Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«31» июля 2017 г.

Дело № А12-10279/17

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 24.07.2017.

Полный текст решения изготовлен 31.07.2017.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе: судья Самсонов В.А. при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании 8 869 015,76 рублей, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда,

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьего лица – не явился, извещен.

В арбитражный суд Волгоградской области (далее – суд) обратилась Администрация Волгограда (далее – истец, Администрация Волгограда) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №11031 от 29.07.2016 аренды земельного участка за период с 16.02.2015 по 31.01.2017 в размере 7 784 658,35 руб., пени за период с 11.08.2016 по 03.02.2017 в размере 869 308,19 руб., а всего 8 653 966,54 руб. 

Исковые требования заявлены в порядке статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком.

В ходе судебного разбирательства истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличен размер исковых требований, в связи с чем истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате за период с 16.02.2015 по 31.03.2017 в размере 7 584 293,21 руб. и пени за период с 11.08.2016 по 31.03.2017 в размере 1 284 722,55 руб., а всего 8 869 015,76 руб. Увеличение размера исковых требований принято судом к рассмотрению. 

Ответчик представил суду мотивированный отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска в полном объеме. В качестве обоснования своих возражений ИП ФИО1 ссылается на то, что земельный участок в спорный период фактически использовался ею лишь частично, остальная часть арендованного земельного участка занята объектами, принадлежность которых ответчику не известна. 

Кроме того, истцом неверно определен размер арендной платы за период с 16.02.2015 по 14.06.2016, поскольку при расчете размера арендной платы коэффициент Кдп необоснованно применен в значении 11 (для земельных участков под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и др.). По мнению ответчика, вплоть до июля 2016 года, когда вид разрешенного использования земельного участка был изменен в установленном законом порядке, участок был предназначен для размещения кафе, здание которого фактически и располагалось на участке.

На этом основании ИП ФИО1 полагает, что при расчете размера арендной платы в период до июля 2016 года коэффициент Кдп необходимо применять в значении 1,9 (как для земельных участков под размещение кафе).

Ответчик также обращает внимание суда на то, что решением Волгоградского областного суда от 21.03.2017 по делу №3а-337/2017 установлена новая кадастровая стоимость арендованного земельного участка, в связи с чем размер арендной платы с 01.01.2017 подлежит перерасчету.

Представитель третьего лица – Департамента земельных ресурсов Администрации Волгограда в судебном заседании поддержал позицию истца, полагает иск обоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили. Дело рассмотрено судом в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, по доказательствам, представленным сторонами и собранным судом.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

Установил:

На основании договора купли-продажи недвижимости от 04.02.2015 ИП ФИО1 приобрела право собственности на одноэтажное здание кафе «Россиянка» с назначением «общественное питание» общей площадью 689 кв. метров с инвентарным номером 18:401:001:010230160 Литер А, А1, А2, с кадастровым номером 34:34:020053:1401, расположенного по адресу: 

<

...>.

Переход права собственности к ИП ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке 16.02.2015, в связи с чем ИП ФИО1 приобрела право собственности на здание кафе «Россиянка» с 16.02.2015.

29 июля 2016 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключён договор №11031 аренды земельного участка из числа земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:020053:18 площадью 1 666 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Богунская, 27, на срок до 14.07.2065 для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, в том числе для размещения ветеринарной клиники.

Пунктом 2.1. договора стороны установили, что настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 16.02.2015 (с даты государственной регистрации права собственности на административное здание с кадастровым номером 34:34:020053:1401).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.11. договора предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовым ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также действующего законодательства Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В соответствии с пунктами 2.2. и 2.4. договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами на момент заключения договора в размере 3 902 204,43 руб. в год, с 01.01.2016 – в размере 4 041 633,45 руб. в год, а с 01.01.2017 – в размере 4 203 298,79 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

При этом расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 16.02.2015 по 31.03.2017 в размере 7 584 293,21 руб. 

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.12. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 11.08.2016 по 31.03.2017 в размере 1 284 722,55 руб. 

Рассмотрев заявленные Администрация Волгограда исковые требования, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Пунктом 2.1. договора стороны установили, что настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 16.02.2015 (с даты государственной регистрации права собственности на административное здание с кадастровым номером 34:34:020053:1401).

В соответствии с пунктами 2.2. и 2.4. договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами на момент заключения договора в размере 3 902 204,43 руб. в год, с 01.01.2016 – в размере 4 041 633,45 руб. в год, а с 01.01.2017 – в размере 4 203 298,79 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Из материалов дела следует, что расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020053:18 площадью 1 666 кв. метров в 2016 году составляла 18 919 779,06 руб.

По данным государственного кадастра недвижимости по состоянию на 16.02.2015 земельный участок с кадастровым номером 34:34:020053:18 имел вид разрешенного использования «под размещение кафе».

Согласно пункта 7.2. Приложения №2 к Постановлению Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 №469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп) для земельных участков для размещения ресторанов, баров, кафе, для расчета размера арендной платы применяется в значении 1,9.

Следовательно, арендная плата за период с 16.02.2015 по 31.12.2015 должна составлять 674 017,13 руб. в год (18 919 779,06 руб. × 0,015 × 1,9 × 1 × 1,25).

Как следует из объяснений ответчика, приобретя в собственность здание кафе, ИП ФИО1 приняла решение изменить назначение здания и организовать ветеринарную клинику.

