АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-26826/2021

24 мая 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 17.05.2022

Полный текст решения изготовлен 24.05.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Е.В. Михайловой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковому заявлению Потребительского лодочного кооператива «Волгарь», ИНН 

<

***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун», ИНН 

<

***> О расторжении договора субаренды земельного участка от 16.02.2015 года б\н, с кадастровым номером 64:48:010407:180, площадью 5850 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н, заключенного между потребительским лодочным кооперативом «Волгарь» и обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун», о взыскании арендной платы за период с 01.01.2021 года по 11.10.2021 года в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей, госпошлины в размере 11 050 (одиннадцать тысяч пятьдесят) рублей, госпошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей, уплаченной за обеспечительные меры

При участии: 

от истца – ФИО2, паспорт обозревался, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО3, представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области с заявлением обратилось Потребительское лодочное кооператив «Волгарь», ИНН 

<

***> к Обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун», ИНН 

<

***> О расторжении договора субаренды земельного участка от 16.02.2015 года б\н, с кадастровым номером 64:48:010407:180, площадью 5850 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н, заключенного между потребительским лодочным кооперативом «Волгарь» и обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун», о взыскании арендной платы за период с 01.01.2021 года по 11.10.2021 года в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей, госпошлины в размере 11 050 (одиннадцать тысяч пятьдесят) рублей, госпошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей, уплаченной за обеспечительные меры.

            Отводов суду не заявлено.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд взыскать с ответчика арендную плату за 1,2,3 квартал 2021 года за 133920,70 руб.

Судом уточнения приняты в указанной части. Остальные требования истец поддерживает. 

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, 14.10.2014 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Потребительским лодочным кооперативом «Волгарь» (далее ПЛК «Волгарь» заключен договор аренды земельного участка ЖА-14-855Ю земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010407:180, находящийся по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н в  Волжском районе, площадью 9781 кв.м., для целей не связанных со строительством, - размещение спортивно-оздоровительных сооружений -спортивных баз, в границах, указанных в схеме земельного участка.

16.02.2015 года между ПЛК «Волгарь» и Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун» (далее ООО ПК «Нептун») заключен договор субаренды земельного участка (далее Договор).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области 07.12.2015 года № 64-64/001-64/001/618/2015-33/3.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010407:180, находящийся по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н в Волжском районе, площадью 5850 кв.м., для целей не связанных со строительством, - размещение спортивно-оздоровительных сооружений - спортивных баз, в границах, указанных в схеме земельного участка (приложение 1).

Договор заключен сроком на сорок восемь лет с 16.02.2015 года по 16.02.2063 года (пункт 2.1. Договора).

В силу п.3.1. Договора размер арендной платы за Участок составляет 101 879 руб. (сто одна тысяча восемьсот семьдесят девять рублей) в год. Арендная плата начисляется с момента подписания настоящего договора.

Положения п.3.2. Договора устанавливают, что арендная плата вносится Субарендатором поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ПК «Волгарь».

            23.06.2017 года между ГШК «Волгарь» и ООО ПК «Нептун» было заключено

дополнительное соглашение (далее Соглашение) к договору субаренды земельного участка от 16.02.2015 года.

В соответствии с п. 1.2. Соглашения внести изменение в п. 1.1. Договора и изложить его в следующей редакции: « Арендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010407:180, находящийся по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н в Волжском районе, площадью 3736 кв.м., для целей не связанных со строительством, - размещение спортивно-оздоровительных сооружений - спортивных баз, в границах, указанных в схеме земельного участка (приложение 1)».

В силу п. 1.3 Соглашения внести изменение в п. 4.2.2. Договора и изложить его в следующей редакции: «Передать Субарендатору Участок по акту приема-передачи земельного участка (приложение2) в течении пяти рабочих дней с момента подписания договора уполномоченными представителями двух сторон».

В соответствии с п. 1.4 Соглашения во всем остальном, что не нашло отражения в настоящем соглашении действуют положения Договора и законодательства Российской Федерации.

