АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

12 сентября 2025 года

Дело № А33-25763/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании «29» августа 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено «12» сентября 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Смольниковой Е.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Глория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации - 23.10.2002, адрес: 660077, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, дата регистрации - 22.08.2002, адрес: 660037, Красноярский край, г. Красноярск)

о взыскании задолженности, пени.

при участии в судебном заседании:    13 сентября 2025 года  

от истца: ФИО2 - председателя на основании протокола № 8 заседания правления от 20.09.2024,

от ответчика: ФИО3 - представителя по доверенности от 26.11.2024,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миллер И.А.,

установил:

товарищество собственников жилья «Глория» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании

205 110,09 руб. задолженности по оплате основного долга за жилищно-коммунальные услуги,

185 246,77 руб. пени по жилищно-коммунальным услугам,

74 050,33 руб. взносов на капитальный ремонт на специальный счет ТСЖ «Глория» (Банк ВТБ (ПАО) ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, БИК 044525411- Филиал «Центральный «Банка ВТБ (ПАО), номер счета 40705810218030000001,

30 536,58 руб. пени за просрочку уплаты взносов на капитальный ремонт на специальный счет ТСЖ «Глория» (Банк ВТБ (ПАО) ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, БИК 044525411 - Филиал «Центральный «Банка ВТБ (ПАО), номер счета 40705810218030000001.

Определением от 23.10.2024 заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения. Определением от 21.01.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представитель истца уточненные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и дополнениях к нему. Представитель ответчика против заявленных требований возразил по основания.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 согласно выпискам из ЕГРН является собственником следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>:

- № 47 (490,8 кв.м.) с кадастровым номером 24:50:0400123:2270 с 13.08.2010 до 12.07.2023, а с 13.07.2023 - № 47/1 (345 кв.м.) с кадастровым номером 24:50:0400123:4526 и № 47/2 (135,9 кв.м.) с кадастровым номером 24:50:0400123:4527 в связи с переустройством и (или) перепланировкой помещения № 47,

- № 51 (227,8 кв.м.) с кадастровым номером 24:50:0400123:4528,

- № 52 (139,6 кв.м.) с кадастровым номером 24:50:0400123:2267.

Товарищество собственников жилья «Глория» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04.06.2014 принято решение о перечисление денежных средств на специальный счет капитального ремонта (вопрос № 8), в качестве кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта - общество «Росбанк» (вопрос № 9), также закреплено решение об утверждении ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального взноса, установленного постановлением Правительства Красноярского края (вопрос № 4).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.04.2018 принято решение об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт с 01.01.2018 в размере 21,61 руб. с кв.м. (вопрос № 4).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26.04.2019 принято решение о выборе кредитной организации для перевода средств со специального счета Росбанка на специальный счет банка ВТБ (вопрос № 4), а также принято решение об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт в размере 24 руб. с кв.м. с 01.01.2019 (вопрос № 6).

Протоколами внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приняты решения об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт, а именно:

- с 01.01.2021 в размере 24 руб. с кв.м. (вопрос № 2.3 протокола от 12.05.2021);

- с 01.01.2022 в размере 24 руб. с кв.м. (вопрос № 6 протокола от 23.05.2022);

- с 01.01.2023 в размере 26 руб. с кв.м. (вопрос № 6 протокола от 19.05.2023);

- с 01.01.2024 в размере 27 руб. с кв.м. (вопрос № 6 протокола от 24.05.2024).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20.09.2024 принято решение об избрании ФИО2 председателем правления «Глория» с 23.09.2024 на 2 года.

Истец утверждает, что оказывал услуги по содержанию и текущему ремонту за период с сентября 2021 года по июнь 2024 года индивидуальному предпринимателю ФИО1 - собственнику нежилых помещений № 47, а также № 47/1 и № 47/2 (после внесения изменения в единый государственный реестр недвижимости и переустройством и перепланировкой помещения № 47), № 51, № 52, которые являются встроенными (№ 47/2) и пристроенными (№ 47/1, 51, 52) к многоквартирному дому. Истец, полагая, что все указанные помещения являются составной частью многоквартирного дома, представляет в подтверждение данного факта и ссылается на следующие доказательства.

Согласно акту от 21.07.2000 10-этажный кирпичный жилой дом (42 квартиры), расположенный по адресу: 

<

...>., закончен строительством и принят в эксплуатацию. В акте указано, что:

- заказчиком строительства и исполнителем работ является общество «Толстиков и Ко»;

- в строительстве принимали участие - общество «Толстиков и Ко»;  сантехнические работы осуществлялись обществом «Сантехник»; электромонтажные и сертифицированные работы - обществом «Юнал»; радиофикация – обществом «Энергоаудит»; домофонизация, телевидение и телефонизация – обществом «Востокпромсвязьмонтаж»; лифтами – общество «Ионесси»,

- проектно-сметная документация на строительство разработана обществом  «Красноярскгражданпроектом», утверждена - обществом «Толстиков и Ко»,

- строительство осуществлялось с апреля 1990 года по июль 2000 года.

В данном акте также указано, что объект сдал и принял общество «Толстиков и Ко», имеются подписи исполнителя работ и заказчика общества «Толстиков и Ко», объект годен к эксплуатации и соответствует государственным нормам, стандартам и правилам и стоит подпись Госархстройнадзора.

