АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-6247/2019

07 июня 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная  часть решения оглашена 05 июня 2019 года. 

Полный  текст решения изготовлен 07 июня 2019 года. 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  заявление ООО Специализированный застройщик Компания «Кронверк»,  

заинтересованное лицо: УФАС по Саратовской области, 

об отмене постановления № 91-18/ов-ш от 31.01.2019 г.

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 25.09.2018г.

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019г.

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО Специализированный застройщик Компания «Кронверк» с вышеуказанным заявлением. 

Заявитель требования поддержал.

УФАС по Саратовской области возражает в отношении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, также возражает в отношении снижения штрафных санкций. 

Суд рассматривает дело по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам по правилам главы 25 АПК РФ.  

Как установлено материалами дела, 31.01.2019г. Управлением ФАС по Саратовской области  вынесено постановление об административном правонарушении № 91-18/ов-ш к ООО Компания «Кронверк» применена мера административной ответственности, предусмотренная ч. 4 ст. 14.32. КоАП РФ, в виде  административного штрафа в размере 6060120 руб.

Заявитель просит в судебном порядке, в т.ч. изменить постановление о наложении штрафа по делу об административном правонарушении № 91-18/ов-ш от 31.01.2019г. в части размера штрафа, просит учесть возможность снижения штрафных санкций. 

Административный орган считает доводы заявителя необоснованными и в удовлетворении заявленных требований просит отказать. По мнению административного органа, общество не выполнило свои обязательства в соответствии с законом и должно понести административное наказание. 

Заслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

         Согласно п. 7 ст. 210 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Административным органом установлено следующее. 

Решением Саратовского УФАС России по делу о нарушении антимонопольного законодательства №14-57/ов от 18.05.2018 администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ООО «Строительная Компания «Кронверк» были признаны нарушившими пункт 4 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129, представленному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, разрешенным использованием указанного земельного участка на 27.03.2013 являлось «для строительства автосалона».

21.03.2013 Администрацией было вынесено постановление № 1612, согласно которому ООО «Эверест» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 64:50:021508:129, площадью 10 000 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование – «для строительства автосалона» с местоположением: 

<

...>

26.03.2013 между Комитетом и ООО «Эверест» был заключен договор аренды земельного участка № 10797/1 (далее – договор № 10797/1), предметом которого выступило право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 64:50:021508:129, расположенный по адресу: 

<

...> п. 1.1 договора № 10797/1). 

Срок аренды указанного земельного участка, согласно п. 1.7 договора № 10797/1, с 21.03.2013 по 20.03.2018.

Согласно п. 1.4 договора № 10797/1 земельный участок предоставляется для использования «для строительства автосалона».

Арендная плата по договору № 10797/1 была установлена в размере 104 629 руб. в квартал; за период с 21.03.2013 по 25.03.2013 арендная плата равнялась 5 733 руб. 10 коп.

При этом, в силу п. 3.1.1 договора № 10797/1, арендодатель (Комитет) имеет право требовать соблюдения арендатором (ООО «Эверест») условий настоящего договора, в т.ч. использования земельного участка в строгом соответствии с его назначением, разрешенным использованием и категорией земель, указанными в п. 1.1 – 1.2 договора.

Согласно п. 3.3.1 договора № 10797/1, арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором. 

В соответствии с п. 3.3.2. договора № 10797/1, арендатор (ООО «Эверест») имеет право только с предварительного письменного согласия арендодателя (Комитета) передать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока настоящего договора, в том числе передать право аренды земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.  

Согласно п. 3.4.2 и п. 3.4.4 договора № 10797/1, арендатор (ООО «Эверест») обязан, приступить к использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием с момента подписания акта приема передачи земельного участка; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

При этом, в силу п. 6.4.1 договора № 10797/1, настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя (Комитета) при существенном нарушении арендатором (ООО «Эверест») условий договора, в т.ч. при использовании земельного участка с нарушением его целевого назначения, принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

Кроме того, согласно п. 4.2 договора № 10797/1 за нарушение обязательства, предусмотренных п. 1.9, 3.3.2, 3.3.3, 3.4.4-3.4.13 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 15% от суммы годовой арендной платы, установленной                 п. 2.1 договора. 

Таким образом, в соответствии с условиями договора № 10797/1 земельный участок с кадастровым номером 64:50:021508:129 предполагалось использовать в соответствии с видом его разрешенного использования («для строительства автосалона»). Возможность изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка условиями договора № 10797/1 не предусмотрено. 