Таким образом, дополнительным соглашением от 23.06.2017 года к договору субаренды земельного участка от 16.02.2015 года была изменена площадь земельного участка, а арендная плата осталась прежней.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

У сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

            12.11.2020 года в адрес ООО ПК «Нептун» было направлено уведомление о повышении арендной платы, которое в соответствии с абзацем 2 пункта 3.4 договора является обязательным и составляет неотъемлемую часть договора. Повышение арендной платы истец мотивирует в том числе вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, в рамках рассмотренного дела проведена экспертиза, которой установлена фактически занимаемая ООО «ПК Нептун» площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:010407:180.

            Арендная плата по договору субаренды земельного участка от 16.02.2015 года с составила 180000 рублей в год., в связи с чем ПЛК «Волгарь» было принято решение о том, что частичное исполнение обязательства по внесению арендной платы ООО ПК «Нептун» больше приниматься не будет. Оплаченная частичная задолженность была возвращена ПЛК «Волгарь» в адрес ООО ПК «Нептун». 26.04.2021 года ООО ПК «Нептун» перечислил платежным поручением №71 на расчетный счет ПЛК «Волгарь» денежную сумму в размере 12 993 рубля 88 копеек в счет погашения арендной платы за 1-й квартал 2021 года.

27 04.2021 года ПЛК «Волгарь», платежным поручением №5, возвратил денежную сумму в размере 12 993 рубля 88 копеек ООО ПК «Нептун» в связи с неполной суммой оплаты.

28.04.2021 года ООО ПК «Нептун» перечислил платежным поручением №82 на расчетный счет ПЛК «Волгарь» денежную сумму в размере 13 174 рубля 35 копеек в счет погашения арендной платы за 1-й квартал 2021 года.

28 04.2021 года ПЛК «Волгарь», платежным поручением №6, возвратил денежную сумму в размере 13 174 рубля 35 копеек ООО ПК «Нептун» в связи с неполной суммой оплаты.

            Также истец в обоснование требований ссылается на уголовные дела (имеются в материалах дела) 31.01.2021 года в отношении должностных лиц ООО ПК «Нептун» было возбуждено уголовное дело № 12101630001000083, по признакам состава преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

26.05.2021 года в адрес ООО ПК «Нептун» была направлена претензия о погашении задолженности за 1-й квартал 2021 года и новые реквизиты для перечисления арендной платы.

12.07.2021 года в адрес ООО ПК «Нептун» была направлена претензия о погашении задолженности за 1-й и 2-й кварталы 2021 года.

11.10.2021 года в адрес ООО ПК «Нептун» была направлена претензия с требованием погасить, в срок до 25.10.2021 года, имеющуюся задолженность по арендной плате за 1-й, 2-й, 3-й квартал 2021 года, а также предупреждение о том, что в случае непогашения в установленный срок задолженности, ПЛК «Волгарь» будет требовать досрочного расторжении договора.

26.10.2021 года в адрес ООО ПК «Нептун» было направлено уведомление с предложением, расторгнуть договор субаренды земельного участка, в связи с неуплатой арендной платы за три периода подряд, нарушением прав ПЛК «Волгарь» и нанесения вреда имуществу арендодателя, с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении договора и актов приема-передачи земельного участка.

Обязанность по внесению арендных платежей поквартально по указанному договору ответчиком не исполнялась, что подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.06.2021 года № А57-7158/2021 года, которым удовлетворены требования ПЛК «Волгарь» о взыскании с ООО ПК «Нептун» задолженности по Договору за период с 01.01.2019 года по 31.12.2020 года в размере 136 224 рубля.

Нарушение обязательств ответчиком, по внесению арендных платежей по договору имело место неоднократно, носило систематический характер, что привело к наличию задолженности за  несколько периодов подряд. Действия по оплате совершены ответчиком также с просрочкой платежа, предусмотренного договором.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. Ссылается, что не получал претензии и уведомление об увеличении размера арендной платы. Считает действия истца по возврату оплаченных денежных средств по договору аренды направлены на искусственное создание условий для расторжения договора аренды. Запрет на внесение арендных платежей частями договор не содержит.

