ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-43683/2019

Дело № А40-59201/19

г. Москва

28 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А40-59201/19 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции, по иску ООО «ТРК-Мытищи» к ООО «Виниссимо-М» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и по встречному иску ООО «Виниссимо-М» к ООО «ТРК-Мытищи» о взыскании денежных средств, расторжении договора аренды нежилых помещений,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 26.08.2019;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 05.04.2019, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТРК-Мытищи» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Виниссимо-М» о взыскании 25 277 321 рублей 39 копеек, из них 25 054 716 руб. 18 коп. задолженности и 222 605 руб. 21 коп. неустойки.

            Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, указывая, на то, что судом первой инстанции не разрешен вопрос о принятии встречного искового заявления, в связи с чем, решение суда незаконно и необоснованно.

            Определением от 12.09.2019 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по следующим основаниям.

            Как видно из материалов дела, ответчик подал встречный иск через систему «Мой арбитр» в электронном виде  26.05.2019,  который был зарегистрирован 27.05.2019 (12:16) (л.д.75).

Однако, суд первой инстанции рассмотрел первоначальные исковые требования без учета поданного встречного иска, не разрешив вопрос о его принятии либо возврате.

Вместе с тем,  в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в части 2 пункта 27 постановления от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»,  если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство о принятии встречного искового заявления, а суд рассмотрел дело без учета заявленного встречного иска и не принял решения по заявленному ходатайству и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 5 статьи 270 Кодекса переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

А поскольку, апелляционным судом установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело без учета заявленного встречного иска и не принял решения по заявленному ходатайству, и утрачена возможность принятия дополнительного решения, судебная коллегия пришла к выводу, что имеются основания для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 13.09.2019, суд апелляционной инстанции принял к производству встречное исковое заявление ООО «Виниссимо-М» к ООО «ТРК-Мытищи» о взыскании денежных средств в сумме 1 237 117, 56 руб., расторжении договора аренды нежилых помещений № 3К-21/13 от 28.10.2013.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в отзыве на встречный иск.

Представитель ответчика в судебном заседании встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, в удовлетворении первоначально заявленных требований отказать.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что исковые требования по первоначальному иску следует удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований по встречному иску отказать, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.10.2013 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» - (далее «Арендодатель») и Обществом с ограниченной ответственностью «Виниссимо-М» (далее «Арендатор») был заключен Договор Аренды нежилых помещений № ЗК-21/13 от 28.10.2013 года (далее «Договор Аренды»), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 13.12.2013 года, о чем в книге регистрации сделана соответствующая запись под № 50-50-12/114/2013-109 в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 28.10.2013г., Дополнительного соглашения № 2 от 28.10.2013г.. Дополнительного соглашения № 3 от 25.07.2014 г., Дополнительного соглашения № 4 от 01.09.2014г.. Дополнительного соглашения № 5 от 24.12.2014г., Дополнительного соглашения № 6 от 01.04.2015г.. Дополнительного соглашения № 7 от 29.02.2016г.. Дополнительного соглашения №8 от 25.12.2018 года. 

В соответствии с условиями Договора, (п. 2.1.) Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещение в аренду, а Арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать Арендную плату.

В соответствии с Договором Аренды за пользование Помещением Арендатор обязан ежемесячно вносить Арендную плату, размер, состав и сроки оплаты которой определены в Приложении 4 к Договору Аренды.

В соответствии с условиями данного Договора Арендатору было передано в аренду помещение, указанное в п.2.1 Договора аренды, являющегося частью помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...> стр.51 на 1 (Первом) этаже на отметке 0.000, общей площадью 69,2 квадратных метров, что подтверждается Актом приема - передачи помещения от 16.12.2013 г.

25.12.2018 г. сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 8 к вышеуказанному Договору аренды № ЗК-21/13 от 28.10.2013 г., которое предусматривает в т.ч. срок действия Договора.

Пункт 1.7 Дополнительного соглашения № 8: срок аренды до 27 октября 2022 года  включительно.

Во исполнение вышеуказанного Договора истец предоставил ответчику во временное пользование на условиях аренды - помещение, что подтверждается Актом приема - передачи от 16 декабря 2013 года.

