ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2631/2024

г. Челябинск

22 мая 2024 года

Дело № А07-17755/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой М.В.,

судей Забутыриной Л.В., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Слепенко Ю.А.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу №А07-17755/2020 об удовлетворении заявления о намерении приобрести объект незавершенного строительства.

В судебном заседании, в том числе посредством использования системы веб-конференции, приняли участие представители:

ФИО1 - ФИО2 (паспорт, доверенность от 04.03.2024 сроком на 6 месяцев), ФИО3 (паспорт, доверенность от 27.11.2023 года сроком на 6 месяцев);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Глобал» - ФИО4 (паспорт, доверенность от 26.10.2023 года сроком по 31.12.2024);

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Сигма» - ФИО5 (паспорт).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2020 по заявлению кредитора ФИО6 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – общество «Сигма», должник, застройщик).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2022 в порядке процессуального правопреемства произведена замена кредитора ФИО6 на новых кредиторов (заявителей по делу) ФИО7 и ФИО8 в деле №07-17755/2020 о признании общества «Сигма» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2023 общество «Сигма» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

При рассмотрении дела о банкротстве ООО «Сигма» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - банкротство застройщика. Сообщение конкурсного управляющего о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №80 от 06.05.2023.

ООО «Специализированный застройщик «Глобал» (далее – ООО «СГ «Глобал», новый застройщик) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о намерении стать приобретателем прав и обязанностей ООО «Сигма» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050339:3488, площадью 5528 кв.м., с расположенным на нем объектом незавершенного строительством с кадастровым номером 02:55:050339:2706, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, площадь застройки 3660,60 кв.м, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее –АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-17755/2020 заявление ООО «СЗ «Глобал» удовлетворено, новому застройщику переданы права и обязательства ООО «Сигма», право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:3488, площадью 5528 кв.м., с расположенным на нем объектом незавершенного строительством с кадастровым номером 02:55:050339:2706, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, площадь застройки 3660,60 кв.м., а также права на проектную и техническую документацию со всеми внесенными в нее изменениями. Суд определил обязать ООО «Специализированный застройщик «Глобал» перечислить на специальный счет должника денежные средства в размере 28 472 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным определением, учредитель должника ФИО1 обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом результатов экспертизы.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что отчетом №459-23 от 12.10.2023, положенным в основу обжалуемого судебного акта, установлена только рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в размере 33 212 000 руб. При этом оценщиком расчет стоимости объекта произвольно произведен исходя из степени готовности объекта 4,17%, что, по мнению заявителя, привело к занижению стоимости объекта в пять раз. Вместе с тем, иной объем строительной готовности объекта подтвержден не только выпиской из ЕГРН, но и решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2018 по делу № А07-25072/2016, в соответствии с которым суд пришел к выводу о степени готовности объекта незавершенного строительства в размере 21% от общего объема работ стоимостью 171 079 220 руб. Кроме того, из представленной выписки из ЕГРП на 16.03.2017 и технического плана по состоянию на 16.12.2016 следует, что на момент составления технического плана степень готовности объекта 21%, общая площадь застройки 3 660,6 кв.м (т. 3 л.д. 57-73).

Апеллянт считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворение заявленного ФИО1 ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Демский район, ул. Дагестанская, земельный участок 10, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объект незавершенного строительства (общественно-деловой центр с подземной автостоянкой строительной готовностью 21%, инженерные сети, объекты благоустройства и т.д.).

При этом заявитель указывает на необходимость иной оценки не только стоимости объекта незавершенного строительства, но и всех неотделимых улучшений, как прямо предусмотрено законом.

Кроме того, апеллянт, ссылаясь на положения п. 2 ч. 7 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, указывает, что документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке), обществом Специализированный застройщик «Глобал» не представлены. При указанных обстоятельствах апеллянт считает оспариваемое определение незаконным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Одновременно с апелляционной жалобой ФИО1 заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, для разрешения вопросов относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:050339:5, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Демский район, ул. Дагестанская, земельный участок 10, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объект незавершенного строительства (общественно-деловой центр с подземной автостоянкой строительной готовностью 21%, инженерные сети, объекты благоустройства и т.д.).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда, судебное заседание назначено на 20.03.2024.

