АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-3847/2017

г. Астрахань

10 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 10 января 2018 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи  Цепляевой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества   администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о  понуждении  к  заключению   договора  купли-продажи   арендованного  имущества.

при участии:

от истца: ФИО2   -  представитель по доверенности   от 09.01.2017 г. 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 24.08.2017г. № 60 

          Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма  «Инвестстрой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению  муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» о понуждении к  заключению договора  купли-продажи арендованного  имущества, расположенного по адресу: 

<

...> литер А, помещение №1  общей площадью 330,8 кв.м., расположенное на 1, 2 этаже,  установлении стоимости объекта недвижимости в размере 6 895 134 руб., зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, считает, что истцом пропущен 30-дневный срок для дачи ответа на предложение о приобретении арендуемого имущества  - нежилого помещения, следовательно, ООО ПКФ «Инвестстрой» утратило преимущественное право на приобретение имущества.  

          Определением суда от 22  сентября   2017 года производство по настоящему делу было приостановлено, в связи с назначением по делу судебно-оценочной экспертизы.

          Определением суда от 29  ноября 2017 года производство по  делу возобновлено в связи с поступлением заключении эксперта.

         В судебном заседании 19 декабря 2017 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 25 декабря 2017г., и до 27 декабря 2017 года.

Выслушав представителей сторон¸ допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ООО ПКФ «Инвестстрой», являясь субъектом малого предпринимательства,  на основании договора аренды от 28.02.2000г. № 7143  является арендатором нежилого помещения  общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> литер А, помещение №1  расположенного на 1, 2 этаже.

Управление  муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» направило 12.09.2016г. в адрес ООО ПКФ «Инвестстрой» предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества  - нежилого помещения общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> литер А, помещение №1  расположенного на 1, 2 этаже,  Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи объекта недвижимости рыночная стоимость объекта составляет  8 666 949,15 руб. без НДС. (л.д. 12).

В целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истец произвел самостоятельную оценку нежилых помещений.

Согласно отчету № 095-16, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс», рыночная стоимость объекта равна 6 895 134 руб. без НДС (л.д. 31 -73).

Письмом от 06.10.2016г. ООО ПКФ «Инвестстрой» сообщило в Управление муниципального имущества о рассмотрении вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что, по мнению Общества, предложенная рыночная стоимость объекта аренды является завышенной. В связи с указанным обстоятельством ООО ПКФ «Инвестстрой» оспорило величину рыночной стоимости арендуемого объекта и просило Управление приостановить исчисление срока для рассмотрения предложения о выкупе арендованного имущества до рассмотрения арбитражным судом искового заявления.  (л.д. 13).

Согласно пунктам 4 и 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. 

Течение срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Управление муниципального имущества письмом от 28.10.2016г. №30-10-02-8733/16 сообщило истцу о принятии к сведению его обращения от 06.10.2016г. (л.д. 16). 

 

         Письмом от 20.01.2017г. № 18 истец направил  свое согласие на выкуп помещения с приложениями и заявление о соответствии субъекта малого или среднего предпринимательства  условиям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ от 24.07.2007г. 

         Кроме того, письмом от 20.01.2017г. №18-1 истец просил Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» принять в работу по подготовке договора купли-продажи Отчет об оценке №095-16 по определению рыночной стоимости объекта в размере 6 895 134,00 руб. без НДС, подготовленного ООО «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс».  

         Истец просил предоставить рассрочку по оплате сроком на пять лет, а также в качестве частичной оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества зачесть затраты на капитальный ремонт в размере 536 472 руб.   (л.д. 18 -21).

 

          Однако, письмом от 17.01.2017г. №30-10-02-87 Управление муниципального имущества сообщило Обществу «Инвестстрой» об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения по адресу :

<

...>. Основанием для отказа указано на истечение тридцати -дневного срока, предоставленного для заключения договора с момента вручения предложения о выкупе арендованного имущества, а также указывалось на наличие задолженности по арендной плате за имущество в размере 34 996,99 руб.  

        Определением от 27 апреля 2017 года исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Инвестстрой" к Управлению муниципального имущества Администрации Муниципального Образования "Город Астрахань"  и Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" о признании отчета об оценке от 12.08.2016г. недействительным оставлено без рассмотрения по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор имеет право на выкуп арендуемого имущества при соблюдении следующих условий:

 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 В судебном заседании установлено, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, является арендатором более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате арендуемого нежилого помещения, площадь спорного помещения соответствует положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

          Отсутствие задолженности по арендной плате подтверждается подписанными сторонами актами сверки расчетов по состоянию на 31.12.2016г., на 26.01.2017г. (л.д. 22. 23)

В связи с тем, что соглашение о цене объекта сторонами не было достигнуто, а также  сообщение Управления муниципального имущества об утрате Обществом с ограниченной ответственностью «ПКФ «Инвестстрой» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, послужили основанием обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском. 

В судебном заседании представитель ответчика также указала, что протокол разногласий к предложенному проекту договора купли-продажи арендуемого имущества от истца не поступал.

