ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-59407/20-84-423

г. Москва

15 июля 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2020 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании дело

по заявлению: Акционерного общества коммерческий инвестиционный банк «ЕВРОАЛЬЯНС» (ОГРН  

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: Управление Росреестра по г. Москве

третье лицо: ОАО «АСМ-ХОЛДИНГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконными действия по приостановлению государственной регистрации Договора № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г.; об обязании

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 (паспорт, доверенность от 17.02.2020 № 10, диплом);

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

В судебном заседании от 08.07.2020 г. объявлялся перерыв на 15.07.2020 г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» (далее – Заявитель, Арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, ответчик, Управление, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве) с требованием о признании незаконным решения от 18.02.2020 г. № 37/036/001/2020-20 о приостановлении государственной регистрации договора аренды, о возложении обязанности на Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию Договора № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г., в отношении нежилых помещений (комнаты №№ 5, 6, 7а, 7б, 7в, 8, 12, 14, 15, 17, 18, 19, О, О1 в  Помещении (БТИ) VII), находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:0001039:1007, общей площадью 145,7 кв.м., 1 этаж, на сновании Заявления № 37/036/001/2020-20 от 10.02.2020 г. и представленных документов, с учетом  уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и письменных пояснениях. 

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалы дела предоставили письменные отзывы. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ. 

Ответчик в материалы дела представил отзыв и материалы регистрационного дела.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. 

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В порядке ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд установил, что предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок для обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями соблюден заявителем.

Как следует из материалов дела, ЗАО «АСМ-ХОЛДИНГ» (Арендодатель, Третье лицо) является собственником нежилого здания кадастровый номер 77:01:0001039:1007, общей площадью 34 787, 6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21.02.2003 г. сделана запись № 77-01/01-079/2003-163.

07.02.2020 между ЗАО «АСМ-ХОЛДИНГ» (Собственник, Арендодатель, Третье лицо) и АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» (Заявитель, Арендатор) был заключен Договор № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г. (Договор аренды), в соответствии с которым Собственник передал, а Заявитель принял во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 145,7 кв.м. (комнаты №№ 5, 6, 7а, 7б, 7в, 8, 12, 14, 15, 17, 18, 19, О, О1 в  Помещении (БТИ) VII), находящиеся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:0001039:1007.

Согласно п. 1.1 Договора аренды расположение помещений в составе здания указано в приложении № 2 к Договору, являющемуся, согласно п. 8.15 Договора аренды, его неотъемлемой частью.

Договор аренды заключен на срок по «06» февраля 2022 года.

10.02.2020 заявителем через МФЦ было подано заявление (№37/036/001/2020-20) и комплект документов для регистрации права аренды на помещения.

18.02.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды, оформленное Уведомлением № 37/036/001/2020-020, в соответствии с которым была приостановлена государственная регистрация Договора аренды нежилых помещений общей площадью 145,7 кв.м., (комнаты №№ 5, 6, 7а, 7б, 7в, 8, 12, 14, 15, 17, 18, 19, О, О1 в Помещении (БТИ) VII), находящиеся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:0001039:1007.

В обоснование оспариваемого Уведомления (решения) регистрирующий орган указал: - что технический план для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части нежилых помещений не представлен; 

- не предоставлены на государственную регистрацию Договора аренды учредительные документы Арендатора и Арендодателя.

Посчитав указанное уведомление (решение) Управления о приостановлении государственной регистрации права аренды незаконным и необоснованным, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости).

Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В пункте 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В силу пункта 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно положениям Закона о регистрации недвижимости, особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона № 218, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Из фактических обстоятельств дела следует, что нежилые помещения, общей площадью 145,7 кв.м., (комнаты №№ 5, 6, 7а, 7б, 7в, 8, 12, 14, 15, 17, 18, 19, О, О1 в  Помещении (БТИ) VII), находящиеся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:0001039:1007, принадлежат ОАО «АСМ-ХОЛДИНГ».

Право собственности ОАО «АСМ-ХОЛДИНГ» на здание кадастровый номер 77:01:0001039:1007, общей площадью 34 787, 6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.02.2003 г., № 77-01/01-079/2003-163.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Именно поэтому в таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, должно осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части здания сведения.

При этом суд отмечает, что в данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ и в корреспонденции с пунктом 5 статьи 44 указанного закона является сам Договор аренды.

Необходимость представления Заявителем дополнительных документов, в том числе технического плана части помещения, и/или заявлений законом не установлена.

