ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-18899/2022

г. Киров

22 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.    

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовой О.С.,

 

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности от 12.12.2023;

представителя третьего лица (публично-правовой компании «Фонд развития территорий») – ФИО2, действующей на основании доверенности № 08-3/205 от 10.01.2023,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции,на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2023 по делу № А82-18899/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кладезь» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об установлении сервитута,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Кладезь» ФИО3, публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Российская Федерация в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» (далее – ООО СЗ «Фора», истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кладезь» (далее – ответчик, ООО «Кладезь») об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком с кадастровым номером 76:23:061401:653, площадью 13 387 кв.м, расположенным по адресу: г. Ярославль, п. Сокол, д. 31-а (далее – земельный участок № 653), с целью обеспечения беспрепятственного прохода и проезда транспортных средств, сотрудников, арендаторов и клиентов истца к земельному участку с кадастровым номером 76:23:061401:654, площадью 13 061 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, п. Сокол, д. 31-а (далее – земельный участок № 654).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Кладезь» ФИО3, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2023 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Фора» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение  суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

По мнению апеллянта, у ответчика  отсутствует право на строительство на земельном участке № 653 площадки для хранения автомобилей на 81 место, поскольку расстояние от жилого дома до открытых стоянок должно составлять не менее 25 метров при количестве мест от 51-100 (пункт 6.39 таблицы № 10 СНиП 2.07.01-89*). Более того, у ООО «Кладезь» истекло разрешение на строительство, ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Истец обращает внимание на то, что запрашиваемый проезд на земельном участке № 653 был построен задолго до передачи данного участка ответчику в рамках строительства автомобильной дороги (Фрунзенский район ул. Чернопрудная на участке от пр. Фрунзе до ул. Колмогорова, в микрорайоне № 5 и № 6 жилого района «Сокол» в г. Ярославле). Также истец в судебном заседании уточнил исковые требования по вопросу срока и стоимости сервитута, которые не нашли своего отражения в обжалуемом решении. Более подробно позиция истца изложена в апелляционной жалобе, в пояснениях от 11.08.2023.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.07.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 11.07.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство, назначенное на 16.08.2023, откладывалось до 13.09.2023.

От ответчика поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу от 30.08.2023, 06.09.2023 от Фонда поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО СЗ «Фора» – без удовлетворения.

От истца поступили дополнительные пояснения по апелляционной жалобе от 08.09.2023.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А82-18899/2022 по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции, по пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Российскую Федерацию в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ протокольными определениями от 11.10.2023, 22.11.2023, 20.12.2023, 14.02.2024.

Протокольными определениями от 31.01.2024, 27.03.2024 объявлялись перерывы в порядке статьи 163 АПК РФ.

Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024, 26.03.2024, 05.04.2024 в составе суда производились замены судей в порядке статьи 18 АПК РФ, в связи с чем рассмотрение дела начиналось с  самого начала.

В ходе рассмотрения дела от истца, ответчика, Фонда поступили дополнительные пояснения, отзывы в обоснование своих позиций.

03.10.2023 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятое к рассмотрению судом апелляционной инстанции. Истец просит установить сервитут на право прохода/проезда через участок с кадастровым номером 76:23:061401:653 (с улицы Чернопрудная к земельному участку с кадастровым номером 76:23:061401:654) в границах установленных координат, согласно схеме; установить срок окончания сервитута – 30.09.2025; установить за пользование сервитутом плату в размере 48 996 рублей 40 копеек в год или 4 083 рубля 03 копейки в месяц. К уточенному исковому заявлению ООО СЗ «Фора» приложена кадастровая схема проезда с обозначением координат границ.

В итоговом судебном заседании от 08.04.2024, проводимого посредством веб-конференции, представители истца и Фонда дали пояснения, выступили с занимаемыми позициями по делу и дополнениями.

Ответчик и иные третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ярославль, п. Сокол, д.31а.

В соответствии с договором субаренды земельного участка № 2-зу от 08.02.2021 г., а также договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 1560-ф-Яр от 01.10.2022, истец является правообладателем земельного участка № 654, разрешенное использование: многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроенно-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Земельный участок № 654, принадлежащий ООО СЗ «Фора» на праве аренды, расположен в окружении четырех других земельных участков: 

1) земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:432 (со стороны – по сторонам горизонта: Юго-запад, Запад, Северо-запад, Север), принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Стандарт-Инвест» на праве аренды; 

2) земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:387 (со стороны – по сторонам горизонта: Север, Северо-восток), принадлежащего Министерству обороны Российской Федерации на праве постоянного бессрочного пользования, для нужд обороны и безопасности; 

3) земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:266 (со стороны – по сторонам горизонта: Восток), принадлежащего участникам гаражного строительного кооператива «Ветеран» на праве собственности, для эксплуатации гаражных боксов;

4) земельного участка № 653 (со стороны ул. Чернопрудная – Юго-восток), принадлежащего ООО «Кладезь» на праве аренды.

Ответчик является правообладателем (арендатором) соседнего земельного участка № 653.

ООО СЗ «Фора» обратилось к ООО «Кладезь» с требованием от 01.11.2022 № 0111-026 о предоставлении ему права ограниченного пользования соседним земельным участком, принадлежащем ответчику (сервитута), однако соглашения об установлении сервитута стороны не достигли. Указанное требование ответчик оставил без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО СЗ «Фора» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица (Фонда), суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – обзор ВС РФ от 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9 Обзора ВС РФ от 26.04.2017).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований на основании того, что истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих невозможность фактического осуществления прав пользования и владения земельным участком № 654, ввиду отсутствия прохода через земельный участок № 653, и наличия возможности для истца прохода и проезда к арендованному участку через иные земельные участки.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих, что установление сервитута обеспечит баланс интересов сторон и что предлагаемые истцом условия установления сервитута, являются наименее обременительными для ответчика из возможных вариантов.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, принимая внимание позиции сторон и Фонда, признает исковые требования (с учетом уточнений от 03.10.2023) подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Вопреки выводу суда первой инстанции, апелляционная коллегия полагает доказанным тот факт, что установление сервитута на проход/проезд к земельному участку № 654 возможно только через земельный участок № 653, по улице Чернопрудная.

Из представленного истцом заключения кадастрового инженера по вопросу существования возможных (альтернативных) проездов к земельному участку № 654 от 28.04.2023 следует, что для осуществления доступа к исходному земельному участку № 654 на улично-дорожную сеть, обозначенную земельным участком с кадастровым номером 76:23:061401:645 (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Строительство улицы Чернопрудной), может использоваться участок, расположенным на нижней границе с номером № 653, по существующему съезду, что видно по материалам публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Россреестра.

Более того, из представленного истцом заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Регион эксперт проект» от 09.08.2023 следует, что возможность организации проезда по земельным участкам с кадастровыми номерами 76:23:061401:387, 76:23:061401:266, 76:23:061401:432 невозможна либо практически невозможна; что технически осуществимым, наиболее рациональным и эргономичным для будущих жильцов, отвечающим всем требованиям градостроительства и безопасной эксплуатации новых строящихся многоквартирных 18-этажных жилых домов может являться только проезд по участку № 653. 

Указанные заключения лицами, участвующими в деле, не оспорены, не опровергнуты надлежащими доказательствами, ходатайств о проведении экспертизы относительно возможности проезда на земельный участок № 654 через иные земельные участки, граничащие с ним, не заявлялось.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что как следует из представленных материалов дела, спорный проезд через земельный участок № 653 существовал и эксплуатировался в период, предшествующий передаче земельного участка № 654 ООО «Кладезь», что подтверждается выкопировкой из проекта ГУП «Ярославльавтодропроект» 26-2011-ППО, сведениями из публичной кадастровой карты.

С учетом изложенного, принимая во внимание пункты 7 и 9 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, апелляционная коллегия приходит к выводу, что установление сервитута на право прохода и проезда через земельный участок № 653 обеспечит баланс интересов сторон и будет являться наименее обременительным для ответчика.

Пунктом 5 статьи 274 ГК РФ и пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Предложенный истцом размер платы за устанавливаемый сервитут, рассчитанный по аналогии с арендной платой согласно Постановлению Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-П, лицами, участвующими в деле не оспорен, возражений относительно указанного размера не заявлено, в связи с чем суд апелляционной инстанции находит плату за пользование сервитутом в размере 48 996 рублей 40 копеек в год или 4 083 рубля 03 копейки в месяц соразмерной и разумной.

На основании изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности наличия у истца необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком № 653 ответчика, поскольку иным способом он лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению. При определении условий осуществления сервитута суд апелляционной инстанции исходит из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка. Апелляционным судом также учтено, что ответчик в настоящее время находится в стадии банкротства, строительство на земельном участке № 653 ООО «Кладезь» не ведется, а права ООО «Кладезь» в настоящее время не перешли к Фонду, следовательно, права ответчика или Фонда в результате удовлетворения исковых требований путем установления срочного сервитута ООО СК «Фора» не будут нарушены.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловное основание для отмены судебного акта, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2023 по делу № А82-18899/2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Установить сервитут на право прохода/проезда через участок с кадастровым номером 76:23:061401:653 (с улицы Чернопрудная к земельному участку с кадастровым номером 76:23:061401:654) в границах установленных координат, указанных в схеме:

Площадь земельного участка 217 кв.м.

Обозначение характерных точек границ

Координаты, МСК 76, зона 1, м

X

Y

1

2

3

н1

371 706,72

1 331 457,37

н2

371 701,74

1 331 449,88

н3

371 721,60

1 331 436,41

н4

371 726,85

1 331 443,72

н1

371 706,72

1 331 457,37

Установить срок окончания сервитута – 30 сентября 2025 года.

Установить за пользование сервитутом плату в размере 48 996 (сорок восемь тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей 40 (сорок) копеек в год или 4 083 (четыре тысячи восемьдесят три) рубля 03 копейки в месяц.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кладезь» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек по платежному поручению от 10.11.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кладезь» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фора» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек по платежному поручению от 08.06.2023.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий

 

Л.Н. Горев

Судьи

 

Е.Г. Малых

 

А.Б. Савельев