Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я  Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-3106/2021

г. Москва                                                                                                        Дело № А40-175273/18

03.03.2021                           

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2021 

Постановление изготовлено в полном объеме 03.03.2021                           

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей О.И. Шведко, А.С. Маслова

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» на определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2020 по делу № А40-175273/18, вынесенное судьей Фроловым В.А., об отказе о признании недействительными итогов проведения торгов от 16.06.2020 по реализации имущества ООО «РОСТ-2005» и договора купли-продажи, заключенный по итогам торгов, а также о применении последствий недействительности сделки в деле о банкротстве ООО «РОСТ-2005»

 

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «РОСТ-2005» - ФИО2 дов. от 01.10.2020

Иные лица не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2018 ООО «Рост-2005» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением суда от 25.12.2020 отказано в удовлетворении заявления ООО «Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о признании недействительными итогов проведения торгов от 16.06.2020 по реализации имущества ООО «Рост-2005» и договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов, а также о применении последствий недействительности сделки.

Конкурсный управляющий ООО «Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» с определением суда не согласился, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять новый судебный акт, которым заявление удовлетворить.

Конкурсный управляющий ООО «Рост-2005» ФИО3 направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Рост-2005» возражал против их удовлетворения, указывая на законность определения суда.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

            Выслушав представителя конкурсного управляющего, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

Из материалов дела следует, что 16.06.2020 на официальном сайте ЕФРСБ (http://bankrot,fedresnrs.ru) № 5105958 размещено сообщение о проведение торгов по реализации недвижимого имущества должника по прямым договорам купли-продажи. 

Согласно файлу, прикрепленному к сообщению на ЕФРСБ от 16.06.2020 № 5105958, с торгов реализуется имущество в составе лота №1: Объект недвижимого имущества - Офисное здание, назначение: объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 50:13:0080312:334. Площадь застройки 1274.6 кв. м.. степень готовности 60%. Инв. № 093:030-18082, лит. 1Б; и право аренды земельного участка общей площадью 10000 кв.м. Кадастровый номер: 50:11:00204 01:9. Данное имущество расположено по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Марьино. Начальная цена продажи: 11 100 000 (Одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек. 

10.07.2020 конкурсный управляющий ООО «РОСТ-2005» на официальном сайте ЕФРСБ (http://bankrot.tedresurs.ru) опубликовал сообщение № 5200340 о заключении 17.06.2020г. договора с победителем торгов ООО «Пионер Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), в данном сообщение указано, что цена приобретения имущества установлена в размере 11 100 000 руб. 

Данное имущество является единственным активом должника, за счет которого возможно погашение требований кредиторов, его балансовая стоимость составляет 25,3 млн. руб., рыночная стоимость 82,6 млн. руб. без учета НДС, при этом требования кредиторов составляют менее 15 млн. руб. 

Кредитор указывает, что начальная цена имущества составляла 11,1 млн. руб., при этом цена отсечения на несостоявшихся торгах в электронной форме составляла 29,7 млн, кроме того, форма и способ продажи недвижимого имущества должника не регламентирована Законом о банкротстве и лишь создает видимость открытых и конкурентных торгов, в связи чем считает, что данный способ продажи не отвечает интересам кредиторов и процедуры банкротства должника, не направлен на максимальную реализацию активов должника и погашение требований кредиторов.

При этом стоит отметить, на момент проведения собрания кредиторов ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» не являлся ни кредитором ООО «РОСТ-2005», ни участником в деле о банкротстве. 

Требование о включении в реестр требований кредиторов принято судом 27.08.2020, при этом определением Арбитражного суда города Москвы по делу от 01.10.2020 № А40- 175273/18 требование ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» в размере 3 000 000 рублей признано обоснованным, с удовлетворением за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника. 

Согласно Порядку продажи имущества ООО "РОСТ-2005" по прямым договорам купли-продажи публикация сообщения о продаже Имущества осуществляется на ЕФРСБ, в сети Интернет на сайте «Авито», а также - путем рассылки предложений потенциальным покупателям, победителем признается претендент первым предложившим цену не ниже установленной на определенном этапе. 

16.06.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 5105958 ("Иное сообщение"), в котором конкурсный управляющий ФИО3 уведомил о проведении торгов по реализации недвижимого имущества должника по прямым договорам купли-продажи. 

Согласно сообщению на торги вставлено следующее имущество: офисное здание, назначение: объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 50: 13:0080312:334. Площадь застройки 1274,6 кв. м., степень готовности 60%. Инв. № 093 :030-18082, лит. 1 Б; и право аренды земельного участка общей площадью 10000 кв.м. Кадастровый номер: 50: 11 :00204 01 :9. Данное имущество расположено по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Марьино. Начальная цена продажи: 11 100 000 (Одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек. 