В силу п.п.5 п.4.1.2. договор аренды может быть досрочно расторгнут при нарушении Субарендатором других условий договора, а также иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Истец утверждает, что в марте 2021 года, должностные лица ООО ПК «Нептун» и неустановленные лица, изготовили и предъявили заведомо подложный гражданско-правовой договор, дающий право ООО ПК «Нептун» на земельный участок, который принадлежит на праве аренды ПЛК «Волгарь» и в дальнейшем ООО ПК «Нептун» передало вышеуказанный земельный участок в безвозмездное пользование по договору ссуды от 01.04.2021 года, третьему лицу.

06.04.2021 года ПЛК «Волгарь» обратился в Волжский районный суд с требованием о признании договора ссуды от 01.04.2021 года ничтожной сделкой,  так как земельный участок,  переданный ООО ПК «Нептун» третьему лицу, ООО ПК «Нептун» никогда не передавался.

Решением Волжского районного суда по делу №2-1778\2021 договор ссуды от 01.04.2021 года, заключенный между ООО ПК «Нептун» и ФИО5, признан ничтожным.

Кроме того, по мнению истца,  ООО ПК «Нептун» существенно ухудшал имущество арендодателя. Истец был лишен возможности использовать свое имущество (часть земельного участка площадью 2114 кв.м.) в своих целях с апреля по сентябрь 2021 года, так как ООО ПК «Нептун» -ссудодатель по ничтожной сделке и ФИО5 - ссудополучатель по ничтожной сделке, объявили своим, часть земельного участка, принадлежащего ПЛК «Волгарь» на праве аренды, и осваивал его: возводили забор, завозили строительные материалы, возводили строительные объекты, то есть нарушали наши права как землепользователей ( п. 4.5.8. договора) и создавали препятствия в пользовании земельным участком.

Изучив материалы дела и позиции сторон, Суд приходит к следующим выводам.

Согласно абз. ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату,  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  существенно ухудшает имущество.

Судом установлено неоднократное нарушение сроков оплаты, что также подтверждается и вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела установлено, что истец в адрес ответчика неоднократно направлял претензии.

В настоящем деле досудебный порядок разрешения спора как в части требования о взыскании долга, так и в части требования о расторжении договора истцом соблюден, что подтверждается претензией истца, представленной в материалы дела.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок. 

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ). 

Установив существенные нарушения условий договора в части невнесения арендной платы арендатором, а также соблюдение истцом досудебного порядка, суд считает исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Кроме того, судом установлено, что в соответствии со вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, ответчик фактически занимал земельный участок больше, чем предусмотрено договором аренды, а именно 6494 кв.м. 

Из абз.4 ст. 25 экспертного заключения следует, что по итогам анализа результатов сопоставления сведений о местоположении земельного участка, переданного ООО ПК «Нептун» на основании договора субаренды земельного участка от 16.02.2015 – со сведениями о местоположении границ земельного участка, переданного третьему лицу на основании договора ссуды от 01.04.2021 установлено, что земельный участок не является составной частью земельного участка, переданного ООО ПК «Нептун».

Самовольное распоряжение ответчиком земельного участка без законных на то оснований  влечет последствия применения к нему положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, факт занятия ответчиком части земельного участка, находящегося в собственности истца, подтверждается вступившим в законную силу решением суда. 

Расчет истца прилагается к уточненным исковым требованиям. Суд соглашается с ним. Задолженность за 3 квартала 2021 года составляет 133920,70 руб. 

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения. 

Незаконное занятие и использование земельного участка в отсутствие каких-либо договорных отношений и неисполнение обязанности по внесению платы за пользование, указанным земельным участком в силу закона, приводит к неосновательному обогащению ответчика в виде сбережения арендной платы за фактическое пользование части земельного участка. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Стороны согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме с учетом действий ответчика, установленных вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор субаренды земельного участка от 16.02.2015 года б\н, с кадастровым номером 64:48:010407:180, площадью 5850 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н, заключенного между потребительским лодочным кооперативом «Волгарь» и обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская компания «Нептун».

Взыскать с ООО «Поволжская компания Нептун» в пользу ПЛК «Волгарь» плату за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2021 года по 30.09.2021 года (за 3 квартала 2021 года)  в размере 133920,70 рублей, госпошлину в размере 14018 руб.

              Возвратить из федерального бюджета ПЛК «Волгарь» сумму госпошлины в  размере 32 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

 

Е.В. Михайлова