АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5033/2021

01 октября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Сецко А.Ю.

судей Кушнаревой И.Ф., Никитина Е.О.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Профи» – ФИО1, представитель по доверенности от 25.06.2021

рассмотрев в судебном онлайн-заседании кассационную жалобу общества               с ограниченной ответственностью «Профи» 

на определение от 19.04.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021

по делу №  А51-226/2016

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Профи» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 692033, 

<

...>)

о признании торгов недействительными, применении последствий их недействительности 

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Онис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 692033, 

<

...>) несостоятельным (банкротом)  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2016 заявление принято к производству заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк») о признании общества с ограниченной ответственностью «Онис» (далее – ООО «Онис», должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 27.06.2016  в отношении ООО «Онис» введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3. 

Решением суда от 02.02.2017 ООО «Онис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 

В рамках настоящего дела о банкротстве 25.12.2020 в арбитражный суд поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании недействительными торгов по реализации имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: незавершенное строительством сооружение – беседка общей площадью 65 кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв.м и погребом площадью 65 кв.м; сооружение – пункт охраны площадью 9 кв.м; сооружение – забор из металлического профиля (высота – 4 м, длина – 332 м) с воротами (2 шт.; 6 м); применении последствий их недействительности в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Профи» (далее – ООО «Профи», ответчик, заявитель) возвратить в конкурсную массу спорное имущество.

Определением суда от 19.04.2021, оставленным без изменения Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021, оспариваемые торги признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде обязания ООО «Профи» возвратить в конкурсную массу спорное имущество.

В кассационной жалобе ООО «Профи» просит определение суда от 19.04.2021, апелляционное постановление от 12.07.2021 отменить, признать недействительными торги по реализации имущества должника в составе лота № 2, расположенного по адресу: 

<

...>. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что реализация земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости (лоты №№ 1, 2), противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и нарушает права третьих лиц на приобретение спорного имущества. Ответчик полагает, что суды первой и апелляционной инстанций при решении вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки оставили без внимания доводы ООО «Профи» о необходимости признания недействительными торгов по реализации имущества в составе лота № 1.

В материалы обособленного спора от ИП ФИО2, конкурсного управляющего поступили отзывы с возражениями относительно доводов кассационной жалобы и ходатайствами о проведении судебного заседания в их отсутствие.

В судебном онлайн-заседании суда округа представитель ООО «Профи» на доводах кассационной жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», не прибыли, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Положением           о порядке, сроках и условиях реализации недвижимого имущества должника, являющегося предметом залога по обязательствам перед ПАО «Сбербанк», утвержденным 21.11.2017, сформирован лот (далее – лот № 1): земельный участок, общей площадью 7 131 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира (здание-блок котельной и гаража), расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 25:30:010104:1484; здание-блок котельной и гаража, общей площадью 566,20 кв.м (лит. К), инвентарный № 05:411:001:015313640:0004:20004, этажность 1, назначение: нежилое, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) № 25:30:000000:2095; нежилые помещения в здании (литер Ж, склад), назначение: складское, общая площадь 287 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 4-9, адрес (местонахождение): 

<

...>, кадастровый (или условный) № 25:30:010105:2002. 

Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, не являющегося предметом залога, утвержденное протоколом       собрания кредиторов от 30.11.2017, сформирован лот (далее – лот № 2): незавершенное строительством сооружение – беседка общей площадью 65 кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв.м и погребом площадью 65 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; сооружение – пункт охраны площадью 9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; сооружение – забор из металлического профиля (высота – 4 м; длина – 332 м) с воротами (2 шт.; 6 м), расположенное по адресу: 

<

...>.

Организатором торгов – конкурсным управляющим 29.11.2019 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) размещено сообщение № 4421809 о продаже лота № 2, 20.12.2019 сообщение № 4515517 о результатах торгов и протокол о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника ООО «ОНИС».

Победителем торгов по лоту № 2 признано ООО «Профи», между ООО «Онис» и ООО «Профи» заключен договор купли-продажи  от 21.01.2020 № 3-ПП, подписан акт от 12.01.2020. 

На момент передачи лота № 2 победителю торгов (12.01.2020) земельный участок, входящий в состав лота № 1, на котором расположено имущество лота № 2, находился в собственности должника, так как переход права собственности по лоту № 1 по договору купли-продажи от 05.11.2019 № 1-ПП не состоялся. 