В соответствии с 2.1.Договора - Арендодатель обязуется передать Арендатору помещение в аренду, а Арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

Также п. 4.1. предусматривает, что Арендатор за пользование помещением в течение Срока аренды производит уплату арендной платы.

При этом, арендная плата состоит из Постоянной Составляющей Арендной Платы, Переменной Составляющей Арендной Платы, Дополнительной Составляющей Арендной Платы и Оборотной составляющей Арендной Платы, размер состав и сроки которой определены в 1 Приложении № 4 к Договору Аренды.

В Дополнительном соглашении №8 от 25 декабря 2018 года.

Согласно п. 1.8 Пункт 1.1 Приложения 4 (Арендная плата) к Договору аренды изложить в следующей редакции:

1.1. Постоянная составляющая арендной платы.

1.1.1.Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение Базовой арендной латы за 1 кв.м в год кроме того НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних стен и перегородок и стен.

Базовая арендная плата:

- с 01 октября 2016 года по 15 декабря 2016 года включительно размер Базовой арендной платы составляет 2 682,72 (Две тысячи шестьсот восемьдесят две целых 72/100) условных единиц за 1 кв.м арендуемой площади в год без НДС, Постоянная составляющая арендной платы составляет 185 644,22 (Сто восемьдесят пять тысяч шестьсот сорок четыре целых 22/100) у.е в год кроме НДС.

- с 16 декабря 2016 года по 15 декабря 2017 года включительно размер базовой арендной платы составляет 2 897.34 (Две тысячи восемьсот девяносто семь целых 34/100) условных единиц за 1 кв.м арендуемой площади в год без НДС, Постоянная составляющая арендной платы составляет 200 495,93 (Двести тысяч четыреста девяносто пять целых 93/100) у.е в год кроме НДС.

- с 16 декабря 2017 года по 15 декабря 2018 года включительно размер базовой арендной платы составляет 3 129.13 (Три тысячи сто двадцать девять целых 13/100) условных единиц за 1 кв.м арендуемой площади в год без НДС, Постояннаяя составляющая арендной платы составляет 216 535,80 (Двести шестнадцать тысяч пятьсот тридцать пять целых 80/100) у.е в год кроме НДС.

- с 16 декабря 2019 года и далее размер базовой арендной платы автоматически увеличивается с учетом п.4.2 Договора аренды.

Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно равными долями (1/12 (Одна двенадцатая) Постоянной составляющей арендной платы) авансом не позднее 15 (Пятнадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу.

1.1.2. Принимая во внимание зависимость результата коммерческой деятельности арендатора в помещении от уровня потребительского спроса, а также заинтересованность арендодателя в наиболее полной представленности в Здании всех категорий потребительских товаров и услуг, сохранении заполняемости Здания работающими магазинами и стимулировании платежной дисциплины арендаторов, Стороны достигли согласия о том. что Арендодатель предоставляет арендатору скидку по внесении Постоянной составляющей арендной платы за период с 1 октября 2016 года по 30 сентября 2019 года включительно. При этом постоянная составляющая арендной платы за указанный период с учетом скидки рассчитывается исходя из ставки Базовой арендной платы 1 524.8 (Одна тысяча пятьсот двадцать четыре целых 8/10) у.е за 1 кв.м арендуемой площади в год ,кроме НДС.

1.1.3 В случае неведения арендатором коммерческой деятельности в помещении суммарно 3 и более календарных дней или нарушения арендатором сроков внесения арендной платы на 5 рабочих дней и более за период предоставления скидки, либо если арендатор представил заниженную на 3 и более процента информацию об обороте, либо не представил ее в установленный договором аренды срок, либо представленная для аудита учетная документация или ее отсутствие не позволяют точно оценить оборот за какой-либо отчетный период в период предоставления скидки, предоставленная арендатору скидка по внесению постоянной составляющей арендной платы отменяется полностью за весь период ее предоставления, а постоянная составляющая арендной платы за это период рассчитывается в соответствии с п. 1.1.1 Приложения 4 к договору аренды, без учета п. 1.1.2 Приложения 4 к Договору аренды.

