АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                 Дело №А65-10216/2020 

 

Дата принятия решения – 29 апреля 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 28 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Русаль»; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недостоверным  отчета независимого оценщика №322 – 18 – ОТ от 17.12.2018г., при участии третьих лиц - Общество  с ограниченной ответственностью  «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», г.Таганрог (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Общество с ограниченной ответственностью  «Интер-Маркет», г.Йошкар-Ола (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием:

от истца – не явился, извещён,

от ответчика – не явился, извещён,

от третьих лиц – не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Русаль» (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - ответчик) о признании недостоверным  отчета независимого оценщика №322 – 18 – ОТ от 17.12.2018г.

В судебное заседание 29.07.2020г. от истца поступила копия спорного отчёта№322-18-ОТ от 17.12.2018г., составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», г.Таганрог (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлёк данное лицо к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований. 

Кроме того, также третьим лицом суд привлек Общество с ограниченной ответственностью «Интер-Маркет», г.Йошкар-Ола (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – лицо, составлявшее отчёт №140Ш/07-19 по заказу истца. 

Истец представил письменное ходатайство о назначении экспертизы с гарантией её оплаты.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2020г. производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2021г. производство по делу возобновлено.

В судебное заседание 28.04.2021г. от истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью ознакомления с результатами экспертизы по системе онлайн-ознакомления, а также для уточнения исковых требований.

Судом неоднократно в электронном виде было сообщено истцу о невозможности онлайн-ознакомления ввиду отсутствия технической  возможности, а также был дан письменный ответ об отсутствии оснований для сообщения результатов экспертизы по телефону. Между тем,  истец так и не предпринял попыток очного ознакомления с делом и уточнения требований.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для отложения рассмотрения дела, принимая во внимание срок нахождения его в производстве суда.

Исследовав представленные документы, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец с 05.06.2015 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа, подвала №1-3, общей площадью 45,4 кв.м., расположенных  по адресу: 

<

...>.

Истец обратился к ответчику 10.10.2018г. с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д.68).

Ответчик в письме от 28.12.2018г.  предложил истцу заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, указав цену  объекта -  3181200 рублей, согласно Отчёту №322-18-ОТ от 17.12.2018г., составленному Обществом с ограниченной ответственностью  «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений,  обратился к ответчику о реализации помещения по цене 2459600 рублей, определенной  на основании отчета №140Ш, составленного ООО «Интер-Маркет» по заказу истца.

Ответчик в письме №1457 от 10.07.2019 отказал истцу в реализации  права выкупа  нежилого помещения  по предложенной истцом цене.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи,  истец  обратился   в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Поскольку в материалах дела  представлено  два отчета  по рыночной стоимости  спорного  объекта недвижимости, выполненных по заказу истца и ответчика,  определением суда  по ходатайству истца  в рамках дела назначена судебная экспертиза   по следующим вопросам:

- Соответствуют ли отчет №322-18-ОТ от 17.12.2018г. о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

- Достоверен ли результат оценки, указанный в отчете №322-18-ОТ от 17.12.2018г. выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки"?

- Соответствует ли стоимость оценки арендной платы, указанная в отчете №322-18-ОТ от 17.12.2018г. выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", рыночной стоимости на дату составления указанных отчетов?

После корректировки вопросов, проведенной по ходатайству эксперта, 2 и 3 вопросы были объединены судом в следующей формулировке: Правильно ли определена в отчёте №332-18-ОТ рыночная стоимость объекта оценки, и какова его действительная рыночная стоимость на дату составления указанного отчёта (17.12.2018г.).

Согласно заключению эксперта, Отчёт №322-18-ОТ от 17.12.2018г., составленный Обществом с ограниченной ответственностью  «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», г.Таганрог не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Федерального закона «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки в отчёте №322-18-ОТ от 17.12.2018г. определена не верно, обоснованная стоимость имущества составила 2517251 руб.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется, возражений относительно заключения в рамках судебной экспертизы ни одним лицом, участвующим в деле, не заявлено. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что   заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой, выводы судебной экспертизы не опровергают выводов, сделанных в заключении №140Ш/07-19, составленном по заказу истца,   суд  пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании отчёта, предложенного ответчиком в качестве основы определения цены выкупаемого имущества, недостоверным.

Довод третьего лица об утрате актуальности определенной заключением стоимости после 28.06.2019г., судом не принимается, поскольку для определения достоверности или недостоверности отчёта, соответствия его требованиям и нормам, установленным законом, не имеет значения срок. В данном случае правовая заинтересованность истца заключается в определении правомерности предложения ему ответчиком указанной последним цены выкупа недвижимости. Поскольку судом установлено несоответствие отчёта установленным требованиям, следовательно, предложение выкупа имущества по указанной в нём цене является необоснованным.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать  недостоверным Отчёт №322-18-ОТ от 17.12.2018г., составленный Обществом с ограниченной ответственностью  «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», г.Таганрог (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по заданию Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Русаль»; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине, 50000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Выплатить Обществу с ограниченной ответственностью  «Юридическое агентство «ЮНЭКС» с депозитного счёта 50000 руб. за производство экспертизы, согласно счёту №19 от 29.03.2021г.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Русаль»; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счёта суда излишне оплаченную сумму 5000 руб. за производство экспертизы.

Обществу с ограниченной ответственностью «Русаль»; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – в течение 5 дней сообщить суду реквизиты для возврата денежных средств с депозитного счёта суда.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            А.Г. Савельева