 

          Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и во взаимной связи, проанализировав нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к следующим выводам.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Кроме того, Закон N 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

        Часть 9 статьи 4 указанного Закона также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.          Как указано выше, Управление муниципального имущества письмом от 28.10.2016г. №30-10-02-8733/16 сообщило истцу о принятии к сведению его обращения от 06.10.2016г., в котором истец просил приостановить исчисление срока для рассмотрения предложения о выкупе арендованного имущества до рассмотрения арбитражным судом иска истца об оспаривании величины рыночной стоимости арендуемого объекта.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Направление обществом на предложенный управлением проект договора купли-продажи письма от 06.10.2016г. было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке от 06.10.2016г.

Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный управлением муниципального имущества проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и 07.10.2016г. истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отчета об оценке от 12.08.2016 недействительным.

Ответ ООО ПКФ «Инвестстрой» (письмо от 06.10.2016г.) о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона №159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп. Данные выводы согласуются с судебной практикой, изложенной в  Определении Верховного Суда РФ от05.05.2016г. №3005-ЭС15-19695.

Таким образом, поскольку исходя из требований общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий. 

В данном деле между сторонами возникли разногласия  по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается. Истец представил оценку ООО «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс» на дату составления 06.10.2016 года №095-16, ответчик представил оценку ООО "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" на дату 12.08.2016 года № 25.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со статьей 3 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

В экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Альфа»  №014 от 17.11.2017г. установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений составляет 5 853 025 руб. без НДС.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты, данный отчет не признан недействительным, незаконным.

Экспертное заключение содержит сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом признано допустимым и достоверным доказательством по делу.

В судебном заседании по ходатайству ответчика были заслушаны пояснения эксперта ФИО4, которая ответила на вопросы представителя ответчика.

Представленное экспертное заключение, принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью общей площадью 330,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> литер А, помещение №1  расположенного на 1, 2 этаже,  по состоянию на 01.10.2016 года составляет 5 853 025 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Руководствуясь вышеприведенными нормами Закона N 159-ФЗ, суд пришел к выводу о необходимости изложить пункты 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции:

«п. 2.1. стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 5 853 025 руб. (без НДС).» 

«п.2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу N А06-3847/2017»

По всем остальным пунктам договора разногласия у сторон отсутствуют.

         Истцом также заявлено требование о зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб. 

Выслушав доводы сторон, суд полагает, что вопрос о зачете стоимости  неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества не может быть рассмотрен в рамках дела об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, и может  быть рассмотрен в ином порядке, с учетом требований Порядка зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им муниципального имущества муниципального образования "Город Астрахань", утвержденного постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 16 июня 2015 года № 3722.

        Поэтому требования истца в указанной части подлежат отклонению. 

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам. Связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате  экспертам, специалистам. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом статей 106, 110 с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000рублей, и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171, 173, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» удовлетворить частично.

Обязать Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» заключить договор купли-продажи арендованного  имущества, расположенного по адресу: 

<

...> литер А, помещение №1  общей площадью 330,8 кв.м., расположенное на 1, 2 этаже, на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

с рассрочкой платежа

г. Астрахань N___/ ПП " " ____________2017 г.

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", в лице начальника управления ФИО5, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", постановления администрации муниципального образования "Город Астрахань" N 5890 от 05.09.2016 г и приказа управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" N ____ от ___________г, именуемое в дальнейшем "Продавец" и Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой», адрес: 

<

...> ОГРН ________________________в лице директора ___________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом Договора является имущество, находящееся в собственности муниципального образования "Город Астрахань", право приобретения которого "Покупатель" приобрел в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 21.12.2001 г N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

1.2 Продавец продает, а Покупатель приобретает в порядке и на условиях, изложенных в настоящем Договоре нежилое помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 330,8 кв. м (в дальнейшем предмет договора именуется "объект недвижимости").

1.3. Объект недвижимости на момент совершения настоящего Договора в споре, под запрещением (арестом) не состоит;

Свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

1.4 Состояние приобретаемого объекта недвижимости, условия приобретения и использования Покупателю известны, в связи с чем, претензии по указанным основаниям после подписания Акта приема-передачи Объекта приватизации, Продавцом не принимаются.

1.5 Оформление права собственности на приобретаемый объект недвижимости осуществляется в соответствии с условиями настоящего Договора.

Расходы, связанные с оформлением перехода к Покупателю права собственности на объект недвижимости, в полном объеме несет Покупатель.

1.6 Право собственности на объект недвижимости возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области.

1.7 Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации права ипотеки (настоящего договора).

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1 Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет  5 853 025 рублей. (без НДС).

2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу N А06-3847/2017.

2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется отсрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно, равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.4. На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляет 3,5% годовых.

2.5. Оплата процентов производится Покупателем ежемесячно, одновременно с уплатой денежных средств по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка. В случае несвоевременной оплаты в установленной договором срок, также начисляются проценты по дату фактической оплаты очередного платежа по настоящему договору, которые подлежат уплате.