 

До даты судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Сигма» ФИО5 поступил отзыв на апелляционную жалобу (рег. №11674 от 22.02.2024), с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле,  который приобщен судом к материалам дела в соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Возражая на доводы апелляционной жалобы, конкурсный управляющий должника ФИО5 считает, что ФИО1, владеющий 45% доли в уставном капитале должника, не вправе участвовать в арбитражном процессе по настоящему спору, поскольку, несмотря на то, что ООО УКС «Монолитстрой» (доля в уставном капитале должника 55%) и заявлено о выходе из состава участников ООО «Сигма», но необходимые изменения в ЕГРЮЛ внесены не были, что исключает возможность предъявления ФИО1 рассматриваемых требований.

Кроме того, конкурсный управляющий полагает, что введение процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, минуя процедуру наблюдения, следует рассматривать в качестве предоставления дополнительных гарантий гражданам-участникам долевого строительства. При этом основной целью конкурсного производства в отношении застройщика является восстановления прав граждан – участников долевого строительства.

Как указывает конкурсный управляющий, ФИО1 результаты оценки в установленном порядке не оспорены. При указанных обстоятельствах конкурсный управляющий считает отказ суда в удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы обоснованным.

Действуя в интересах кредиторов, конкурсный управляющий просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

До даты судебного заседания от Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан (далее – Минстрой РБ) поступил отзыв на апелляционную жалобу (рег.№13922 от 07.03.2024), который приобщен судом к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

11.03.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от апеллянта поступило ходатайство о приобщении доказательств, подтверждающих направления копии апелляционной жалобы в адрес иных участников процесса (вх.14073). Суд удовлетворил данное ходатайство в порядке ст. 260 АПК РФ.

До даты судебного заседания от апеллянта поступили возражения на отзыв конкурсного управляющего должника (рег. №14658/14659 от 12.03.2024), с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле, который судом приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

15.03.2024 посредством системы подачи документов «Мой Арбитр» от общества «Специализированный застройщик «Глобал» поступил отзыв на апелляционную жалобу (вх.15257), с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле, который приобщен судом к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

15.03.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от апеллянта поступило дополнение к апелляционной жалобе (вх.15451) с ходатайством о назначении судебной оценочной экспертизы, которое в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В дополнение к доводам апелляционной жалобы апеллянт, исходя из содержания отчета №459-23 от 12.10.2023 и рецензии от 14.03.2024 на указанный отчет, а также позиции суда первой инстанции, просит провести экспертизу и поставить перед экспертом вопросы относительно установления рыночной стоимости:

1) объекта незавершенного строительства;

2) права аренды земельного участка;

3) прав на проектную и техническую документацию со всеми внесенными в нее изменениями на объект незавершенного строительства;

4) прав и обязательств застройщика ООО «Сигма», прав на проектную и техническую документацию со всеми внесенными в нее изменениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов участников строительства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу № А07-17755/2020 отложено.

Определением об отложении судебного разбирательства суд предложил конкурсному управляющему представить отчет от 12.10.2023; разрешение на строительство; доказательства, являющиеся основанием для внесения сведений в ЕГРН; пояснения относительно площади застройки: на 2017 – 21 %, на 2023 – 4 %. ФИО1 представить документы: разрешительную документацию за 2017 год; проектную документацию; технический паспорт.

02.05.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от конкурсного управляющего ООО «Сигма» ФИО5 поступило письменное пояснение с ходатайством о приобщении следующих дополнительных доказательств: Отчет оценщика №459-23 от 12.10.2023; Информационное письмо ООО «ОценкаПро» (исх. №37 от 25.03.2024); Сопроводительное письмо Администрации ГО г. Уфы от 12.05.2023 с приложением Разрешения на строительство №RU 03308000-1100-П от 29.07.2014 сроком действия до 24.04.2016; Договор аренды от 22.05.2019 №643-19, Акт от 14.05.2020 о прекращении договора от 22.05.2019 №643-19; Проектная декларация ОДЦ Дема №02-001016 по состоянию на 04.04.2019; Технический план объекта незавершенного строительства от 01.12.2023; Заключение кадастрового инженера от 22.04.2024 по результатам обследования объекта незавершенного строительством относительно степени готовности; Заключение эксперта №208/2018 от 21.02.2018 г., проведенного в рамках дела №А07-25072/2016; Технический план объекта незавершенного строительства от 16.12.2016, с приложением доказательства направления в лицам, участвующим в процессе (рег. №24605).