1.1.4 Арендная плата за период с 01 декабря 2016 года по 31 декабря 2018 года включительно подлежит внесению арендатором не позднее 29 декабря 2018 года.

Стороны настоящим подтверждают, что по состоянию на 22 октября 2018 года ранее неисполненные обязательства арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы с учетом указанного выше срока их исполнения и предоставления скидок в соответствии п.4.8.1 Договора аренды, подпунктом 1.1.1 и подпунктом 1.1.2 Приложения 4 к Договору Аренды составляет 863 633,84 (Восемьсот шестьдесят три тысячи шестьсот тридцать три целых 84/100) рублей, в том числе НДС, а именно:

- за декабрь 2016 года по Оборотной составляющей арендной платы в размере 427 385,23 (Четыреста двадцать семь тысяч триста восемьдесят пять целых 23/100) рублей, в том числе НДС.

- за февраль 2017 года по Оборотной составляющей арендной платы в размере 20 146.42 (Двадцать тысяч сто сорок тысяч шесть целых 42/100) рублей, в том числе НДС.

- за декабрь 2017 года по Оборотной составляющей арендной платы в размере 384 928.08 (Триста восемьдесят четыре тысячи девятьсот двадцать восемь целых 08/100) рублей, в том числе НДС.

- за февраль 2018 года по Оборотной составляющей арендной платы в размере 25 488,99 (Двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят восемь целых 99/100) рублей, в том числе НДС.

- за сентябрь 2018 года по Дополнительной составляющей арендной платы в размере 5 685.12 (Пять тысяч шестьсот восемьдесят пять целых 12/100) рублей, в том числе НДС.

Арендатор обязуется исполнить указанные в настоящем пункте ранее неисполненные обязательства по внесению арендной платы не позднее 29 декабря 2018 года.

1.9. Пункт 1.2. Приложения 4 («Арендная плата») к Договору аренды изложить в следующей редакции.

1.2. Переменная составляющая арендной платы.

Переменная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение эксплуатационных расходов за один 1 кв.м в год кроме НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен.

1.2.1.   Эксплуатационные расходы с 01 октября 2016 по 28 февраля 2017 года составляет 304.56 (Триста четыре целых 56/100) за 1 кв.м арендуемой площади кроме того НДС.

Эксплуатационные расходы с 01 марта 2017 по 28 февраля 2018 включительно составляют 335.02 (Триста тридцать пять целых 02/100) у.е за 1 (Один) кв.м арендуемой площади в год кроме того НДС.

Эксплуатационные расходы с 01 марта 2018 года составляет 368,52 (триста шесть восемь целых 52/100 ) у.е. за 1 (Один) кв.м арендуемой площади в год кроме того НДС.

Эксплуатационные расходы с 01 марта 2019 года и далее автоматически увеличивается с учетом п. 4.3 Договора аренды.

Переменная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно равными долями (1/12 (Одна двенадцатая) Переменной составляющей арендной платы) авансом не позднее 15 числа каждого предшествующему месяцу

1.2.2.   Принимая во внимание зависимость результата коммерческой деятельности арендатора в помещении от уровня потребительского спроса, а также заинтересованность арендодателя в наиболее полной представленности в Здании всех категорий потребительских товаров и услуг, сохранении заполняемости Здания работающими магазинами и стимулировании платежной дисциплины арендаторов, Стороны достигли согласия о том, что Арендодатель предоставляет арендатору скидку по внесении Переменной составляющей арендной платы за период с 01 октября 2016 года по 30 сентября 2019 включительно. При этом переменная составляющая арендной платы рассчитывается за указанный период с учетом скидки рассчитывается исходя из ставки эксплуатационных расходов 269,76 (Двести шестьдесят девять целых 76/100) у.е за 1 кв.м арендуемой площади в год кроме того НДС.

