Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-26195/2015

г. Владивосток

19 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-4463/2018 

на решение от 25.04.2018 судьи Е.Г. Клёминой 

по делу № А51-26195/2015 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО3,

третье лицо: Администрация Уссурийского городского округа,

о взыскании 20 338 689 рублей,

при участии:

индивидуальный предприниматель ФИО2 - лично, паспорт;

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: ФИО4, по доверенности №14 от 09.01.2018, сроком действия до 31.12.2018, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась с исковым заявлением к Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о взыскании неосновательного обогащения, возникшего у ответчика в связи с проведением истцом вызванного неотложной необходимостью капитального ремонта в арендуемом здании   в размере 20 338 689 рублей, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения исковых требований. Исковые требования нормативно обоснованны статьями 616, 1202, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2018 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично. С Администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП ФИО2 взыскано 902 860 рублей 09 копеек в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 2 448 рублей 22 копеек, расходы по экспертизе в сумме 5 994 рублей. В удовлетворении исковых требований в остальной части, а также требований к ответчику - ИП ФИО3 отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных к Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, в полном объеме. В обоснование своей правовой позиции апеллянт указывает, что обстоятельства вынужденного (необходимого) проведения капитального ремонта и произведенных расходов, связанных с ним, подтверждены имеющимися в материалах дела согласием Управления на проведение работ по капитальному ремонту, сметными расчетами, экспертными заключениями, копиями чеков по фактическим расходам, договорами и т.д. Истец на протяжении длительного периода (с момента заключения договора аренды) направлял в адрес ответчика письма, документы о состоянии имущества, что также свидетельствует о том, что истец действовал добросовестно, предпринимал меры для урегулирования вопроса. Считает, что судом не дана соответствующая правовая оценка предоставленным в материалы дела доказательствам. Ссылается на то обстоятельство, что в акте приема-передачи не отражены недостатки объекта, большинство недостатков выявились в ходе эксплуатации объекта и не могли быть обнаружены при приемке. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 жалоба ИП ФИО2 принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 12.07.2018.

Через канцелярию суда от Администрации Уссурийского городского округа поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Коллегией установлено, что судебный акт обжалуется истцом в части отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных к Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского окру в полном объеме.

В соответствии с частью 5 статьи  268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить в обжалуемой части по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель Управления имущественных отношений администрации Уссурийского ГО на доводы апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы представленного через канцелярию суда отзыва. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представил суду копию договора №491/14 от 12.03.2014, а также  акта приема-передачи нежилого помещения №1 от 12.03.2014, которые в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Уссурийский городской округ является собственником нежилого помещения №1 в здании (лит.А), назначение: нежилое, общая площадь 455,6 кв.м., этаж 1,2 адрес объекта: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2012 серия 25-АБ №763682. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:34:017102:916, принадлежащем на праве собственности Уссурийскому городскому округу. 

12.03.2014 между ИП ФИО2 и Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения №1 в здании (лит. А) по адресу: 

<

...>, заключен договор аренды №491/14 для использования данного нежилого помещения под гостиницу. Срок аренды установлен до 12.03.2019. Договор зарегистрирован в ЕГРН.

По условиям договора аренды (пункт 1.1) арендодатель по настоящему договору предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение №1 в здании (лит.А) расположенное по адресу: 

<

...>, площадь 455,6 кв.м., этаж 1,2, назначение: нежилое.; в дальнейшем именуемое «Объект», для использования под гостиницу. 

Арендатор в соответствии с пунктами 2.2.3. договора обязуется своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Согласно пункту 2.2.4 договора установлено, что арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и других капитальных работ без согласования арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя.

Исходя из пункта 2.2.6 договора, если арендуемый объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке.

12.03.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения в здании (лит.А) по адресу 

<

...> отражено, что ответчик передал, а истец принял нежилое помещение №1 в здании (лит.А), площадью 455,6 кв.м. в следующем техническом состоянии:

-инженерные сети: система отопления находится в рабочем состоянии (отсутствуют сведения об износе (без указания удв, хор, неуд состояние));

-система электроснабжения исправна ( щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана) (отсутствуют сведения об износе (без указания удв, хор, неуд состояние);

-показания счетчика 15070;

- системы водоснабжения и канализации исправны (отсутствуют сведения об износе (без указания удв, хор, неуд. состояние))

-сантехническое оборудование имеется (отсутствуют сведения об износе (без указания удв, хор, неуд. состояние);

Первый этаж: стены: в одном помещении 2/3 окрашены +1/3 побелены; в остальных помещениях 1/2  окрашены + 1/2  побелены (отсутствует техническое состояние помещений); потолок побелени т.д. по акту (без указания технического состояния, износа и т.д.).

Согласно, представленному в материалы дела техническому паспорту на вышеуказанное помещение площадь помещения составила 527,1 кв. м., также в нём указано, что в нежилом помещении присутствуют отопление; водопровод; канализация; электроосвещение.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что по акту приема передачи нежилого помещения №1 в здании (лит.А) от 12.03.2014 отсутствует указание на предмет соответствия, либо несоответствия пожарным, санитарным и иным нормам предусмотренным действующим законодательством требованиям на момент передачи помещения в аренду.                  В силу отсутствия прямого указания предметного соответствия помещений нормам и требованиям регулирующим пожарные, санитарные и иные предусмотренные действующим законодательством, помещение передано по акту по умолчанию в нормальном состоянии, но без указания сведений о проведении крайних текущих, капитальных ремонтов и иных работ с указанием степени износа помещения. Техническая документация на объект истцу не передавалась.

В силу пп. 1.1., пп. 2.2.1., пп. 2.2.3. договора истец предпринял действия направленные на проведение текущего ремонта объекта аренды (косметический ремонт, предварительно начав уборку помещений). Был выявлен ряд недостатков объектов в связи с чем, истец обратился к строительному эксперту с просьбой провести осмотр на предмет соответствия требованиям нормативных документов и пожарной безопасности объекта.

В материалы дела истцом предоставлен акт экспертизы от 18.03.2014 №023/03/14, в котором указано, что исследуемый объект: часть помещений 1-го этажа, лестница на 2-ой этаж и 2-ой этаж здания гостиницы, расположенного по адресу: 

<

...>. не соответствует требованиям нормативных документов и пожарной безопасности по обнаруженным в ходе исследования дефектам и нарушениям. Для привидения здания к нормативному техническому состоянию требуется проведение капитального ремонта.

В связи с этим, ссылаясь на статью 616 ГК РФ, истец вынужден был произвести спорные ремонтные работы в помещении на сумму 20 338 599 рублей (с учетом уточнений, основанных на выводах экспертов, сделанных в рамках проведенной судебной экспертизы), которую просит взыскать с ответчика на основании абзаца 4 части 1  статьи 616 ГК РФ.

Поскольку ответчик не оплатил произведенные истцом затраты, связанные с ремонтными работами в арендуемом помещении, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ  стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.03.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения, согласно которому видно, что на момент передачи нежилого помещения по договору аренды №491/14 от 12.03.2014 инженерные сети (система отопления, система электроосвещения, системы водоснабжения и канализации) исправны, что подтверждает факт осведомленности ответчика как о их наличии, так и их фактическом состоянии.

Аналогичная информация была отражена в аукционной документации, представленной в материалы дела, на право заключения договора аренды муниципального имущества Уссурийского городского округа. В извещении о проведении аукциона, в соответствии с которым (лот №3 - спорное помещение) были указаны технические характеристики помещения с назначением нежилое, как наличие электроосвещения, отопления, водопровода, канализации.

Как следует из пояснений истца после принятия спорного объекта его дальнейшая эксплуатация помещения была возможна только после выполнения заявленных истцом работ. 

Согласно акту обследования от 15.04.2014 спорного объекта недвижимости комиссией в составе арендатора помещения №1 площадью 455,6 кв.м, ИП ФИО2, строителей по общестроительным, сантехническим, электрическим работам, установлено, что существует неисправность в системе канализации, а именно: частично забита канализационная труба и ветхость сетей. В связи с чем, комиссией было направлено предложение о необходимости прочистки системы канализации и капитальному ремонту (замене) труб канализационных сетей.

19.05.2014 в адрес истца было направлено письмо, согласно которому Администрация предложила истцу осуществить прочистку канализационного стояка. Истец обращалась с письмом в Администрацию с указанием на то, что 26.05.2014 была обнаружена течь перекрытия на 2 этаже здания в арендуемом помещении.

27.05.2014 представителями администрации, МУ УГО «Служба единого заказчика- застройщика», в присутствии ИП Ситовой А.Н и бригадира ремонтной группы арендатора был составлен акт осмотра нежилого помещения, согласно которому на кровельном покрытии из-за смещения одного листа шифера образовался зазор  размером 5 см. по коньку сорвано около 1,5 м. конькового элемента, ИП ФИО2 рекомендовано поменять лист шифера, установить коньковый элемент.

В соответствии с письмом Администрации от 09.06.2014, для устранения дефектов необходимо заменить лист шифера, установить коньковый элемент. 

Истцом в адрес Администрации было направлено письмо, согласно которому истец указывает на то, что ранее система отопления (разводка) была проведена по чердачному помещению, плюс во многих местах были течи и перекрытие было прогнившее, шиферное покрытие крыши во многих местах «дырявое», по этой причине она вынуждена его регулярно чинить, в связи с чем, просила по данному поводу создать комиссию и провести замер температуры в помещениях здании; просит в срочном порядке разрешить вопрос по поводу утепления чердачного перекрытия во избежание тепловых потерь и капитального ремонта крыши.

30.12.2015 комиссией в составе представителей Управления, МУ УГО «Служба единого заказчика- застройщика» был составлен акт обследования нежилого помещения, согласно которому был произведен осмотр - чердачного помещения, крыши и установлено, что существующий утеплитель не выполняет своих теплоизоляционных функций. Указано, что рекомендации комиссии и предполагаемые меры, которые необходимо принять: провести утепление чердачного перекрытия места общего пользования - чердачного помещения, крыши здания по пр.Блюхера, 50 в  г.Уссурийске. Согласно заключению комиссии по результатам осмотра помещений, дать согласие ИП ФИО2 на проведение работ по утеплению чердачного перекрытия, крыши здания по пр. Блюхера, 50 с предварительным согласованием сметы по проведению данного вида работ.

Согласно представленному в материалы дела письму от 27.01.2016 №11-05/14/0490 «Об утеплении чердачного перекрытия», Управление согласовало ИП ФИО2 проведение работ по утеплению чердачного перекрытия, крыши здания по пр.Блюхера, 50 с предварительным согласованием сметы по проведению данного вида работ.

Согласно акту от 12.02.2016 заключением комиссии по результатам осмотра помещений ИП ФИО2 было рекомендовано проведение работ по устранению течи в коридоре (номер на поэтажном плане 9) здания по проспекту Блюхера, 50 с предварительным согласованием сметы.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.08.2016 по настоящему делу с целью определения объема и стоимости выполненных работ была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Научно-исследовательский центр по сейсмостойкому строительству» экспертам: ФИО5, ФИО6

Определением от 11.05.2017 судом была назначена повторная судебная экспертиза по определению объема и стоимости выполненных работ, проведение которой было поручено ООО «Приморский экспертно правовой центр»: экспертам ФИО7, ФИО8

Согласно заключению ООО «Приморский экспертно-правовой центр», в части работ по необходимости утепления чердачного перекрытия, эксперты пришли к выводу, что объем и стоимость работ по утеплению чердачного помещения согласована с Администрацией, соответственно стоимость данного вида работ надлежит прибавить к итогу, полученному экспертами.

Как было указано выше, согласно техническому паспорту общая площадь помещения составила 527, 1 кв.м. Согласно представленным в материалы дела документам судом установлено, что на праве собственности ИП ФИО3 принадлежит нежилое помещение площадью 24,8 кв.м.; в собственности Управления в спорный период находились 336,4 кв.м и 455, 6 кв.м., которые были сданы в аренду истцу. 

Согласно представленному в материалы дела заключению экспертного учреждения ООО «Научно-исследовательский центр по сейсмостойкому строительству», а именно, локально сметному расчету № 9 стоимость выполненных работ по ремонту чердачного перекрытия составила 798 078 рублей; локальному сметному расчету №10, стоимость работ по ремонту чердачной крыши составила 95 105 рублей. Таким образом, с учетом неотложной необходимости проведения ремонта крыши в том числе, включающего в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонта чердачной крыши, сумма работ составила 893 183 рубля. 

Исходя из содержания представленных в материалы дела экспертных заключений, стоимость работ по устройству канализации была отражена отдельно в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр по сейсмостойкому строительству», в то время как экспертное заключение ООО «Приморский экспертно-правовой центр» содержит общую стоимость работ по водоснабжению и устройству канализации. 

В связи с этим для расчета стоимости работ по устройству канализации суд первой инстанции принял за основу экспертное заключение ООО «Научно-исследовательский центр по сейсмостойкому строительству», согласно которому в разделе 3 локального сметного расчета №11 затраты на устройство канализации составили 54 254 рублей. Таким образом, общая сумма обоснованных неотложной необходимостью работ произведенных истцом при прямом указании на проведение данных работ Администрацией, составила 947 437 рублей. 

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранении.

С учетом положений указанных правовых норм, судом первой инстанции была рассчитана сумма, подлежащая взысканию с ответчика - Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа как арендодателя по договору №491/14 от 12.03.2014 в размере 902 860 рублей 09 копеек, с учетом площадей, занимаемых в спорном помещении за вычетом площади принадлежащей в спорном объекте ИП ФИО3

Установив, что Администрация не возражала против проведения работ по ремонту крыши и по проведению прочистки системы канализации и капитальному ремонту (замене) труб канализационных сетей, что данные работы были вызваны неотложной необходимостью в связи с тем, что утеплитель чердачного перекрытия, крыши здания не выполнял своих функций в зимний период времени, а установленная ветхость канализации препятствовали нормальному функционированию помещения, несмотря на отсутствие согласованной арендодателем сметы, судом первой инстанции были удовлетворены требования истца в размере стоимости работ, по замене чердачного перекрытия, а также проведению работ по ремонту канализационного стояка.

В данной части судебный акт сторонами не обжалуется.

13.10.2014 истец обратился к Администрации с необходимостью согласования проведения капитального ремонта систем отопления, водоснабжения и канализации в здании с установкой тепловых и водомерных узлов.

20.11.2014 ответчик направил письмо в адрес истца, согласно которому Управление обязалось принять сметную документацию на капитальный ремонт после согласования ее с собственником нежилого помещения.

В адрес Администрации истцом было направлено 24.02.2015 письмо с требованием о подключении к городской сети водоснабжения.

В ответ на обращение истца Администрация в письме от 16.03.2015 указала, что поскольку договорные отношения на водоснабжение и водоотведение нежилого помещения отсутствуют, было дано прямое указание на то, что арендатор обязан заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Администрация в ответе на указанное письмо 10.08.2015 сообщила, что здание к централизованным системам водоснабжения и водоотведения подключено, а необходимость и сроки повторного подключения (технологического присоединения) здания к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, связанного с увеличением нагрузок объекта, договором аренды не установлено.

Ответом от 12.08.2015 на обращение истца к Администрации было обращено внимание истца на то, что пунктом 2.2.4 договора аренды установлена обязанность арендатора не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и других капитальных работ без согласования арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя.

Судом установлено, что в 2014 году истец неоднократно обращался в Управление с вопросом проведения капитального ремонта нежилого помещения, системы отопления, водоснабжения. Однако, как указывает ответчик в своих письмах истцу, представленных в материалы дела, проектно-сметная документация первоначально не была представлена.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ до проведения реконструкции объекта капитального строительства истцу необходимо получить разрешение на реконструкцию объекта. Документы на реконструкцию были направлены истцом в управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа 15.05.2015, разрешение на реконструкцию получено не было. Однако, работы по реконструкции нежилого помещения №1 в здании (лит.А), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 455,6 кв.м, этаж 1, 2, фактически были выполнены истцом, что подтверждается актом комиссионного осмотра от 21.04.2015.