С учетом свое решения о дальнейшем использовании указанного здания ИП ФИО1 (Заказчик) 14.06.2016 заключила с ООО «Озон» (Подрядчик) договор подряда на проведение ремонтно-отделочных работ, предметом которого являются работы по текущему ремонту помещений общей площадью 1 152,8 кв. метров в составе помещений первого этажа и мансарды здания, расположенного по адресу: 

<

...>, со сроком сдачи результата работ по истечении 90 дней с момента начала работ.

Постановлением Администрации Волгограда №715 от 20.05.2016 по результатам рассмотрения обращения ИП ФИО1 было предварительно согласовано ей в аренду спорного земельного участка с одновременным изменением вида разрешенного использования на «для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов); для размещения коммерческих объектов, не связанных с обслуживанием населения; для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных».

На этом основании 15.07.2016 в государственный кадастр недвижимости вынесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка: «для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов); для размещения коммерческих объектов, не связанных с обслуживанием населения; для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных».

Согласно пункта 5.3.1. Распоряжения Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 №281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград» при расчете размера арендной платы за использование земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов); для размещения коммерческих объектов, не связанных с обслуживанием населения; для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных» коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов на участке (Кдп) подлежит применению в значении «11».

Следовательно, начиная с 20.05.2016 (даты издания постановления Администрации Волгограда №715) при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:020053:18 коэффициент Кдп подлежит применению в значении «11».

Суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 21.03.2017 по делу №3а-337/2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020053:18 площадью 1 666 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...>, установлена равной его рыночной стоимости в размере 3 494 400 руб. по состоянию на 13.07.2016. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22.02.2017.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28) также разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

С учетом вышеуказанных положений арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:020053:18 площадью 1 666 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Богунская, 27, в период с 01.01.2015 по 31.12.2015 должна составлять 674 017,13 руб. в год или 56 168,09 руб. в месяц, в период с 01.01.2016 по 20.05.2016 – в размере 698 100,32 руб. в год или 58 175,03 руб. в месяц, в период с 21.05.2016 по 31.12.2016 4 041 633,45 руб. в год или 336 802,79 руб. в месяц, а с 01.01.2017 (с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка) – в размере 599 639,04 руб. в год или 49 969,92 руб. в месяц.

Следовательно, ИП ФИО1 должна была внести плату за пользование земельным участком в период с 16.02.2015 по 31.12.2015 в размере 585 752,94 руб. в период с 01.01.2016 по 20.05.2016 – в размере 270 232,40 руб., в период с 21.05.2016 по 31.12.2016 – в размере 2 477 130,20 руб., а в период с 01.01.2017 по 31.03.2017 – в размере 149 909,76 руб., а всего 3 483 025,30 руб.

При этом суд отклоняет доводы ИП ФИО1 о необходимости при расчете размера арендной платы исходить из площади спорного земельного участка в 1338 кв. метров в силу следующего.

Действительно, как видно из материалов дела, до уточнения в 2016 году границ земельного участка с кадастровым номером 34:34:020053:18, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Богунская, 27, его предполагаемая площадь составляла 1 729 кв. метров.

По результатам проведенных кадастровых работ путем уточнения границ площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:020053:18 была определена в размере 1 666 кв. метров.

С учетом уточненных данных по площади земельного участка с кадастровым номером 34:34:020053:18 29.07.2016 сторонами был заключен договор №11031 аренды указанного земельного участка.

При этом пунктом 2.1. договора аренды стороны согласились с тем, что настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 16 февраля 2015 года (даты государственной регистрации права собственности на административное здание с кадастровым номером 34:34:020053:1401).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор аренды в силу статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие «срок действия договора» не тождественно понятиям «срок обязательства», «срок аренды», а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.

В соответствии с разъяснениями Высшего арбитражного суда Российской Федерации, закрепленном в пункте 6 Информационного письма №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Таким образом, стороны в пункте 2.1. договора №11031 от 29.07.2016 аренды земельного участка согласились распространить его условия, в том числе и в части площади используемого ИП ФИО1 земельного участка на отношения сторон, начиная с 16.02.2015, то есть с момента приобретения ответчиком права собственности на здание кафе, расположенное на спорном земельном участке.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 своих обязательств по внесению платы за пользование спорным земельным участком у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 16.02.2015 по 31.01.2017 в размере 3 483 025,30 руб.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 16.02.2015 по 31.01.2017 в размере 3 483 025,30 руб. суду не предоставлено, в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ. По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.12. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы платежей за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. 

Согласно расчётам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 11.08.2016 по 31.03.2017 составил 1 284 722,55 руб. 

С учётом правил статей 309, 330, 614 ГК РФ, условий заключённого между сторонами договора аренды, а также установленной судом частичной обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате требования истца о взыскании пени правомерны только в размере 504 510,54 руб.

Ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком не заявлено, оснований для уменьшения размера неустойки у суда отсутствуют.

Поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины, а также учитывая положения статьи 110 АПК РФ о распределении судебных расходов пропорционально удовлетворенных требований государственная пошлина в размере 26 446 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.  110, 167-170 АПК РФ, суд                          

 

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) плату за фактическое использование земельного участка в размере 3 483 025 руб. 30 коп., пени в размере 504 510 руб. 54 коп., а всего 3 987 535 руб. 84 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 446 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки,  установленные арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации.

Судья                                                                                                                  В.А. Самсонов