02.05.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от апеллянта во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

Судом заявленные конкурсным управляющим ФИО5, ФИО1 ходатайства о приобщении дополнительных доказательств удовлетворены, указанные документы приобщены к материалам дела в соответствии со статьями 262, 268 АПК РФ.

В судебном заседании конкурсный управляющий указал, что разрешение на строительство было выдано Администрацией ГО г. Уфа 29.07.2014 сроком действия до 24.04.2016, в последующем срок действия разрешения не продлялся, что подтверждается письмом Администрации ГО г. Уфы от 12.05.2023. Строительно-монтажные работы на объекте, начиная с 2017 г., не проводились (доказательств обратного установить не удалось).

В ходе ознакомления с материалами дела №А07-25072/2016 по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа к ООО «Сигма» о признании отсутствующим права собственности на объекту установлено, что в рамках данного спора проведена экспертиза, представлено заключение №208/2018 от 21.02.2018 г. (прилагается), из которой следует (ответ на третий вопрос): «Допуская, что свайные работы на момент государственной регистрации были выполнены в полном объеме, степень готовности объекта, по удельному весу фундамента в общем объеме конструкций можно оценить в 2-2,5%. Выполнить расчет готовности объекта по процентному соотношению выполненных работ к общей стоимости строительства не представляется возможным в виду отсутствия сметной и исполнительной документации. При этом следует отметить, что стоимостной расчет является наиболее точным» (лист 9 решения суда по делу). Конкурсный управляющий также поясняет, что сметная и исполнительная документация в распоряжении конкурсного управляющего отсутствует, что препятствует проведение экспертизы по данному критерию.

06.05.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от ООО «СЗ «Глобал» поступил отзыв на письменные пояснения участника ФИО1, с приложением фотоматериалов, в котором застройщик полагает заявленное апеллянтом ходатайство о назначении судебной экспертизы подлежащим отклонению, указывая, что степень готовности объекта определена на основании проведенной по делу строительно-технической экспертизе, согласно выводам которой степень готовности объекта по удельному весу фундамента в общем объеме конструкции можно оценить в 2-2,5 процента (по состоянию на 20.02.2016).

Судом отзыв ООО «СЗ «Глобал» на письменные пояснения апеллянта приобщен в материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель апеллянта изложил свою позицию, поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представители конкурсного управляющего должника, общества «Специализированный застройщик «Глобал» высказали возражения по доводам апелляционной жалобы,  а также  удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 6 ст. 130 Закона о банкротстве учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов обособленного спора, ООО «Сигма» являлось застройщиком объекта Группа многоэтажных жилых домов со встроенными-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (мкр.»Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой», этажность – 1,3, общая площадь – 9 360,8 кв.м., вместимость стоянки – 91 м/место, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5. Согласно проектной документации, в составе объекта жилых помещений нет. В составе объекта количество нежилых помещений 120, из них 91 машино-место.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5, помимо указанного нежилого помещения, расположено три многоквартирных жилых дома, которые введены в эксплуатацию. Кадастровые (межевые) работы по разделению земельного участка под «пятно» застройки общественно-делового центра не производились.

Решением суда от 26.04.2023 общество «Сигма» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Арбитражным судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН за должником зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительством с кадастровым номером 02:55:050339:2706, степень готовности объекта – 21%, площадь застройки – 3 660,6 кв.м., адрес: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская.

Согласно письму Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18.05.2023 №АМ-М04-06-3/3795, договор аренды земельного участка №643-19 от 22.05.2019 с кадастровым номером 02:55:050339:5, расположенного по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, заключенный с ООО «Сигма» сроком с 01.04.2019 по 01.04.2022, в настоящий момент не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи не передан, находится в пользовании у арендатора – ООО «Сигма».

ООО «Специализированный застройщик «Глобал» обратилось в суд с заявлением о намерении приобрести права и обязанности общества «Сигма» на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, установив соответствие правового статуса заявителя требованиям, предъявляемым к застройщику, с учетом положительного заключения конкурсного управляющего, Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан,  а также Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи прав должника на земельный участок и объект незавершенного строительства, удовлетворил заявление Общества «Специализированный застройщик «Глобал» о намерении стать приобретателем прав и обязанностей должника.