В соответствии с п. 9 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. При этом предоставление учредительных документов Заявителем самостоятельно является его правом, а не обязанностью, и не является одним из оснований для приостановления государственной регистрации, которые предусмотрены ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Позиция Управления о том, что основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости должен быть технический план на эту часть здания, не основана на Законе № 218-ФЗ.

В данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости и в корреспонденции с п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ является сам Договор аренды.

При этом в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности ОАО «АСМ-ХОЛДИНГ» на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 77-01/01-079/2003-163  от 21.02.2003 г.

В соответствии с п. 6 ст. 72 Закона о государственной регистрации недвижимости со дня вступления в силу данного Закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требуют дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона о государственной регистрации недвижимости участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

С 01.01.2017 г. сведения, содержащиеся в ЕГРП и ГКН, были перенесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Таким образом, в ЕГРН содержатся исчерпывающие сведения, как на все здание в целом, так и на отдельные помещения (комнаты), расположенные в Здании.

Арендатор и Арендодатель, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении договора аренды согласовали состав, расположение и площадь помещений (комнат), передаваемых в аренду, тем самым исчерпывающе указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания (комнаты), подлежащую передаче Арендатору в качестве объекта аренды. Спор относительно имущества, являющегося предметом аренды, местоположения, границ и площади предмета аренды, между сторонами Договора аренды отсутствует.

Довод Заинтересованного лица о наличии самостоятельного заявления АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» (Арендатора) о приостановлении государственной регистрации Договора № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г. отклоняется судом как необоснованный по следующим основаниям.

Арендатором подано заявление о приостановлении 12 мая 2020 года – после получения Уведомления Управления Росреестра по Москве № 37/036/001/2020-020 от 18.02.2020 г. о приостановлении государственной регистрация Договора аренды, и после принятия судом настоящего дела к производству.

Из пояснений Заявителя следует, что данное заявление подано во избежание вынесения Управлением Росреестра по Москве отказа в государственной регистрации в период рассмотрения настоящего дела, поскольку оспариваемое приостановление государственной регистрации было принято Управлением на срок до 18.05.2020 г., после истечения которого, последует отказ в государственной регистрации.

Доводы Заинтересованного лица о непредставлении технического плана на государственную регистрацию Договора, отклоняются судом как необоснованные по следующим основаниям. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта/технического плана на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом, согласно п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июля 2018 г.) отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Указанная позиция поддержана в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2018 г. N 304-КП8-18696.

На основании вышеизложенного, предоставленный заявителем на государственную регистрацию Договор аренды, по форме и содержанию соответствовал требованиям действующего законодательства и к нему были приложены все предусмотренные Законом 218-ФЗ документы. Кроме того, суд считает, что права и законные интересы Заявителя в сфере экономической деятельности нарушаются оспариваемым решением Управления, так как оно лишает Заявителя возможности полноценно осуществлять свои правомочия (как арендатора) по владению и использованию помещений согласно условиям Договора.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление и в судебных заседаниях, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы. Фактически доводы, изложенные в представленном заинтересованным лицом отзыве, повторяют доводы, изложенные в оспариваемом решении, и опровергаются изложенными заявителем в заявлении доводами, которые Управлением Росреестра по Москве по существу не опровергнуты.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что Управление Росреестра по Москве неправомерно и необоснованно приостановило государственную регистрацию Договора № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением не доказано.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Росреестра по Москве, приятое в форме Уведомления № 37/036/001/2020-020 от 18.02.2020 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды, вынесено с существенным противоречием действующему законодательству.

В связи с изложенным, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу действия части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.ст. 65, 71, 110, 167, 170, 176, 198-201 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением № 37/036/001/2020-020 от 18.02.2020 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» путем осуществления государственной регистрации Договора № 86-20/05 аренды нежилого помещения от 07.02.2020 г. в отношении нежилых помещений, общей площадью 145,7 кв.м., (комнаты №№ 5, 6, 7а, 7б, 7в, 8, 12, 14, 15, 17, 18, 19, О, О1 в  Помещении (БТИ) VII), находящихся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:01:0001039:1007, на сновании Заявления № 37/036/001/2020-20 от 10.02.2020 г. и представленных документов, в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Проверено на соответствие действующему законодательству. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу АО КИБ «ЕВРОАЛЬЯНС» расходы по уплате государственной пошлине в размере 3 000 (три тысячи) рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Сизова О.В.