СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8566/2023-ГК

г. Пермь

11 сентября 2023 года

Дело № А60-44582/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Поляковой М.А., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии: 

от истца по первоначальному иску, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной»: ФИО2, паспорт, доверенность от 03.02.2023; 

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной»: ФИО3, удостоверение, доверенность от 23.11.2022; 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 15 июня 2023 года 

по делу № А60-44582/2022

по первоначальному иску Администрации городского округа город Лесной, муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной»

к обществу с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора купли-продажи, об обязании возвратить имущество, о взыскании неустойки и процентов,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной», Администрации городского округа «Город Лесной» 

о расторжении договора купли-продажи и взыскании неосновательного обогащения, 

установил:

Администрация городского округа город Лесной, муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» (далее – Комитет) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Киномир-Лесной» (далее – ответчик, ООО «Киномир-Лесной») о расторжении договора купли-продажи № 03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016; о возложении на общество «Киномир-Лесной» обязанности возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24, 32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв.м, кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>; о взыскании в пользу Администрации городского округа «Город Лесной» процентов по договору за период с 22.02.2022 по 20.11.2022 в размере 219 924 руб. 34 коп., неустойки за период с 01.02.2022 по 30.11.2022 в размере 616 161 руб. 78 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, вступления в дело соистца в порядке ст. 46 АПК РФ). 

К производству суда на основании ст. 132 АПК РФ принят встречный иск общества «Киномир-Лесной» о расторжении договора купли-продажи № 03-01/440 от 09.12.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств, о взыскании с муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» неосновательного обогащения в размере 8 994 075 руб. 34 коп., а при недостаточности денежных средств с Администрации городского округа «Город Лесной» (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи № 03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016 расторгнут. На общество «Киномир-Лесной» возложена обязанность возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24, 32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв.м, кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>. С общества  «Киномир-Лесной» в пользу городского округа «Город Лесной» взысканы проценты по договору за период с 22.02.2022 по 20.04.2023 в размере 346 803 руб. 60 коп., неустойка за период с 01.02.2022 по 15.05.2023 в размере 587 313 руб. 06 коп. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной», а при недостаточности денежных средств - с Администрации городского округа «Город Лесной» в пользу ООО «Киномир-Лесной» взыскано неосновательное обогащение в размере 6 916 078 руб. 13 коп. В удовлетворении оставшейся части встречного искового заявления отказано. В результате зачета первоначального и встречного искового заявления с муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной», а при недостаточности денежных средств - с Администрации городского округа «Город Лесной» в пользу ООО «Киномир-Лесной» взыскано 5 981 561 руб. 47 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец по первоначальному иску, Комитет, обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить в части взыскания неосновательного обогащения в размере 6 916 078 руб. 13 коп, в остальной части - оставить решение без изменения.

В обоснование апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о несогласии с выводом суда о том, что пункт 14 договора является несправедливым договорным условием. ООО «Киномир-Лесной» подписало договор без разногласий, действовало в соответствии со своей волей и в своем интересе, было свободно в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Договор в установленном порядке недействительным не признан, оснований для оценки его условий как ничтожных также не имеется. Также Комитет не согласен с произведенным расчетом платы за пользование имуществом исходя из условий договора аренды заключенного в 2013 году, так как договор аренды был прекращен 09.12.2016. По мнению Комитета, расчет платы за фактическое пользование спорным объектом должен производиться на основании ставок арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности городского округа «Город Лесной», и корректирующих коэффициентов, устанавливаемых постановлениями администрации городского округа «Город Лесной» и действовавших в соответствующие периоды времени. Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что в период с 2016 года по настоящее время спорные нежилые помещения использовались ООО «Киномир-Лесной» не только для показа кинофильмов, но и для деятельности кафе, а также функционирования игровых автоматов. Размер платы за пользование имуществом за период с 09.12.2016 по 22.05.2023 составляет 9 869 312 руб. 64 коп. Соответственно, плата за фактическое пользование имуществом в период с момента заключения договора купли-продажи до момента его расторжения превышает сумму денежных средств, уплаченную по договору в счет оплаты стоимости имущества (за вычетом уплаченных процентов и пени).

ООО «Киномир-Лесной» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения. 

Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Киномир-Лесной» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. 

В отсутствие возражений, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 09.12.2016 между с городским округом город Лесной в лице муниципального казённого учреждения «Комитет по управлении муниципальным имуществом Администрации городского округа город Лесной (продавец) и ООО «Киномир-Лесной» (покупатель) заключен договор № 03-01/440 купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24, 32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>, общей площадью 1 507,5 кв.м. 