Статья 201.15.1 наряду со статьей 201.15.2 Закона о банкротстве закрепляет правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и тем самым дает дополнительные гарантии защиты прав участников строительства. Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Пунктом 10 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 7 ст.201.15-1 Закона о банкротстве и постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 №60 обществом «Специализированный застройщик «Глобал» направлен пакет документов в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для предоставления заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение статьи приобретателем. На основании представленных документов Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выдано положительное заключение.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления от 13.12.2023 №616 (вх. Минстроя России от 13.12.2023 №229663/МС) общества Специализированный застройщик «Глобал» о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050339:3488 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства ООО «Сигма» перед участниками строительства, выдано Заключение от 18.12.2023 №78843-нс/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем (т. 1, л.д. 112).

Согласно представленному конкурсным управляющим в материалы дела расчету, совокупный размер требований участников строительства в денежном выражении составляет 4 740 000 рублей

 Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок,  находящихся на нем неотделимых улучшений и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований, составляет 28 472 000 руб. Сумма превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства, которая должны быть возвращена в конкурсную массу должника, составляет 28 472 000 руб., оплачивается новым застройщиком в конкурсную массу, из которой производится погашение требований кредиторов 3 и 4 очереди, совокупно 731 889,19 руб.

Конкурсный управляющий должника указывает, что удовлетворение заявления ООО Специализированный застройщик «Глобал» позволяет восстановить права участников строительства (4 740 000 руб.), 100% погасить задолженность перед кредиторами 3 очереди (3 410 000 руб.) и 4 очереди (5 321 889,19 руб.), 100% погасить текущие требования 277 193,53 руб. (на день вынесения оспариваемого определения).

Погашение третьей и четвертой очередей реестра требований кредиторов, а также текущей задолженности (совокупно – 10 009 082,72 рублей) возможно за счет возвращенной в конкурсную массу суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства.

Возражая в части доводов апелляционной жалобы о несоответствии степени готовности объекта строительства, конкурсный управляющий указывает, что  согласно выписке из ЕГРН, представленной в материалы дела, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 4%. Иных доводов о несоответствии представленной оценки стоимости, фактическим обстоятельствам дела, равно как и рецензии (в том числе специалиста) с выводами о нарушении стандартов оценочной деятельности в материалы дела не представлено.

Конкурсным управляющим ООО «Сигма» ФИО5 в соответствии со статьями 201.15-1, 201.15.2 Закона о банкротстве проведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства кадастровый №02:55:050339:2706, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская.

В материалы дела представлен отчет об оценке №459-23 от 12.10.2023 подготовленный ООО «ОценкоПро».

В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость объекта незавершенного строительством и земельного участка (под «пятном» застройки) составила 33 212 000 рублей.

С учетом рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников строительства (28 472 000 руб.), соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности погашения текущих платежей и требований кредиторов третей и четвертой очереди за счет возвращенной в конкурсную массу суммы превышения стоимости объекта над обязательствами участников.

В возражениях на отзыв конкурсного управляющего, оспаривая довод конкурсного управляющего о степени готовности объекта, апеллянт указывает на имеющиеся в отчете фотографии объекта, из которых следует, что построено уже несколько этажей здания, а не только фундамент, что не соответствует определенной экспертом степени готовности объекта 4,17%. Следовательно, допущенная ошибка привела к занижению стоимости объекта незавершенного строительства на 62 128 489,86 руб., в связи с чем отчет №459-23 от 12.10.2023 не может быть признан достоверным.

Апеллянт, возражая на отзыв конкурсного управляющего, указывает что вступившим в законную силу судебным актом в рамках рассмотрения дела №А07-25072/2016, установлена степень готовности объекта, которая существенно превышает показатель 4,17%. 

ФИО1, заявляя о недостоверности отчета, указывает на занижение степени готовности объекта, оказывающей влияние на величину оценки, обратился с заявлением в порядке ст. 60 Закона о банкротстве о разрешении разногласий.

Рассмотрев заявленное апеллянтом ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции в его удовлетворение отказал ввиду следующего.

