АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-495/2017

г. Биробиджан

26 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2017 года. Полный текст решения изготовлен 26 июля 2017 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Яниной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (г. Облучье Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 1067907000215, ИНН 7902525961)

к индивидуальному предпринимателю Бондаревой Ольге Сергеевне (г. Облучье Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 304790222000041, ИНН 790200275707)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 360 648 рублей 28 копеек, из которых: 283 791 рубль 71 копейка – основной долг по договору № 79 от 01.03.2011 за период с 01.11.2014 по 31.12.2016; 76 856 рублей 57 копеек – пени,

при участии ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3,

в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного  о  дате и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 360 648 рублей 28 копеек, из которых: 283 791 рубль 71 копейка – основной долг по договору № 79 от 01.03.2011 за период с 01.11.2014 по 31.12.2016; 76 856 рублей 57 копеек – пени.

В обоснование требований указано на заключение администрацией и ответчиком договора аренды от 01.03.2011 № 79 помещений общей площадью 46,5 кв.м. и ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы.

Администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представила в арбитражный суд ходатайство об уточнении исковых требований, указав, что в связи с заключением с ответчиком дополнительного соглашения от 01.03.2011 к договору аренды от 01.01.2011 № 79, площадь арендуемого помещения составляет 61,9 кв.м. Произведя расчет задолженности по арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.03.2017 с учетом частичных оплат, истец просил взыскать с ответчика: 144 859 рублей – основной долг по договору № 79 от 01.03.2011 за период за период с 01.01.2014 по 31.03.2017;  219 728 рублей 35 копеек – пени за период с 05.10.2014 по 30.05.2017, всего 364 587 рублей 35 копеек.

Ответчик в судебном заседании требования истца не признала. Пояснила, что договор аренды № 79 нежилого помещения от 01.03.2011 не зарегистрирован в установленном законом порядке. На неоднократные обращения к администрации о предоставления оригинала договора, получала отказ, что явилось препятствием по исполнению обязанности по регистрации. Полагает предъявление в рамках данного спора дополнительного требования о взыскании арендных платежей за пользование помещениями общего пользования площадью 15,4 кв.м. неправомерным, поскольку изначально заявлено требование о взыскании арендной платы за помещения 46,5 кв.м. Заявленную к взысканию неустойку считает явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, и подлежащей ее уменьшению до 1 000 рублей.

Администрация заявлением от 19.07.2017 просила провести судебное заседание в отсутствие своего представителя. Уточненные исковые требования поддержала полностью. 

Суд на основании части 3 статьи 156 АПК РФ, с учетом мнения ответчика, рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещённого истца. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

01 марта 2011 года между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) по итогам открытого аукциона подписан договор аренды № 79 нежилого помещения (далее – договор № 79 от 01.03.2011), расположенного по адресу: 

<

...>. 

Характеристика помещения: вид помещения: 1 этаж, помещения под №№ 31, 33, 34, 35, 36  находятся в составе нежилого помещения, имеются места общего пользования. Состав помещений согласно экспликации технического паспорта государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" инв. № 2497. Общая площадь – 46,5 кв.м., согласно поэтажному плану (приложение № 2) (пункт 1.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата по итогам аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения составляет из расчета 1 200 рублей за 1 кв.м. (без налога на добавленную стоимость) в год. Арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2).

Договор аренды от 01.03.2011 № 79 заключен  на срок 25 лет.

Подпунктом 5.1.1 пункта 5.1 договора предусмотрена выплата неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Помещения переданы арендатору, что подтверждается передаточным актом.

Этой же датой – 01.03.2011 истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения № 79 от 01.03.2011 , согласно которому пункт 1.6 договора изложен в новой редакции: «Одновременно с передачей нежилого помещения арендодатель передает арендатору права пользования общим имуществом, площадью 15,4 кв.м., многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на срок действия договора № 79 от 01.03.2011. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составила 61,9 кв.м.».

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, администрация 21.02.2017 направила в адрес ИП ФИО3 требование №  278  о выплате задолженности по арендной плате в размере 283 791 рубль 71 копейки, а также пеней в сумме 76 856 рублей 57 копеек в срок до 17.03.2017. Претензия получена предпринимателем, что подтверждается копией  почтового уведомления.

Неисполнение ИП ФИО3 требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.1997 № 12) разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Истцом первоначально заявлены требования о взыскании суммы долга по договору аренды помещений от 01.03.2011 № 79 общей площадью 46,5 кв.м.  В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования с учетом заключения дополнительного соглашения к указанному договору о передаче в аренду мест общего пользования площадью 15,4 кв.м. В результате общая площадь арендуемых предпринимателем в рамках договора от 01.03.2011 № 79 помещений составила 61,9 кв.м. Просил взыскать арендную плату исходя из данной площади.

Предметом иска по настоящему делу является требование о взыскании задолженности по договору аренды № 79 от 01.03.2011, основанием иска - ненадлежащее исполнение ответчиком предусмотренных договором обязательств по оплате арендной платы в установленные сроки и порядке.

Таким образом, истцом не заявлено дополнительных требований, предъявление которых должно производиться по общим правилам предъявления исков. Уточненное требование подлежит рассмотрению в рамках настоящего спора. 

При уточнении истцом размера задолженности, сумма основного долга уменьшена им с 283 791 рубля 71 копейки до 144 859 рублей.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ). 

Поскольку уменьшение размера исковых требований в части взыскания основной задолженности по арендной плате не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, уменьшение иска до 144 859 рублей принято судом.

Ответчик в ходе судебного разбирательства указывал на неоднократные обращения в администрацию с просьбой предоставить необходимые для регистрации договора № 79 от 01.03.2011 документы. В связи с непредставлением таких документов, у предпринимателя отсутствовала реальная возможность зарегистрировать в установленном законом порядке настоящий договор.

Из письма администрации № 02/01-17-265 от 14.03.2016 также следует, что с 2011 года администрация неоднократно обращалась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области с целью регистрации договора аренды. Между тем, в регистрации указанного договора отказывали, поскольку городскому поселению передано нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в котором объекты недвижимого имущества – нежилые помещения №№ 31, 33, 34, 35, 36 отсутствуют. Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, необходимо внести изменения в Закон ЕАО от 20.07.2007 № 180-ОЗ, что отнесено к компетенции Законодательного Собрания Еврейской автономной области, а также поставить на кадастровый учет каждое помещение. В настоящее время администрация проводит работу по постановке на кадастровый учет нежилых помещений по вышеуказанному адресу.

Между тем, судом не принимается довод истца об отсутствии права муниципальной собственности на предоставленные в аренду помещения и места общего пользования. 

Законом Еврейской автономной области от 20.07.2007 № 180-ОЗ "О порядке решения вопросов местного значения городских, сельских поселений на территории Еврейской автономной области" (далее – Закон ЕАО от 20.07.2007 № 180-ОЗ) городскому поселению передано нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Передача муниципальному образованию объекта недвижимости в целом, без выделения в нем отдельных помещений, а также не проведение администрацией мероприятий по выделению помещений и постановке каждого помещения как отдельного объекта на кадастровый учет, не свидетельствует об отсутствии у него права муниципальной собственности на предоставленное в аренду недвижимое  имущество.   

Спорные отношения сторон регулируются нормами параграфа 1 "Общие положения об аренде" главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с условиями пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Содержание договора № 79 от 01.03.2011 и дополнительного соглашения к нему соответствует положениям главы 34 ГК РФ, согласованы существенные условия, договор подписан уполномоченными лицами. Вместе с тем,  государственная регистрация договора № 79 от 01.03.2011  отсутствует.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Приведенная правовая позиция по толкованию норм гражданского законодательства сформирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации после подписания сторонами договора аренды от 01.03.2011 № 79 и дополнительного соглашения к нему, однако данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности ее применения при рассмотрении настоящего спора, поскольку нормы права действовали на указанную дату.

Поскольку имущество передано истцом ответчику без разногласий, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, а также о неустойке за несвоевременное внесение арендных платежей было достигнуто сторонами в договоре, ответчик не может быть освобожден от оплаты пользования арендованным имуществом и договорной ответственности только лишь по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Нежилые помещения и места общего пользования общей площадью 61,9 кв.м. фактически используются ответчиком, что не отрицалось предпринимателем в судебном заседании. Часть помещений общего пользования, как указано ответчиком, отгорожена ею и используется как отдельное помещение для хранения.

Таким образом, между сторонами имеют место арендные отношения, возникшие из договора № 79 от 01.03.2011и дополнительного соглашения к нему. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

За заявленный период исковых требований с 01.01.2014 по 31.03.2017 оплате подлежала арендная плата в общей сумме 240 500 рублей (18 500 рублей ежеквартально х на 13 кварталов).

По расчету администрации предпринимателем в указанный период оплачено 71 501 рубль, а также имелась переплата по состоянию на 01.01.2014 в размере 24 140 рублей, в результате чего неоплаченная арендная плата 144 859 рублей (240 500 – 95 641 рубль).

Между тем, предпринимателем представлены не учтенные администрацией при расчете задолженности платежные документы об оплате арендной платы, исполненные банком, на общую сумму 19 500 рублей: чек по операции Сбербанк онлайн от 08.10.2016 на сумму 5 000 рублей; чек по операции Сбербанк онлайн от 11.02.2017 на сумму 4 500 рублей; чек по операции Сбербанк онлайн от 30.04.2017 на сумму 10 000 рублей.

Учитывая указанные платежи, с ИП ФИО3 в пользу администрации подлежит взысканию сумма задолженности по договору № 79 от 01.03.2011 с дополнительным соглашением за период с 01.01.2014 по 30.03.2017 в размере 125 359 рублей (144 859 рублей – 19 500 рублей).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств обеспечивается, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с условиями подпункта 5.1.1 пункта 5.1 5 договора № 79 от 01.03.2011 администрацией заявлены к взысканию пени за период с 01.01.2014 по 30.03.2017 в размере 219 728 рублей 35 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предпринимателем на основании статьи 333 ГК РФ заявлено ходатайство об уменьшении размера пени. Считает заявленную к взысканию неустойку явно несоразмерной последствиям нарушенного обязательства и подлежащей уменьшению до 1 000 рублей.

Из анализа пунктов 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.10.2004 № 293-О, следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика (пункт 73 постановления № 7).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно пункту 75 постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации",  разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Следует учесть, что договор аренды заключен по результатам аукциона, и предприниматель не имел возможности требовать внесения изменений в его условия, в том числе, в части снижения размера неустойки.

Учитывая чрезмерно высокий процент для начисления неустойки (0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, что составляет 182,5% годовых), а также, что заявленный размер неустойки в два раза превышает сумму долга, при отсутствии доказательств наличия у администрации возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, в размере сопоставимом с суммой начисленной пени, суд  считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию пени до 30 000 рублей, что превышает двукратную ставку рефинансирования (которая по исходным данным в расчете истца составила бы 25 600 рублей 21 копейку).

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, государственная пошлина подлежит уплате  исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 9 541 рубля.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

принять уменьшение исковых требований в части основной задолженности по арендной плате до 144 859 рублей.

Исковые требования администрации Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу администрации Облученского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области 125 359 рублей основной задолженности по арендной плате по договору аренды № 79 от 01.03.2011 с дополнительным соглашением за период с 01.01.2014 по 30.03.2017, а также пени за несвоевременную оплату в размере 30 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 541 рубль.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1