18.08.2000 между обществом «Толстиков и Ко» и товариществом «Глория» подписан передаточный акт, в котором указано, что общество «Толстиков и Ко» передает, а товарищество «Глория»  принимает на жилищно-коммунальное обслуживание 10-тиэтажный 42 квартирный жилой дом № 3г по ул. ФИО4 в г. Красноярске общей площадью 4 229,4 м2 с внутренними сетями холодного, горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и связи согласно акту приемки законченного строительством объекта от 21.07.2000.

Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 21.07.2000 принято встроенно-пристроенное помещение к 10 этажному жилому дому по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, магазин.  В акте указано, что:

- заказчиком строительства встроенно-пристроенного к жилому дому помещения является общество «Надежда-99», а исполнителем работ - общество «Толстиков и Ко»,

-  в строительстве принимали участие общество «Толстиков и Ко», сантехнические работы осуществлялись обществом «Сантехник», электромонтажные и сертифицированные работы - обществом «Юнал», телефонизация – обществом  «Востокпромсвязьмонтаж»,

- проектно-сметная документация на строительство разработана обществом «Красноярскгражданпроект», утверждена - обществом «Толстиков и Ко»,

- строительство осуществлялось с апреля 1994 года по июль 2000 года,

- объект годен к эксплуатации и соответствует государственным нормам, стандартам и правилам.

На акте имеются подписи представителей и печати общества «Толстиков и Ко», общества «Надежда-99», департамента градостроительства администрации г. Красноярска.

Приказом директора департамента администрации города Красноярска № 25-арх от 21.07.2000 зарегистрированы:

акт приемки от 21.07.2000 законченного строительством жилого дома по ул. ФИО4, д. 3 г, общей площадью 4 229,4 м2;

акт приемки от 21.07.2000 законченного строительством встроенного помещения стома-тологического кабинета в жилом доме по ул. ФИО4, д. 3 г, общей площадью 57,3 м2;

акт приемки от 21.07.2000 законченного строительством встроенного-пристроенного помещения продовольственного магазина в жилом доме по ул. ФИО4, д. 3 г, общей площадью 845,7 м2;

акт приемки от 21.07.2000 законченного строительством встроенного-пристроенного помещения офиса к жилому дому по ул. ФИО4, д. 3 г, общей площадью 390,9 м2.

В приказе директора департамента администрации города Красноярска № 25-арх от 21.07.2000 также указано, что обществу "Толстикову и Ко" разрешено ввести в эксплуатацию жилой дом по ул. ФИО4, д. 3г, встроенное помещение стоматологического кабинета в жилом доме по ул. ФИО4, д. 3 г, встроенное-пристроенное помещение продовольственного магазина в жилом доме по ул. ФИО4, д. 3 г, встроенное-пристроенное помещение офиса к жилому дому по ул. ФИО4, д. 3 г.

В справках Департамента недвижимости администрации г. Красноярска от 26.04.2001 № 1800 и № 1798 указано, что нежилому встроенному помещению № 4 общей площадью 471,9 кв.м присвоен адрес: 

<

...> г, пом. 47, а также нежилому встроенному помещению № 2 общей площадью 340,6 кв. м присвоен адрес: 

<

...> г, пом. 45.

В кадастровом паспорте на земельный участок от 25.06.2013 указано, что в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400123:328 расположен многоквартирный дом по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, а также указано, что правообладателями являются собственники помещений многоквартирного дома.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 7.12.1999 на многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. ФИО4, д. 3 г:

- дом имеет 10 этажей с площадью застройки 1 377,1 м2, с общей площадью 5 523,3 м2, с площадью жилых помещений  2 125,7 м2, с площадью нежилых помещений 1 293,9 м2;

- обществу «Толстиков и Ко» принадлежат нежилые помещения № 47,49 площадью 845,7 м2, № 46,48 площадью 390,9 м2, № 45 площадью 57,3 м2;

- в Приложении № 1 к техническому паспорту указаны литеры по плану в отношении помещений: литер «А» - основное с объемом 16 397 м, литер «А1» - подвал с объемом 104 м, литер «А2» - пристрой с объемом 57 м, литер «Б» - пристрой с объемом 2 667 м, литер «Б1» - подвал с объемом 2 337 м.

Составной частью технического паспорта являются поэтажные планы на здание. В поэтажном плане здания с литерой «Б» (пристрой) на 1 этаже отражено нежилое помещение № 47, в поэтажном плане на 1 этаже здания с литерой «А» отражены встроенные помещения.

В выписках из единого государственного реестра недвижимости от 17.03.2023 и от 2.10.2024 на многоквартирный дом по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, с кадастровым номером 24:50:0400123:453, указано о его расположении в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400123:328. На листе № 2 раздела 1 данных выписок отражены кадастровые номера помещений, машино-мест,  расположенных в здании, в том числе: кадастровый номер 24:50:0400123:2270 (помещение № 47), кадастровый номер 24:50:0400123:4526 (помещение № 47/1), кадастровый номер 24:50:0400123:4527 (помещение № 47/2), кадастровый номер 24:50:0400123:4528 (помещение № 51), кадастровый номер 24:50:0400123:2267 (помещение № 52). В выписке из единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2024 также содержатся сведения о включении 490,8 кв.м. площади нежилого помещения № 47 (лист № 3 раздела 7), 345 кв.м. площади помещения № 47/1 (лист № 4 раздела 7), 135,9 кв.м. площади нежилого помещения № 47/2 (лист № 4 раздела 7), 227,8 кв.м. площади нежилого помещения № 51 (лист № 4 раздела 7), 139,6 кв.м. площади нежилого помещения № 52 (лист № 3 раздела 7) в общую площадь многоквартирного дома в размере 5 133,3 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРН каждое из нижеуказанных помещений расположено по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400123:453:

- помещение № 47 с кадастровым номером 24:50:0400123:2270 (от 27.01.2022),

- помещение № 47/1 с кадастровым номером 24:50:0400123:4526 (от 13.07.2023 и от 30.05.2024);

- помещение № 47/2 с кадастровым номером 24:50:0400123:4527 (от 13.07.2023 и от 30.05.2024);

- помещение № 51 с кадастровым номером 24:50:0400123:4528 (от 13.07.2023);

- помещение № 52 с кадастровым номером 24:50:0400123:2267 (от 22.06.2020).

Согласно техническим условиям от 13.04.2007 № 508, выданным обществом «Энергобаланс-Сибирь», универсам «Ваш», расположенный по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, подключен к электроснабжению от ввода ВРУ (щитовая многоквартирного дома по адресу: ул. ФИО4, д. 3г) с мощностью 49,0 кВт.

Из акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей от 27.02.2007, подписанного обществом «Толстиков и Ко», товариществом «Глория» и ФИО1 и однолинейной схемы следует:

- вводной кабель от низковольтного щита жилого дома по адресу: ул. ФИО4, д. 3г в сторону ТП-5009 находится у общества «Толстиков и Ко» на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;

- низковольтный  щит жилого дома по адресу: ул. ФИО4, 3г, находится у товарищества «Глория» на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;

- кабель от низковольтного щита жилого дома до низковольтного щита магазина «Ваш», находится у ФИО1 на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;

- низковольтный щит и внутренняя электропроводка магазина «Ваш» по ул. ФИО4, 3г, находится на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности у ФИО1;

- граница раздела между обществом «Толстиков и Ко», товариществом «Глория» и ИП ФИО1 проходит по болтовым соединениям наконечников вводного кабеля и кабельных перемычек.

Решением от 19.07.2016 по делу № А33-26602/2015 Арбитражный суд Красноярского края обязал ТСЖ «Глория» не чинить предпринимателю ФИО1 препятствий в пользовании нежилыми помещениями № 47 и 51, расположенными по адресу: 

<

...>, а именно: обязал ТСЖ «Глория» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить и обеспечить доступ к тепловым сетям, расположенным в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, для проведения работ силами специализированной организации для подключения нежилых помещений № 47 и 51 к тепловым сетям с суммарной тепловой нагрузкой 0,0498 Гкал/час (отопление и ГВС) с установкой приборов учета и согласовать точку подключения в тепловую сеть до ИТП жилого дома по адресу 

<

...>.  Решение основано на заключении от 31.05.2016, утвержденном главным инженером общества «Красноярская теплотранспортная компания» и подтверждении обществом  «Енисейская ТГК (ТГК-13)» о  технической возможности, наличии пропускной способности трубопроводов тепловой сети в подвальном помещении и сохранении договорных (нормативных) параметров и величин теплоносителя в ИТП жилого дома (ТСЖ «Глория») по ул. ФИО4, 3г, после фактического подключения встроенно-пристроенных нежилых помещений № 47, 51 до ИТП жилого дома. На 8 листе постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 6.10.2016 по делу № А33-26602/2015 указано, что помещения № 47, 51, 52 входят в состав десятиэтажного жилого дома, что подтверждается проектом и актами осмотра об анализе пропускной способности трубопроводов тепловой сети в подвальном помещении жилого дома (ТСЖ «Глория») по ул. ФИО4, 3г, в результате которого установлено о соответствии параметров теплоносителя и качества теплоснабжения договорным (фактическим) у потребителя -  ФИО1 - и ТСЖ «Глория».

В акте от 10.07.2015, подписанном представителями общества «Краском» и ТСЖ «Глория» при обследовании систем холодного водоснабжения и канализации в многоквартирном доме  по адресу: ул. ФИО4, 3г, указано:

- от сетей жилого дома к системе холодного водоснабжения подключено нежилое помещение стоматологии, и холодное водоснабжение осуществляется, сброс сточных вод осуществляется в домовую, а далее в городскую канализацию;

- нежилые помещения ИП ФИО1 занимают одноэтажное встроенно - пристроенное помещение, к системе холодного водоснабжения подключены от городских сетей, слив сточных вод осуществляется: встроенной частью - в домовую, далее в городскую канализацию, пристроенной частью - канализование осуществляется в городскую канализационную сеть;

- кафе «Рандеву» занимает одноэтажную пристройку к дому, к системе холодного водоснабжения подключено от городских сетей, слив сточных вод осуществляется в городскую канализационную сеть.

В письмах от 18.04.2018 № 18 и от 2.11.2016 № 22 ФИО1 просит ТСЖ «Глория» предоставить доступ к внутридомовой инженерной системе водоотведения (канализации) многоквартирного дома по адресу: ул. ФИО4, д. 3г, для подключения нежилого помещения № 47, расположенного по адресу: ул. ФИО4, 3г к сетям городской канализации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-26487/2021 от 19.09.2023, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по иску товарищества «Глория» к  ФИО1 установлены факты наличия у спорных нежилых помещений общего архитектурного решения с МКД, проектирование помещений на момент ввода МКД в эксплуатацию, как встроенно-пристроенных помещений, отсутствие у указанных объектов недвижимости признаков самостоятельности и наличие у них статуса объектов как составной части многоквартирного дома (стр.16-17 решения).