Право собственности покупателя было зарегистрировано 21.02.2017, запись в Едином государственном реестре недвижимости № 66:54:0101011:47-66/034/2017-5. 

Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона (peг. № 66:54:0101011:47-66/034/2017-6 от 21.02.2017) в связи с согласованной сторонами рассрочкой платежа.

Согласно пункту 3 договора сумма выкупа составила 17 823 000 руб. (без учета НДС) и установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества.

Оплата приобретаемого имущества по договору производится покупателем в рассрочку. Сроки оплаты стоимости имущества установлены графиком платежей. Срок окончания оплаты (дата внесения последнего платежа) 20 ноября 2023 года.

В соответствии с пунктом 3 договора на сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Решения (Постановление администрации ГО «Город Лесной» от 06.12.2016 № 1657) об условиях приватизации муниципального имущества.

Согласно пункту 13 договора, в случае нарушения установленного пунктом 3 срока оплаты стоимости имущества покупатель уплачивает продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии с пунктом 14 договора, договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в случае неоплаты покупателем ежемесячного платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, неполной оплатой.

Как указывает Комитет, по состоянию на 01.07.2022 покупатель имеет задолженность по уплате платежей по договору купли-продажи в размере                    5 593 812 руб. 17 коп., по уплате процентов в размере 91 364 руб. 56 коп. При этом ответчик с февраля 2022 года не производит платежи по договору.

Кроме того, в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи, имущество являлось выявленным объектом культурного наследия местного значения, не включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, 29.08.2019 между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи. 

В соответствии с требованиями пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», указанным соглашением обязанности ООО «Киномир - Лесной» по договору были расширены. 

А именно, ООО «Киномир - Лесной» приняло на себя обязательства по исполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе:

- осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

- обеспечивать сохранность и неизменность облика объекта культурного наследия;

- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Однако с момента принятия и до настоящего дня, указанные обязательства OOО «Киномир-Лесной» не исполняются. Состояние объекта культурного наследия местного значения ухудшается. Работы, направленные на ремонт и/или поддержание в надлежащем техническом состоянии здания ООО «Киномир-Лесной» не выполняются, что приводит к разрушению объекта недвижимости.

В адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора от 28.06.2022 № 01-12/1227 (получено ответчиком 29.06.2022). 

От ООО «Киномир-Лесной» 01.07.2022 получено заявление о расторжении договора. 07.07.2022 в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора для подписания. Ответ не был получен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета и Администрации городского округа город Лесной в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В обоснование встречного иска, ООО «Киномир-Лесной» указывает на то, что в результате распространения новой коронавирусной инфекции и введения в этой связи органами государственной власти Российской Федерации и Свердловской области различного рода прямых и косвенных ограничений на деятельность кинотеатров, сформировались условия, создающие невозможность ведения нормальной хозяйственной деятельности ООО «Киномир–Лесной». В результате по заключенному между ООО «Киномир–Лесной» и КУИ договору возникла задолженность. Также в результате начала специальной военной операции были введены санкции. Многие международные компании прекратили или приостанавливили сотрудничество. Таким образом, деятельность ООО «Киномир-Лесной» была существенно ограничена в связи с введенными санкциями. Указанные обстоятельства, по мнению  ООО «Киномир-Лесной», свидетельствуют о том, что условия хозяйственной деятельности для ООО «Киномир–Лесной» изменились настолько, что, если бы ООО «Киномир-Лесной» могло это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен.

ООО «Киномир-Лесной» просит расторгнуть договор купли-продажи № 03-01/440 от 09.12.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств.

Также ООО «Киномир-Лесной» просит взыскать неосновательное обогащение в виде разницы между фактически произведенными платежами по договору и платой за пользованием имуществом в течение срока действия договора в размере 8 994 075 руб. 34 коп.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции в связи с допущенной покупателем просрочкой внесения платежей по договору расторг договор купли-продажи № 03-01/440 от 09.12.2016, возложил на покупателя обязанность возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, в связи с представленной покупателю рассрочки платежа по договору взыскал проценты по договору за период с 22.02.2022 по 20.04.2023 в размере 346 803 руб. 60 коп. и неустойку за нарушение сроков внесения выкупной стоимости имущества за период с 01.02.2022 по 15.05.2023 в размере 587 313 руб. 06 коп.

При рассмотрении встречного иска суд первой инстанции в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи  в связи с существенным изменением обстоятельств отказал, взыскал с продавца неосновательное обогащение в размере 6 916 078 руб. 13 коп. в виде разницы между уплаченной покупателем стоимостью имущества и платой за такое пользование.

