Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-83670/2016

06 декабря 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  06 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Г.В. Лебедева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котельниковым Л.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, 

<

...> лит.Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания БАРС» (адрес: Россия, 194100, 

<

...>, лит.А, офис 79, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа, расторжении договора и выселении ответчика

и по встречному иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии

- от истца: до перерыва – ФИО1, доверенность от 29.12.2016; после перерыва – ФИО2, доверенность от 29.12.2016 ;

- от ответчика: до перерыва – ФИО3, доверенность от 23.05.2017; после перерыва - не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная Компания БАРС» (далее также - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №02-А005102 от 16.09.2015 в размере 2 741 232 руб. 02 коп., 496 601 руб. 03 коп. пени, 168 995 руб. 54 коп. штрафа, расторжении договора и выселении ответчика.

Определением суда от 09.03.2017 к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Транспортная Компания БАРС» о применении последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды №02-А005102 от 16.09.2015, а именно: возврата объекта аренды и возврата полученных в счет арендной платы денежных средств, основанное на том, что объект договора аренды является самовольной постройкой.

Определением суда от 29.03.2017 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А56-72270/2016.

Определением суда от 28.09.2017  производство по делу было возобновлено, судебное заседание назначено на  25.10.2017 в 10 час. 00 мин.

В судебном заседании, возобновленном после перерыва, объявленного 22.11.2017, присутствовал представитель истца, который исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание после перерыва не явился, до перерыва им был представлен отзыв и даны пояснения относительно требований первоначального иска с учетом судебных актов по делу №А56-72270/2016, также заявлено об отказе от встречного искового заявления.

Поступивший отзыв приобщен судом к материалам дела.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Оценив заявление истца по встречного иску, суд полагает, что оно не противоречит закону, права других лиц не нарушает, в связи с чем отказ подлежит принятию судом, а производство по встречному иску – прекращению, применительно к положениям статьи 150 АПК РФ.

На основании статьи 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 16.09.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды №02-А005102 (далее также - Договор).

Государственная регистрация Договора произведена 12.04.2016, номер регистрации 78-78/039-78/116/004/2016-271/1.

Согласно условиям названного договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое здание (Объект), расположенное по адресу: 

<

...>, литера Е, площадью 658,8 кв.м., кадастровый № 78:36:0005122:1036.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 4 035 руб. 92 коп.

Плата за аренду Объекта в 2015 году с учетом НДС составляет в квартал 664 715 руб. 79 коп.

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 563 318 руб. 47 коп.

Согласно пункту 3.2 Договора с 01.01.2016 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по приведенной формуле.

Арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 Договора.

Положениями пункта 3.3 Договора стороны согласовали, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за объекты нежилого фонда, размер арендной платы по Договору подлежит изменению с даты вступления в силу такого нормативного правового акта (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы в соответствии с пунктом 2.3.1 Договора), о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.4 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

Согласно пункту 3.7 Договора в течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится: - арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 563 318 руб. 47 коп.; - сумма, засчитывающаяся в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по Договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 563 318 руб. 47 коп.

При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора и предшествующий истечению срока действия Договора.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого здания от 16.09.2015 Объект передан арендодателем и принят арендатором в отсутствие замечаний.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей в его адрес 27.10.2016 арендодателем направлена претензия №9699-пр./16 от 24.10.206.

Направленная претензия содержала указание на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности за период 16.09.2015-15.12.2015, 16.12.2015-31.12.2016, 16.06.2018-15.09.2018 в размере 2 741 232 руб. 02 коп., предложение перечислить сумму задолженности в течение 5 дней с момента получения претензии, а также предложение подписать соглашение о расторжении Договора при невыполнении требования о погашении задолженности.

Наличие задолженности по Договору и неисполнение требований претензии послужили основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального искового заявления в части в связи со следующим.

Оценив содержание претензии, иных материалов дела (в том числе ответа на претензию), суд приходит к выводу о соблюдении условия части 5 статьи 4 АПК РФ для передачи спора на разрешение арбитражного суда.

На основании правила статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании требований статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно  части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Истцом заявлено к взысканию 2 741 232 руб. 02 коп. задолженности по арендным платежам по Договору за периоды 16.09.2015-15.12.2015, 16.12.2015-31.12.2016, 16.06.2018-15.09.2018.

Полагая заявленные требования необоснованными, ответчик ссылается, в том числе на неправильное применение индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы, включение расчетного коэффициента площади, необоснованное включение в сумму задолженности платежа за последний платежный период, привлечение к двойной ответственности в связи с взысканием штрафа (согласно отзыву от 13.03.2017), а также в связи с давностным владением (отзыв от 22.11.2017).

Оценив доводы отзыва, суд полагает возможным согласиться с ними в части необоснованного включения в сумму долга по арендной плате платежа за последний период. Иные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

Доводы отзыва ответчика по первоначальному иску в части неверного расчета размера арендной платы основаны на неверном толковании условий Договора и нормативного регулирования, подлежащего применению к спорным правоотношениям – положения нормативных актов, определяющих (регулирующих) размер и условия внесения платежей за пользование имуществом, применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемой ситуации и условиям Договора не имеют ретроспективного действия, при этом размер платы за предоставленный в пользование арендатору объект недвижимости не является регулируемым в смысле пункта 1 статьи 424 ГК РФ.

Учитывая изложенное, индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы подлежит применению с учетом определенных при заключении Договора и согласованных сторонами размеров платы.

При этом, доводы о необходимости исключения из расчета коэффициента площади (0.877) суд также находит необоснованными, так как использование данного коэффициента (К2), как и определение его значения предусмотрено нормативной методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 №1291-р «О Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда» и подлежащей применению к спорным правоотношениям.

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, ответчиком не доказаны ошибочность расчета размера платы, приведенного в пункте 3.1 Договора, неверное определение названного коэффициента. 

При таких обстоятельствах, оснований исходить из иных размера платы, порядка определения последнего, отличных от согласованных сторонами в пункте 3.1 Договора, суд не находит.

Расчет заявленного к взысканию долга за спорные периоды, представленный истцом, судом проверен и признан верным, соответствующим условиям Договора и фактическим обстоятельствам рассматриваемой ситуации, учитывающим произведенные ответчиком платежи.

Фактически осуществлены платежи на сумму 736 647 руб. 23 коп., что подтверждается представленными истцом расчетами, а также представленными распечатками платежных документов (поручений), представленными ответчиком по первоначальному иску, которые подтверждены арендодателем и учтены в расчете задолженности (платежные поручения по 43 332 руб. 19 коп. от 17.06.2016, 22.06.2016, 04.07.2016, 11.07.2016, 18.07.2016, 25.07.2016, 01.08.2016, 03.08.2016, 15.08.2016, 17.08.2016, 23.08.2016, 02.09.2016, 12.09.2016, 20.09.2016, 26.09.2016, 03.10.2016, 12.10.2016).   

Из представленных документов следует, что неучтенным остался платеж, оформленный платежным поручением от 02.12.2016 №647 на сумму 13 332 руб. 19 коп.

Вместе с тем, принимая во внимание, что данный документ представлен в виде распечатки, без подлинной отметки банка об исполнении, учитывая также, что на сверку расчетов (вызов на сверку от 20.02.2017 во исполнение определения суда, приобщенный к материала дела протокольным определением от 01.03.2017) ответчик не явился, а названный платеж арендодателем не подтвержден, суд не может расценить данный документ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего фактическое исполнение обязательств ответчика на сумму 13 332 руб. 19 коп., в том числе в соответствии с положениями статей 68 и 71 АПК РФ, что не является препятствием для последующего учета данного платежа при исполнении судебного акта в случае его фактического осуществления. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

При этом, суд находит необоснованным взыскание в рамках настоящего дела платы за период 16.06.2018-15.09.2018 в размере 563 318 руб. 47 коп., как несоответствующее природе арендных правоотношений.

Оценив условия Договора в порядке статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что несмотря на перечисление данного платежа в срок 20 дней после подписания Договора, последний является арендной платой за период 16.06.2018-15.09.2018.

Вместе с тем, принимая во внимание заявленные требования о расторжении Договора, при фактическом отсутствии пользования имуществом со стороны арендатора в данном периоде, оснований для взыскания арендой платы в счет будущего периода суд не усматривает, доказательств иного из материалов дела и условий Договора не следует.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

На момент рассмотрения настоящего дела право собственности ответчика по данному основанию не зарегистрировано в установленном порядке, а равно не признан (установлен) соответствующий юридический факт владения.

При этом  право собственности истца по первоначальному иску на Объект не оспорено.  

Суд также отмечает, что представленные в обоснование давностного владения с отзывом светокопии документов не соответствуют требованию части 8 статьи 75 АПК РФ (копии не заверены).

Учитывая предмет заявленных и рассматриваемых в настоящем деле требований и его фактические обстоятельства, принимая также во внимание, что истец является собственником Объекта и арендодателем по Договору, доводы ответчика в соответствующей части подлежат отклонению судом.

Учитывая изложенное, требования иска о взыскании задолженности подлежат удовлетворению за вычетом 563 318 руб. 47 коп. платы за период 16.06.2018-15.09.2018, что составит 2 177 913 руб. 55 коп.  

В оставшейся части данные требования подлежат оставлению без удовлетворения судом.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) в размере 496 601 руб. 03 коп., начисленной по состоянию на 24.10.2016 за просрочку арендных платежей на основании пункта 4.9 Договора.

Условиями пункта 4.9 Договора предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка (пеня) представляет собой один из видов ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства (пункт 2 статьи 330, статья 394 ГК РФ), способом обеспечения исполнения обязательств (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Расчет неустойки, выполненный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим условиям Договора в части базы расчета и размера, учтенный период просрочки не превышает фактический, который следует из материалов дела, доказательств иного, вопреки правилам статьи 65 АПК РФ,  не представлено.

Доказательств наличия обстоятельств, достоверно подтверждающих получение истцом необоснованной выгоды при взыскании неустойки в согласованном Договором размере ответчиком не представлено. Ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено, в связи с чем риск наступления последствий не совершения процессуальных действий в силу части 2 статьи 9 АПК РФ относится на ответчика.

При таких обстоятельствах пени в указанном размере подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом также заявлено требование о взыскании штрафа в размере 168 995 руб. 54 коп., начисленного за нарушение пункта 3.7 Договора в части срока перечисления платежа за последний период.

Доводы ответчика по первоначальному иску относительно неправомерности взыскания штрафа по мотиву установления Договором неустойки на случай просрочки внесения арендной платы (двойной ответственности) судом отклоняются как необоснованные.

Согласованными сторонами условиями Договора предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы (нарушение пункта 2.2.2).

Вместе с тем, исходя из буквального содержания пункта 3.7 в счет последнего платежного периода в течение 20 дней подлежит внесению денежная сумма равная квартальной арендной плате на момент подписания Договора, которая в последующем засчитывается в качестве арендной платы.

За нарушение указанного срока на арендатора может быть возложена договорная ответственность в виде штрафа, предусмотренного пунктом 4.8 Договора, тождества нарушений в несоблюдении пунктов 2.2.2 и 3.7 Договора суд не усматривает.

Расчет штрафа судом проверен и признан верным.

С учетом изложенного, штраф в размере 168 995 руб. 54 коп. подлежит взысканию в пользу истца.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 5.3.2 Договора, последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение 3 месяцев независимо от ее последующего внесения.

Согласно позиции, приведенной в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Поскольку часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного для расторжения Договора порядка.

Направленная в адрес ответчика претензия, помимо указания на необходимость погашения задолженности содержала также предложение в случае невыполнения данного требования расторгнуть Договор и обеспечить освобождение арендуемого объекта.

Фактические платежи за пользование Объектом арендатор начал осуществлять с 17.06.2016, допущенные периоды просрочки превышают установленные пунктом 5.3.2 Договора и статьей 619 ГК РФ. 

Таким образом, имеется предусмотренное законом и Договором основание для расторжения последнего, в связи с чем требования иска в данной части подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, принимая во внимание расторжение Договора, правовые основания  занимать  предоставленное в аренду помещение  у арендатора отсутствуют, в связи с чем требование о выселении также подлежит удовлетворению судом.

На основании пункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1 статьи 333.22 НК РФ по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, подлежащая уплате за имущественные требования иска, пропорционально размеру удовлетворенных требований (83,47%), а также государственная пошлина за требования неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

принять отказ от встречного иска, производство по делу в приведенной части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная компания БАРС» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №59 от 20.01.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания БАРС» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2 177 913 руб. 55 коп. задолженности, 496 601 руб. 03 коп. пеней, 168 995 руб. 54 коп. штрафа.

Расторгнуть договор аренды №02-А005102 от 16.09.2015.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания БАРС» из здания, кадастровый номер: 78:36:0005122:1036, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Е. 

В остальной части в удовлетворении требований первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания БАРС» в доход федерального бюджета 45 416 руб. 37 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

СудьяГ.В. Лебедев