В соответствии с п. 4.8.2 Дополнительного соглашения от 25.12.2018, в случае неведения арендатором коммерческой деятельности в помещении суммарно 3 и более календарных дней или нарушения арендатором сроков внесения арендной платы по договору аренды на 5 рабочих дней и более за период предоставления скидки, либо если арендатор предоставил заниженную на 3 и более процента информацию об обороте, либо не представил ее в установленный договором аренды срок, либо представленная для аудита учетная документация или ее отсутствие не позволяют точно оценить оборот за какой-либо отчетный период в период предоставления скидки, предоставленная арендатору скидка по внесению арендной платы в виде фиксации курса условной единицы отменяется полностью за весь период ее предоставления, а арендная плата за этот период рассчитывается в соответствии с п. 4.8 Договора аренды без учета п. 4.8.1.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

            Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что ответчик в январе 2019 года прекратил в одностороннем порядке ведение коммерческой деятельности, в связи с чем, в силу п. 1.1.3 Дополнительного соглашения, скидка по арендной плате, за указанный в договоре период, начиная с октября 2016 года по декабрь 2018 года была отменена, в связи с чем, возникла задолженность в сумме 25 054 716, 18 руб., которую истец просил взыскать в судебном порядке.  

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии е п. 4.11 Договора аренды: «В случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязанностей по осуществлению платежей, установленных Договором Аренды. Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5 процента от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый календарный день просрочки».

В связи с ненадлежащим исполнением, взятых на себя обязательств ответчиком, истцом была начислена неустойка за период с 22.01.2019 по 29.01.2019 г. которая составила 222 605, 21 руб.

ООО «ТРК-Мытищи» направило в адрес ООО   «Виниссимо-М» претензию № иВЗ-593 от 05.02.2019 года с просьбой погасить существующую задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку задолженность подтверждена материалами дела и доказательств ее погашения ответчиком не представлено, требование истца о взыскании задолженности и пени законно, доказано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Ответчик, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, предъявил встречный иск, в котором указал, что в Приложении № 3 к Договору аренды закреплен целевой вид использования помещения - «розничная торговля вином» (лицензируемый вид деятельности исключительно под товарным знаком (знаком обслуживания) - Vinissimo). 

Так же ответчик указал, что 09.01.2019   г.   по   результатам   рассмотрения   заявления   ООО   «Виниссимо-М»   от 10.12.2018     о продлении лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, Министерством потребительского рынка и услуг Московской области вынесено Решение об отказе в продлении срока действия лицензии на розничную продажу алкогольной продукции на территории Московской области (№ 2 от 09.01.2019) в связи с выявленными «адресными» недостатками объекта аренды.

В то время как, потеря алкогольной лицензии влечет, как потерю возможности торговать вином в розницу, так и потерю права использования товарного знака Vinissimo.

11.01.2019 г. ООО «Виниссимо-М» официально уведомило ООО «ТРК-Мытищи» письмом от 10.01.2019 №А-01/01 (вх. № 01/07-В от 11.01.2019) об отсутствии алкогольной лицензии с 17.01.2019 г. и невозможности использовать объект по назначению. 

15.01.2019 г. ООО «Виниссимо-М» из-за невозможности использовать объект аренды с 17.01.2019            г. по назначению своим письмом предложило вернуть помещение Арендодателю 22.01.2019 в 19.00, так как 16.01.2019 г. истек срок действия лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции № 50РПА0009272, выданной ООО «Виниссимо-М» 17.01.2014 Министерством потребительского рынка и услуг Московской области.

Как указывает истец по встречному иску, 22.01.2019 г. объект аренды был возвращен Арендодателю в связи с невозможностью его использовать по назначению, а поскольку Арендодатель от сдачи-приемки представитель уклонился, Арендатором в одностороннем порядке, составлен акт возврата и вместе с ключами отправлен по юридическому адресу Арендодателя.

25.01.2019 ООО «Виниссимо-М» получен ответ ООО «ТРК-Мытищи» Исх. № 06/19-074 от 15.01.2019 г., согласно которому Арендодатель не согласившись с возвратом объекта аренды, потребовал своевременной оплаты аренды, а также направил предложение подписать дополнительное соглашение № 9 к договору аренды.