В этот же день 16.06.2020 на адрес конкурсного управляющего torgi_rost-2005@mail.ru поступила заявка от ООО «Пионер Финанс» с ценой 11 100 000 (Одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек. 

17.06.2020 на адрес конкурсного управляющего torgi_rost-2005@mail.ru поступила заявка от ООО «Рыков групп» с ценой 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей 00 копеек. 

Так как согласно Порядку продажи имущества ООО "РОСТ-2005" по прямым договорам купли-продажи победителем признается претендент первым предложившим цену не ниже установленной на определенном этапе, победителем торгов был признан ООО «Пионер Финанс» с ценой 11 100 000 (Одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек, с 3 о ООО «Пионер Финанс» заключен договор купли-продажи (сообщение ЕФРСБ № 5200340 от 10.07.2020 года). 

В силу статьи 2 Закона о банкротстве конкурсное производство - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, продажа имущества должна следовать цели конкурсного производства. 

Денежные средства были перечислены покупателем на счет ООО "РОСТ-2005", все требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов погашены, имущество зарегистрировано за новым собственником, который является добросовестным покупателем, собранием кредиторов от 30.06.2020 года принято решение об обращении в суд с ходатайством о завершении процедуры. 

Определением Арбитражного города Москвы от 24.12.2020 процедура конкурсного производства завершена, в судебном заседании кредиторы ходатайствовали о завершении процедуры банкротства. Все нерассмотренные заявления рассмотрены судом первой инстанции. 

Единственным непогашенным требованием является зареестровое требование ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ», которое на момент утверждения Положения о реализации имущества, а также его реализации и распределения денежных средств, даже не было подано для включения в реестр требований кредиторов, а было включено за реестр только определением суда от 01.10.2020г. 

Если кредитор пропустил срок включения в реестр и предъявил требования только после реализации конкурсной массы, по сути, перед завершением процедуры, то он должен нести последствия несвоевременного совершения процессуальных действий.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. 

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 

Правом на иск о признании результатов торгов недействительными и, как следствие признании недействительной сделки, заключенной по результатам проведения торгов, обладает субъект при одновременном наличии двух условий: нарушение его субъективного гражданского права в ходе организации и проведения торгов и возможность восстановления нарушенного права. 

Таким образом, при вынесении определения судом первой инстанции исследованы такие обстоятельства, как наличие (отсутствие) нарушения правил проведения торгов, их существенность для принятия решения по результатам торгов, наличие нарушений прав и законных интересов заявителя и вынес единственное верное определение об отказе в признании недействительным итог проведения торгов от 16.06.2020 года по реализации имущества ООО «РОСТ-2005», так как ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» не привело аргументов, как и чем его право было нарушено при продаже имущества путем заключения прямого договора, как его права могут быть восстановлены и как восстановление прав повлияет на процедуру конкурсного производства, кроме того, заявителем не доказана возможность установления большей минимальный цены продажи и соответственно при такой цене возможность продать имущество должника. 

Как верно установлено судом первой инстанции, конкурсным управляющим ООО «РОСТ-2005» проведены торги, повторные торги, торги посредством публичного предложения, повторные торги посредством публичного предложения, и только после этого на собрании кредиторов, созванное по требованию кредитора, было утверждено Положение о продаже имущества должника., согласно которому предложено реализовать имущество путём продажи его по прямым договорам с целью минимизации затрат на проведение торгов. Все кредиторы проголосовали за его утверждение.

Конкурсный управляющий не преследовал цель ограничить круг лиц, согласно порядку продажи публикация сообщения о продаже имущества осуществляется на ЕФРСБ, в сети Интернет на сайте «Авито», а также - путем рассылки предложений потенциальным покупателям. 

Все возможные претенденты на участие в торгах могли приобрести и ознакомиться с имуществом на протяжении длительного периода процедуры банкротства должника, за весь период торгов (первых, повторных, двух публичных предложении) на счет должника не поступило ни одного задатка, подача заявки без денежного обеспечения не является реальным намерением приобрести имущество. 

В силу статьи 2 Закона о банкротстве конкурсное производство - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, продажа имущества должна следовать цели конкурсного производства. 

Такой способ продажи как заключение прямого договора в данном конкретном случае отвечал интересам кредиторов и процедуре банкротства должника, так как с учетом формирования цены реестр требований кредиторов погашен в полном объеме, конкурсные кредиторы получили денежные средства наиболее быстрым и менее затратным способом. 

Победителем определялось лицо, которое не предлагало наибольшую стоимость.

Согласно Порядку продажи имущества ООО "РОСТ-2005" по прямым договорам купли-продажи победителем признается претендент первым предложившим цену не ниже установленной на определенном этапе. 

При этом стоимость имущества была сформирована с учетом всех требований кредиторов, включенных в реестр на момент утверждения Положения, так в третью очередь реестра требований кредиторов должника были включены требования кредиторов на общую сумму 7 060 638 рублей, за реестром было учтено требование администрация городского округа Красногорск Московской области в размере 587 364,13 руб. (основной долг), в размере 11 493,60 руб.(пени). 

16.06.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 5105958 ("Иное сообщение"), в котором конкурсный управляющий ФИО3 уведомил о проведении торгов по реализации недвижимого имущества должника по прямым договорам купли-продажи. 

В этот же день 16.06.2020 на адрес конкурсного управляющего torgi_rost-2005@mail.ru поступила заявка от ООО «Пионер Финанс» с ценой 11 100 000 (одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек. 

17.06.2020 на адрес конкурсного управляющего torgi_rost-2005@mail.ru поступила заявка от ООО «Рыков групп» с ценой 12 000 000 (Двенадцать миллионов) рублей 00 копеек. 

Так как, победителем торгов был признан ООО «Пионер Финанс» с ценой 11 100 000 (Одиннадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек, с о ООО «Пионер Финанс» заключен договор купли-продажи (сообщение ЕФРСБ № 5200340 от 10.07.2020 года). 

Спорный объект имущества был продан ООО «Пионер Финанс», который в данном случае является добросовестным приобретателем. Доказательств недобросовестности в материалах дела не имеется. 31.08.2020 года в Росреестре было зарегистрировано право собственности за ООО «Пионер Финанс». 

Денежные средства от заключения договора купли продажи позволили погасить требования кредиторов, включенных в третью очередь реестра на 100 %, а также требование администрации, которое было включено за реестр. 

Единственным непогашенным требованием является зареестровое требование ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ», которое на момент утверждения Положения о реализации имущества, а также его реализации и распределения денежных средств, не было подано для включения в реестр требований кредиторов, а было включено за реестр только определением суда от 01.10.2020. 

Согласно протоколу, на который указывает податель жалобы, заявка на участие в торгах и прилагаемые к ней документы, не соответствуют требованиям законодательства и сообщению о торгах, поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов. 

Начальная цена имущества составляла 11,1 млн. руб., при этом цена отсечения на несостоявшихся торгах в электронной форме составляла 29,7 млн. и непонятен экономический смысл резкого снижения начальной цены реализации. 

Единственным активом должника являлось офисное здание, назначение: объект незавершенного строительства. 

Данный объект является недостроем, начиная с 2012 года, ООО "РОСТ-2005 приобрело это имущество на торгах в 2015 году с целью дальнейшей перепродажи. Собственники должника на протяжении трех лет пытались привлечь инвесторов или продать объект незавершенного строительства. 

Все требования, включенные в реестр кредиторов основаны на Договорах займа, которые заключались с кредиторами с целью дальнейшей оплаты арендных платежей за землю, на которой располагалось офисное здание. 

В настоящий момент, данное здание находится в плохом состоянии, так как долгое время на территории не проводились должные организационные и технические мероприятия, консервация объекта отсутствовала, технические документы на здания устарели, на протяжении более 7 лет они не обновлялись. 

В связи с продолжительным периодом проведения торгов, ростом текущей задолженности перед администрацией (арендная плата за земельный участок, на котором стоит принадлежавшее должнику здание, составляет 450 тысяч рублей в квартал), собранием кредиторов была утверждена начальная цена, с учетом реестра требований кредиторов и задолженности перед администрацией (как текущей, так и «зареестровой»), без погашения которой администрация не давала согласие на переоформление прав аренды на землю. 

Кредиторы преследовали цель скорейшего удовлетворения своих требований, в результате реализации имущества их требования были удовлетворены. 

Податель жалобы считает, что в случае признания торгов недействительными, проведение повторных торгов приведет к реализации имущества по более высокой цене и кредиторы смогут удовлетворить свои требования. 

По состоянию на дату рассмотрения жалобы, реестр кредиторов погашен в полном объеме. Единственным непогашенным требованием является «зареестровое требование» ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ», которое на момент реализации имущества не было подано в арбитражный суд. 

Признание торгов недействительными и применение последствий недействительности договора купли-продажи увеличит текущие расходы конкурсного производства. 

Признание торгов недействительными и применение последствий недействительности договора купли-продажи не гарантирует ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» проведение новых торгов, так как кредиторы могут принять решение об отступном, а заявитель не имеет права голоса на собрании кредиторов. 

Как верно отмечено судом первой инстанции, ранее ООО «Рыков групп» также обращалось в суд с заявлением о признании недействительными итогов проведения торгов от 16.06.2020 по реализации имущества ООО «РОСТ-2005» и договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов. Вступившим в законную силу определением суда от 08.10.2020, в удовлетворении заявления отказано. 

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2020 по делу № А40-175273/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО Гостиничный комплекс «Отель Кавказ» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                  М.С. Сафронова

 

Судьи:                                                                                                          О.И. Шведко

 

ФИО5