АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41111/21

10 февраля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   03 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            10 февраля 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального бюджетного учреждения "Новочеркасская служба эксплуатации" ИНН 

<

***> ОГРН   

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 29.10.2021;

от ответчика: ИП ФИО2 по паспорту, представитель ФИО4 по доверенности от 22.12.2021.

установил:

муниципальное бюджетное учреждение "Новочеркасская служба эксплуатации" (далее - истец, учреждение) обратилась в суд с требованием к индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (далее- ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды №1112 от 11.12.2017.

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал на основании доводов изложенных в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности №1112 от 11.12.2017, предметом которого является аренда нежилого помещения, общей площадью 86 кв.м. (комнаты №№ 16-23 на поэтажном плане), расположенное на первом этаже двух этажного жилого дома литер «А», по адресу: ул. Московская, д. 15/96 и целью использования под аптеку.

Срок действия договора установлен с 11 декабря 2017 г. по 10 декабря 2022 г. (п. 2.1 договора).

Согласно п. 5.1.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере 87 816, 67 руб. ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

В п. 6.3 договора указано, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме в совокупности более чем за два месяца.

Как указывает истец, арендатор систематически производил оплату арендных платежей с нарушением сроков оплаты, а именно:

оплата арендной платы за декабрь 2020г. просрочена на 26 дней;

оплата арендной платы за январь 2021г. просрочена на 13 дней;

оплата арендной платы за февраль 2021г. просрочена на 4 дня;

оплата арендной платы за март 2021г. просрочена на 1 день;

оплата арендной платы за июль 2021г. просрочена на 35 дней;

оплата арендной платы за август 2020г. просрочена на 5 дней.

В адрес ответчика 24 августа 2021 года направлена претензия №262 с требование об оплате задолженности в размере 175 633,34 рублей, а также  предупреждением о возможном расторжении договора по инициативе арендодателя.

Арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 20 октября 2021 о расторжении  спорного договора аренды.

Ссылаясь на систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В п. 6.3 договора указано, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме в совокупности более чем за два месяца.

При этом в соответствии с пунктом 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Ответчик полагает, что не имеется оснований для расторжения договора с ним.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что согласно сложившимся межу сторонами взаимоотношениям оплата арендных платежей производилась ответчиком после выставления счетов арендодателем, которые выставлялись последним зачастую после истечения срока оплаты, предусмотренного договором. Кроме того, ответчик ссылается на незначительное отклонение от графика платежей.

В данном случае суд считает необходимым указать, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Невнесение арендных платежей в течение более двух периодов подряд является существенным нарушением договора аренды и требований закона, однако данное нарушение добровольно устранено ответчиком в разумный срок.

В данном случае, судом учтено, что на момент обращения в суд задолженность по арендным платежам у ответчика отсутствует, что сторонами не оспаривается.

При этом, претензия с требованием об оплате задолженности в размере 175  633,34 рубля, а также  предупреждением о возможном расторжении договора по инициативе арендодателя, получена ответчиком 30.08.2021 согласно представленному истцом отчету об отслеживании почтовой корреспонденции.

Указанная задолженность оплачена ответчиком платежным поручением №16 от 30.08.2021, то есть нарушение устранено незамедлительно. Кроме того, 01.11.2021 ответчиком получена претензия об уплате пени, требование исполнено ответчиком 03.11.2021, т.е. в разумный срок.

Суд при вынесении решения также учитывает, что по предыдущим периодам просрочка не является значительной. При этом доказательств того, что платежи за каждый период производились ответчиком исключительно после предъявления соответствующего требования арендодателем в материалах дела отсутствует.

Поскольку задолженность по арендным платежам на момент обращения в суд у ответчика отсутствует, что не оспаривается истцом, доказательств допущения арендатором иных существенных нарушений договора аренды не имеется, суд приходит к выводу об отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

В данном конкретном случае, суд приходит к выводу о том, что такая мера ответственности как прекращение договорных обязательств не соразмерна нарушению обязательства.

Расторжение договора аренды, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному, в случае когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

В данном случае в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчика.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 № 15АП-15231/2020 по делу № А32-25783/2020, постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019 № 14АП-5425/2019 по делу № А52-62/2019.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Фаргиева А. И.