По мнению ООО «Виниссимо-М» Арендодатель фактически признал «адресные» недостатки объекта аренды, препятствующие его эксплуатации в рамках лицензирования, но это уже не позволяло вернуть алкогольную лицензию ООО «Виниссимо-М», Арендодатель не предлагал какой-то разумный выход из данной ситуации, поэтому Арендатор потерял интерес в использовании помещения. Кроме того в данном случае срок на переоформление лицензии уже закончился и необходимо было запускать новую процедуру - получение новой алкогольной лицензии.

В обоснование заявленных требований, ООО «Виниссимо-М» ссылается на то, 20.02.2019 г. в адрес ООО «ТРК-Мытищи» было направлено письмо № А-01/02 от 14.02.2019 г. с требованием погасить задолженность в сумме 1 237 117 руб. 56 копеек (с учетом зачета долга по оборотной арендной плате за декабрь 2018 года в размере 329 776,3 руб.), которая состоит из обеспечительного платежа и переплаты арендной платы за январь 2019 года (с 17.01.2019).

Истец по встречному иску полагает, что поскольку договор аренды расторгнут с 22.01.2019, ответчик по встречному иску, обязан возвратить обеспечительный платеж и арендную плату оплаченную ООО «Виниссимо-М» за период с 22.01.2019 по 31.01,2019 в сумме 1 237 117 руб. 56 коп.

При этом судебная коллегия, в части встречных исковых требований, пришла к следующим выводам.

Истец по встречному иску указывает на то, что 22.01.2019 г. объект аренды был возвращен Арендодателю в связи с невозможностью его использовать по назначению (Арендодатель уведомлен о желании Арендатора сдать объект 22.01.2019 в 19.00 по электронной почте, заказным письмом ИсхА-02/01 от 15.01.2019 г. и телеграммой, однако от получения уведомлений уклонился и на сдачу-приемку представитель Арендодателя не явился). Акт, составленный в одностороннем порядке, и ключи были отправлены по юридическому адресу Арендодателя.

Согласно требованиям п. п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права, свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Договор аренды нежилых помещений № ЗК-21/13 от 28.10.2013 подписан сторонами без замечаний.

В соответствии с п. 5.3.8 Договора (в ред. доп. соглашения № 1 от 28.10.2013) «В случае если в силу изменения действующего законодательства РФ в части регулирования оборота спиртосодержащей продукции осуществление коммерческой деятельности арендатором станет полностью невозможной, арендатор вправе по своему выбору согласовать с арендодателем изменение профиля коммерческой деятельности, либо прекратить обязательства и права требования по настоящему договору аренды (расторгнуть договор) предоставлением арендодателю отступного в размере обеспечительного платежа, согласованного сторонами в приложении 2 к настоящему договору аренды не позднее 3 месяцев с даты вступления в силу таких изменений действующего законодательства, уплатой такого отступного на расчетный счет арендодателя либо путем зачета уплаченного ранее обеспечительного платежа по выбору арендатора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны согласовали расторжение договора арендатором в части регулирования оборота спиртосодержащей продукции осуществление коммерческой деятельности, при этом, отсутствует такой пункт договора, как расторжение договора арендатором в одностороннем порядке.

В связи с чем, требования истца по встречному иску о расторжении договора с 22.01.2019 года не подлежат удовлетворению, так как истец в указанную дату, в нарушение условий договора, без согласования с арендодателем прекратил арендные отношения и освободил помещения.

  Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что Договор аренды нежилого помещения № ЗК-21/13 от 28.10.2013 года, заключенный между ООО «ТРК-Мытищи» (Арендодатель) и ООО «Виниссимо-М» (Арендатор), был расторгнут в одностороннем внесудебном порядке Арендодателем 31.03.2019 г., на основании п. 9.2.

  Так, в рамках п. 9.2. Договора Аренды «Вне зависимости от иных способов расторжения (прекращения) настоящего Договора Аренды Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора Аренды (расторгнуть договор) путем направления Арендатору уведомления об отказе от исполнения в случае, если задолженность по уплате Арендной Платы составляет размер, превышающий сумму Обеспечительного платежа, находящегося у Арендодателя...».

В связи с наличием задолженности по Арендной плате, Арендодателем в адрес Арендатора была направлена претензия от 28.02.2019 исх. № 33/19-07И о наличии задолженности по договору.

В связи с непогашением задолженности по Арендной плате, Арендатору было направлено Уведомление об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора Аренды от 25.03.2019 исх. № 86/19-07И с требованием явиться 31.03.2019 г. для сдачи-приемки помещения.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами ООО «ТРК-Мытищи», что договор Аренды расторгнут Арендодателем 31.03.2019 года в одностороннем порядке в соответствии с согласованными сторонами условиями по п. 9.2. Договора.

В соответствии со ст.ст. 4 и 12 ГК РФ и избираемый истцом способ защиты должен соответствовать закону (быть предусмотрен законом) и должен приводить к восстановлению прав истца.

Согласно действующему законодательству РФ договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды оформляется соглашением о расторжении (о прекращении) договора аренды, составленным в виде единого документа. В данном случае договор аренды был прекращен досрочно путем его расторжения арендодателем. Об этом свидетельствует Уведомление об одностороннем внесудебном отказе арендодателя от исполнения Договора Аренды от 25.03.2019 исх. № 86/19-07И.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требования встречного искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения № ЗК-21/13 от 28.10.2013, поскольку договор расторгнут в одностороннем порядке 31.03.2019 г., кроме того, требование истца по встречному иску о расторжении Договора Аренды было заявлено ООО «Виниссимо-М» после его фактического расторжения.

ООО «Виниссимо-М» возражая против взыскания арендной платы ввиду отмены предоставленной скидки, настаивал на наличии в помещении недостатков в части указания адреса, а потому отсутствие оснований для взыскания заявленной истцом суммы, однако в рамках дела А41-31722/19, Арбитражный суд Московского округа указал, что «Довод заинтересованного лица о несоответствии адреса, указанного в заявлении на продление с уточнением и действующей лицензии от 17.01.2014г.: 

<

...> стр. 51, пом. с условным № 3К-21, ком. 160, этаж на отметке 0,000, фактическому адресу в соответствии с представленным техническим паспортом от 26.12.2018г: Московская обл., г.о. Мытищи, 

<

...> стр. 51, помещение 160, № и литера на плане Б, этаж на отметке 0,000, № помещения 160, № на плане 160, 160а, отклоняется судом, поскольку технический паспорт не является кадастровым документом и не может формировать самостоятельных объектов недвижимости и/или адресообразующие документы.

Кроме того, как указано в комментарии в техническом паспорте, сведения об адресе объекта указаны с учетом изменений адресообразующих элементов: объединением городского поселения Мытищи, городского поселения Пироговский и сельского поселения Федоскинское в городское поселение, наделенное статусом – «городской округ Мытищи» (Закон Московской области от 23.09.2015 г. № 147/2015-ОЗ) и упразднением и исключением из перечня административно-территориальных единиц Московской области муниципального образования «Мытищинский муниципальный район Московской области» (Закон Московской области от 25.11.2015 г. № 207/2015-ОЗ).»

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что в рамках п. 5.4.4. Договора Аренды, ООО «Виниссимо-М» приняло на себя обязательство по поддержанию в силе любых лицензий и разрешений, необходимых для ведения своей коммерческой деятельности.

Прекращение таких лицензий и разрешений является исключительной ответственностью ООО «Виниссимо-М» и не дает право арендатору на односторонний отказ от заключенного Договора Аренды, как в силу закона, так и по условиям Договора Аренды. Обратное лишь предоставило бы возможность для злоупотреблений со стороны арендаторов для обеспечения права на односторонний отказ от исполнения договоров аренды при отсутствии такого права по договору, способствуя прекращению лицензий, необходимых для ведения коммерческой деятельности.

Следует также отметить, что арендатору, в целях разрешения вопросов, возникших у лицензирующего органа при продлении лицензии, было предложено подписать Дополнительное соглашение № 9, с выделением складского помещения (160а) в рамках заключенного Договора Аренды (т. 2 л.д. 61-62). Однако указанное предложение было проигнорировано ООО «Виниссимо-М».