Ответчик факт наличия у нежилого помещения № 47/2 общей площадью 135,9 кв.м. статуса составной части многоквартирного дома признает, утверждает об отсутствии задолженности по внесению платы за содержание по данному помещению. В отношении помещений № 47/1, № 51, № 52 индивидуальный предприниматель полагает, что у него отсутствует обязанность по оплате товариществу собственников жилья жилищно-коммунальных услуг, поскольку данные помещения, расположенные в пристройке к дому, с конструкциями и техническими сетями жилого дома не связаны, не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, между конструкциями объектов помещений и многоквартирного дома неразрывная физическая или технологическая связь отсутствует,  ответчик самостоятельно осуществляет коммунальное обслуживание принадлежащих помещений, а также прилегающей территории, несет бремя расходов на содержание своего имущества, заключает договоры с обслуживающими организациями, помещения, принадлежащие ответчику. В подтверждение своих доводов ответчик ссылается и представляет следующие доказательства.

Между ФИО1 и обществом «Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири» 10.12.2013 заключен договор № 20.2400.11969.13 об осуществлении технологического присоединения, согласно которому сетевая организация принимает на себя обязательства по оказанию услуги по технологическому присоединению энергопринимающих устройств заявителя, а именно: электроустановки нежилого помещения № 47, расположенного по адресу: 

<

...>, в точке (ах) присоединения, определенной техническими условиями, в соответствии со следующими характеристиками: максимальная мощность 95 кВт; категория надежности 3; уровень напряжения, на котором осуществляется присоединение 0,4 кВ. Помещения ФИО1 подключены по временной схеме, что подтверждается актом № 011-34-1711 от 21.12.2001.

Ответчик утверждает, что магазин, расположенный в пристрое, находится на самостоятельном земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400123:243, в обоснование данного довода представляя выписку из ЕГРН от 12.09.2024 на земельный участок. В данной выписке отражено:

категория - земли населенных пунктов,

вид разрешенного использования - магазин универсальный,

место положения - установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка,

почтовый адрес ориентира - 

<

...>,

граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства,

вид права: государственная собственность,

сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): аренда; срок действия: с 13.12.2002; лица (объекты недвижимости), в пользу которых (в связи с которыми) установлены ограничения (обременения): общества "Толстяков и Ко"; реквизиты документа-основания: перечень ранее учтенных земельных участков от 13.12.2002; вид ограничения (обременения): аренда; срок действия: с 13.12.2002; Лица (объекты недвижимости), в пользу которых (в связи с которыми) установлены ограничения (обременения): общество "Надежда-99"; реквизиты документа-основания: перечень ранее учтенных земельных участков от 13.12.2002.

Согласно техническому заключению общества «Аргус Групп» от августа 2024 года, подготовленному по заказу индивидуального предпринимателя,  нежилые помещения № 47/1, № 51, № 52 являются самостоятельными объектами недвижимости.

Специалистом общества «Аргус Групп» ФИО5, действующим по заданию ФИО1 в августе 2024 года было проведено визуальное обследование и оценка технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций пристроенных к многоквартирному дому нежилых помещений № 47/1,51,52 по адресу: 

<

...>, выявление дефектов и повреждений по внешним признакам и проведение детального обследования нежилого здания, а также определение и отнесение обследуемых помещений к самостоятельным объектам. Специалистом проведено изучение документов (Технический паспорт нежилого сооружения по ул. ФИО4, д. № 3г; свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2000 на объект права незавершенное строительством задние общей площадью 1237 кв.м (литера Б.Б1); технический паспорт на нежилое помещение № 52 по ул. ФИО4, д. № 3г; выписка из ЕГРН на нежилое помещение № 51 по ул. ФИО4, д. 3г; технический план помещения № 47/1 по ул. ФИО4, 3г, договор аренды земельного участка №1872 от 17.04.2001 с кадастровым номером 24:50:04123:0021 общей площадью 1237,1 кв.м.), а также проведен визуальный осмотр, в результате которого установлено следующее. Обследуемые помещения № 47/1, 51, 52 представляют собой одноэтажное строение с цокольным этажом. Год строительства жилого дома - 1999. Год строительства пристроенного блока - 1999. Площадь помещения № 47/1 составляет 347,5кв.м. Площадь помещения № 51 составляет 227,8 кв.м. Площадь помещения №52 составляет 139,6 кв.м. Помещение № 47/1 эксплуатируется под магазин смешанных товаров, помещение № 51 эксплуатируется как стекольный салон-мастерская, а помещение № 52 эксплуатируется как подсобное с техническими помещениями, в которых расположены узлы управления инженерными сетями. В цокольном этаже расположены помещения: вентиляционная камера, сети холодного водоснабжения, водоотведения, холодильная установка, индивидуальный тепловой пункт, узел учета, электрощитовая, что свидетельствует об обеспечении данных помещений отдельными инженерными сетями, которые обслуживаются самостоятельно или с привлечением специальных служб. Инженерные сети не запитаны от инженерных сетей и узлов жилого многоквартирного дома, имеют отдельный ввод коммуникаций. Также отсутствуют признаки того, что между многоквартирным домом и пристроенными помещениями были общие инженерные сети. Общих коммуникаций не имеется. При визуальном обследовании фундамента пристроенного строения не обнаружено прочной связи с фундаментом многоквартирного жилого дома. Кровля данных помещений не имеет совместных конструкций с жилым многоквартирным домом. Объединение конструкции фасада многоквартирного дома с нежилыми помещениями № 47/1, 51, 52 при осмотре не обнаружено. Сообщающихся помещений с многоквартирным домом не выявлено. Обследуемое строение, состоящее из нежилых помещений № 47/1, 51, 52 имеет отдельные входы-выходы с каждого этажа. Обследуемые нежилые помещения № 47/1, 51, 52 располагаются на отдельном обособленном земельном участке от жилого дома с кадастровым номером 24.50:0400000:0827. Так как инженерные системы нежилых помещений № 47/1, 51, 52 имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, имеется договор на подключение холодного водоснабжения с обществом «Краском», отопление автономное водяное, присоединение к электрическим сетям индивидуальное (имеется техусловие с МРСК)) при визуальном осмотре это подтверждается, то эти помещения являются самостоятельным объектом недвижимости.

Экспертом при ознакомлении с проектом шифр 6079-84/95,8, выполненным проектной организацией - обществом «Красноярскгражданпроект», было выяснено, что проектом не предусмотрено подключение пристроенных помещений к сетям дома, стены не имеют признаков вмешательства, изменений, отсутствуют признаки того, что между многоквартирным домом и пристроенными помещениями были общие инженерные сети. Строительная организация общество «Толстиков и Ко», возводившая объект, выполнила строительно-монтажные работы согласно проекту. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечиваются продольными и поперечными кирпичными стенами, перекрытием в горизонтальной плоскости.  Неизменяемость обеспечивается устройством связей между перекрытием и стенами. 

При проведении визуального обследования нежилых помещений № 47/1, 51, 52 по адресу: 

<

...> установлено следующее:

- фундаменты: фундаменты существующего здания - железобетонный ленточный с ростверками. При обследовании фундаментов признаков осадочных деформаций не обнаружено. Несущая способность фундаментов не нарушена. Фундаменты здания находятся в работоспособном состоянии соответствуют эксплуатационным характеристикам. Категория технического состояния исправное (Д).

- наружные стены: наружные стены существующего здания кирпичные. При обследовании наружных стен здания трещин, выбоин, отслоения защитного слоя иных дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не обнаружено. Несущая способность наружных стен не нарушена. Наружные стены находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам. Категория технического состояния исправное (Д).

- внутренние стены: при обследовании внутренних стен трещин, выбоин, деформаций, разрушения и прочих дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Несущая способность внутренних стен не нарушена. Внутренние стены находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам. Категория технического состояния исправное (Д).

- перегородки: при обследовании внутренних перегородок трещин, выбоин, Деформаций, разрушения и прочих дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Несущая способность перегородок не нарушена. Перегородки находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам. Категория технического состояния исправное (Д).

- перекрытия: при обследовании перекрытия деформаций, прогибов и иных дефектов, свидетельствующих о нарушении несущей способности, не обнаружено. Перекрытие обследуемого помещения находятся в работоспособном состоянии. Категория технического состояния исправное (Д).

- прочностные характеристики строительных конструкций при визуальном обследовании соответствуют типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям. В соответствии со СНиП 2.01.07-85* п. 6.2 конструкции и основания здания должны быть рассчитаны на восприятие постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций, временных равномерно распределенных и сосредоточенных нагрузок на перекрытие, снеговых и ветровых нагрузок для данного района строительства.

Нормативные значения перечисленных нагрузок, учитываемые неблагоприятные сочетания нагрузок или соответствующих им усилий, предельные значения прогибов и перемещений конструкций, а также значения коэффициентов надежности по нагрузкам должны быть приняты в соответствии с требованиями СНиП 2.01.07.

В опровержение выводов специалиста общества «Аргус Групп» истцом представлена выписка с сайта Росреестра о том, что объекта с кадастровым номером 24:50:0400000:0827 не существует.

Согласно расчетам истца плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги пропорционально площади принадлежащих индивидуальному предпринимателю ФИО1 помещений, взносы на капитальный ремонт, составили:

1. Плата за содержание  и текущий ремонт:

- по нежилому помещению № 47 за период с сентября 2021 года по 12.07.2023 – 0 руб., пени за период с 11.10.2021 по 2.05.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) -91 889,87 руб.;

- по нежилому помещению № 47/1 за период с 13.07.2023 по июнь 2024 года - 114 283,6 руб., пени за период с 11.08.2023 по 26.09.2024 - 14 483,2 руб.;

- по нежилому помещению № 47/2 за период с 13.07.2023 по июнь 2024 года - 45 335,2 руб., пени за период с 11.08.2023 по 26.09.2024 - 5 684,16 руб.;

- по нежилому помещению № 51 за период с сентября 2021 года по июнь 2024 года - 23 832,08 руб., пени за период с 11.10.2021 по 26.09.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) - 44 204,02 руб.;

- по нежилому помещению № 52 за период с сентября 2021 года по июнь 2024 года -  21 659,21 руб., пени за период с 13.10.2021 по 26.09.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) - 28 985,52 руб.;

2. Взносы на капитальный ремонт:

- по нежилому помещению № 47 за период с сентября 2021 года по 12.07.2023 - 0 руб., пени за период с 11.10.2021 по 2.05.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) - 14 735,72 руб.;

- по нежилому помещению № 47/1 за период с 13.07.2023 по июнь 2024 года - 39 285,15 руб., пени за период с 11.08.2023 по 26.09.2024 - 2 432,54 руб.;

- по нежилому помещению № 47/2 за период с 13.07.2023 по июнь 2024 года - 15 517,09 руб., пени за период с 11.08.2023 по 26.09.2024 - 1 016,47 руб.;

- по нежилому помещению № 51 за период с сентября 2021 года по июнь 2024 года - 12 008,02 руб., пени за период с 11.10.2021 по 26.09.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) - 7 551,4 руб.;

- по нежилому помещению № 52 за период с сентября 2021 года по июнь 2024 года - 7 240,07 руб., пени за период с 13.10.2021 по 26.09.2024 (с учетом исключения периода моратория 2022 года) - 4 800,45 руб.

Товарищество собственников жилья «Глория», ссылаясь на наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, взносам на капитальный ремонт, после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, обратилось в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание принадлежащего им помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу части пункта 5 части 2 указанной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

В пункте 29 Правил № 491 установлено, что расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

С 1 января 2017 года в указанные расходы также включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в со став платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в доме в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

В соответствии с пунктом 14 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. В силу пункта 44 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 при расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для категории потребителей, к которой относится такой потребитель.

Системное толкование вышеприведенных норм, закрепленных в статьях 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, позволяет суду сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Учитывая изложенные выше нормы законодательства Российской Федерации, ответчик также обязан нести расходы по внесению взносов на капитальный ремонт в силу прямого указания закона.

При этом указанная обязанность в части уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества подлежала исполнению ответчиком в порядке, установленном статьями 169, 170, 171 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положениями нормативно-правовых актов, действующих на уровне субъекта Российской Федерации (Красноярского края), а именно:

постановлением Правительства Красноярского края от 27.12.2013 № 709-п «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края на период с 2014 по 2046 годы»,

постановлением Правительства Красноярского края от 27.12.2016 № 670-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на 2017- 2019 годы» с последующими изменениями (постановление № 610-п от 12.11.2019).

Так, согласно части 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Такая программа капитального ремонта для Красноярского края утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 27.12.2013 № 709-п и официально опубликована 10.02.2014.

В региональную программу включен, в том числе и многоквартирный дом, расположенный в г. Красноярске по адресу: ул. ФИО4, 3Г. Таким образом, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникла у ответчика, как собственника нежилых помещений.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ТСЖ «Глория» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

При этом, арбитражный суд признает товарищество надлежащим истцом по настоящему делу на основании следующего.

Частью 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено два возможных способа формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

При данных обстоятельствах (учитывая положения действующего жилищного законодательства), лицо, уполномоченное от имени собственников обращаться за взысканием в судебном порядке образовавшейся задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт, будет определяться в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 4 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Из материалов дела усматривается, что протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04.06.2014 принято решение о перечисление денежных средств на специальный счет капитального ремонта (вопрос № 8), в качестве кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта - общество «Росбанк» (вопрос № 9), также закреплено решение об утверждении ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального взноса, установленного постановлением Правительства Красноярского края (вопрос № 4).

В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на лицо, наделенное статусом управляющей компании, возложена обязанность оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом толкований вышеназванных положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исполнение обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества предполагает наделение управляющей компании полномочиями по взысканию образовавшейся задолженности в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается, а ответчиком и не оспаривается, что последний является собственником нежилых помещений № 47 (до 12.07.2023), № 47/1 и № 47/2 (с 13.07.2023), № 51, № 52, расположенных по адресу: 

<

...>.

Однако ответчик указывает, что только помещение № 47/2 является встроенным помещением многоквартирного дома, за которое ответчиком произведена оплата истцу, а помещения № 47/1, 51, 52 никак не соединены с многоквартирным домом, имеют самостоятельные входы и выходы, а также ответчик самостоятельно осуществляет коммунальное обслуживание данных помещений.

Суд, оценив доводы ответчика, пришел к следующим выводам.

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом – оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

В пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных 5 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, приведено понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, следует, что признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В силу частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П преюдициальное значение судебного решения направлено на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Институт преюдиции, обусловленный такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, введен для того, чтобы в правовой системе не могли иметь место судебные акты, содержащие взаимоисключающие выводы.

В решении Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-26487/2021 от 19.09.2023 по спору между теми же лицами, по тому же договору, при установлении тех же обстоятельств, которые входят в предмет доказывания, при оценке тех же доказательств, что и представлены в настоящем деле, установлены факты наличия у спорных нежилых помещений общего архитектурного решения с многоквартирным домом, проектирование помещений на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию как встроенно - пристроенных помещений, отсутствие у указанных объектов недвижимости признаков самостоятельности и наличие у них статуса объектов как составной части многоквартирного дома. В постановлении апелляционной инстанции по спору между индивидуальным предпринимателем и товариществом по делу А33-26602/2015 указано, что помещения № 47, 51, 52 входят в состав десятиэтажного жилого дома, что подтверждается проектом и актами осмотра об анализе пропускной способности трубопроводов тепловой сети в подвальном помещении жилого дома (ТСЖ «Глория») по ул. ФИО4, 3г.