Таким образом, истцом был нарушен пункт 2.2.4 договора аренды  №491/14 от 12.03.2014, поскольку реконструкция и связанный с ней капитальный ремонт в нежилом помещение выполнены при отсутствии согласия собственника и разрешительной документации.

Как верно указал суд первой инстанции, заявленные истцом затраты на текущий и косметический ремонт согласно части 2 статьи 616 ГК РФ не могут быть отнесены на арендодателя, а обязанность поддержания имущества в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, относится непосредственно на арендатора (в данном случае на истца). Освещение, водоснабжение, система отопления были установлены в спорном помещении, что подтверждает технический паспорт строения; аукционная документация, представленная ответчиком в материалы дела, а также подписанный истцом без замечаний и возражения акт приема-передачи нежилого помещения к договору №491/14 от 12.03.2014.

В соответствии с представленными в материалы дела письмами Администрации ответчиком не была согласована реконструкция, в письмах Администрации были даны лишь указания истцу на необходимость обращения за предоставлением ей разрешения на произведение капительного ремонта. Довод истца о том, что ответчик согласовал капитальный ремонт переданного в аренду помещения в части подключения к сетям водоснабжения и водоотведения не обоснован, не соответствует фактическим обстоятельства по делу.

Произведенный истцом капитальный ремонт в остальной части (за исключением работ, которые были вызваны неотложной необходимостью: работ по ремонту крыши и по проведению прочистки системы канализации и капитальному ремонту (замене) труб канализационных сетей, судом первой инстанции были удовлетворены требования истца в размере стоимости работ, по замене чердачного перекрытия, а также проведению работ по ремонту канализационного стояка) был произведен без согласия Администрации. 

Действия истца были направлены на развитие гостиничного бизнеса без получения соответствующей разрешительной документацией на капитальный ремонт, реконструкцию здания и сопряжены с последующими предпринимательскими рисками, поскольку при аренде спорного помещения истец должен был учитывать предпринимательские риски, которые связаны с арендой помещения с первоначальным назначением: «школа вечерняя».

Довод апеллянта о том, что в акте приема-передачи не отражены недостатки объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств наличия недостатков (повреждений) имущества на момент его передачи в аренду истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено. Арендатор принял пожилое помещение без каких-либо замечаний. В силу статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. ИП ФИО2, получив заключение о состоянии арендованного имущества, не осуществляла действий, направленных на его возврат, результаты аукциона истцом не были оспорены.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела №А51-8121/2016, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора на основании статьи 69 АПК РФ, судами апелляционной и кассационной инстанций было установлено, что в рассматриваемом случае ИП ФИО2 предпринимает попытки легализовать уже фактически реконструированный объект. До обращения за получением разрешения на реконструкцию арендованного имущества ИП ФИО2 были произведены работы, в том числе по демонтажу перегородок, устройству перегородок, реконструкции системы водоснабжения и водоотведения, оборудованию дополнительных санузлов, по закладке дверных поемов, по обустройству дверного проема в габаритах существующего окна, по устройству наружной лестницы с террасой на уровне 2-го этажа. Вместе с тем такая административная процедура, как получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства уже после непосредственно самого строительства (реконструкции) действующим законодательством не предусмотрена. 

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта в данной части основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ, статьи 65 АПК РФ и исходил из того, что доказательств получения письменного согласия арендодателя с согласованной сметой на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором без согласования с арендодателем в целях собственной предпринимательской деятельности и в силу условий заключенного договора стоимость затрат в данной части на произведенные улучшения возмещению не подлежит

Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых доводами апелляционных жалоб, и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»). Участвующие в деле лица не указали суду мотивов к пересмотру решения суда в части удовлетворенных требований, и отказа в удовлетворении исковых требований к ответчику ИП ФИО3 в связи с чем, отсутствовали основания для пересмотра решения суда в указанной части.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Доводы заявителя о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения. При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ИП ФИО2 отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2018  по делу №А51-26195/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

А.С. Шевченко