Апелляционная жалоба не содержит доводов в части удовлетворения первоначального иска, в части отказа в удовлетворении требований общества «Киномир-Лесной» о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, в связи с чем апелляционный суд считает возможным пересмотреть принятый судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) судебного акта в части взыскания неосновательного обогащения в связи со следующим.

В ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Неосновательное обогащение представляет собой разницу между уплаченной по договору купли-продажи суммой и платой за пользование имуществом за период действия договора. Размер платы определен ООО «Киномир-Лесной» в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды № 25/13-К от 01.11.2013.  ООО «Киномир-Лесной» также заявлено требование о взыскании с ответчика по встречному иску фактически уплаченных по договору купли-продажи выкупной стоимости имущества, процентов за предоставление рассрочки и неустойки за нарушение сроков оплаты по договору. По расчетам ООО «Киномир-Лесной, размер неосновательного обогащения составляет 8 994 075 руб. 34 коп.

Как правомерно заключил суд, ООО «Киномир-Лесной» необоснованно включает в расчет уплаченные по договору купли-продажи проценты за предоставление рассрочки и неустойку за нарушение сроков оплаты по договору. Указанные денежные средства были уплачены в качестве платы за предоставление рассрочки платежа по договору и предусмотренной договором ответственностью за нарушение обязательств по оплате имущества, следовательно, не могут составлять неосновательное обогащения продавца. 

Довод Комитета со ссылкой на пункт 14 договора о том, что оплаченная покупателем стоимость имущества при расторжении договора покупателю не возвращается, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен. 

Исследовав и оценив условие пункта 14 договора, предусматривающее, что в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, установив, что в соответствии с таким условием продавец возвращает себе право собственности на ранее проданный объект и сохраняет полученные выкупные платежи, суд первой инстанции обоснованно признал соответствующее условие несправедливым договорным условием. При этом, как обоснованно указал суд, выкупные платежи, в размере, превышающем плату за пользование имуществом в период действия договора, составляют неосновательное обогащения продавца, и могут быть взысканы ответчиком при предъявлении соответствующего иска.

При расчете суммы неосновательного обогащения судом первой инстанции принят во внимание пониженный коэффициент 0,08 в отношении ООО «Киномир-Лесной» как организации, осуществляющей деятельность по публичному кинопоказу. 

Комитет считает необходимым применить коэффициенты 0,6 и 0,7 по типу деятельности «Площади, используемые для организации детского и семейного культурно-развлекательного досуга, а также для оказания образовательных услуг».

Из обстоятельств дела следует, что основным видом экономической деятельности ООО «Киномир-Лесной» является «деятельность в области демонстрации кинофильмов», код ОКВЭД 59.14.

В обоснование применения коэффициента 0,08 в материалы дела представлены заявления ООО «Киномир-Лесной» о подтвержденном виде экономической деятельности в Фонд социального страхования за 2018-2023 годы. Согласно указанным заявлениям в Фонд социального страхования более 80 % дохода ООО «Киномир-Лесной» получает за счет деятельности кинотеатра. Спорное имущество не могло использоваться иначе, чем для целей размещения в нем кинотеатра, поскольку имеет статус объекта культурного наследия. Исключение коэффициента 0,08 из постановления Администрации г. Лесной связано с выбытием имущества из муниципальной собственности и передаче его ООО «Киномир-Лесной» на основании договора купли-продажи. Учитывая, что в случае продолжения арендных отношений для расчета арендной платы применялся бы коэффициент 0,08, апелляционный суд считает справедливым применение судом в расчете платы за пользование имуществом, за период действия договора купли-продажи, коэффициента 0,08.

Указание в апелляционной жалобе на то, что с 2016 года и по настоящее время спорные помещения использовались ООО «Киномир-Лесной» не только для показа кинофильмов, но и для деятельности кафе, а также функционирования игровых автоматов, с учетом того, что работа кафе и игровых автоматов является обычной практикой при организации показа кинофильмов, как основного вида деятельности, иных выводов у суда апелляционной инстанции не влечет.  

С момента расторжения договора купли-продажи отсутствуют правовые основания для удержания уплаченных покупателем продавцу денежных средств в размере 8 622 152 руб. 05 коп. С учетом стоимости пользования имуществом по состоянию на 29.05.2023 в размере 1 706 073 руб. 92 коп., суд первой инстанции обоснованно определил размер неосновательного обогащения в сумме 6 916 078 руб. 13 коп.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 15.06.2023 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2023 года по делу № А60-44582/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

Ю.В. Скромова