15.06.2016 ООО «Эверест» в адрес Комитета было направлено письмо (исх. № 19 от 15.06.2016), согласно которому Общество в соответствии с п. 3.3.2 договора № 10797/1 просит согласия Комитета на передачу своих прав и обязанностей по данному договору       ООО «Строительная Компания «Кронверк».

17.06.2016 Комитет принял решение (исх. № 01-09/5382) дать согласие                          ООО «Эверест» на передачу прав и обязанностей по договору № 10797/1 в пределах срока действия указанного договора. 

22.06.2016 ООО «Эверест» заключило с ООО «Строительная Компания «Кронверк» договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ООО «Строительная Компания «Кронверк» приняло на себя права и обязанности по договору № 10797/1. Уступка прав и обязанностей по настоящему договору являлась возмездной и составила 10 000 руб. 

Согласно п. 3 договора замены стороны в обязательстве, ООО «Строительная Компания «Кронверк» не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления.

При этом, у ООО «Строительная Компания «Кронверк» возражений относительно условий договора № 10797/1 о целевом использовании земельного участка при заключении вышеуказанного договора замены стороны в обязательства не возникло.

В соответствии с платежным поручением № 2246 от 21.06.2016, ООО «Строительная Компания «Кронверк» перечислила на счет ООО «Эверест» 10 000 рублей за уступку прав и обязанностей по договору замены стороны в обязательстве.

23.06.2016 ООО «Строительная Компания «Кронверк» обратилась в адрес комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129 на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В соответствии с информацией, представленной Комитетом (исх. № 01-09/8241 от 29.09.2017), письмом от 23.03.2015 № 75/02-03 получено заключение комитета правового обеспечения Администрации, где разъясняется, что Администрация не вправе ограничивать физических или юридических лиц в правах, предусмотренных ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

27.06.2016 Администрация подала в филиал ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129. Согласно декларации о выбранном виде разрешенного использования земельного участка, являющейся приложением к указанному заявлению, выбранный вид разрешенного использования земельного участка - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

08.07.2016 ООО «Строительная Компания «Кронверк» обратилась в Комитет с заявлением о внесении изменений в договор № 10797/1 на основании кадастровой выписки                                 № 64/201/2016-455652 от 01.07.2016.

В соответствии с пояснениями ООО «Строительная Компания «Кронверк» (исх. от 05.10.2017) заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129 было подано в целях осуществления строительства в рамках государственной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Результатом рассмотрения указанного заявления, согласно пояснениям ООО «Строительная Компания «Кронверк», стало заключение 18.07.2016 дополнительного соглашения к договору  № 10797/1.

15.07.2016 ООО «Строительная Компания «Кронверк» заключило с Комитетом дополнительное соглашение к договору № 10797/1, в соответствии с которым арендатором по договору  № 10797/1 стало ООО Компания «Кронверк».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке № 64/201/2016-455652 от 01.07.2016, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129 изменилось на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

18.07.2016 ООО «Строительная Компания «Кронверк» заключило с Комитетом дополнительное соглашение к договору № 10797/1, в соответствии с которым был изменен п. 1.4 договора № 10797/1 – земельный участок предоставляется для использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», а также был изменен размер арендной платы на 7 242 руб. 90 коп.в квартал. 

Также указанным соглашением от 18.07.2016 были изменены п. 2.1 и п. 2.2 договора № 10797/1 в части изменения размера арендной платы и порядка ее расчетов.

При этом, информация о том, что вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка был изменен в государственном кадастре недвижимости на разрешенное использование «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», была направлена Администрацией в адрес ООО «Строительная Компания «Кронверк» только 21.07.2016 (исх. № 01-10/6623).

22.05.2017 постановлением Администрации № 2290 была утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в отношении следующих земельных участков: 

- земельного участка с условным № 64:50:021503:129:ЗУ1 площадью  6253 кв.м.; 

- земельного участка с условным № 64:50:021503:129:ЗУ2 площадью   1600 кв.м.; 

- земельного участка с условным № 64:50:021503:129:ЗУ3 площадью    321 кв.м.; 

- земельного участка с условным № 64:50:021503:129:ЗУ4 площадью    1683 кв.м.,

из земель населенных пунктов с местоположением: 

<

...> образуемых из земельного участка с кадастровым номером 64:50:021503:129, местоположением: 

<

...> в границах территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2) для использования в целях: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Согласно пояснениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (исх. от 30.10.2017), 05.06.2017 на основании заявления ООО «Строительная Компания «Кронверк» в соответствии с постановлением Администрации от 22.05.2017 № 2290 был осуществлен государственный кадастровый учет 4 земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 64:50:021503:129.

