ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-7335/2018

22 ноября 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  19 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Краецкой Е.Б.,

судей Аристовой Е.В., Веревкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12674/2018) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 августа 2018 года по делу №  А75-7335/2018 (судья Гавриш С.А.), по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью «Югорская промышленная корпорация» (ОГРН 1108602008910, ИНН 8602174859) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Югорская промышленная корпорация» – ФИО2, по доверенности № 01-1-127 от 25.06.2018 сроком действия на один год,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к обществу с ограниченной ответственностью «Югорская промышленная корпорация» (далее – ответчик), в котором просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства, степень готовности - 23%, инвентарный номер 71:136:001:001114090, кадастровый номер 86:10:0101200:719/71:136:001:001114090, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрация города Сургута обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указано, что в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается изъятие объектов незавершенного строительства. Строительство объекта по состоянию на 24.01.2018 не было завершено, в связи с чем объект доступен для изъятия и последующей продажи с публичных торгов.

ООО «Югорская промышленная корпорация» в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Указывает на возникновение правоотношений по аренде земельного участка с 19.01.2015, а так же на то, что прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком.

При рассмотрении апелляционной жалобы представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения представителя ответчика, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел жалобу в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность принятого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс-КА» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2015 № 322, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101016:4, площадью 1082 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра , 

<

...> мкр.8, территориальная зона Р.2.-8.

Земельный участок предоставлялся на срок с 19.01.2015 по 18.01.2018 для окончания строительства магазина с кафе (пункты 1.4 – 1.5).

12.05.2017 между ООО «Комплекс-КА» (арендатор) и ООО «Югорская промышленная корпорация» (новый арендатор) был заключен договор передачи прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка, предметом которого является передача арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 322 от 05.08.2015, заключенному между Арендатором и Администрацией муниципального образования городской округ город Сургут (арендодатель).

По сведениям ЕГРН на 24.01.2018, на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101016:4, площадью 1082 кв.м., расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра , 

<

...> мкр.8, имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 96:10:0101200:719, степень готовности 23 %. Правообладателем объекта с 23.05.2017 является ООО «Югорская промышленная корпорация» на основании договора купли-продажи с ООО «Комплекс – КА». 

В свою очередь, ранее объект незавершенного строительства был приобретен ООО «Комплекс – КА» 19.01.2015 на основании договора купли-продажи, что подтверждается сведениями ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости.

Поскольку строительство объекта не было завершено в установленный срок, Администрация обратилась в суд с иском о принудительном изъятии имущества на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд первой инстанции при разрешении иска пришел к выводу, что фактически договор аренды заключен сторонами в момент предоставления земельного участка в аренду 19.01.2015, то есть до введения в действие статьи 2391.1 ГК РФ, в связи с чем ее действие не может распространяться на правоотношения сторон.

Поддерживая решение суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В обоих случаях действия договора аренды должно быть прекращено на момент обращения в суд с иском.

Договор аренды № 322 от 05.08.2015 устанавливает цель использования земельного участка – для окончания строительства магазина с кафе, предусматривает истечение срока действия договора с 18.01.2018.

Предметом договора б/н передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2017, на основании которого право аренды перешло к ООО «Югорская промышленная корпорация», является передача всех прав и обязанностей по договору аренды № 322 от 05.08.2015, а пункт 1.3 предусматривает цель предоставления участка – для окончания строительства магазина с кафе.

Однако, согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из договора № 656 от 13.09.2013 аренды земельного участка, сведениям ЕГРН о переходе прав собственности на объект незавершенного строительства, следует, что прежним собственникам объекта незавершенного строительства уже предоставлялся указанный участок без проведения аукциона. Кроме того, собственником спорного имущества до 2017 года являлось ООО «Комплекс-КА», а новый договор аренды с ООО «Югорская промышленная корпорация» не заключался. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает положения статьи 239.1 ГК РФ не применимой в настоящем случае, поскольку земельный участок ответчику по результатам аукциона не предоставлялся (пункт 1), а предоставление земельного участка без аукциона (пункт 6) имело место в отношении предыдущего собственника объекта недвижимости.

Из фактических же обстоятельств следует, что данный объект недвижимости ответчик приобрел по договору купли-продажи у ООО «Комплекс-КА», которое в свою очередь приобрело его 19.01.2015 у ФИО3 и ФИО4

Пунктом 1.5 договора аренды № 322 установлен срок действия с 19.01.2015.

В пункте 2.2.1 данного договора стороны установили, что на момент подписания имущество уже передано.

В пункте 2 статьи 425 ГК РФ установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Однако, в рассматриваемый период имеют место лишь фактические отношения.

Как отражено в обжалуемом решении, не оспорено апеллянтом, истец подтверждает наличие арендных правоотношений с ООО «Комплекс-КА» с 19.01.2015.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения возникли в январе 2015 года, в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование.

Таким образом, судом первой инстанции вынесено законное решение, основанное на правильном применении норм материального права и обстоятельствах дела. Доводы апелляционной не опровергают выводы суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не рассматривал, поскольку податель апелляционной жалобы освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 августа 2018 года по делу №  А75-7335/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Е.В. Аристова

 А.В. Веревкин