Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20713/2025

07 августа 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЛАВЯНКА М" (адрес: Россия 188380, Р-Н ГАТЧИНСКИЙ, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТЕР. МАССИВ ПУДОМЯГСКИЙ, Д. 1, ОФИС 401; Россия 188380, дер Антелево, Ленинградская область, д.2а, ОГРН: )

к

АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГАТЧИНСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: Россия 188300, Г ГАТЧИНА, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, УЛ КАРЛА МАРКСА, ЗД. 44, ОГРН: );

третье лицо: 

АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГАТЧИНСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: Россия 188300, Г ГАТЧИНА, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, УЛ КАРЛА МАРКСА, ЗД. 44, ОГРН: )

при участии представителей сторон указанных в протоколе судебного заседания от 04.08.2025.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Славянка М» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 17.01.2025г., исходящий №43, в выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661, площадью 14026 кв.м.; а также требованием об обязании Администрации заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.

 Определением арбитражного суда заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2025 года Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области заменена на Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области (далее - Администрация).

 Общество 04.06.2025г. уточнило заявленные требования, указав заинтересованным лицом Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области.

Уточнения приняты судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области привлечена в качестве ответчика. 

 В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования.  

 Представитель Администрации считал требования не подлежащими удовлетворению, указывая на то, что испрашиваемый участок расположен в зоне сельскохозяйственных угодий, в связи с чем выкупу не принадлежит; кроме того, в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект недвижимости (жилой дом) с кадастровым номером 47:23:0000000:44976, таким образом, имеется несоответствие назначение объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661, виду разрешенного использования «для хозяйственной деятельности».

 Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 12.05.2008 между Муниципальным образованием «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области (далее Гатчинская Администрация) и Обществом был заключен Договор №987 аренды земельного участка, по условиям которого Гатчинская Администрация предоставила, а Общество приняло на срок до 25.04.2029 года в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д.Антелево, участок без номера, под сельскохозяйственное использование, с кадастровым номером 47:23:03-19-003:0156, общей площадью 8214366 кв.м.

В период действия договора аренды, Общество 13.10.2014 года обратилось письмом №70 в Гатчинскую Администрацию с просьбой согласовать проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:23:03-19-003:0156.

Письмом от 22.10.2014 года №4402 Гатчинская Администрация согласовала проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:23:03-19-003:0156.

По результатам кадастровых работ, проведенных по заданию Общества, земельного участка с кадастровым номером 47:23:03-19-003:0156 был разделен с образованием 33 земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером: 47:23:0319003:661, площадью 100000 +/-111 кв.м.

 Впоследствии, с целью оптимизации использования арендованных земель Общество с согласия Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661.

Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 47:23:0319003:2092, площадью 85 974 кв.м. на основании Постановления от 25.07.2017г. №3330 был предоставлен ООО «Славянка М» в собственность.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661 его площадь уменьшилась до 14026 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок и дополнительным соглашением от 13 июня 2018 года к Договору № 987 аренды земельного участка от 12.05.2008 года.

Общество 27.12.2024 обратилось в Администрацию с заявлением (исх.№15/П от 27.12.2024г.) о выкупе вышеуказанного земельного участка, указав в качестве основания для предоставление участка без проведения торгов подпункты 6,8, пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации .

 Письмом от 11.01.2025г. исходящий № 43, Администрация отказала в выкупе земельного участка, указывая на то, что имеется несоответствие назначение объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661 «для хозяйственной деятельности» виду разрешенного использования земельного участка, поскольку в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект недвижимости (жилой дом) с кадастровым номером 47:23:0000000:44976.  

 Не согласившись с отказом в предоставлении в собственность земельного участка, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

 В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

 В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

 В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон №101-ФЗ).

 Согласно части 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются данным Законом.

По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона №101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельного кодекса Российской Федерации .

В пункте 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, установлен постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 №179, согласно пункту 4 которого, цена устанавливается в размере кадастровой стоимости.

Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, Законом №101-ФЗ и соответствующими нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

 Как усматривается из представленных в материалы дела документов, и не оспаривается сторонами, что Общество владеет испрашиваемыми земельными участками на основании договора аренды, с даты заключения которого прошло более трех лет; заявление о предоставлении земельного участка в собственность подано Обществом до истечения срока действия договора аренды.

Отказывая в предоставлении земельного участка, Администрация указывала на то, что испрашиваемый участок расположен в зоне сельскохозяйственных угодий, а также то, что в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект недвижимости - жилой дом.

Вместе с тем, частью 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. 

Отнесение земельного участка к землям сельскохозяйственных угодий не указано в статье 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка.

Напротив, возможность выкупа земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственный угодьям, прямо предусмотрена законом.

Так, в пункте 7 статья 10 Закона №101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.       

Определением Верховного суда Российской Федерации от 19 ноября 2024 года №307-ЭС24-7376 установлено, что законодатель закрепил механизм использования земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно в целях фактического непрерывного использования и надлежащей обработки предоставленной собственникам и пользователям земли. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Таким образом, именно отнесение испрашиваемого земельного участка к землям сельскохозяйственных угодий является обязательным условием для удовлетворения заявленных требований о выкупе земельного участка.

Испрашиваемый земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственных угодий Приказом Комитета по градостроительной политике Ленинградской области от 23 сентября 2022 №141 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Пудомягское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области, применительно к частям территории (д.Бор, д.Веккелево, д.Вярлево, пос.Лукаши, д.Марьино, д.Покровская, д.Порицы, д.Пудомяги, д.Руссолово,д.Шалино с прилегающими к населенным пунктам территории).

Жилой дом на испрашиваемом земельном участке находился до издания указанного Приказа, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-147831/2018.  

В соответствии с пункта 17 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020)" отказ уполномоченного органа является незаконным в случае предоставления земельного участка для хозяйственной деятельности до вступления в силу закона, которым введены ограничения, если данная деятельность не нарушает установленного режима охраны и использования территории.

Таким образом, издание Приказа Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области №141 от 23.09.2022 года «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Пудомягское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области» не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка даже при условии нахождения на нем жилого дома

Кроме того, Администрацией не представлено доказательств того, что жилой нарушает режим охраны и использования территории, а также права третьих лиц.

Суд принимает во внимание, что жилой дом находится на праве собственности у Общества, что подтверждается Записью о государственной регистрации прав №47:23:00000000:44976-47/054/2024-4 от 23.12.2024г.

Доводы Администрации о том, что земельный участок является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем в материалы дела документально не подтвержден.

Принимая во внимание правовую природу заявленного требования исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

признать незаконным отказ Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области, оформленного письмом от 17.01.2025 г., исходящий № 43, в выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661, площадью 14026 кв.м.

Обязать Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области в течение месяца со дня вступления в силу решения суда осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:23:0319003:661, площадью 14026 кв.м. и направить его обществу с ограниченной ответственностью «Славянка М».

Взыскать с Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Славянка М» 50.000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.