13.07.2017 договор № 10797/1 был расторгнут.

При этом, в соответствии с информацией, представленной ООО «Строительная Компания «Кронверк»  (исх. от 08.11.2017), 14.06.2017 Комитетом с ООО «Строительная Компания «Кронверк»  были заключены 5 договоров аренды земельных участков, заключаемых без проведения торгов   (№ 12354/1, № 12353/1, № 12350/1, № 12351/1 и № 12352/1). Предметами указанных договоров выступило предоставление ООО «Строительная Компания «Кронверк» в аренду следующих земельных участков: 

- земельный участок с кадастровым № 64:50:021508:129, площадью 143 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым № 64:50:021508:858, площадью  1600 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым № 64:50:021508:855, площадью 6253 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым № 64:50:021508:857, площадью  321 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым № 64:50:021508:856, площадью   1683 кв.м.

Вышеперечисленные договора аренды были заключены без проведения торгов на основании пп. 5 п. 2 ст. 39.6, пп. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно информации, представленной ООО «Строительная Компания «Кронверк» (исх. от 08.11.2017), 02.08.2016 Администрацией в адрес ООО «Строительная Компания «Кронверк» было выдано разрешение на строительство № 64-RU64538109-75-2016: наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией: многоэтажные жилые дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, прос. Химиков, жилой дом № 4. Объект капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией: участок, площадью 1600 кв.м.

20.07.2017 Администрацией в адрес ООО «Строительная Компания «Кронверк» было выдано разрешение № 64-RU64538109-25-2017 на ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, прос. Химиков, жилой дом № 4.

Также 02.08.2016 Администрацией в адрес ООО «Строительная Компания «Кронверк» было выдано разрешение на строительство № 64-RU64538109-74-2016: наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией: многоэтажные жилые дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, прос. Химиков, жилой дом № 2. Объект капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией: участок, площадью 6253 кв.м.

20.07.2017 Администрацией в адрес ООО «Строительная Компания «Кронверк» было выдано разрешение № 64-RU64538109-26-2017 на ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, прос. Химиков, жилой дом № 2.

Также ООО «Строительная Компания «Кронверк» были представлены муниципальные контракты (№ 53, № 52, № 87, № 50, № 51, № 85, № 55, № 53) участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с последующей передачей жилых помещений (квартир) в собственной Энгельсского муниципального района для переселения жителей из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке непригодными для проживания от 02.09.2016, заключенных ООО Компания «Кронверк» с МКУ «Энгельсская недвижимость». Наименования строящихся объектов, согласно указанным муниципальным контрактам: многоэтажные жилы дома по адресу: 

<

...> и многоэтажные жилы дома по адресу: 

<

...>. 

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов указаны в ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, при этом перечень данных случаев является закрытым. 

Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может быть приобретен исключительно на торгах, за исключением случаев, указанных в ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Для объектов жилищного строительства ЗК РФ не предусмотрено предоставление земельного участка без проведения торгов (за исключением случаев, указанных в ч. 2                ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем, получение земельного участка в соответствии без проведения торгов с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды не соответствует действующему законодательству.

Приобретение прав на земельный участок в ином порядке (путем подписания дополнительных соглашений, изменяющих цель предоставления участка, вид разрешенного использования) законодательством не предусмотрено.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из   ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется              гл. 29 ГК Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования изменить его и использовать по своему усмотрению. 

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением междухозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

В соответствии с п. 18 ст. 4 Закона о защите конкуренции соглашение - договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме.

Из статьи 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленного в ней запрета является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО «Строительная Компания «Кронверк» было поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельных участках, находящихся в  муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

Изменение условий договора аренды в указанной части без проведения аукциона противоречит положениям ст. 615 ГК РФ, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, является, по сути, схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке или земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня эти средства недополучает.

В силу ч. 2 ст. 11 ЗК РФ предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 24 Устава Энгельсского муниципального района, принятого на референдуме 22.12.1996, Администрация наделена, в том числе, следующими полномочиями по решению вопросов местного значения: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности Энгельсского муниципального района, в порядке, определенном решениями Собрания депутатов Энгельсского муниципального района.