В обоснование доводов о необходимости назначения экспертизы апеллянт ссылается на выводы эксперта, изложенные в рецензии от 14.03.2024 на отчет №459-23 от 12.10.2023, подготовленной по техническому заданию ФИО1 специалистом-экспертом ООО «Региональное агентство оценки и экспертизы». Как указывает апеллянт, специалистом выявлены существенные нарушения, допущенные при подготовке отчета, в том числе, в части некорректной идентификации объекта оценки, описание методологии оценки в редакции недействующих Федеральных стандартов, некорректное использование терминов «замещение» и «замощение», неправомерное исключение из расчета стоимости объекта площади подземной автостоянки (около 25% от стоимости всего (готового) объекта), неверное определение степени готовности объекта, некорректного определения индекса изменения стоимости строительства на дату оценки, а также физического износа объекта. 

Согласно представленной апеллянтом рецензии от 14.03.2024, корректный расчет стоимости объекта незавершенного строительства, с учетом 10% износа, составляет 130 507 150 руб.

Апеллянт также отмечает, что стоимость прав на проектную и техническую документацию со всеми внесенными в нее изменениями в отчете №459-23 от 12.10.2023, а также арбитражным судом не оценена, фактически права переданы безвозмездно, что является недопустимым.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Соответствующее ходатайство заявлялось апеллянтом при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Рассмотрев ходатайство ФИО1 о проведении экспертизы, суд первой инстанции, не установив несоответствие отчета об оценке №459-23 от 12.10.2023 требованиям законодательства, а также нарушения прав и законных интересов заявителя,  оставил его без удовлетворения, не усмотрев оснований для проведения судебной экспертизы по оценке стоимости объекта незавершенного строительством.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что необходимость проведения экспертизы отсутствует, поскольку степень готовности объекта незавершенного строительства подтверждена представленными в материалы дела документами, а именно: выпиской из ЕГРН (т. 2, л.д. 9), заключением кадастрового инженера от 22.04.2024, отчетом оценщика, информационным письмом ООО «ОценкаПро» №37 от 25.03.2024, Разрешением на строительство№RU 03308000-1100-П от 29.07.2014, а также Положительным заключением государственной экспертизы №02-1-4-0115-13 от 20.03.2013 (рег.№24605 от 25.04.2024, рег.№25882 от 02.05.2024), доказательств, свидетельствующих о наличии указанных выше обстоятельств, в связи с которым необходимо назначение и проведение судебной экспертизы по смыслу ст. 82 АПК РФ не имеется.

Само по себе несогласие с выводами эксперта не может свидетельствовать о недостоверности и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону, равно как и не может являться самостоятельным основанием для назначения экспертизы.

При указанных обстоятельствах ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Оставляя заявление ФИО1 без удовлетворения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Федеральный закон от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно абз. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом статья 11 Закона об оценочной деятельности устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки.

В частности, он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются: дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указана ранее, конкурсным управляющим ООО Сигма» проведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства

Проведение оценки является обязательным в целях определения соотношения прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства с размером прав граждан-участников строительства для целей передачи объекта приобретателю.

Спорный отчет об оценке имеет значение в части определения стоимости для целей передачи объекта приобретателю, а не для целей его продажи. Отчет выполнен в соответствии со статьями 201.15-1, 201.15.2 Закона о банкротстве, отвечает требованиям, закрепленным в Федеральных стандартах оценки, в частности, в  Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки «ФОС №1», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.07.207 №256.

Вопреки утверждению ФИО1, материалы дела не содержат доказательств недостоверности, необъективности или незаконности отчета №459-23 от 12.10.2023, подготовленного ООО «ОценкаПро».

Так, согласно рецензии ООО «Капитал» на отчет №459-23 от 12.10.2023 сделаны следующие выводы: отчет №459-23 от 12.10.2023 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства кад. №02:55:050339:2706, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Демский, ул. Дагестанская, подготовленный ООО «Оценка Про» оценщиком ФИО9: соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, соответствует СПОД, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованные.

Не соответствует действительности утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что оценщиком использована заниженная степень готовности объекта, что повлияло на величину оценки.

Действительно, согласно кадастрового паспорта по состоянию на 21.12.2015 степень готовности объекта соответствовала 11%.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора по делу А07-25072/2016 по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ООО «Сигма» о признании отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства - общая площадь застройки 3 660,60 кв.м., степень готовности 11 %, кад. 02:55:050339:2706, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская) была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам проведения которой представлено заключение эксперта №208/2018 от 21.08.2018 (рег. №24605 от 25.04.2024).

Согласно заключению, по вопросу №3:  Соответствует ли процент готовности объекта (11 процентов) указанный в свидетельстве о государственной регистрации права 02-04/101-04/201/002/2016-117/1 от 20.02.2016, объекту незавершенного строительства на момент государственной регистрации, эксперт пришел к следующему выводу: Допуская, что свайные работы на момент государственной регистрации были выполнены в полном объеме, степень готовности объекта, по удельному весу фундамента в общем объеме конструкций можно оценить в 2-2,5 процента. Выполнить расчет готовности объекта по процентному соотношению выполненных работ к общей стоимости строительства не представляется возможным в виду отсутствия сметной и исполнительной документации.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, на 20.02.2016 года степень готовности объекта составляла 2-2,5%.

Указанное также подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН, согласно которой степень готовности объекта составляет 4% (т.2, л.д. 9).

Заявитель, ссылаясь на сведения, отраженные в кадастровом паспорте,  утверждает, что в связи с дальнейшим проведения работ по состоянию на 16.12.2016 степень готовности увеличилась до 21% в связи с дальнейшим проведения работ.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 20.03.2013 выдано Положительное заключение государственной экспертизы №02-1-4-0115-13 на объект капитального строительства «Группа многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой» (рег. №24605 от 25.04.2024).

Согласно письму отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 12.05.2023 №98-04-0178, отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу  «Сигма» выдано Разрешение №03308000-1100-П 29.07.2014

Согласно Разрешению на строительство №03308000-1100-П 29.07.2014 обществу «Сигма» разрешено строительство объекта «Группа многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон «Дема-8») городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050339:5, сроком действия до 24.04.2016.

Однако, как следует из материалов дела, в последующем для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство объекта общество «Сигма» не обращалось, перечень документов, предусмотренный ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представило. Ранее выданное разрешение на строительство не является действующим. Новое разрешение не выдавалось.

Арбитражным судом установлено, что в настоящее время строительство объекта не завершено: отсутствует крыша, перекрытия, в том числе входные группы, окна, двери, не подведены и не проведены какие-либо коммуникации.

Согласно письму Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору №16740 от 06.05.2024, материалов проверок в отношении ООО «Сигма» по объекту капитального строительства «Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе микрорайона «Дёма-8» городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой» в Госкомитете РБ не имеется. Информация о проводимых работах на объекте в Госкомитете отсутствует. Извещение о сроках завершения работ по объекту в Госкомитет РБ не поступало (рег. № 266 от 06.05.2024).

Проведение застройщиком работ в 2014-2016гг. по спорному объекту подтверждается представленными в материалы дела справками о стоимости выполненных работ и затрат, актами о приемке выполненных работ за период с июня 2014 по апрель 2016 (рег. № 266 от 06.05.2024), тогда как проведение работ на спорном объекте после окончания срока действия разрешения на строительство материалами дела не подтверждено, состояние объекта с указанного времени не изменилось  (доказательства обратного материалы дела не содержат).

Вопреки утверждению апеллянта, материалами дела не подтверждено проведение работ после истечения срока действия разрешения на строительство, работы на объекте застройщиком не производились, доказательств обратного не представлено.

В представленных пояснениях (рег. № 24602 от 25.04.2024) конкурсный управляющий ООО «Сигма» указывает, что сметная и исполнительная документация в распоряжении конкурсного управляющего отсутствует, что препятствует проведению экспертизы установления степени готовности объекта незавершенного строительства.

В свою очередь, оценщиком указана степень готовности объекта 4% в соответствии с данными, приведенными в выписке их ЕГРН от 11.12.2023.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Уральский кадастровый центр» от 22.04.2024,  в ранее подготовленном техническом плане от 16.12.2016 (кадастровый инженер: ФИО10), заказчиком которого являлось ООО «Управление капитального строительства «МОНОЛИТСТРОИ», степень готовности объекта была определена по стоимости понесенных расходов относительно общей стоимости строительства объекта. Однако полная информация в виде смет и накладных расходов на тот момент не была предоставлена, так как включение данной технической документации в технический план не требовалось. Фактически расчет степени готовности был осуществлен по предоставленным значениям со слов представителя заказчика о понесенных затратах на строительство нежилого здания. В связи с чем, степень готовности объекта в 21%, была определена ошибочно.  Общая готовность объекта капитального строительства округленно не превышает 4% (рег. №25709 от 02.05.2024).