Данные обстоятельства подтверждаются также представленными в настоящее дело доказательствами, такими, как: приказом департамента от 21.07.2000 № 25-арх, актами приемки объектов от застройщика с собственниками нежилых помещений и товариществом от 21.07.2000, техническим паспортом. Из данных доказательств следует, что дом введен в эксплуатацию одновременно с нежилыми помещениями, расположенными как во встроенной части, так и пристроенной части многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-ОО указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичные нормы содержатся в пункте 6 статьи 8.1 ГК РФ и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как следует из пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, сведения Единого государственного реестра недвижимости обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства. В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (Постановления от 24.03.2015 № 5-П, от 26.05.2011 № 10-П, Определение от 24.09.2012 № 1589).

В соответствии с выписками из ЕГРН от 12.04.2023 ответчик является собственником нежилых помещений № 47 с кадастровым номером 24:50:0400123:2270 общей площадью 490,8 кв.м, № 47/1 с кадастровым номером 24:50:0400123:4526 общей площадью 345 кв.м.,   № 47/2 с кадастровым номером 24:50:0400123:4527 общей площадью 135,9 кв.м, № 51 с кадастровым номером 24:50:0400123:2494 общей площадью 217,9 кв.м, № 52 с кадастровым номером 24:50:0400123:2267 общей площадью 139,6 кв.м в спорном многоквартирном доме, то есть все принадлежащие ответчику помещения не зарегистрированы как самостоятельное здание. Согласно выписке из ЕГРН от 17.03.2023 нежилые помещения ответчика расположены в здании многоквартирного дома с кадастровым номером 24:50:0400123:453, а здание многоквартирного дома расположено в пределах границ земельного участка, поставленного на государственный с кадастровый учет с номером 24:50:0400123:458, где правообладателями являются собственники помещений многоквартирного дома, вид права - общая долевая собственность. Встроено-пристроенные помещения ответчика являются частью здания многоквартирного дома: ул. ФИО4, 3Г, нежилые помещения и многоквартирный дом находятся на едином земельном участке с кадастровым номером № 24:50:0400123:328. Также согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2024 в общую площадь многоквартирного дома, в том числе, входит площадь нежилых помещений ответчика.

Согласно регистрационным документам спорные помещения и дом имеют идентичные юридические адреса; объект (встроенно-пристроенное строение, в котором находятся спорные помещения) как самостоятельный объект на учет не поставлен; земельный участок отдельно от жилого дома не выделен.

Факт наличия отдельного от жилого дома входа и отдельных инженерных систем однозначно не свидетельствует о том, что встроенно-пристроенное строение, в котором находятся спорные помещения, представляет собой самостоятельный объект недвижимости, отдельный от многоквартирного дома. Заключение самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, суд отмечает, что ответчик ранее себя позиционировал как собственник помещений входящих в состав многоквартирного дома, что подтверждается в том числе, поданными им исками, рассматриваемыми в суде общей юрисдикции об оспаривании решений общего собрания собственников многоквартирного дома (например, дело № 2-8347/2022).

Представленное ответчиком техническое заключение общества «Аргус Групп» доводы ответчика не подтверждает исходя из следующего. Вывод специалиста о проектировании спорных объектов отдельно от многоквартирного дома со ссылкой на проектно-сметную документацию (альбом III проекта с шифром 6079-84/95.8) противоречит содержанию данного документа, из которого данное утверждение не следует, поскольку данный альбом представляет собой чертежи в отношении всего многоквартирного дома, в т.ч. по конфигурации совпадающей с силуэтом всего многоквартирного дома с пристроем, с размещением на них сетей отопления, теплоснабжения и вентиляции и указанием  об осуществлении теплоснабжения пристроенной части здания через элеватор, о проектировании приточно-вытяжной части вентиляции пристроенной части здания с механическим и естественным побуждением. Утверждение специалиста о нахождении обследуемых нежилых помещений № 47/1, 51, 52 на отдельном обособленном земельном участке от жилого дома с кадастровым номером 24.50:0400000:0827 опровергнуты истцом выпиской из реестра об отсутствии объекта с таким кадастровым номером.  Изложенное в заключении мнение о подключении инженерных систем нежилых помещений № 47/1, 51, 52 к магистральным инженерным сетям, противоречит вышеуказанным доказательствам: акту от 10.07.2015, подписанному представителями общества «Краском» и ТСЖ «Глория», решению по делу № А33-26602/2015,  акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей от 27.02.2007, однолинейной схеме. При осмотре специалистом производились замеры и определена степень и наличие (отсутствие) повреждений существующих строительных конструкций, а именно: качество строительных конструкций и их состояние на текущий момент; наличие трещин, раковин, сколов конструкций; наличие коррозии и гниения, их характер; наличие следов воздействия окружающей среды; наличие увлажнения, следов замачивания конструкций и другое. Кроме того специалистом сделаны в основном выводы именно о качестве нежилых помещений, а именно указано, что техническое состояние несущих строительных конструкций существующего здания, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы, тепловлажностный режим нежилых помещений, соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации в строительстве (тех.регламент, СНиП и др.) для данного класса строений. Несущая способность строительных конструкций не нарушена. Прочностные характеристики строительных конструкций соответствуют типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым нежилым помещениям. Результаты визуального обследования подкреплены тремя фотографиями, на одной из которых пристрой непосредственно примыкает к стене дома. Категория, избранная специалистом для вывода об единстве (отсутствии единства) фундаментов – «прочная связь» - не аргументирована ссылками на нормативные документы. Выводы специалиста представляют собой суждение по правовым вопросам,  и не требует специальных познаний специалиста, носят правовой характер, в т.ч. в связи с исследованием им документов.

