АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-1823/2020

г. Кострома

19 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Костромского областного союза «Федерация организаций профсоюзов Костромской области» г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительными действия Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по изменению арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.10.2016 № Д.0205, оформленные уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20,

установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.01.2019 в размере, определенном в соответствии с заключением эксперта № 15/21-Э – 629000 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>), 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>, Кострома, ул. Горная, д. 20а, оф.14),

общество с ограниченной ответственностью «Веста», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

при участии: 

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 11.01.2021 № 1),

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 11.01.2021 № 6),

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежаще,

установил:

Костромской областной союз «Федерация организаций профсоюзов Костромской области» г. Кострома (далее – Профсоюз) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, г. Кострома (далее - Управление) о признании установленной с 16.01.2019 Управлением арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741 по договору аренды земельного участка от 06.10.2016 № Д.0205 на основании отчета № 23-01/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в размере 1388800 руб., необоснованной; установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.01.2019 в размере, определенном в соответствии с заключением эксперта № 15/21-Э – 629000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки», общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки», индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Веста», г. Кострома (далее - Общество).   

Ответчик представил отзыв на иск: размер арендной платы определен в соответствии с положениями закона, доводы истца не доказаны.  

Определением от 21.10.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН:  

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>; 156000, 

<

...>). Производство по делу приостановлено. Экспертное заключение поступило в суд 09.02.2021.  Производство по делу возобновлено 03.03.2021.

До начала судебного заседания от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, просит суд признать недействительными действия Управления по изменению арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.10.2016 № Д.0205, оформленные уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20, установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.01.2019 в размере, определенном в соответствии с заключением эксперта № 15/21-Э – 629000 руб.

В судебном заседании стороны поддержали ранее заявленные позиции. 

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принял.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и Профсоюзом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.10.2016 № Д.0205.

В соответствии с условиями договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 30183,71 кв.м., из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 44:27:040216:741, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: административно-управленческие объекты и некоммерческие организации, коммерческие объекты, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 4177 кв.м. (далее – земельный участок).   

Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в связи с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов органов местного самоуправления. Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанного акта и самостоятельно производит исчисление размера арендой платы на соответствующий календарный год (пункты 3.3, 3.4 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.05.2018 арендаторами по договору аренды земельного участка выступают Профсоюз и Общество. Между арендаторами  заключено соглашение о порядке пользования земельным участком.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Управлении Росреестра по Костромской области. 

Решением Костромского областного суда от 29.11.2018 по делу № 3а-278/2018 кадастровая стоимость земельного участка площадью 4177 кв.м. установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.07.2016 в размере 7790000 руб. на период с 10.04.2018. Датой подачи заявления считается 05.09.2018.

Управление уведомило Профсоюз о размере арендной платы за земельный участок площадью 4177 кв.м. на 2018 г. Размер арендной платы составил с 01.01.2018 по 09.04.2018 – 29212 руб. 50 коп., 116850 руб. 00 коп. в год., с 10.04.2018 по 31.12.2018 – 16835 руб. 16 коп. за квартал, 67340 руб. 64 коп. в год. (письмо от  18.02.2019 № 02-37исх-232/19).

Управление уведомило Профсоюз о размере арендной платы за земельный участок площадью 4177 кв.м. на 2019 г. Размер арендной платы составил с 16.01.2019 – 200091 руб. 36 коп. за квартал, 800365 руб. 44 коп. за год. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 23-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы (письмо от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19).

Управление уведомило Профсоюз о размере арендной платы за земельный участок площадью 4177 кв.м. на 2020 г. Размер арендной платы составил 208095 руб. 01 коп. за квартал, 832380 руб. 04 коп. за год. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом № 23-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, распоряжения администрации Костромской области от 09.12.2019 № 262-ра (письмо от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20).

Согласно отчету об оценке № 23-01/19, составленному 16.01.2019 ООО «Центр оценки», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок составила по состоянию на 16.01.2019 - 1388800 руб.      

Согласно доводам иска результаты оценки, использованные арендодателем для исчисления суммы годовой арендной платы за земельный участок, не являются достоверными и в связи с этим не могут служить для исчисления суммы арендной платы по договору. В обоснование данных доводов Профсоюз представил рецензию на отчет об оценке № 23-01/19, подготовленный независимым экспертом-оценщиком ФИО2 16.01.2020, а также отчет № 9246 об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка по состоянию на 16.01.2019, подготовленный ООО «Региональный центр оценки». Согласно отчету № 9246, подготовленному ООО «Региональный центр оценки», рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка площадью 4177 кв.м. по состоянию на 16.01.2019 составила 432000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Профсоюза в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском. 

Управление не согласно с исковыми требованиями, считает, что истцом не доказано несоответствие отчета об оценке нормам действующего законодательства.  

В ходе рассмотрения настоящего спора истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое определением Арбитражного суда Костромской области от 21.10.2020 удовлетворено.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке от 16.01.2019 № 23-01/19, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки», федеральным стандартам оценки? 

2) если не соответствует, то какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № 44:27:0402216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, на дату оценки (дату составления спорного отчета)?

Согласно заключению эксперта, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ИНН:  

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>; 156000, 

<

...>), сделаны следующие выводы: 

по первому вопросу: отчет об оценке от 16.01.2019 № 23-01/19, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки» не соответствует федеральным стандартам оценки;         

по второму вопросу: исходя из проведенного исследования, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 4177 кв.м. по состоянию на 16.01.2019 составляет 629000 руб.

 В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Оспариваемые действия Управления по изменению арендной платы, оформленные уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20, являются односторонними сделками. 

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами; одним из таких способов является признание сделки недействительной.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Профсоюз оспаривает уведомления Управления как односторонние сделки, основанные на отчете об оценке № 23-01/19, в связи с недостоверностью указанного отчета. Фактически истец оспаривает величину стоимости объекта оценки, определенную в данном отчете, и заявил требования о признании недействительной сделки по одностороннему изменению размера арендной платы.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статьям 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Суд установил, что право Управления в одностороннем порядке изменить размер арендной платы предусмотрено пунктом условиями договора аренды земельного участка. 

Основанием для изменения размера арендной платы, о котором Профсоюз извещен уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20, явился отчет № 23-01/19, составленный ООО «Центр оценки».

Суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленные в материалы дела доказательства относительно рыночной стоимости арендной платы, в том числе отчет № 23-01/19 от 16.01.2019,  составленный ООО «Центр оценки», на основании которого Управление определило арендную плату в 2019 и 2020 гг., отчет № 9246, а также экспертное заключение, подготовленное по результатам проведения судебной экспертизы.

Суд признает выводы, изложенные в заключении эксперта индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>; 156000, 

<

...>), подготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, полными, ясными и обоснованными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из экспертного заключения следует, что отчет об оценке № 23-01/19 не соответствует в полной мере Федеральным стандартам оценки, согласно проведенному расчету рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка на дату оценки 16.01.2019 составляет 629000 руб.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд не может считать достоверным и соответствующим требованиям действующего законодательства отчет № 23-01/19 от 16.01.2019, составленный ООО «Центр оценки», который положен в основу установленной на 2019 и 2020 гг. арендной платы по договору аренды земельного участка. 

Суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 16.01.2019 составляет 629000 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что действия Управления по изменению арендной платы по договору аренды от 16.10.2016 № Д.0205, оформленные уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20, являются недействительными в связи с тем, что отчет об оценке, положенный в основу определения арендной платы по договору не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. 

Рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 16.01.2019 должна составлять 629000 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

Указание Управления на необходимость отнесения расходов на оплату экспертизы в равных долях на истца и на ответчика  суд полагает необоснованным, поскольку в ходе судебной экспертизы была дана оценка только отчету № 23-01/19, на основании которого Управлением принято решение об изменении размера арендной платы. Иные отчеты предметом оценки эксперта не являлись. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать недействительными действия Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по изменению арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.10.2016 № Д.0205, оформленные уведомлениями от 25.07.2019 № 02-37исх-1337/19, от 23.04.2020 № 02-37исх-1203/20.

Утвердить с 16.01.2019 рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:040216:741, площадью 4177 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в размере 629000 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Костромского областного союза «Федерация организаций профсоюзов Костромской области» г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 35000 руб. в качестве возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева