Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-18754/2017

04 сентября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  30 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  04 сентября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при федеральном агентстве специального строительства» (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, ул. Мира, д.15, лит.Б, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Отличный сервис» (адрес:  Россия 190013, Санкт-Петербург, ул. Рузовская,д.16,/А, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, Межрайонный отдел по ИОИП Управления Федеральной Службы Судебных Приставов, 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; 

о признании недействительным отчета по определению рыночной стоимости имущества

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 18.082017), ФИО3 (доверенность от 17.10.2016),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.01.2017),

- от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при федеральном агентстве специального строительства» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Отличный сервис» (далее – Общество, ответчик) о признании недействительным отчета от 15.03.2017 №03111/16 по определению рыночной стоимости арестованных квартир, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт. Большевиков, д. 11, корпус 2, квартиры №№324, 325, 328, 331,333-386, 411, 423-427, 429, 430 (далее – квартиры), принадлежащих Предприятию на праве хозяйственного ведения, для целей дальнейшей реализации указанных квартир в рамках исполнительного производства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Межрайонный отдел по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу (далее – Служба судебных приставов), Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ ФАУГИ).

В связи с проведением экспертизы производство по делу было приостановлено.

Заключение эксперта поступило в суд, протокольным определением от 30.08.2017 производство по делу возобновлено.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства представителей в суд не направили, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца, ссылаясь на результаты проведенной экспертизы, поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика считает, что заключение эксперта не содержит доказательств, свидетельствующих о недостоверном определении размеры рыночной стоимости квартир.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

В связи с наличием у Предприятия задолженности, подтвержденной исполнительными листами и иными исполнительными документами, судебным приставом-исполнителем ФИО5 в рамках сводного исполнительного производства №78022/17/8852195978 06.10.2016 было арестовано имущества должника (Предприятия), а именно: квартиры №№324, 325, 328, 331, 333-386, 411, 423-427, 429, 430, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр-кт. Большевиков, д. 11, корпус 2.

В целях реализации имущества должника для погашения задолженности судебный пристав-исполнитель в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) назначил оценщика – Общества для проведения оценки рыночной стоимости арестованного имущества для целей его дальнейшей реализации.

Общество произвело оценку имущества, результат которой отражен в отчете от 15.03.2017 №03111/16, согласно которому общая рыночная стоимость квартир составила 185 102 910 руб.

16.03.2017 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки.

Однако Общество 13.10.2015 заключило договор для определения диапазона ориентировочной рыночной цены объекта исследования с ООО «РМС-Оценка», согласно письменному заключению которого рыночная стоимость спорных квартир составляет 300 000 000 руб.

Считая отчет о рыночной оценке имущества недостоверным и занижающим результат оценки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из положений названной статьи, в этом случае судебным приставом-исполнителем для оценки имущества привлекается оценщик. Стоимость объекта, определенная оценщиком, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Определение рыночной оценки объектов производится оценщиком на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), в статьей 13 которого указано, что вслучае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Поскольку для судебного пристава-исполнителя стоимость имущества, определенная оценщиком, является обязательной, а договор в отношении спорных квартир не заключен, рыночная стоимость квартир может быть оспорена должником в арбитражный суд.

В пункте 2 Информационного письма №92 указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду несогласия истца с результатами оценки, изложенными в отчете Общества и представления им заключения с указанием принципиально иной оценки квартир, судом по ходатайству истца назначено проведение судебной экспертизы по вопросу: Соответствует ли отчет от 15.03.2017 №03111/16, выполненный оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Отличный сервис», об оценке рыночной стоимости квартир по адресу Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д.11, корп.2., кв. 324, 325, 328, 331, 333-386, 411, 423-427, 429, 430 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО6.

