № 33-Д-1382/19

от ответчика – ФИО3 по дов. от 30.09.2019 № б/н

от третьих лиц – ФИО3 по дов. от 01.10.2019 № 160

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании пени за период с 3 кв. 2016 г. по 31.12.2017 г. в размере 110 039 руб. 94 коп. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2019 г. по делу № А40-216135/2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2019 г., в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2019 года Решение суда первой инстанции от 05.04.2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2019 года по делу № А40-216135/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на то, что судом первой инстанции не рассмотрено заявление третьего лица  и ответчика о необходимости привлечения  ООО "Управляющая компания "Навигатор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимость "Шоколад" к рассмотрению спора в качестве соответчика, также судами не дана правовая оценка платежному поручению, являющемуся доказательством оплаты долга третьим лицом, а также не учтена правовая позиция о том, что  при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Определением Верховного Суда РФ от 21.02.2020 N 305-ЭС20-1046 по делу N А40-216135/2018 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

При новом рассмотрении спора в ходе судебного разбирательства судом разрешен вопрос о необходимости привлечения к участию в деле третьего лица в качестве соответчика.

Согласно части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо привлекается арбитражным судом в качестве соответчика в случае невозможности рассмотрения дела без его участия в данном процессуальном статусе и только по ходатайству сторон или с согласия истца.

Обстоятельства, приведенные в части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые позволили бы суду по собственной инициативе привлечь ООО "Управляющая компания "Навигатор" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимость "Шоколад" к участию в деле в качестве соответчика, в рассматриваемом деле не установлены.

Согласие истца на привлечение вышеуказанного  лица к участию в деле в качестве соответчика  истцом не дано.

Кроме того, в связи с оплатой задолженности третьим лицом, истец уточнил исковые требования до суммы неустойки, начисленной за просрочку исполнения обязательства.

Судом также исследовано обстоятельство оплаты третьим лицом задолженности по платежному поручению от 05.03.2019 в  назначении платежа, которого указано "по претензии N 33-6-74576/16-(0)-4 от 16.03.2018 г.". а также переписку со специализированным депозитарием АО "ОСД" о возможности производить оплату по договору аренды.

При этом, суд учитывает, что при новом рассмотрении спора в ходе судебного разбирательства стороны подтвердили отсутствие необходимости привлекать к участию в деле соответчика, поскольку в силу  п. 2 ст. 1020 ГК РФ, п. 2 ст. 16 Федерального закона РФ № 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах" ответственность за ненадлежащее неисполнение обязательств по доверительному управлению фондом несет управляющая компания, осуществлявшая управление фондом в период просрочки исполнения обязательства за счет собственных средств.

С указанной позицией спора соглашаются.

При таких обстоятельствах ходатайство о привлечении соответчика, поданное до уточнения истцом исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ судом отклонено.

При новом рассмотрении спора, стороны изложили свои позиции, каких-либо новых доказательств по делу сторонами суду не представлено.

Выслушав представителей, исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, выполняя указания суда кассационной инстанции, с учётом изложенных истцом обстоятельств и доводов ответчика, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, и установлено судом,  между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - истец) и АО «ВСУМ» заключен договор аренды земельного участка от 11.10.2001 № М-01-019589 предоставляемый для эксплуатации зданий в административных целях сроком 10 лет.

Договор был пролонгирован на неопределенный срок согласно условиям ГК РФ.

В соответствии с выпиской ЕГРП от 22.05.2018, ст.552 ГК РФ все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО «УК МДМ» (далее – ответчик) с 29.09.2016.

В соответствии с п. 5.8 договора, арендатор обязан надлежащим образом выполнять все условия настоящего договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую арендатору арендную плату.

Согласно п 3.2 договора арендная плата начисляется и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 29.09.2016 по 31.12.2017 в размере 218 420 руб. 34 коп.

В соответствии с п.7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 0,2 процента от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Ответчику за просрочку платежа по арендной плате начислены пени за период 3 квартала 2016 по 31.12.2017 в размере 110 039 руб.94 коп.

На основании изложенного, истец направил в адрес ответчика претензию от 16.03.2018 33-6-74576/16-(0)-4 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В связи с уточнением истцом исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, судом рассматривается требование о взыскании пени в размере 110 039 руб. 94 коп. за период с 3 кв. 2016 по 31.12.2017.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением  случаев,  предусмотренных законом  (ст.  310 ГК РФ). 

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 22.05.2018, нежилое здание площадью 56,6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005002:1051 по адресу: 

<

...>, расположенное на земельном участке, принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Шоколад» под управлением ООО «Управляющая компания МДМ» (далее - ООО «УК МДМ» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Шоколад»), о чем внесена запись в ЕГРН от 29.09.2016 №77-77/011-77/011/004/2016-1411/2.