В дальнейшем должником с победителем торгов по лоту № 1 договор расторгнут в одностороннем порядке путем направления уведомления         от 24.12.2019 № 331 о расторжении договора купли-продажи от 05.11.2019 № 1-ПП на основании пункта 6.2 договора, статей 421, 450 Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

15.01.2020 со вторым участником торгов ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи № 2-ПП в отношении имущества в составе лота № 1. 

Ссылаясь на то, что торги, проведенные посредством публичного предложения, в отношении имущества должника по лоту № 2 являются недействительными в связи с допущенными при их проведении нарушениями, на несоответствие сформированных лотов действующему законодательству, ИП ФИО2 обратился с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о совершении торгов с нарушением положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исходя из следующего. 

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведенных в период до завершения дела о банкротстве, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Положения статьи 449 ГК РФ не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В данной ситуации при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника имущество, сформированное в отдельные лоты, было разделено так, что утратилась взаимосвязь объектов по лоту № 2 с земельным участком (входит в состав лота № 1), на котором они расположены.

Согласно техническому заключению по результатам обследования «Незавершенное строительством сооружение – беседка, общей площадью 65 кв.м с пристройкой (кухня) 18 кв.м, погребом площадью 65 кв.м», «Сооружение-забор из металлического профиля (высота – 4 м, длина – 332,0 м) с воротами (2 шт.; 6 м)», выданным обществом с ограниченной ответственностью «Оленич», расположены на земельном участке 7 131 кв.м       с кадастровым номером 25:30:010104:1484  по адресу: 

<

...> и имеют тесную связь с земельным участком.

Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о наличии оснований для признания недействительными торгов по реализации имущества (лот № 2) и его возврата в конкурсную массу должника.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций о том, что законодательством (подпункт 5 пункт 1 статьи 1 ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, и установлен запрет на отчуждение земельных участков без расположенных на них зданий (абзац шестой части 4 статьи 35 ЗК РФ), является правильной. 

Между тем судами не учтено следующее.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ,             в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010               № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.062015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав     на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В рассматриваемом случае вопросы о том, является ли спорное имущество объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, либо представляют собой временные строения, не имеющие неразрывной связи с землей посредством заглубленных фундаментов,           не получившие в связи с этим разрешения на строительство; возможен ли демонтаж и перемещение этих строений без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и эксплуатационным качествам, судами не исследовались.

Таким образом, проверка наличия у спорных объектов соответствующих признаков не была осуществлена.

Представленное ИП ФИО2 техническое заключение             на объекты (забор и беседка) не может служить безусловным доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержит только описание их фактического состояния. Следует также отметить, что техническое заключение подготовлено без исследования технической и проектной документации, использованной при строительстве объектов. 

Кроме того, в состав лота № 2 вошло сооружение в виде пункта охраны, которое также не было проверено судами на предмет отнесения объекта к сооружениям, неразрывно связанным с землей.

Между тем указанные обстоятельства имеют определяющее значение  для рассмотрения настоящего спора, поскольку в случае, если суды установят, что спорные объекты (беседка, забор, пункт охраны) не имеют  связи с земельным участком, то оспариваемые торги не могут быть признаны недействительными.

Напротив, в случае отнесения всех указанных сооружений к объектам, неразрывно связанным с земельным участком, проведенные торги подлежат признанию недействительными (ничтожными), при этом применение последствий их недействительности виде возврата спорного имущества   в состав конкурсной массы приведет к необходимости повторного проведения торгов по лоту № 2 без привязки к земельному участку, что повлечет за собой нарушение положений статьи 35 ЗК РФ.

Недостатки сформированных конкурсным управляющим лотов, неразумное поведение ИП ФИО2 и ООО «Профи» при участии в торгах при осведомленности указанных лиц о нахождении на земельном участке имущества, сформированного по отдельным лотам, а также длительное неоспаривание проведенных торгов противоречат самой сути торгов как процедуры, направленной на привлечение добросовестных покупателей, реализацию имущества должника и пополнение конкурсной массы. 

В сложившейся ситуации необходимо определить статус спорного имущества и его связанность с земельным участком, оценить доводы         ООО «Профи», касающиеся недействительности торгов по лотам №№ 1, 2, предоставить возможность сторонам спора произвести соответствующие процессуальные действия, в том числе посредством заключения мирового соглашения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для обособленного спора, установлены судами на основании неполного и невсестороннего исследования имеющихся доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении спора в суде первой инстанции.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется проведение процессуальных действий, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся доказательств, исходя из подлежащих применению норм материального права, дать оценку всем доводам сторон обособленного спора, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021       по делу № А51-226/2016 отменить. 

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Ю. Сецко     

Судьи                                                                                        И.Ф. Кушнарева     

                                                                                                   Е.О. Никитин