Дело № А11-15020/2022

25 декабря 2023 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.10.2023 по делу 

№ А11-15020/2022,

по иску администрации города Покров Петушинского района Владимирской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (Владимирская обл., г. Петушки), о расторжении договора аренды и взыскании,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» - ФИО2 (генеральный директор, по решению от 09.06.2022), ФИО3 (адвокат, по устному заявлению);

от истца - администрации города Покров Петушинского района Владимирской области – ФИО4 (по доверенности от 08.11.2023 сроком действия  1 год и диплому);

от третьего лица – индивидуального предпринимателя ФИО2 – лично на основании паспорта и ФИО3 (адвокат, по устному заявлению),

установил.

Администрация города Покров Петушинского района Владимирской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (далее – ответчик, Общество)  о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2018 № 12 площадью 158 565 кв.м, с кадастровым номером 33:13:030130:57, расположенного во Владимирской области Петушинского района город Покров, взыскании задолженности по указанному договору в сумме 2 159 322 руб. 58 коп., пеней в сумме 1 259 802 руб. 68 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Заявлением (вх. от 12.10.2023) истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2018 № 12 площадью 151 799 кв.м., с кадастровым номером 33:13:030130:57, расположенного во Владимирской области Петушинского района город Покров, взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств с учетом моратория в сумме 625 620 руб. 07 коп.

Решением от 20.10.2023 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил уточный иск Администрации в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 07.05.2018 № 12.

Заявитель жалобы считает, что в рассматриваемом деле отсутствует существенное нарушение арендатором условий договора аренды, которое можно было бы признать достаточным основанием для расторжения договора, поскольку образование задолженности ответчика произошло в период пандемии коронавируса, в свою очередь Обществом предпринимались все возможные меры по погашению долга и реализации инвестиционного проекта освоения арендуемого земельного участка. Заявитель также обратил внимание на представленную истцом ответчику рассрочку платежей по арендной плате и полное погашение долга на дату принятия обжалуемого решения, а также своевременную оплату аренды в настоящее время. Действия ответчика направлены в том числе на удовлетворение интересов муниципального образования г. Покров.

Представители ответчика, третье лицо и его представитель в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании возразил против доводов ответчика.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.05.2018 между администрацией города Покров (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Покров» № 12, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование находящийся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Покров» земельный участок с кадастровым номером 33:13:030130:57, площадью 158 565 кв.м., адрес: Владимирская обл., Петушинский р-он, МО г. Покров, категорий земель – земли населенных пунктов в границах, указанном в кадастровом паспорте земельного участка.

Вышеуказанный договор заключен на основании Протокола № 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.04.2018.

Срок аренды участка составляет 6 (шесть) лет и устанавливается с 07.05.2018 по 07.05.2025 включительно.

Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату арендной платы не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4. и 4.4.9 договора.

Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 6.2 договора).

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут досрочно в случае невыполнения обязательств и условий, установленных настоящим договором аренды, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт  6.3 договора).

Дополнительным соглашением от 08.10.2021 изменена площадь земельного участка  на 151 799 кв.м. 

Согласно расчету истца  по состоянию на 01.11.2022  долг за аренду земельного участка ответчика перед истцом составил 2 159 322 руб. 58 коп.

Администрацией в адрес Общества направлена претензия от 26.10.2022 № 6195/09-285 с требованием уплатить образовавшуюся задолженность. В претензии истец пояснил, что в случае неоплаты задолженности, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 07.05.2018.

Письмом от 30.11.2022 ответчик не оспорил образовавшуюся задолженность, также пояснил о проведении работ по проектной документации, получении разрешения на строительство, проведение работ по очистке территории от зеленых насаждений, получении технических условий и коммерческих предложений на водоснабжение и электроснабжении всей территории. Гарантировал произвести оплату до 01.03.2023.

Неоплата ответчиком задолженности явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, с учетом оплаты долга ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требования искового заявления.

Предметом апелляционного обжалования является удовлетворенное требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2018 №12 с кадастровым номером 33:13:030130:57, заключенного между Администрацией и Обществом.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из содержания статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Пунктом 4.1.2 договора также предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4. и 4.4.9 договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы несвоевременное внесение Обществом арендных платежей является существенными нарушениями договора аренды и законодательства. Нарушение сроков оплаты по договору носило длящийся, систематический характер.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже при условии уплаты долга по договору аренды. Вместе с тем вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех обстоятельств дела.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Аналогичная позиция изложена в пункте 29 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66) и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вступившими в законную силу решениями  по делам №А11-11016/2020, А11-8992/2021 установлено систематическое невнесение Обществом арендных платежей по договору на протяжении более четырех лет.

Оплата долга на стадии рассмотрения спора в суде, в рассматриваемом деле, не может быть признана устранением в разумный срок нарушения, послужившего основанием для обращения Администрации с иском в суд о расторжении договора.

Более того, в силу разъяснений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора. 

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) разъяснено, что признание новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела.

Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом само по себе введение противоэпидемиологических мероприятий не является обстоятельством непреодолимой силы, в связи с чем основания для освобождения арендатора от обязанности по оплате арендной платы также отсутствуют.

Кроме того, как указывает сам ответчик, истцом ему была представлена рассрочка платежей.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора аренды правомерными.

Судебный акт в оспариваемой части соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.10.2023 по делу № А11-15020/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльфаИнвестГрупп» – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова