АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А48-1502/2024

г. Орел

18 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2024.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Н.В. Подриги, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.В. Тереховой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>, г. Калуга) к обществу с ограниченной ответственностью  «Группа Компаний Кварта» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о признании торгов недействительными,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

1) УФССП по Орловской области (

<

...>),

на стороне ответчика:

2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

3) Управление социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации города Орла (302028, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от УФССП по Орловской области – представитель ФИО2 (доверенность от 22.04.2024, служебное удостоверение),

иные лица не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Кварта» (ответчик) о признании недействительными торгов, проведенных 16 февраля 2023г. по лоту №4- квартира №39 дома №8 по ул.Родзевича-Белевича города Орла, договора купли-продажи недвижимого имущества №9732/2/4 от 21.02.2023г., заключенного по результатам проведения торгов, протокола №9732-ОАЗФ/2/4 от 16.02.2023г., применении последствий недействительности сделки и возвращении сторон в первоначальное положение.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: 1) УФССП по Орловской области), на стороне ответчика: 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, 3) Управление социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации города Орла (третьи лица).

Ранее участвуя в судебном заседании, истец поддерживал исковые требования, а ответчик иск не признавал, по доводам, изложенным в отзыве.

УФССП по Орловской области по существу спора полагается на усмотрение суда.

Иные третьи лица письменные позиции по делу не представили, Управление социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации города Орла просило о рассмотрении дела в отсутствие своего полномочного представителя.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников спора.

Исследовав представленные по делу доказательства, оценив их в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с постановлением Северного районного суда г. Орла по делу № 2-245/2022, вступившим в законную силу 04.03.2022, обращено взыскание на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 57:25:0040320:254.

17.11.2022 судебным приставом-исполнителем Северного районного отделения судебных приставов УФССП России по Орловской области квартира направлена на торги.

В соответствии с Протоколом №9732-ОАЗФ/2/4 от 16.02.2023 победителем торгов признан истец - индивидуальный предприниматель ФИО1

16.02.2023 истец в полном объеме исполнил обязательства по оплате Квартиры и перечислил взыскателю 2 315 000 руб., что не оспаривалось. 21.02.2023 истцом и уполномоченным лицом подписан Договор купли-продажи недвижимого имущества №9732/2/4, а также Акт приема-передачи Квартиры.

После установления факта регистрации в квартире членов семьи бывшего собственника, в феврале 2023 года ФИО1 обратился в Северный районный суд г. Орла с иском о признании утратившей право пользования указанной квартирой и снятии с регистрационного учета ответчика (несовершеннолетняя И.А.В.).

В удовлетворении исковых требований по Делу №2-498/2023 ~ М-254/2023 ФИО1 отказано, поскольку ответчик по делу является малолетним ребенком, оставшимся без попечения родителей, находится на содержании в «Болховском детском доме - интернате для детей с физическими недостатками»; в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 22.07.2022 № 4232 запрещено осуществление сделок с квартирой без получения согласия на то органов опеки г. Орла.

Истец полагает, что организатор торгов указал не обо всех существующих обременениях, наложенных на квартиру, чем существенно ограничил в правах на пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

По мнению истца, судебный пристав-исполнитель, а после и учреждения, исполнявшие поручение судебного пристава, не могли не знать об указанном запрете, обязаны были это установить ввиду функциональных обязанностей по занимаемым должностям и осуществлению деятельности, связанной со сделками с недвижимостью, а также отразить это в аукционной документации и в последующих документах. Однако из сложившейся обстановки явствует, что указанные лица намеренно не отразили все обременения в отношении квартиры, преследуя достижение положительных показателей в работе.

Истец указал, что, заключая договор купли-продажи, он не мог знать о существовании императивного для организаторов торгов требования ч. 2 ст. 448 ГК РФ, а факт заключения договора не освобождает организаторов торгов об ответственности за нарушение указанной статьи. Поскольку ответчиком нарушены требования статей ГК РФ о проведении торгов, это влечет признание торгов недействительными с последующей постановкой лиц в первоначальное положение. Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов в данном случае могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 5 Информационного письма от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов.

Под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица, при этом в ходе рассмотрения иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, при незначительном характере нарушения, и отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося лишь на формальные нарушения.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, если права и интересы заявителя не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11).

Обращаясь с заявлением о признании торгов недействительными, истец ссылается на нарушение п.2 ст. 448 ГК РФ, поскольку извещение не содержало сведений о существующих обременениях.

Как установлено судом, постановлением администрации города Орла от 28.07.2022 года №4232 «Об определении несовершеннолетней И.А.В. под надзор в КОУ ОО «Нарышкинская школа-интернат для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», за несовершеннолетней И.А.В., сохранено право пользования жилым помещением по адресу: 

<

...>. Пунктом 2 указанного постановления постановлено сделок без разрешения органа опеки и попечительства по данному жилому помещению не совершать.

Во исполнение пункта 3 вышеуказанного постановления отделом опеки и попечительства управления социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации города Орла информация о наложении запрета на жилое помещение по адресу: 

<

...>, направлена в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, Управление по вопросам миграции УМВД России по Орловской области (исх.№23/2099 от 10.08.2022), а также в жилищный отдел МКУ «Жилищное управление города Орла» (исх. Ж/2107 от 11.08.2022).

25.08.2022 года получено уведомление Управления Росреестра по Орловской области о внесении в ЕГРН сведений, поступившихся в порядке межведомственного информационного взаимодействия (вх. № 4530-23 от 25.08.2022).

30.08.2022 года получен ответ УМВД России по Орловской области о внесении в информационные учеты УВМ УМВД России по Орловской области информации о том, что за несовершеннолетней И.А.В. сохранено право пользования жилым помещением по адресу: 

<

...> (вх.№4668-23 от 30.08.2022, №5597-23 от 03.10.2022).

Таким образом, Управление социальной поддержки населения, опеки и попечительства администрации города Орла надлежаще исполнило постановление администрация города Орла №4232 от 28.07.2022.

Сведения о наличии в квартире троих зарегистрированных граждан, включая одного несовершеннолетнего, содержатся как в первоначальном извещении о проведении торгов (от декабря 2022г. – имеется в материалах исполнительного производства №56436/22/57004-ИП, представленного судебным приставом-исполнителем в материалы дела), так и в повторном извещении о проведении торгов от января 2023г., размещенного в сети Интернет (https://xn--80ak6aff.xn--b1a0ai7b.xn--p1ai/oacfap/9732/lots/11574).

В извещении также указаны ограничения в виде ареста заложенного имущества с запретом на регистрационные действия. Аналогично запрет регистрации отражён в выписке из ЕГРН.

Таким образом, при размещении извещения о проведении торгов, ответчик отразил сведения о регистрации в спорной квартире несовершеннолетнего.

При этом, согласно п. 3.6 спорного договора купли-продажи покупателю известно об отсутствии у продавца сведений о проживающих в квартире лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Имуществом после его приобретения, перечня этих лиц и их прав на использование продаваемым Имуществом. Покупатель согласен, что отсутствие указанных в данном пункте сведений как существенных условия договора согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ не будет являться основанием для обращения в судебные органы для признания настоящего договора недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Таким образом, истец не мог не знать о наличии зарегистрированных лиц в спорном помещении, в том числе несовершеннолетнего, и соответственно – о наличии соответствующих прав по пользованию помещением (о чем было указано в публикациях о торгах, а также согласовано в п. 3.6 договора купли-продажи).

В отношении довода истца о том, что сделка совершена без согласия органа опеки и попечительства, судом установлено следующее.

В п. 2 постановления Администрации города Орла от 28.07.2022 № 4232 указано: «Сделок без разрешения органа опеки и попечительства по данному жилому помещению не совершать».

В силу п.1 ч.1 ст.20 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Следовательно, обязательное получение согласия органа опеки и попечительства при заключении оспариваемой сделки законодательством не предусмотрено, а в Постановления Администрации г. Орла от 22.07.2022 № 4232 отражены соответствующие ограничения без учета того обстоятельства, что помещение является предметом ипотеки и не принадлежит подопечному.

Согласно п. 3 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В случае запроса соответствующего разрешения, у органа опеки и попечительства отсутствуют основания для отказа, поскольку несовершеннолетняя, находящаяся под опекой, имеет регистрацию с 03.10.2022 по 24.07.2036 по месту пребывания: 

<

...> по месту нахождения детского дома, и не вправе самостоятельно определить для проживания в иное место, то есть несовершеннолетняя И.А.В. не проживает в спорном помещении.

По совокупности вышеизложенного оснований для признания недействительными торгов, проведенных 16 февраля 2023г. по лоту №4- квартира №39 дома №8 по ул.Родзевича-Белевича города Орла, и, как следствие,– договора купли-продажи недвижимого имущества №9732/2/4 от 21.02.2023г., заключенного по результатам их проведения и протокола №9732-ОАЗФ/2/4 от 16.02.2023г., не имеется.

В отношении довода ответчика о пропуске срока исковой давности, суд считает его несостоятельным, поскольку торги были проведены 14.02.2023, денежные средства переданы истцом 16.02.2023, а 21.02.2023 составлен договор купли-продажи. С исковым заявлением об оспаривании торгов и признании сделки недействительной, истец обратился в суд 06.02.2024 (оттиск почтового штемпеля на конверте). Таким образом, срок исковой давности истцом не был пропущен.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд с исковым заявлением истец оплатил государственную пошлину, которая с учётом исхода спора относится на него.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

 

Судья                                                                                                   Н.В. Подрига