2.6. Покупатель вправе произвести оплату приобретаемого в рассрочку объекта недвижимости или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств, уведомив об этом в письменной форме  Продавца за 10 (десять) рабочих дней до даты оплаты.

В случае досрочного погашения Покупателем стоимости объекта недвижимости, обязательство по оплате стоимости объекта недвижимости считается надлежаще исполненным.

2.7. Оплата производится перечислением на счет Управления Федерального казначейства по Астраханской области (управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" л/счет 

<

***>) N 40101810400000010009 в отделении по АО Южного главного управления Центрального Банка РФ, БИК 041203001, ИНН 

<

***>, КПП 301501001, ОКТМО 12701000001, КБК 706 11402043040000410 (В платежном поручении указывается: "Оплата объекта недвижимости согласно договору купли-продажи N    от " "   201 г.").

Копия платежного документа представляется Продавцу в 3-дневный срок с момента оплаты.

Датой внесения очередного платежа, процентов, сумм штрафных санкций, считается дата поступления денег на счет, указанный в настоящем Договоре. Документом, подтверждающим оплату является выписка со счета управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань)".

2.8. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на лицевой счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Права и обязанности Продавца:

3.1.1. Подписать с Покупателем акт приема-передачи объекта недвижимости в течение 15 рабочих дней после регистрации договора в "Книге регистрации договоров, купли-продажи объектов приватизации" Продавца.

3.1.2. Зарегистрировать настоящий Договор в "Книге регистрации договоров купли-продажи объектов приватизации" Продавца в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

С момента подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения объекта недвижимости несет Покупатель.

3.2. Права и обязанности Покупателя:

3.2.1. Произвести оплату стоимости объекта недвижимости в размере и на условиях, предусмотренных Главой 2 настоящего Договора, и согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2.2. Принять по передаточному акту недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего Договора.

3.2.3. Право выбора оплаты первоначального взноса и его суммы принадлежит покупателю.

3.2.4. После регистрации Договора в "Книге регистрации Договоров купли-продажи объектов приватизации" Продавца и подписания акта приема-передачи в месячный срок передать документы для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

3.2.5. В случае внесения изменений (дополнений) в учредительные документы представить нотариально заверенные копии измененных документов в течение 2-х дней со дня даты внесения таких изменений (дополнений).

3.3. Объект недвижимости находится в аренде у Покупателя непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01 июля 2015 года на основании договора аренды N 7143 от 29.02.2000г., который подлежит расторжению Сторонами до подписания настоящего договора.

3.4. Стороны подтверждают отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды N 7143 от 28.02.2000г., а также выполнение иных условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г., N 159-ФЗ.

3.5. В течение месяца со дня подписания настоящего Договора заключить договор страхования объекта недвижимости, в установленном действующим законодательством порядке на объекты  недвижимости, находящиеся в залоге, и предоставить продавцу их копии не позднее 10 дней с даты заключения договоров страхования.  

3.6. Стороны обязуются добросовестно исполнять все условия настоящего Договора, информировать друг друга об их выполнении, не совершать действий, способных нанести другой стороне вред.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За невыполнение или за ненадлежащее выполнение своих обязательств стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

4.2. В случае просрочки платежей Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа и процентов.

4.3. Взыскание неустоек и процентов не освобождает сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

4.4. В случае невыполнения Покупателем обязанностей, изложенных в настоящем Договоре, Продавец имеет право:

4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и суммы штрафных санкций;

4.4.2 Расторгнуть настоящий Договор в судебном порядке в случае:

- неоплаты Покупателем текущего платежа в срок, установленный графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, два раза подряд;

- в иных случаях предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.4.3. Обратить взыскание на заложенное имущество, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

4.5. В случае расторжения настоящего Договора с Покупателя взыскивается  штраф в размере арендной платы за время владения объектом недвижимости с даты подписания настоящего договора;

4.6 Споры, возникшие в результате действия настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством и рассматриваются в Арбитражном суде Астраханской области.

4.7. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

Объектом недвижимости, указанным в п. 1.2 настоящего Договора, обеспечивается исполнение обязательств Покупателя, возникших на основании настоящего Договора.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор действует:

6.1.1. В части купли-продажи объекта недвижимости - до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем взаимных обязательств по настоящему договору.

6.1.2. В части обременения объекта недвижимости залогом, до даты полного исполнения Покупателем платежных обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

6.2. В случаях изменений местонахождения и других реквизитов стороны обязаны сообщать об этом друг другу в течение 10 дней с момента регистрации изменений.

6.3. Изменения и дополнения к Договору оформляются соответствующими дополнительными соглашениями сторон.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у Продавца, один - у Покупателя и один - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

6.5. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат рассмотрению и урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

6.6. Приложение к настоящему договору является его неотъемлемой частью. 

7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

"Покупатель"

"Продавец"

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой»

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань,

ул. Ленина, 14

            В остальной части исковых требований отказать.

            Взыскать с Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6000 рублей., по оплате судебной экспертизы 20 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Л.Н. Цепляева