Кроме того, в материалы дела представлено информационное письмо ООО «Оценка Про» №37 от 25.03.2024, в котором эксперт  ФИО9 поясняет, что процент готовности объекта незавершенного строительства определялся на основании фотоматериалов (см. Приложения к отчету), а так же на основании данных справочника Ко-Инвест «Общественные здания» - 2020 стр.253. Код объекта-аналога гаОЗ.03.001.0016. Согласно данным из справочника, степень готовности определяется исходя из предоставленных удельных весов конструктивных элементов, а именно: фундамент -3,16%, при расчете стоимости затрат на замещение конструктивного элемента фундамент был учтен коэффициент 1,06 на наличие подвала (подземной части). Каркас - 1,51%. Однако, так как каркас незавершенного строительства построена частично, то готовность была рассчитана как 1,51%/3*2=1,01%. (рег. №24605 от 25.04.2024).

Информационным письмом №51 от 02.05.2024 общество «Оценка Про» сообщила, что в отчете №459-23 от 12.10.2023 допущена техническая ошибка в части фотоматериалов, приложенных к отчету, в отчет ошибочно приложены фотоматериалы другого объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома). Как поясняет в письме ООО «Оценка Про», данный факт никак не повлиял на процедуру проведения оценки, рыночная стоимость объекта оценки определена объективно (рег. №25882 от 02.05.2024).

Согласно рецензии ООО «Капитал» на отчет №459-23 от 12.10.2023 сделаны следующие выводы: отчет №459-23 от 12.10.2023 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства кад. №02:55:050339:2706, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Демский, ул. Дагестанская, подготовленный ООО «Оценка Про» оценщиком ФИО9: соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, соответствует СПОД, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованные (т.2, л.д. 62-96). 

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о неверной степени готовности объекта незавершенного строительства противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Обращаясь с рассматриваемым требованием, ФИО1 не обосновал, каким образом оспариваемым отчетом нарушены его права и законные интересы.

Как уже было указано, оценка проводилась для целей определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка для передачи данного имущества новому застройщику в связи с исполнением им обязательств по выплате денежного возмещения участникам строительства.

ООО «ОценкаПро» составлен отчет об оценке №459-23 от 12.10.2023, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта незавершенного строительством и земельного участка (под «пятном» застройки), определенная затратным методом, составила 33 212 000 рублей.

Учитывая, что затратный подход предполагает оценку фактического состояния объекта на дату оценки и объем строительных материалов и строительно-монтажных работ и их стоимость, необходимых для доведения объекта до его текущего состояния, оценщиком была произведена оценка именно того объема строительного материала в ценах на 09.10.2023, который необходим для создания аналогичного объема на указанную дату.

С учетом изложенного, суд верно установили начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости -  33 212 000 рублей.

При этом стоимость завершения работ по строительству объекта незавершенного строительства, согласно проведенному ООО «Производственно-коммерческая фирма «МонолитПроекСтрой» расчету стоимости, составляет 153 504 000,42 руб.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ФИО1, как контролирующее должника лицо, не был лишен возможности самостоятельно завершить строительство объекта до принятия решения о признании должника несостоятельным (банкротом), в том числе, в целях повышения его рыночной стоимости.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции апеллянту разъяснено о невозможности совпадения стоимости прав застройщика со стоимостью самого объекта незавершенного строительства с учетом будущих целей использования построенного объекта, а также с учетом необходимых и неизбежных финансовых вложений.

Поскольку обществом «Специализированный застройщик «Глобал» были соблюдены все условия, предусмотренные статьями 201.10, 201.15, 201.15.1 Закона о банкротстве, основным видом деятельности общества  Специализированный застройщик «Глобал» является строительство жилых и нежилых зданий, код по ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) – 41.20 (т. 1, л.д. 5-12), общество Специализированный застройщик «Глобал» обладает финансовыми средствами, необходимыми для приобретения спорного объекта незавершенного строительства и имеет возможность завершить строительство объекта, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам, постановил законное и обоснованное решение.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена, заявителем жалобы не уплачивалась.

Руководствуясь статьями 176, 268- 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2023 по делу №А07-17755/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу  ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                               М.В. Ковалева

 

Судьи                                                                            Л.В. Забутырина

 

Т.В. Курносова