044/2019-108774(1) 

  АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-9769/2019

г.Тверь

10 октября 2019 года

 

 Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Романовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем  судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца –  ФИО2, по доверенности, ответчика – Медника М.Б., паспорт,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента  управления имуществом и земельными ресурсами администрации города  Твери, г.Тверь,  

к индивидуальному предпринимателю ФИО3,  г.Тверь,  

о взыскании 52 017,55 руб. задолженности, в том числе 49 572 руб.  основного долга за период с 1.12.2018 по 28.02.2019, 2 445,55 руб. пени за  период с 11.01.2019 по 31.03.2019, расторжении договора аренды № 3732 от  27.02.2007, выселении из занимаемого нежилого помещения,  

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами  администрации города Твери обратился в Арбитражный суд Тверской  области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю  ФИО3 о взыскании задолженности по арендной  плате в размере 52 017,55 руб., в том числе 49 572 руб. основного долга за  период с 1.12.2018 по 28.02.2019, 2 445,55 руб. пени за период с 11.01.2019 по  31.03.2019, расторжении договора аренды № 3732 от 27.02.2007, выселении из  занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>.  

Определением суда от 25 июня 2019 года исковое заявление принято к  производству в порядке упрощенного судопроизводства, без вызова сторон,  по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации. Впоследствии суд перешел к рассмотрению дела по общим  правилам искового производства.  

Истец требования поддержал в полном объеме. 

 Ответчик возражает по иску. В обоснование своих возражений указал  на невозможность использования арендованного имущества по причине  отсутствия в помещении теплоснабжения.  

Как следует из материалов дела, между Департаментом (Арендодатель)  и Предпринимателем (Арендатор) 27.02.2007г. заключен договор аренды  нежилого помещения № 3732 (далее – договор), по условиям которому  Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение,  общей площадью 27,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Тверь, бульвар  Радищева, д.29, цель использования - под офис (л.д. 31-34).  

Пунктом 1.4. договора определен срок аренды: до 26 января 2008г. с  возможностью его заключения на новый срок (пункт 8.3 договора). В  дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения к  договору, которыми срок действия договора продлялся.  

В соответствии с передаточным актом от 27.02.2007г. арендодатель  передал, а арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу  в удовлетворительном состоянии (л.д. 35).  

Пунктом 2.2. договора определено, что арендная плата перечисляется  арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за  отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в  расчетах.  

В пункте 2.4 договора стороны предусмотрели меру ответственности  арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей – пени в  размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до  1.07.2023г. (л.д. 39), пени по договору аренды установлены в размере 0,1%  (пункт 3.3 соглашения, л.д. 37).  

В нарушение условий договора ответчик вносил арендную плату  несвоевременно и не в полном размере, что привело к образованию  задолженности в сумме 49 572 руб. за период с 01.12.2018г. по 28.02.2019г. и  пени в сумме 2 445,55 руб. за период с 11.01.2019 по 31.03.2019.  

 Истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением о  погашении задолженности по арендным платежам, уплате неустойки, а также  о расторжении договора по соглашению сторон в случае невозможности  исполнения обязательств (исх. от 19.03.2019 года № 30/1313-и, л.д.40). При  этом Департамент уведомил Арендатора, что в случае невыполнения  указанных требований либо неполучения ответа на предложение о  расторжении договора Арендодатель обратится в суд с иском о взыскании  задолженности, о расторжении договора и выселении Арендатора из  занимаемого помещения. Уведомление направлено арендатору заказным  письмом 20.03.2019 года, что подтверждено реестром об отправке.  

 Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Департамент обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

 Проанализировав материалы дела, заслушав доводы сторон,  арбитражный суд пришел к выводам об отсутствии оснований для  удовлетворения исковых требований.  

 Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных  сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя  

и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1  статьи 8 ГК РФ).  

 В рассматриваемом случае основанием возникновения гражданских  прав и обязанностей послужил договор аренды от 27.02.2007 года № 3732.  

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из  договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66  «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по  договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств:  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в  предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность  арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.  

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за  недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично  препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора  аренды он не знал об этих недостатках. Таким образом, по смыслу статьи 612  ГК РФ, предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть  заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из  названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют  пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.  

Из материалов дела установлено, что при принятии помещения во  владение и пользование арендатором каких-либо недостатков имущества не  обнаружено, передаточный акт от 27.02.2007 подписан без разногласий и  претензий относительно состояния имущества, спорное помещение передано  арендатору в удовлетворительном состоянии.  

В обоснование своих возражений предприниматель сослался на  отсутствие отопления в арендуемом помещении с октября 2018 года. По этой  причине предпринимателем в адрес департамента 21.11.2018 года была  направлена претензия об отсутствии в спорном помещении отопления с  01.10.2018, о недопустимости нарушения условий договора аренды и с  требованием включить отопление в арендуемом помещении.  

10.12.2018 года предприниматель направил департаменту заявление о  продолжающемся нарушении со стороны департамента условий договора  

аренды, заявив требование о направлении представителя для составления  двухстороннего акта об отсутствии отопления и невозможности  использования находящегося в аренде помещения для целей аренды.  Департамент проигнорировал требование о составлении акта, указанный акт  был составлен предпринимателем в одностороннем порядке.  

24.12.2018 года предпринимателем в адрес истца направлена претензия  с предупреждением о приостановке платы по договору аренды, в связи с  невозможностью использовать помещение для целей аренды по независящим  от него причинам (отсутствие отопления).  

Данные обстоятельства подтверждают невозможность использования  предпринимателем арендованного имущества за заявленный к оплате период  в соответствии с его назначением.  

Из системного анализа статей 328 и 606 ГК РФ следует, что по  договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в  соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления  обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства  либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое  исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой  лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего  обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.  

Таким образом, с учетом положений статьи 606, пункта 1 статьи 611,  пункта 1 статьи 614 ГК РФ, применительно к действию общих положений  статей 309, 328 ГК РФ следует вывод, что в пределах срока действия  договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление  имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на  использование переданного имущества.  

В данном случае предприниматель ссылается на невозможность  использования помещения в соответствии с заключенным договором.  Вопрос, связанный с теплоснабжением, возник в период аренды спорного  помещения и не связан с отказом предпринимателя заключить  соответствующий договор или оплатить услуги, т.к. без содействия  собственника помещения заключение указанного договора не представляется  возможным. Доказательств наличия со стороны истца намерений по  урегулированию данной ситуации с тем, чтобы обеспечить  предпринимателю, как арендатору спорного нежилого помещения,  возможность использовать арендуемое помещение в соответствии с  условиями договора и его назначением, департаментом не представлено.  

Факт неудовлетворительного теплоснабжения арендуемого  предпринимателем помещения, что препятствовало использованию истцом  арендуемого помещения по целевому назначению, был установлен в  постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.08.2019 по делу А66-3168/2019. Суд обязал Департамент обеспечить  арендуемое предпринимателем Медником М.Б. помещение по договору  

аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 теплоснабжением по  санитарным нормам, установленным для эксплуатации офисных помещений.  

Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для истца и  ответчика по настоящему делу, принимавших участие в деле А66-3168/2019,  поскольку, в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства,  установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного  суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при  рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же  лица.  

 Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности  по арендной плате, пеней, расторжении договора аренды и выселении  предпринимателя из арендуемого им помещения является не обоснованным и  удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 167-170, 319 АПК РФ, Арбитражный суд  Тверской области,  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый  арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий  месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.  

Судья Е.В.Романова