В силу п. 5 ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, вправе в порядке, установленном нормативными актами Банка России, передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании. В соответствии с договором №6 от 01.08.2018 права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Шоколад» были переданы ООО «УК Навигатор». 

Соответствующие изменения и дополнения №5 в правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Шоколад» от 08.09.2016 №3214 были зарегистрированы ЦБ РФ 04.09.2018 (№3214-5).

Согласно выписке из ЕГРН от 01.02.2019 здание, расположенное на земельном участке, находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев -Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Шоколад» под управлением ООО «УК Навигатор» (далее - ООО «УК Навигатор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Шоколад»), о чем внесена запись в ЕГРН от 29.09.2016 №77-77/011-77/011/004/2016-1411/3.

Права и обязанности по договору доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Шоколад» в полном объеме перешли от ООО «УК МДМ» к ООО «УК Навигатор» с 07.09.2018 - даты размещения сообщения в Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам в соответствии с п. 137 Правил доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Шоколад»

Согласно п. 2 ст. 1020 ГК РФ, п. 2 ст. 16 Федерального закона РФ № 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах) права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества; обязанности, возникающие в результате таких действий доверительного управления исполняются за счет этого имущества; долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, погашаются за счет этого имущества, в случае недостаточности имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, взыскание может быть обращено только на собственное имущество управляющей компании.

В отношениях с третьими лицами лицом, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом фонда и который приобретает права и обязанности по реализации данных прав, является управляющая компания, а не владелец пая.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что ответственность за нарушение обязательств по внесению арендных платежей может быть возложена на ООО «УК МДМ», так как данная управляющая компания осуществляла управление недвижимым имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Шоколад».

Доводы ответчика о том,  что  мера гражданско-правовой ответственности в виде неустойки не может быть применена, поскольку  между сторонами не соблюдена  письменная форма соглашения о неустойке, судом отклонены на основании изложенных выше норм права, а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п.2 ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при  отчуждении  объекта  недвижимого  имущества  его  покупатель  в  силу прямого  указания  закона  приобретает  право  пользования  земельным  участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  его  собственник,  и  тем  самым  принимает  права  и  обязанности арендатора  земельного  участка,  а  прежний  собственник  объекта  недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019г. No305-ЭС18-22413 по делу NoА41-80395/2017).

На основании изложенного, в данном случае письменная форма соглашения о неустойки не требуется, поскольку права и обязанности по договору перешли к ответчику в силу закона. 

Довод ответчика о том, что истцом неверно рассчитан период неустойки, судом не принимается, поскольку как следует из представленного в материалы дела расчета неустойки, истцом к взысканию заявлена неустойка за период с 29.09.2016 г. по 31.12.2017.

Ответчик в своем отзыве также указывает на то, что задолженность по пени по договору аренды земельного участка от 11.10.2001 № М-01-019589 образовалась не по вине ООО «УК МДМ», а по объективным обстоятельствам, не зависящим от воли и действий Ответчика.

Суд принимает данный довод, поскольку ответчиком представлены доказательства того, что в спорный период ответчик не имел возможности своевременно вносить арендную плату. 

Судом установлено, что земельный участок не имел формально определенных границ и разрешенного использования.

ООО «УК МДМ» как доверительный управляющий добросовестно предпринимало попытки оформить надлежащим образом арендные права на Земельный участок для возможности оплачивать арендную плату.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела обращениями в Департамент, а также письменными ответами истца. 

Принимая во внимание тот факт, что право аренды земельного участка перешло к ответчику с 29.09.2016, а  границы участка были определены лишь 12.04.2017, согласие на аренду было дано истцом ответчику только 19.07.2017, а копия Договора аренды как основание для возможности производить арендные платежи вручена ответчику в 2018 году, просрочка внесения арендных платежей за период с сентября 2016 года по декабрь 2017 года вызвана ненадлежащим исполнением обязательства по вине обеих сторон.

Как следует из ч. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Кроме того, ответчиком заявлено  о необходимости снижения суммы неустойки в  порядке ст. 333 ГК РФ.    

В соответствии с частью первой статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценив, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание доводы ответчика о чрезмерности процента заявленной неустойки, а также принимая факт наличия вины обеих сторон  (положения ст. 404 ГК РФ), проверив представленный в материалы дела расчет истца суммы исковых требований,  арбитражный суд признает сумму взыскиваемой неустойки несоразмерной последствия нарушения обязательства. 

В связи с чем, пришел к выводу необходимости снижения несоразмерной неустойки до  50.000 руб. 00 коп.

При этом судом учтены баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношение размера начисленной неустойки и обязательства, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, обстоятельства, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку доказательств оплаты неустойки ответчиком не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению в указанном судом размере. 

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «УК МДМ» в пользу Департамент городского имущества города Москвы 50.000 руб. 00 коп. неустойки и 2.000 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СУДЬЯК.А. Кантор