В соответствии с п. 5.4.7 Договора, «Арендатор не имеет права прерывать свою коммерческую деятельность в помещении на срок более чем на 7 к.д. в течение любого календарного года в течение всего срока аренда, и при условии, что такому перерыву предшествовало предварительное письменное согласование арендодателя, представленное арендатором, не позднее чем за 30 дней перерыва, за исключением случаев, согласованных с арендодателем.

В случае перерыва коммерческой деятельности в помещении на срок более чем на 7 к.д. в течение любого календарного года в течение всего срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до истечения срока аренды.»

Согласно п. 2.2 Договора (в ред. доп. соглашения от 28.10.2013), арендатор обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, профиль которой указан в приложении 3 к настоящему договору аренды, а также обязуется использовать при осуществлении коммерческой деятельности в помещении только товары, соответствующие ассортиментному перечню, указанному в приложении 3 к настоящему договору аренды.

Согласно приложению № 3, арендатор обязуется вести свою коммерческую деятельность в помещении согласно следующему: розничная торговля вином. 

При заключении дополнительного соглашения № 4 от 01.09.2014 г., в приложение № 3 были внесенные изменения, где арендатор обязуется вести свою коммерческую деятельность в помещении согласно следующему: розничная торговля алкогольной продукцией, а также сопутствующими продовольственными товарами, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, где в разделе «Сведения о дополнительных видах деятельности» указаны такие виды деятельности, как торговая оптовая неспециализированная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями; торговая оптовая непродовольственными потребительскими товарами; торговая оптовая прочими бытовыми товарами; торговля оптовая прочими машинами, оборудованием и принадлежностями и т.д.

Таким образом, довод представителя ООО «Виниссимо-М» относительно невозможности осуществления деятельности в арендуемых помещениях, опровергается условиями самого же договора, заключенного между сторонами в редакции действующих дополнительных соглашений.

Требования ООО «Виниссимо-М» о взыскании частично оплаченной арендной платы за январь 2019 года прямо противоречит как положениям ст. 310 (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства) ст. 614 (арендная плата) Гражданского кодекса РФ, поскольку как установлено судебной коллегией договор между сторонами был расторгнут лишь 31.03.2019 г., тогда как указывалось выше в рамках заключенного между истцом и ответчиком Договора Аренды у ООО «Виниссимо-М» отсутствует право на односторонний внесудебный отказ от договора. 

Доводы ООО «Виниссимо-М» о злоупотреблении Арендодателем правами, имевшем место при изменении размера арендной платы, противоречит условиям п. 4.8.2. Договора Аренды, п.1. 1.3, 1.2.3. Приложения № 4 к Договору Аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 8 от 25.12.2018 г., т. 1 л.д. 98), предусматривающим порядок расчета арендной платы.

Так, в рамках п. 4.8.1. Договора Аренды (т.1 л.д. 99), п.п. 1.1.2. (т.1 л.д. 100), 1.2.2. Приложения № 4 к Договору Аренды (т.1 л.д. 101-102) Арендатору (ООО «Виниссимо-М») была предоставлена скидка по внесению арендной платы. Предоставление такой скидки отражено в указанных пунктах и обусловлено «...заинтересованность Арендодателя в наиболее полной представленности в Здании всех категорий потребительских товаров и услуг, сохранении заполняемости Здания работающими магазинами и стимулировании платежной дисциплины арендаторов...».

Условия п.4.8.2.Договора Аренды, п.1.1.3, 1.2.3. Приложения №4 к Договору Аренды, предусматривают условия для расчета арендной платы без учета скидки, а именно: «...В случае неведения Арендатором Коммерческой Деятельности в Помещении суммарно 3 (Три) и более календарных дней или нарушения Арендатором сроков внесения Арендной Платы в период предоставления скидки, предоставленная Арендатору скидка по внесению Арендной Платы            отменяется полностью за весь период ее предоставления, а Арендная Плата за этот период рассчитывается в соответствии с п.4.8. Договора Аренды (1.1.1./1.2.1 Приложения № 4) без учета п. 4.8.1. Договора Аренды (1.1.2./1.2.2. Приложения № 4 к Договору Аренды).».