Довод ответчика о том, что магазин находится на самостоятельном земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400123:243, в обоснование которого представлена выписка из ЕГРН от 12.09.2024, не принимается судом, так как из данной выписки невозможно установить собственника данного земельного участка.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, перед экспертом просит поставить следующие вопросы: 1) Имеют ли нежилые помещения № 47/1, № 51, № 52 по адресу: 

<

...> г, общие ограж-дающие несущие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий, несущие колонны и  иные ограждающие конструкции), с многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> г? 2) Является ли многоквартирный дом по адресу: 

<

...> г и нежилые помещения № 47/1, № 51, № 52 единым объектом не-движимости? 3) Имеет ли жилой дом и нежилые помещения № 47/1, № 51, № 52 общие ин-женерные коммуникации, механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование, и чем это подтверждается?

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом. С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Учитывая, что назначение экспертизы по делу в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда, суд, установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют рассмотреть спор по существу, являются достаточными и надлежащими, пришел к выводу об отсутствии необходимости для ее проведения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет заранее установленной силы, вопросы, предложенные для постановки перед экспертами ответчиком имеют, в т.ч. правовой характер, разрешены судом самостоятельно на основе оценки всех имеющихся в деле доказательств, в том числе технической документации на многоквартирный дом и выписок из ЕГРН, основания для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы отсутствуют.

Ответчик представил в материалы дела мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.05.2015 по делу № А33-22861/2014. Указал, что в мировом соглашении, утвержденном определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.05.2015 по делу № А33-22861/2014, включено положение, согласно которому товарищество собственников жилья осуществляет текущее обслуживание и ремонт помещений, принадлежащих ФИО1, в рамках только в пределах площади, которая составляет 126,75 кв. м., плата за текущее обслуживание и ремонт взимается за указанную площадь, ФИО1 самостоятельно содержит и эксплуатирует нежилые помещения № 47/1, 51, 52, по адресу ул. ФИО4, 3г, которые не имеют общих несущих и ограждающих конструкций, общего фундамента с многоквартирным домом, не имеют общих инженерных коммуникаций, механического, электрического, инженерного, санитарно-технического и иного оборудования, за исключением запорно-регулирующей арматуры (стальные задвижки) на подающем и обратном трубопроводах отопления и ГВС, расположенных в технических помещениях жилого дома, ИТП расположен в пом. 51, плата за содержание, текущий ремонт этих помещений не начисляется. Учитывая условия мирового соглашения, расчет задолженности по нежилым помещениям №№ 51,52 и части помещения № 47, площадью 364,05 кв.м., не производится.

Суд соглашается с доводами истца о том, что при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт за спорный период по нежилому помещению № 47 площадь, указанная в утвержденном Арбитражным судом Красноярского края мировом соглашении по делу № А33-22861/2014, учету не подлежит. Из условий мирового соглашения следует, что мировое соглашение и ходатайство о прекращении производства по указанному делу распространены сторонами на исковые требования именно по данному делу.

При этом, в силу пункта 1 статьи 37, пунктов 1 и 2 статьи 39, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 как собственник нежилых помещений несет обязательства по участию в расходах на содержание общедомового имущества. Расчет платы за содержание общего имущества дома и плата за отдельные коммунальные услуги осуществляется в соответствии с действующими нормами законодательства.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), стоимость услуг рассчитывается путем умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего количества месяцев задолженности.

Расчет задолженности произведен истцом на основании утвержденных протоколов общих собраний собственников размера платы пропорционально доле собственника в общем имуществе. Представленный расчет проверен судом, признан верным, соответствующим обстоятельствам дела. Доказательств исполнения указанной обязанности ответчик в материалы дела не представил, как и не представил доказательств ненадлежащего оказания истцом услуг в спорный период. Принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, представленные истцом доказательства, а также учитывая, что ответчик не представил доказательства оплаты задолженности, судом признаны обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 279 160,42 руб.,

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Суд, проверив правильность расчета пени (подробный расчет приведен в приложении к заявлению об уточнении исковых требований), нарушений не установил. Расчет пени произведен исходя из суммы задолженности умноженной на период просрочки, умноженное на ставку рефинансирования 9,5 %, а также умноженное на 1/300 или 1/130. Начисление ответчику пени за просрочку платежей соответствует части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Контррасчет ответчиком не представлен; ходатайство о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 494 943,77 руб. составляет 12 899 руб.. Истцом оплачена государственная пошлина при обращении в суд по платежному поручению от 20.08.2024 № 1174 в размере 19 452 руб., таким образом государственная пошлина в размере 6 553 руб. подлежит возврату из федерального бюджета как излишне оплаченная. Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 899 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу товарищества собственников жилья «Глория» 205 110,09 руб. основного долга за жилищно-коммунальные услуги, 185 246,77 руб. пени за просрочку оплаты жилищно - коммунальных услуг, 12 899 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 74 050,33 руб. взносов на капитальный ремонт, 30 536,58 руб. пени за просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт на специальный счет товарищества собственников жилья «Глория» № 40705810218030000001 в Банке ВТБ (ПАО).

Возвратить товариществу собственников жилья «Глория» из федерального бюджета 6 553 руб. излишне оплаченной платежным поручением  № 1174 от 20.08.2024 государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.Р. Смольникова