В суд поступило заключение эксперта от 01.08.2017 №17-2017, в котором сделан вывод о том, что отчет от 15.03.2017 №03111/16, выполненный оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Отличный сервис», об оценке рыночной стоимости квартир по адресу Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д.11, корп.2., кв. 324, 325, 328, 331, 333-386, 411, 423-427, 429, 430, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При этом в мотивировочной части заключения эксперт указывает следующие существенные замечания и технические ошибки: экспертом не применена скидка на торг, тогда как фактически речь идет о реализации единым лотом 66 квартир; в отчете отсутствуют копии документов, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки; в отчете ошибочно определены такие важные ценообразующие факторы, как расстояние до метро; тип санузла (оценщиком тип санузла во всех квартирах определен как совмещенный, тогда как часть квартир имеет раздельный санузел, что существенно влияет на результат оценки). Также экспертом в нарушение требований федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости квартир использованы объекты-аналоги, предложенные к продаже после даты проведения оценки; при оценке состояния квартир применены объекты-аналоги, имеющие совершенно иное состояние отделки, что не учтено при проведении соответствующих корректировок; указаны недостоверные характеристики объектов-аналогов. Более того, эксперт указывает, что определенный оценщиком ценовой результат оценки составил 47 200 – 62 200 руб. за кв.м., тогда как в самом же отчете указано, что средняя цена предложения жилья в сентябре 2016 года составила 104,8 руб. за кв.м. При этом разница в полученном результате оценщиком никак не обоснована.

Возражая на выводы эксперта, Общество считает ошибочным вывод о неприменении им скидки на опт, поскольку применение такой скидки отражено в разделе отчета «Корректировка на условия сделки /по условиям торга». В соответствии с этим разделом оценщиком применена скидка в размере 30%. Также ответчик считает заключение эксперта поверхностным, не содержащим каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленное заключении эксперта и оспариваемый отчет, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта основывается на нормах законодательства, содержит обоснованные и достоверные выводы и замечания. В отчете оценщика действительно отсутствует достоверная информация о качественных и количественных характеристиках всех квартир, в отношении которых производилась оценка. В отчете оценщик исходил из недостоверных характеристик оцениваемых объектов, в частности, типа санузла, расстояния до ближайшей станции метро, что очевидно повлияло на правильность определения рыночной стоимости квартир. Примененная оценщиком скидка на торг в размере 30% ничем не обоснована и повлекла безосновательное уменьшение рыночной стоимости квартир на треть. Оценщиком не проведены необходимые корректировки объектов аналогов, несмотря на существенное отличие их характеристик от характеристик объектов оценки. Все это не позволяет доверять выводу оценщика в отношении определенной им рыночной стоимости квартир.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено, о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу.

Поскольку на основании заключения эксперта установлена недостоверность отчета №03111/16 по определению рыночной стоимости квартир и приведены сведения, не позволяющие признать установленную оценщиком рыночную стоимость объектов достоверной, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с положениями статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как указано в части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении истца в арбитражный суд им уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., а также понесены судебные расходы по оплате судебной экспертизы. При этом согласно чеку-ордеру от 05.07.2017 в оплату экспертизы истцом перечислено 85 000 руб. 

Согласно письму экспертной организации стоимость экспертизы составляет 35 000 руб.

Следовательно, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 6 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины и 35 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Излишне внесенные на депозитный счет суда денежные средства в размере 50 000 руб. подлежат возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать недействительным отчет №03111/16 по определению рыночной стоимости квартир, расположенных по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д.11, корпус 2, кв. 324, 325, 328, 331, 333-386, 411, 423-427, 429, 430, произведенный ООО «Отличный сервис» для целей реализации указанных квартир в рамках сводного исполнительного производства №13928/16/78022.

2. Взыскать с ООО «Отличный сервис» в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при федеральном агентстве специального строительства» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 35 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

3. Возвратить федеральному государственному унитарному предприятию «Главное управление специального строительства по территории Северо-Западного федерального округа при федеральном агентстве специального строительства» с депозитного счета суда 50 000 руб. излишне перечисленных в оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяВареникова А.О.