В силу п. 2.1 Положения о Комитете, являющегося приложением № 2 к решению Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 22.12.2016 № 89/08-05, основными задачами Комитета являются, в том числе обеспечение эффективного управления, распоряжения муниципальным имуществом и его рационального использования; осуществление контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, а также переданного в установленном порядке другим лицам (в аренду, безвозмездное пользование, залог, доверительное управление) или внесенного в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; координация деятельности органов администрации Энгельсского муниципального района, муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, организация взаимодействия по указанным вопросам с соответствующими территориальными подразделениями федеральных органов и органов государственной власти Саратовской области.

Администрация и Комитет являются органами, которые в силу возложенных на них полномочий, обязаны правильно применять и соблюдать действующее законодательство. 

Несмотря на наличие, законодательно установленных полномочий по распоряжению земельными участками, обязанности по соблюдению законов, а также наличие прав, предоставленных договором № 10797/1, Администрация и Комитет не предприняли никаких мер по устранению нарушений земельного законодательства. 

Более того, своими действиями по выдаче ООО «Строительная Компания «Кронверк» разрешений на строительство многоквартирных жилых домом Администрация продолжала нарушать действующее законодательство. 

Приняв на себя права и обязанности по договору № 10797/1, ООО «Строительная Компания «Кронверк»  как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с определенным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

ООО «Строительная Компания «Кронверк» как арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию, как собственника земельного участка, а также Комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. 

В свою очередь у Администрации и Комитета отсутствуют обязанности изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, при условии того, что предоставление земельного участка с новым видом разрешенного использования может осуществляться только путем проведения торгов.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 308-КГ16-10527; Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13. 

В данном случае товарным рынком, на котором присутствуют признаки нарушения антимонопольного законодательства, является рынок жилищного строительства. 

В рамках рассмотрения дела № 14-57/ов Комиссией Саратовского УФАС России был проведен анализ состояния конкуренции в необходимом объеме, в результате которого было установлено, что рынок жилищного строительства является конкурентным.

Так, в соответствии с письмом Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Саратовской области (исх. № ОР-66-12/574-ТС от 08.09.2017) на 01.01.2015 на территории Саратовской области имелось 2122 организации, заявивших при государственной регистрации в качестве основного вида деятельности выполнение работ по строительству зданий и 7658 организаций, заявивших при государственной регистрации указанный вид деятельности в качестве неосновного. По состоянию на 01.01.2016 на территории Саратовской области организаций, заявивших при государственной регистрации в качестве основного вида деятельности выполнение работ по строительству зданий, было 1999 и 7988 организаций, заявивших при государственной регистрации указанный вид деятельности в качестве неосновного.

Временным интервалом анализа состояния конкуренции явился следующий интервал – с 08.07.2016 по 13.02.2018.

Географическими границами исследуемого рынка явились границы Саратовской области.

Продуктовыми границами исследуемого рынка явились работы по жилищному строительству. 

Учитывая изложенное, УФАС правомерно пришел к выводу, что:

- действия Администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129 с вида «для строительства автосалона» на вид «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (обращение с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в филиал ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области), по утверждению постановлением № 2290 от 22.05.2017 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также по выдаче  ООО Компания «Кронверк» разрешений на строительство многоквартирных жилых домов;

- действия Комитета по заключению с ООО Компания «Кронверк» дополнительного соглашения к договору № 10797/1 от 18.07.2016, в соответствии с которым в договоре № 10797/1 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129;

- действия ООО «Строительная Компания «Кронверк» по обращению в адрес Администрации с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:50:021508:129, по обращению в адрес Комитета с заявлением о внесении изменений в договор № 10797/1 в части изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка, а также по осуществлению строительства многоэтажных жилых домов на территории данного земельного участка;

не были самостоятельными или случайными, а являлись следствием заключения и участия в антиконкурентном соглашении, направленном на фактическом предоставлении   ООО Компания «Кронверк» земельного участка для строительства многоквартирного дома в нарушение требований действующего законодательства без проведения торгов, что привело к ограничению конкуренции, а в частности к ограничению доступа хозяйствующих субъектов на товарный рынок жилищного строительства.

Указанные обстоятельства фактически позволили ООО «Строительная Компания «Кронверк» получить в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 10 000 кв.м. с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», заплатив ООО «Эверест» за передачу прав и обязанностей по договору № 10797/1 10 000 рублей. 

Факт нарушения ООО «Строительная Компания «Кронверк» п.4 ст.16 Закона о защите конкуренции установлен решением Саратовского УФАС России №14-57/ов от 18.05.2018.