Согласованный сторонами в Договоре Аренды порядок расчета арендной платы основывается на положениях п. 2 ст. 157 Гражданского кодекса РФ (сделки, совершенные под условием), предусматривающим отменительное условие для расчета арендной платы с учетом скидки.

ООО «Виниссимо-М» во встречном иске подтверждает факт неведения коммерческой деятельности начиная с 17.01.2019 г. в помещении в период предоставления скидки (с 01.10.2016 по 30.09.2019 г.). Указанное явилось основанием для возврата к исходному порядку расчета арендной платы.

При этом, условие по отмене скидки носит для сторон императивных характер, отмена скидки при наступлении оговоренных в п. 4.8.2. Договора Аренды, п.1.1.3.,1.2.3. Приложения № 4 к Договору Аренды обстоятельств является автоматической, и не предусматривает права выбора у Арендодателя на сохранение, либо отмену скидки.

Доводы ООО «Виниссимо-М», о том, что размер арендной платы с учетом скидки соответствовал фактическим договоренностям сторон по размеру арендной платы не соответствует действительности, поскольку при заключении Договора Аренды стороны добровольно и обоюдно согласовали порядок расчета и размер арендной платы в приложении № 4 к Договору Аренды, условия по ее индексации. Такие условия были согласованы ООО «Виниссимо-М», что подтверждается фактом подписания Договора Аренды.

Порядок расчета арендной платы без учета скидок не предусматривает нового для сторон размера арендной платы, либо порядка ее расчета, и в случае отмены скидки расчет арендной платы лишь возвращается к условиям договора, изначально согласованным сторонами.

Требование ООО «Виниссимо-М» о взыскании суммы обеспечительного платежа также не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют такие основания для его возврата.

В соответствии с п. 4.6. заключенного между сторонами Договора аренды № ЗК-21/13 от 28.10.2013 г. Арендатор вносит Арендодателю Обеспечительный платеж в обеспечение исполнения Арендатором всех принятых на себя обязательств и находится у Арендодателя в течение всего срока аренды.

В рамках п. 4.7. Договора Аренды Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае надлежащего исполнения Арендатором всех принятых обязательств по договору и лишь по истечении срока аренды, возврата Помещения и подписания сторонами акта сдачи-приема Помещения.

Сторонами в Дополнительном соглашении № 8 от 25.12.2018 г. срок аренды был продлен до 27.10.2022 года. Более того, у Арендатора имеется задолженность перед Арендодателем по внесению арендной платы в размере, значительно превышающем сумму обеспечительного платежа.

С учетом указанных условий Договора Аренды, согласованных сторонами при его подписании, в силу отсутствия права Арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, с учетом надлежащего исполнения Арендодателем всех принятых на себя обязательств, недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора, закрепленного в ст. 310 ГК РФ, оснований для возврата обеспечительного платежа нет.

Доводы ООО «Виниссимо-М» о том, что Договор Аренды является договором присоединения также не соответствует действительности. Рассматриваемый Договор Аренды от 28.10.2013г. был заключен одновременно с дополнительным соглашением №1 от той же даты, в рамках указанного дополнительного соглашения Договор Аренды был изменен с учетом интересов Арендатора (ООО «Виниссимо-М»). Указанное исключает возможность отнесения Договора Аренды к договору присоединения. Пункт 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ исключает возможность внесения изменений в предлагаемый формуляр договора, предложенной одной из сторон, при определении понятия «Договор присоединения».

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 «Оценка доказательств»), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, тогда как  в удовлетворении встречных требований следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 270, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2019 года по делу № А40-59201/19 - отменить. 

            Принять по делу новый судебный акт.

            Взыскать с ООО «Виниссимо-М» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «ТРК-Мытищи» (ОГРН 

<

***>) денежные средства в сумме 25 277 321 руб. 39 коп., из них: задолженность по арендной плате 25 054 716 руб.18 коп., неустойка 222 605 руб. 21 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 149 387 руб.

            В удовлетворении встречных требований ООО «Виниссимо-М» о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании суммы обеспечительного платежа - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

 

Председательствующий судья                                                                  А.И. Проценко

 

Судьи:                                                                                                                      А.В. Бондарев

 

В.В. Валюшкина