В соответствии с ч. 4 ст. 14.32 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ заключение хозяйствующим субъектом недопустимого в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации соглашения либо участие в нем, за исключением случаев, предусмотренных частями 1 - 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей;на юридических лиц - от одной сотой до пяти сотых размера суммы выручки правонарушителя от реализации товара (работы, услуги), на рынке которого совершено административное правонарушение, либо размера суммы расходов правонарушителя на приобретение товара (работы, услуги), на рынке которого совершено административное правонарушение, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если сумма выручки правонарушителя от реализации товара (работы, услуги), на рынкекоторого совершено административное правонарушение, либо сумма расходов правонарушителя на приобретение товара (работы, услуги), на рынке которого совершено административное правонарушение, превышает 75 процентов совокупного размера суммы выручки правонарушителя от реализации всех товаров (работ, услуг) или административное правонарушение совершено на рынке товаров (работ, услуг), реализация которых осуществляется по регулируемым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам (тарифам), - от двух тысячных до двух сотых размера суммы выручки правонарушителя от реализации товара (работы, услуги), на рынке которого совершено административное правонарушение, но не менее пятидесяти тысяч рублей.

Таким образом, в данном конкретном случае ООО «Строительная Компания «Кронверк» заключив устное соглашение, заключение и участие в котором привели к ограничению конкуренции, а в частности к ограничению доступа хозяйствующих субъектов на товарный рынок жилищного строительства, совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 4 ст. 14.32 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Установлено, что ООО «Строительная Компания «Кронверк» совершало действия, направленные на заключение и участие в антиконкурентном соглашении в период с  22.06.2016 по 18.07.2016 года.

Датой выявления нарушения является дата возбуждения дела о нарушении антимонопольного законодательства – 21.09.2017.

Обстоятельств, исключающих производство по делу об административном правонарушении, предусмотренных статьей 24.5 КоАП РФ, не установлено.

Согласно п. 4 примечания к статье 14.31 КоАП РФ за совершение административного правонарушения, предусмотренного 14.32 КоАП РФ, при отсутствии обстоятельств, смягчающих и отягчающих административную ответственность, административный штраф налагается на юридическое лицо в размере суммы минимального размера административного штрафа, предусмотренного за совершение данного административного правонарушения, и половины разности максимального размера административного штрафа, предусмотренного за совершение данного административного правонарушения, и минимального размера административного штрафа, предусмотренного за совершение данного административного правонарушения. 

По данным, представленным ООО Компания «Кронверк»:

- совокупная сумма выручки за 2016 год составила 649 478 рублей 00 копеек.

- сумма выручки от реализации товара (работы, услуги) в 2016 году на рынке жилищного строительства составила 550 920 тыс. руб. 00 коп.

В данном случае сумма выручки от реализации товара (550 920 тыс.) превышает 75 процентов от совокупной суммы выручки (649 478 тыс.).

С учетом п.4 примечания к статье 14.31 КоАП РФ сумма штрафа для ООО Компания «Кронверк»  составляет 6 060 120 руб. 00 копеек.

Рассмотрев спор и доводы заявителя, суд в данном случае считает, что событие правонарушения полностью подтверждено Административным органом. 

Возможность снижения размера штрафа ниже низшего предела рассматривается судом в каждом конкретном случае индивидуально. 

В данном случае, с учетом всех заявленных доводов, вмененного события правонарушения, суд не усматривает возможность для снижения размера штрафа, установленного для юридических лиц. 

Наличие обстоятельств для снижения штрафных санкций устанавливается в каждом конкретном деле. 

Возможность снижения штрафных санкций является правом, но не обязанностью суда. 

В данном случае суд не установил таких обстоятельств. Исключительных обстоятельств не установлено судом. 

Основания для применения положений постановления Конституционного суда Российской Федерации № 4-П от 25.02.2014 г. и части 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ о снижении размера административного штрафа за совершенное правонарушение не приведены заявителем и не установлены судом. 

Довод заявителя о значительности суммы штрафа, о том, что общество является одним из застройщиков на территории Саратовской области и все иные приведенные в ходе судебного разбирательства доводы, судом рассмотрены, но не принимаются в качестве обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера штрафа. 

В данном случае основания для снижения размера штрафа отсутствуют.   

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО Специализированный застройщик компания «Кронверк» требований отказать. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

Судья                                                                            Ю.П. Огнищева